訂正有価証券届出書(新規公開時)
(1) 経営成績等の状況の概要
当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
また、当連結会計年度の期首より、「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を適用しております。この結果、当連結財務諸表に与える影響は軽微であります。
当社グループは不動産開発事業の単一セグメントのため、セグメント別の記載は省略しております。
a.財政状態の状況
第10期連結会計年度(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
(資産)
当連結会計年度末における流動資産合計は20,795百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,843百万円増加いたしました。これは主に不動産取得による仕掛販売用不動産8,406百万円の増加、販売用不動産の売却による販売用不動産1,314百万円の減少によるものです。当連結会計年度末における固定資産合計は6,187百万円となり、前連結会計年度末に比べ875百万円増加いたしました。これは、収益の安定化を一定程度保つ経営方針に基づき、主に保有目的の変更により仕掛販売用不動産を有形固定資産へ振り替えたことによる土地の増加529百万円等によるものです。
この結果、資産合計は26,983百万円となり、前連結会計年度末に比べて7,719百万円増加いたしました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債合計は6,552百万円となり、前連結会計年度末に比べ892百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金967百万円の増加等によるものです。当連結会計年度末における固定負債合計は14,632百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,744百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入金5,611百万円の増加等によるものです。
この結果、負債合計は21,185百万円となり、前連結会計年度末に比べて6,636百万円増加いたしました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は5,798百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,082百万円増加いたしました。この原因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による増加1,174百万円、剰余金の配当による減少92百万円であります。
この結果、自己資本比率は21.49%(前連結会計年度末は24.48%)となりました。
第11期第3四半期連結累計期間(自 2023年1月1日 至 2023年9月30日)
(資産)
当第3四半期連結会計期間末における流動資産合計は20,793百万円となり、前連結会計年度末に比べ2百万円減少いたしました。これは主に不動産取得および不動産竣工による仕掛販売用不動産から販売用不動産への振替の影響で仕掛販売用不動産1,764百万円の減少、販売用不動産2,118百万円の増加等によるものです。当第3四半期連結会計期間末における固定資産合計は9,367百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,180百万円増加いたしました。これは、長期保有を目的とした不動産の取得による建物及び構築物1,007百万円の増加、土地1,983百万円の増加等によるものです。
この結果、資産合計は30,160百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,177百万円増加いたしました。
(負債)
当第3四半期連結会計期間末における流動負債合計は8,033百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,481百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金905百万円の増加および1年内返済予定の長期借入金1,078百万円の増加と、法人税等の納付により未払法人税等が374百万円減少したこと等によるものです。当第3四半期連結会計期間末における固定負債合計は15,650百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,018百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入金1,050百万円の増加等によるものです。
この結果、負債合計は23,684百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,499百万円増加いたしました。
(純資産)
当第3四半期連結会計期間末における純資産合計は6,476百万円となり、前連結会計年度末に比べ678百万円増加いたしました。この主な原因は、親会社株主に帰属する四半期純利益の計上による増加852百万円、剰余金の配当による減少174百万円であります。
この結果、自己資本比率は21.47%(前連結会計年度末は21.49%)となりました。
b.経営成績の状況
第10期連結会計年度(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
当連結会計年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症に対する各種政策が進んだことにより、経済活動の正常化が進んだものの、世界的な金融引き締め等により世界経済の混乱は継続しており、また円安も一段と進む中で、我が国の経済状況にも大きな影響を与えております。
