有価証券報告書-第12期(2024/01/01-2024/12/31)

(1) 経営成績等の状況の概要
当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
当社グループは不動産開発事業の単一セグメントのため、セグメント別の記載は省略しております。
a.財政状態の状況
(資産)
当連結会計年度末における流動資産合計は前連結会計年度末と比較して18,737百万円増加し、40,764百万円となりました。これは主に現金及び預金1,135百万円、販売用不動産14,354百万円、仕掛販売用不動産3,075百万円の増加等によるものです。固定資産合計は前連結会計年度末と比較して1,448百万円増加し、11,422百万円となりました。これは主に建物及び構築物1,087百万円、土地164百万円の増加等によるものです。
この結果、資産合計は前連結会計年度末と比較して20,185百万円増加し52,186百万円となりました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債合計は前連結会計年度末と比較して165百万円増加し、9,117百万円となりました。これは短期借入金995百万円の減少、買掛金352百万円、1年内返済予定の長期借入金186百万円、未払法人税等543百万円の増加等によるものです。固定負債合計は前連結会計年度末と比較して15,059百万円増加し30,967百万円となりました。これは長期借入金15,219百万円の増加等によるものです。
この結果、負債合計は前連結会計年度末と比較して15,224百万円増加し40,085百万円となりました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は前連結会計年度末に比較して4,960百万円増加し、12,101百万円となりました。これは新規上場における一般募集増資及び第三者割当増資による資本金1,476百万円及び資本剰余金1,473百万円、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による利益剰余金2,010百万円の増加によるものです。
この結果、自己資本比率は23.1%(前連結会計年度末は22.3%)となりました。
b.経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国の経済は、雇用・所得環境の改善やインバウンド需要の回復等を背景に緩やかな景気回復の動きが見られました。一方で、物価上昇や円安の継続、今後の米国の政策転換、日銀による利上げ動向など、依然として先行きは不明瞭な状況にあります。
当社グループが属する不動産業界においては、建設資材価格の高騰により建築コストの上昇や、日銀の金融政策の変更による金利上昇などの懸念はありますが、住宅を中心とした賃料の上昇や円安、欧米と比較して相対的な低金利環境を背景に国内及び海外投資家による国内不動産への投資需要は堅調に推移していくことが予想されます。
このような状況のもと、当社グループでは需要が堅調なレジデンス物件を中心に開発を行ってまいりました。当連結会計年度においては、当期に販売を行ったものも含めて、33,757百万円の販売用不動産の投資を行いました。
この結果、当連結会計年度における当社グループの経営成績は、売上高20,981百万円(前連結会計年度比45.0%増)、営業利益3,892百万円(同43.2%増)、経常利益3,519百万円(同47.8%増)、親会社株主に帰属する当期純利益2,238百万円(同47.6%増)となりました。
なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。
c.キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べて1,141百万円増加して4,243百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、14,347百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益3,518百万円、不動産取得及び不動産竣工による販売用不動産の増加額14,478百万円、仕掛販売用不動産の増加額3,084百万円、法人税等の支払額1,188百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、1,596百万円となりました。これは主に、収益の安定化を一定程度保つ経営方針に基づき、賃貸用不動産の取得をしたことに伴う有形固定資産の取得による支出1,571百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、17,085百万円となりました。これは主に、東京証券取引所スタンダード市場へ新規上場したことに伴う株式の発行による収入2,929百万円、不動産取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入れによる収入31,394百万円、不動産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出15,988百万円及び短期借入金の純減額995百万円によるものであります。
d.生産、受注及び販売の実績
(a) 生産実績
当社グループは、不動産開発サービスを主要な事業としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
(b) 受注実績
当社グループは、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。
(c) 販売実績
当社グループの事業は不動産開発事業の単一セグメントでありますが、当連結会計年度の販売実績をサービス別に記載すると、次のとおりであります。

サービスの名称	当連結会計年度 (自2024年1月1日 至2024年12月31日)
	金額(百万円)	前年同期比(%)
不動産開発サービス	20,355	148.4
不動産賃貸管理サービス	278	255.5
ホテル運営サービス	304	126.6
アセットマネジメントサービス	43	10.8
合計	20,981	145.0

(注) 1.各サービス間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
(前連結会計年度)

相手先	前連結会計年度 (自 2023年1月1日 至 2023年12月31日)
	金額(百万円)	割合(%)
ジー・エイ・ワン・レジデンス・フォー 特定目的会社	2,880	19.9
相鉄不動産株式会社	2,001	13.8
東京建物株式会社	1,815	12.5
大成有楽不動産株式会社	1,800	12.4

(当連結会計年度)