当社グループが属する不動産業界においても、建設資材の高騰のあおりを受け、原価の上昇や建設資材の入手そのものが困難になるなどの影響があり引き続き注意を要する状況となっております。
このような状況のもと、当社グループでは引き続き需要が堅調なレジデンス物件を中心に開発を進めており、当連結会計年度においてはレジデンス2案件が竣工、5案件が着工するなど、順調に開発を進捗させております。また、当連結会計年度において当社として初めて不動産流動化を行い、建設期間中の開発案件をSPCへ売却いたしました。こうしたSPCにおいて開発を継続する案件を今後も継続的に行うことにより、資産を効率化させて当社のサービス展開の拡大を図って参ります。
このような販売方法の多様化などを進めた結果、当連結会計年度の引渡件数は11件となったことから、当連結会計年度の業績は、売上高11,013百万円(前年同期比10.1%増)、営業利益2,190百万円(前年同期比83.7%増)、経常利益1,854百万円(前年同期比80.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益1,174百万円(前年同期比72.2%増)となりました。
なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。
第11期第3四半期連結累計期間(自 2023年1月1日 至 2023年9月30日)
当第3四半期連結累計期間におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症に対する各種制限が緩和されたことに加えて、2023年5月には感染症法5類への引き下げが決定し、国内の経済活動は緩やかな景気回復の動きが見られました。一方で、世界的な金融引き締めが続くなか資源価格の高騰やインフレ率の上昇等、依然として先行きは不明瞭な状況にあります。
当社グループが属する不動産業界においても、建設資材価格の高騰により建築コストの上昇などの懸念はありますが、日本の低金利と円安を背景に国内及び海外投資家による国内不動産への投資需要は高まっていくことが予想されます。
このような状況のもと、当社グループでは需要が堅調なレジデンス物件を中心に開発を行ってまいりました。当第3四半期連結累計期間においては、当期に販売を行う予定のものも含めて、5,461百万円の販売用不動産の投資を行いました。
この結果、当第3四半期連結累計期間の経営成績は、売上高8,730百万円、営業利益1,596百万円、経常利益1,348百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益852百万円となりました。
なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。
c.キャッシュ・フローの状況
第10期連結会計年度(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べて120百万円減少して3,033百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、5,740百万円(前年同期は2,174百万円の使用)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益1,811百万円(前年同期比771百万円増加)、不動産取得による仕掛販売用不動産の増加額8,955百万円(前年同期は1,335百万円増加)及び、不動産の売却による販売用不動産の減少額1,278百万円(前年同期は2,183百万円の増加)によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、345百万円(前年同期は1,943百万円の使用)となりました。これは主に、収益の安定化を一定程度保つ経営方針に基づき、賃貸用不動産の取得をしたことに伴う有形固定資産の取得による支出350百万円(前年同期は1,696百万円の支出)によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、5,965百万円(前年同期は4,158百万円の獲得)となりました。これは主に、物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入れによる収入11,429百万円(前年同期は10,907百万円の収入)、物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金の純増額967百万円(前年同期は1,116百万円の純増)及び不動産の売却に伴う長期借入金の返済による支出6,323百万円(前年同期は7,698百万円の支出)によるものであります。
d.生産、受注及び販売の実績
(a) 生産実績
当社グループは、不動産開発サービスを主要な事業としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
(b) 受注実績
当社グループは、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。
(c) 販売実績
当社グループの事業は不動産開発事業の単一セグメントでありますが、第10期連結会計年度及び第11期第3四半期連結累計期間の販売実績をサービス別に記載すると、次のとおりであります。
(注) 1.各サービス間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度及び第11期第3四半期連結累計期間の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
(第9期連結会計年度)
(第10期連結会計年度)
(第11期第3四半期連結累計期間)
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
a.重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。
b.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(a) 経営成績