相手先	当連結会計年度 (自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)
	金額(百万円)	割合(%)
GCP2合同会社	7,913	37.7
リコーリース株式会社	3,320	15.8

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
a.重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。
b.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(a) 経営成績
当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当連結会計年度においては、レジデンス10棟(自社開発7棟、中古物件3棟)、開発用地4件、オフィスビル1棟(中古物件)、区分所有レジデンス1件(中古物件)の計16件の案件引渡しを行うことができました。
不動産開発サービスの当連結会計年度における主な販売実績は以下のとおりとなります。

物件名	種別	竣工	用途	延床(㎡)	規模	敷地(㎡)	戸数等
渋谷道玄坂	開発用地	-	開発用土地	-	-	102.71	-
LUMIEC CHITOSEFUNABASHI	レジデンス	2024年5月	共同住宅	1,397.10	RC造 地上5階建	526.61	23戸
LUMIEC KITASHINAGAWA	レジデンス	2024年7月	共同住宅・店舗	2,404.37	RC造 地上10階建	589.31	49戸・1区画

「渋谷道玄坂」は、銀座線「渋谷」駅より徒歩6分、井の頭線「神泉」駅より徒歩5分に位置する開発用地の販売となりました。
「LUMIEC CHITOSEFUNABASHI」は、「車を飾れるマンション」をコンセプトにして開発いたしました。日常的に愛車を楽しむギャラリースペース付きの部屋を4部屋、ギャラリースペースのない部屋が19部屋あり、ギャラリースペース付きの4部屋は、1LDK+ショールーム、または2LDK+ショールームの2タイプのルームプランとなっております。ギャラリースペースのない19部屋は、単身者やカップル、書斎や趣味の部屋が欲しい方など、一人一人にあったスペースとなっております。
ギャラリースペース付きの部屋の4部屋のうち2部屋は、2台の車を収容可能であり、他の2部屋もバイクと車を収容可能です。一部の部屋は、ガラス張りの観覧スペース付きとなっており、部屋からダイレクトに愛車を眺めることも可能です。
「LUMIEC KITASHINAGAWA」は、1DK(25.34㎡)から3LDK(70.93㎡)までの合計14タイプからなる多様なルームプランにより、単身者をはじめとし、共働き夫婦やファミリー層にも選んで頂けるような物件を開発致しました。また、入居者のみならず地域住民の方々にも喜ばれる物件を開発したいという想いから1階店舗区画にはドラッグストアを誘致致しました。
こうした世の中が求めているニーズや隠れたウォンツを把握し、他社ではあまり手掛けられていない不動産開発サービスを提供した結果、売上高は20,981百万円となり、売上原価は15,308百万円、売上総利益は5,673百万円となりました。
販売費及び一般管理費は租税公課、人件費等の費用が増加した結果、1,780百万円となり、営業利益は3,892百万円となりました。
匿名組合出資益等により営業外収益は171百万円、支払利息等の発生により営業外費用は545百万円となり、経常利益は3,519百万円、固定資産売却益等の発生により特別利益は8百万円、投資有価証券評価損の発生により特別損失は9百万円、税金等調整前当期純利益は3,518百万円となりました。
法人税等は1,280百万円であったことから、親会社株主に帰属する当期純利益は2,238百万円となりました。
(b) 財政状態の状況
財政状態の状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 a.財政状態の状況」に記載したとおりです。
c.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「(1)経営成績等の状況の概要 c.キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。
当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発サービスにおける販売用不動産等の仕入に係る費用であります。当該販売用不動産等を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。
資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手元流動性の維持などにより流動性リスクを管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達手段の多様化を図っております。
d.経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載しております。
e.経営者の問題認識と今後の方針について
当社の経営者は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案し、当社が今後さらなる成長と発展を遂げるため、厳しい環境の中、様々な課題に対処しております。
具体的には、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。
f.経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等について
経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の通り、営業利益、ROA及び自己資本比率を重視する指標と位置付けております。
営業利益について、当連結会計年度は3,892百万円であり、前年同期比で43.2%増加しております。この要因としては、販売案件数が前年同期比で6件増加したこと、売上高総利益率が前年同期比0.4ポイント改善したことにより営業利益が増加いたしました。今後は、資本効率の高いバリューアップ型の比重を高めつつ、テーマ型不動産開発を推進し、グループ会社とのシナジー効果を活用することで営業利益の成長を維持してまいります。
ROAは総資産(期首期末平均)に対する経常利益の割合として計算しており、当連結会計年度が8.3%であるところ、引き続き8%の水準の維持を目指しております。
また自己資本比率は金融市場の状況を踏まえつつも、当連結会計年度23.1%であるところ、短期的には25%、中長期的には30%を確保することを目標としております。