第10期連結会計年度(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当連結会計年度においては、レジデンス4棟とオフィスビル1棟、開発用地6件の計11件の案件引渡しを行うことができました。
不動産開発サービスの当連結会計年度における主な販売実績は以下のとおりとなります。
「札幌③案件」は、札幌駅周辺では、分譲マンションの価格が大幅に上昇しているという分析結果から、当社グループでは住宅分譲事業は行っていないこと、また資金コストの観点から開発用地として分譲マンション事業者への販売となりました。
「BIASTA渋谷道玄坂(円山町案件)」は、当社によって2例目となるオフィス用途の開発案件です。テレワークへの移行に伴うオフィスを縮小する動きから、スモールオフィスの需要が高まっている中で、渋谷駅に程近い立地でのスモールオフィスの販売となりました。他のBIASTAシリーズと併せてリーシング活動を行うことで、オフィスに関しても開発や集客のノウハウを蓄積することができました。
「寿案件」は、当社の不動産開発サービスを活用して、建設期間中の開発案件をSPCへ売却し、販売後も当社のノウハウを活かし、投資家及びCM(コンストラクション・マネジメント)として関与するスキームの案件です。開発型SPCを利用した開発スキームを導入することで、土地の売却益を獲得した上で、CM(コンストラクションマネジメント)に伴う業務委託収入を獲得し、投資家として当該開発が完了後の売却収益による配当を獲得することができ、収益ポイントが多様化する取組です。こうしたSPCにおいて開発を継続する案件を今後も継続的に行うことにより、資産を効率化させて当社のサービス展開の拡大を図って参ります。
売上原価は、業務受託をしたことにより売上原価が発生しない案件があったことや、売上総利益率が高い案件の販売があったことから前連結会計年度に比べて減少しております。
その結果、売上高は11,013百万円となり、売上原価は7,722百万円、売上総利益は3,290百万円となりました。
前連結会計年度に比べて、賞与等の人件費が増加した結果、販売費及び一般管理費は1,100百万円となり、営業利益は2,190百万円となりました。
助成金収入や太陽光売電収入等により営業外収益は14百万円、支払利息等の発生により営業外費用は350百万円となり、経常利益は1,854百万円、固定資産売却益の発生により特別利益32百万円、投資有価証券評価損の発生により特別損失は76百万円、税金等調整前当期純利益は1,811百万円となりました。
法人税等は636百万円であったことから、親会社株主に帰属する当期純利益は1,174百万円となりました。
第11期第3四半期連結累計期間(自 2023年1月1日 至 2023年9月30日)
当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当第3四半期連結累計期間においては、レジデンス3棟と開発用地2件の計5件の案件引渡しを行うことができました。
不動産開発サービスの当第3四半期連結累計期間における主な販売実績は以下のとおりとなります。
「三軒茶屋②案件」は、東急田園都市線「駒沢大学」駅より徒歩8分、東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩10分に位置する開発用地の販売となりました。
「LUMIEC MEGURO(目黒案件)」は、朝食提供サービスを導入したレジデンスです。1階テナントには朝食提供が可能な飲食店を誘致し、居住者は朝食を無料で楽しめるというサービスを付与したレジデンスを企画・開発いたしました。その結果、竣工前に7割程度の入居が確定したレジデンスの販売となりました。こうした世の中が求めているサービスのニーズを把握し、他社ではあまり手掛けられていないサービスを提供してまいります。
その結果、売上高は8,730百万円となり、売上原価は6,288百万円、売上総利益は2,441百万円となりました。
販売費及び一般管理費は844百万円となり、営業利益は1,596百万円となりました。
太陽光売電収入等により営業外収益は9百万円、支払利息等の発生により営業外費用は256百万円となり、経常利益は1,348百万円、投資有価証券評価損の発生により特別損失は57百万円、税金等調整前四半期純利益は1,291百万円となりました。
法人税等は439百万円であったことから、親会社株主に帰属する四半期純利益は852百万円となりました。
(b) 財政状態の状況
財政状態の状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 a.財政状態の状況」に記載したとおりです。
c.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「(1)経営成績等の状況の概要 c.キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。
当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発サービスにおける販売用不動産等の仕入に係る費用であります。当該販売用不動産等を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。
資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手元流動性の維持などにより流動性リスクを管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達手段の多様化を図っております。
d.経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載しております。
e.経営者の問題認識と今後の方針について
当社の経営者は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案し、当社が今後さらなる成長と発展を遂げるため、厳しい環境の中、様々な課題に対処しております。
具体的には、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。
f.経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等について
経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の通り、営業利益、ROA及び自己資本比率を重視する指標と位置付けております。
営業利益について、第10期連結会計年度は2,190百万円であり、前期比で83.7%増加しております。この要因としては、不動産開発サービスにおいて販売件数の増加に加えて、渋谷駅より徒歩8分に位置するオフィス「BIASTA渋谷道玄坂」の販売や、最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることにより営業利益が増加いたしました。今後も最適なスキームを選択することに加えて、グループ会社とのシナジー効果を活用することで営業利益を伸長させることを目標としております。
ROAは総資産(期首期末平均)に対する経常利益の割合として計算しており、第10期事業年度が8.0%であるところ、引き続き8%の水準の維持を目指しております。
また自己資本比率は金融市場の状況を踏まえつつも、第10期連結会計年度21.5%であるところ、短期的には20%、中長期的には30%を確保することを目標としております。
当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
また、当連結会計年度の期首より、「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を適用しております。この結果、当連結財務諸表に与える影響は軽微であります。
当社グループは不動産開発事業の単一セグメントのため、セグメント別の記載は省略しております。
a.財政状態の状況
第10期連結会計年度(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
(資産)
当連結会計年度末における流動資産合計は20,795百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,843百万円増加いたしました。これは主に不動産取得による仕掛販売用不動産8,406百万円の増加、販売用不動産の売却による販売用不動産1,314百万円の減少によるものです。当連結会計年度末における固定資産合計は6,187百万円となり、前連結会計年度末に比べ875百万円増加いたしました。これは、収益の安定化を一定程度保つ経営方針に基づき、主に保有目的の変更により仕掛販売用不動産を有形固定資産へ振り替えたことによる土地の増加529百万円等によるものです。
この結果、資産合計は26,983百万円となり、前連結会計年度末に比べて7,719百万円増加いたしました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債合計は6,552百万円となり、前連結会計年度末に比べ892百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金967百万円の増加等によるものです。当連結会計年度末における固定負債合計は14,632百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,744百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入金5,611百万円の増加等によるものです。
この結果、負債合計は21,185百万円となり、前連結会計年度末に比べて6,636百万円増加いたしました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は5,798百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,082百万円増加いたしました。この原因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による増加1,174百万円、剰余金の配当による減少92百万円であります。
この結果、自己資本比率は21.49%(前連結会計年度末は24.48%)となりました。
第11期第3四半期連結累計期間(自 2023年1月1日 至 2023年9月30日)
(資産)
当第3四半期連結会計期間末における流動資産合計は20,793百万円となり、前連結会計年度末に比べ2百万円減少いたしました。これは主に不動産取得および不動産竣工による仕掛販売用不動産から販売用不動産への振替の影響で仕掛販売用不動産1,764百万円の減少、販売用不動産2,118百万円の増加等によるものです。当第3四半期連結会計期間末における固定資産合計は9,367百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,180百万円増加いたしました。これは、長期保有を目的とした不動産の取得による建物及び構築物1,007百万円の増加、土地1,983百万円の増加等によるものです。
この結果、資産合計は30,160百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,177百万円増加いたしました。
(負債)
当第3四半期連結会計期間末における流動負債合計は8,033百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,481百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金905百万円の増加および1年内返済予定の長期借入金1,078百万円の増加と、法人税等の納付により未払法人税等が374百万円減少したこと等によるものです。当第3四半期連結会計期間末における固定負債合計は15,650百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,018百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入金1,050百万円の増加等によるものです。
この結果、負債合計は23,684百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,499百万円増加いたしました。
(純資産)
当第3四半期連結会計期間末における純資産合計は6,476百万円となり、前連結会計年度末に比べ678百万円増加いたしました。この主な原因は、親会社株主に帰属する四半期純利益の計上による増加852百万円、剰余金の配当による減少174百万円であります。
この結果、自己資本比率は21.47%(前連結会計年度末は21.49%)となりました。
b.経営成績の状況
第10期連結会計年度(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
当連結会計年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症に対する各種政策が進んだことにより、経済活動の正常化が進んだものの、世界的な金融引き締め等により世界経済の混乱は継続しており、また円安も一段と進む中で、我が国の経済状況にも大きな影響を与えております。
当社グループが属する不動産業界においても、建設資材の高騰のあおりを受け、原価の上昇や建設資材の入手そのものが困難になるなどの影響があり引き続き注意を要する状況となっております。
このような状況のもと、当社グループでは引き続き需要が堅調なレジデンス物件を中心に開発を進めており、当連結会計年度においてはレジデンス2案件が竣工、5案件が着工するなど、順調に開発を進捗させております。また、当連結会計年度において当社として初めて不動産流動化を行い、建設期間中の開発案件をSPCへ売却いたしました。こうしたSPCにおいて開発を継続する案件を今後も継続的に行うことにより、資産を効率化させて当社のサービス展開の拡大を図って参ります。
このような販売方法の多様化などを進めた結果、当連結会計年度の引渡件数は11件となったことから、当連結会計年度の業績は、売上高11,013百万円(前年同期比10.1%増)、営業利益2,190百万円(前年同期比83.7%増)、経常利益1,854百万円(前年同期比80.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益1,174百万円(前年同期比72.2%増)となりました。
なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。
第11期第3四半期連結累計期間(自 2023年1月1日 至 2023年9月30日)
当第3四半期連結累計期間におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症に対する各種制限が緩和されたことに加えて、2023年5月には感染症法5類への引き下げが決定し、国内の経済活動は緩やかな景気回復の動きが見られました。一方で、世界的な金融引き締めが続くなか資源価格の高騰やインフレ率の上昇等、依然として先行きは不明瞭な状況にあります。
当社グループが属する不動産業界においても、建設資材価格の高騰により建築コストの上昇などの懸念はありますが、日本の低金利と円安を背景に国内及び海外投資家による国内不動産への投資需要は高まっていくことが予想されます。
このような状況のもと、当社グループでは需要が堅調なレジデンス物件を中心に開発を行ってまいりました。当第3四半期連結累計期間においては、当期に販売を行う予定のものも含めて、5,461百万円の販売用不動産の投資を行いました。
この結果、当第3四半期連結累計期間の経営成績は、売上高8,730百万円、営業利益1,596百万円、経常利益1,348百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益852百万円となりました。
なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。
c.キャッシュ・フローの状況
第10期連結会計年度(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べて120百万円減少して3,033百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、5,740百万円(前年同期は2,174百万円の使用)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益1,811百万円(前年同期比771百万円増加)、不動産取得による仕掛販売用不動産の増加額8,955百万円(前年同期は1,335百万円増加)及び、不動産の売却による販売用不動産の減少額1,278百万円(前年同期は2,183百万円の増加)によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、345百万円(前年同期は1,943百万円の使用)となりました。これは主に、収益の安定化を一定程度保つ経営方針に基づき、賃貸用不動産の取得をしたことに伴う有形固定資産の取得による支出350百万円(前年同期は1,696百万円の支出)によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、5,965百万円(前年同期は4,158百万円の獲得)となりました。これは主に、物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入れによる収入11,429百万円(前年同期は10,907百万円の収入)、物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金の純増額967百万円(前年同期は1,116百万円の純増)及び不動産の売却に伴う長期借入金の返済による支出6,323百万円(前年同期は7,698百万円の支出)によるものであります。
d.生産、受注及び販売の実績
(a) 生産実績
当社グループは、不動産開発サービスを主要な事業としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
(b) 受注実績
当社グループは、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。
(c) 販売実績
当社グループの事業は不動産開発事業の単一セグメントでありますが、第10期連結会計年度及び第11期第3四半期連結累計期間の販売実績をサービス別に記載すると、次のとおりであります。
| サービスの名称 | 第10期連結会計年度 (自2022年1月1日 至2022年12月31日) | 第11期第3四半期連結累計期間 (自2023年1月1日 至2023年9月30日) | |
| 金額(百万円) | 前年同期比(%) | 金額(百万円) | |
| 不動産開発サービス | 10,879 | 109.6 | 8,490 |
| 不動産賃貸管理サービス | 49 | 157.4 | 77 |
| ホテル運営サービス | 83 | 171.1 | 161 |
| 合計 | 11,013 | 110.1 | 8,730 |
(注) 1.各サービス間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度及び第11期第3四半期連結累計期間の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
(第9期連結会計年度)
| 相手先 | 第9期連結会計年度 (自 2021年1月1日 至 2021年12月31日) | |
| 金額(百万円) | 割合(%) | |
| ナイツブリッジ特定目的会社 | 3,740 | 37.4 |
| 株式会社トップスホールディングス | 2,050 | 20.5 |
| 株式会社コスモスイニシア | 2,030 | 20.3 |
(第10期連結会計年度)
| 相手先 | 第10期連結会計年度 (自 2022年1月1日 至 2022年12月31日) | |
| 金額(百万円) | 割合(%) | |
| メリルボーン特定目的会社 | 1,977 | 18.0 |
| 大和ハウス工業株式会社 | 1,833 | 16.6 |
| 株式会社ボルテックス | 1,802 | 16.4 |
| 三菱地所レジデンス株式会社 | 1,421 | 12.9 |
(第11期第3四半期連結累計期間)
| 相手先 | 第11期第3四半期連結累計期間 (自 2023年1月1日 至 2023年9月30日) | |
| 金額(百万円) | 割合(%) | |
| 相鉄不動産株式会社 | 2,001 | 22.9 |
| 東京建物株式会社 | 1,815 | 20.8 |
| 大成有楽不動産株式会社 | 1,800 | 20.6 |
| 細川 かおる | 990 | 11.4 |
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
a.重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。
b.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(a) 経営成績
第10期連結会計年度(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当連結会計年度においては、レジデンス4棟とオフィスビル1棟、開発用地6件の計11件の案件引渡しを行うことができました。
不動産開発サービスの当連結会計年度における主な販売実績は以下のとおりとなります。
| 物件名 | 種別 | 竣工 | 用途 | 延床(㎡) | 規模 | 敷地(㎡) | 戸数等 |
| 札幌③案件 | 開発用地 | - | 開発用土地 | - | - | 849.01 | - |
| BIASTA渋谷道玄坂 (円山町案件) | オフィス | 2021年2月 | 事務所・店舗 | 682.74 | S造 地上11階建 | 82.69 | 11区画 |
| LUMIEC KANNAI (関内案件) | レジデンス | 2021年10月 | 共同住宅・店舗 | 871.87 | RC造 地上11階建 | 166.95 | 30戸・ 1区画 |
| 寿案件 | 開発用地 | - | 開発用土地 | - | - | 233.83 | - |
「札幌③案件」は、札幌駅周辺では、分譲マンションの価格が大幅に上昇しているという分析結果から、当社グループでは住宅分譲事業は行っていないこと、また資金コストの観点から開発用地として分譲マンション事業者への販売となりました。
「BIASTA渋谷道玄坂(円山町案件)」は、当社によって2例目となるオフィス用途の開発案件です。テレワークへの移行に伴うオフィスを縮小する動きから、スモールオフィスの需要が高まっている中で、渋谷駅に程近い立地でのスモールオフィスの販売となりました。他のBIASTAシリーズと併せてリーシング活動を行うことで、オフィスに関しても開発や集客のノウハウを蓄積することができました。
「寿案件」は、当社の不動産開発サービスを活用して、建設期間中の開発案件をSPCへ売却し、販売後も当社のノウハウを活かし、投資家及びCM(コンストラクション・マネジメント)として関与するスキームの案件です。開発型SPCを利用した開発スキームを導入することで、土地の売却益を獲得した上で、CM(コンストラクションマネジメント)に伴う業務委託収入を獲得し、投資家として当該開発が完了後の売却収益による配当を獲得することができ、収益ポイントが多様化する取組です。こうしたSPCにおいて開発を継続する案件を今後も継続的に行うことにより、資産を効率化させて当社のサービス展開の拡大を図って参ります。
売上原価は、業務受託をしたことにより売上原価が発生しない案件があったことや、売上総利益率が高い案件の販売があったことから前連結会計年度に比べて減少しております。
その結果、売上高は11,013百万円となり、売上原価は7,722百万円、売上総利益は3,290百万円となりました。
前連結会計年度に比べて、賞与等の人件費が増加した結果、販売費及び一般管理費は1,100百万円となり、営業利益は2,190百万円となりました。
助成金収入や太陽光売電収入等により営業外収益は14百万円、支払利息等の発生により営業外費用は350百万円となり、経常利益は1,854百万円、固定資産売却益の発生により特別利益32百万円、投資有価証券評価損の発生により特別損失は76百万円、税金等調整前当期純利益は1,811百万円となりました。
法人税等は636百万円であったことから、親会社株主に帰属する当期純利益は1,174百万円となりました。
第11期第3四半期連結累計期間(自 2023年1月1日 至 2023年9月30日)
当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当第3四半期連結累計期間においては、レジデンス3棟と開発用地2件の計5件の案件引渡しを行うことができました。
不動産開発サービスの当第3四半期連結累計期間における主な販売実績は以下のとおりとなります。
| 物件名 | 種別 | 竣工 | 用途 | 延床(㎡) | 規模 | 敷地(㎡) | 戸数等 |
| 三軒茶屋②案件 | 開発用地 | - | 開発用土地 | - | - | 489.23 | - |
| LUMIEC MEGURO (目黒案件) | レジデンス | 2023年2月 | 共同住宅・店舗 | 1,073.18 | RC造 地下1階付き 地上10階建 | 197.45 | 18戸・1区画 |
| LUMIEC ASAKUSABASHI(柳橋案件) | レジデンス | 2023年9月 | 共同住宅 | 1,669.37 | RC造 地上14階建 | 288.72 | 36戸 |
「三軒茶屋②案件」は、東急田園都市線「駒沢大学」駅より徒歩8分、東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩10分に位置する開発用地の販売となりました。
「LUMIEC MEGURO(目黒案件)」は、朝食提供サービスを導入したレジデンスです。1階テナントには朝食提供が可能な飲食店を誘致し、居住者は朝食を無料で楽しめるというサービスを付与したレジデンスを企画・開発いたしました。その結果、竣工前に7割程度の入居が確定したレジデンスの販売となりました。こうした世の中が求めているサービスのニーズを把握し、他社ではあまり手掛けられていないサービスを提供してまいります。
その結果、売上高は8,730百万円となり、売上原価は6,288百万円、売上総利益は2,441百万円となりました。
販売費及び一般管理費は844百万円となり、営業利益は1,596百万円となりました。
太陽光売電収入等により営業外収益は9百万円、支払利息等の発生により営業外費用は256百万円となり、経常利益は1,348百万円、投資有価証券評価損の発生により特別損失は57百万円、税金等調整前四半期純利益は1,291百万円となりました。
法人税等は439百万円であったことから、親会社株主に帰属する四半期純利益は852百万円となりました。
(b) 財政状態の状況
財政状態の状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 a.財政状態の状況」に記載したとおりです。
c.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「(1)経営成績等の状況の概要 c.キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。
当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発サービスにおける販売用不動産等の仕入に係る費用であります。当該販売用不動産等を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。
資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手元流動性の維持などにより流動性リスクを管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達手段の多様化を図っております。
d.経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載しております。
e.経営者の問題認識と今後の方針について
当社の経営者は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案し、当社が今後さらなる成長と発展を遂げるため、厳しい環境の中、様々な課題に対処しております。
具体的には、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。
f.経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等について
経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の通り、営業利益、ROA及び自己資本比率を重視する指標と位置付けております。
営業利益について、第10期連結会計年度は2,190百万円であり、前期比で83.7%増加しております。この要因としては、不動産開発サービスにおいて販売件数の増加に加えて、渋谷駅より徒歩8分に位置するオフィス「BIASTA渋谷道玄坂」の販売や、最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることにより営業利益が増加いたしました。今後も最適なスキームを選択することに加えて、グループ会社とのシナジー効果を活用することで営業利益を伸長させることを目標としております。
ROAは総資産(期首期末平均)に対する経常利益の割合として計算しており、第10期事業年度が8.0%であるところ、引き続き8%の水準の維持を目指しております。
また自己資本比率は金融市場の状況を踏まえつつも、第10期連結会計年度21.5%であるところ、短期的には20%、中長期的には30%を確保することを目標としております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
