有価証券報告書-第11期(2023/01/01-2023/12/31)
(1) 経営成績等の状況の概要
当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
当社グループは不動産開発事業の単一セグメントのため、セグメント別の記載は省略しております。
a.財政状態の状況
(資産)
当連結会計年度末における流動資産合計は22,027百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,231百万円増加いたしました。これは主に不動産取得による仕掛販売用不動産556百万円の増加、不動産竣工による販売用不動産161百万円の増加、開発型SPCへの出資による営業出資金210百万円の増加等によるものです。当連結会計年度末における固定資産合計は9,973百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,786百万円増加いたしました。これは主に長期保有を目的とした不動産の取得による建物及び構築物1,053百万円の増加、土地2,128百万円の増加等によるものです。
この結果、資産合計は32,001百万円となり、前連結会計年度末に比べて5,018百万円増加いたしました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債合計は8,952百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,400百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金620百万円の増加、1年内返済予定の長期借入金1,950百万円の増加等によるものです。当連結会計年度末における固定負債合計は15,908百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,275百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入金1,083百万円の増加等によるものです。
この結果、負債合計は24,860百万円となり、前連結会計年度末に比べて3,675百万円増加いたしました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は7,140百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,342百万円増加いたしました。この原因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による増加1,516百万円、剰余金の配当による減少174百万円であります。
この結果、自己資本比率は22.3%(前連結会計年度末は21.5%)となりました。
b.経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症に対する各種制限が緩和されたことに加えて、2023年5月には感染症法5類への引き下げが決定し、国内の経済活動は緩やかな景気回復の動きが見られました。一方で、世界的な金融引き締めが続くなか資源価格の高騰やインフレ率の上昇等、依然として先行きは不明瞭な状況にあります。
当社グループが属する不動産業界においても、建設資材価格の高騰により建築コストの上昇などの懸念はありますが、日本の低金利と円安を背景に国内及び海外投資家による国内不動産への投資需要は高まっていくことが予想されます。
このような状況のもと、当社グループでは需要が堅調なレジデンス物件を中心に開発を行ってまいりました。当連結会計年度においては、当期に販売を行う予定のものも含めて、9,151百万円の販売用不動産の投資を行いました。
この結果、当連結会計年度の経営成績は、売上高14,469百万円(前年同期比31.4%増)、営業利益2,718百万円(前年同期比24.2%増)、経常利益2,382百万円(前年同期比28.5%増)、親会社株主に帰属する当期純利益1,516百万円(前年同期比29.1%増)となりました。
なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。
c.キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べて68百万円増加して3,101百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、1,778百万円(前年同期は5,740百万円の使用)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2,274百万円(前年同期比462百万円増加)、不動産竣工による販売用不動産の増加額2,589百万円(前年同期は1,278百万円減少)、不動産取得による仕掛販売用不動産の増加額625百万円(前年同期は8,955百万円増加)及び、法人税等の支払額840百万円(前年同期比397百万円増加)によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、1,587百万円(前年同期は345百万円の使用)となりました。これは主に、収益の安定化を一定程度保つ経営方針に基づき、賃貸用不動産の取得をしたことに伴う有形固定資産の取得による支出1,136百万円(前年同期は350百万円の支出)によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、3,434百万円(前年同期は5,965百万円の獲得)となりました。これは主に、物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入れによる収入12,054百万円(前年同期は11,429百万円の収入)、物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金の純増額620百万円(前年同期は967百万円の純増)及び不動産の売却等に伴う長期借入金の返済等による支出9,019百万円(前年同期は6,323百万円の支出)によるものであります。
d.生産、受注及び販売の実績
(a) 生産実績
当社グループは、不動産開発サービスを主要な事業としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
(b) 受注実績
当社グループは、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。
(c) 販売実績
当社グループの事業は不動産開発事業の単一セグメントでありますが、当連結会計年度の販売実績をサービス別に記載すると、次のとおりであります。
(注) 1.各サービス間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
(前連結会計年度)
(当連結会計年度)
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
a.重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。
b.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(a) 経営成績
当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当連結会計年度においては、レジデンス5棟(自社開発3棟、中古物件2棟)と開発用地5件の計10件の案件引渡しを行うことができました。
不動産開発サービスの当連結会計年度における主な販売実績は以下のとおりとなります。
「三軒茶屋②案件」は、東急田園都市線「駒沢大学」駅より徒歩8分、東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩10分に位置する開発用地の販売となりました。
「LUMIEC MEGURO(目黒案件)」は、朝食提供サービスを導入したレジデンスです。1階テナントには朝食提供が可能な飲食店を誘致し、居住者は朝食を無料で楽しめるというサービスを付与したレジデンスを企画・開発いたしました。その結果、竣工前に7割程度の入居が確定したレジデンスの販売となりました。こうした世の中が求めているサービスのニーズを把握し、他社ではあまり手掛けられていないサービスを提供してまいります。
その結果、売上高は14,469百万円となり、売上原価は10,617百万円、売上総利益は3,851百万円となりました。
販売費及び一般管理費は1,132百万円となり、営業利益は2,718百万円となりました。
太陽光売電収入等により営業外収益は11百万円、支払利息等の発生により営業外費用は348百万円となり、経常利益は2,382百万円、投資有価証券評価損の発生により特別損失は108百万円、税金等調整前当期純利益は2,274百万円となりました。
法人税等は757百万円であったことから、親会社株主に帰属する当期純利益は1,516百万円となりました。
(b) 財政状態の状況
財政状態の状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 a.財政状態の状況」に記載したとおりです。
c.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「(1)経営成績等の状況の概要 c.キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。
当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発サービスにおける販売用不動産等の仕入に係る費用であります。当該販売用不動産等を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。
資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手元流動性の維持などにより流動性リスクを管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達手段の多様化を図っております。
d.経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載しております。
e.経営者の問題認識と今後の方針について
当社の経営者は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案し、当社が今後さらなる成長と発展を遂げるため、厳しい環境の中、様々な課題に対処しております。
具体的には、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。
f.経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等について
経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の通り、営業利益、ROA及び自己資本比率を重視する指標と位置付けております。
営業利益について、当連結会計年度は2,718百万円であり、前年同期比で24.2%増加しております。この要因としては、不動産開発サービスにおいて朝食提供サービスを導入したレジデンスである「LUMIEC MEGURO(目黒案件)」の販売や、最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることにより営業利益が増加いたしました。今後も最適なスキームを選択することに加えて、グループ会社とのシナジー効果を活用することで営業利益を伸長させることを目標としております。
ROAは総資産(期首期末平均)に対する経常利益の割合として計算しており、当連結会計年度が8.1%であるところ、引き続き8%の水準の維持を目指しております。
また自己資本比率は金融市場の状況を踏まえつつも、当連結会計年度22.3%であるところ、短期的には20%、中長期的には30%を確保することを目標としております。
当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
当社グループは不動産開発事業の単一セグメントのため、セグメント別の記載は省略しております。
a.財政状態の状況
(資産)
当連結会計年度末における流動資産合計は22,027百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,231百万円増加いたしました。これは主に不動産取得による仕掛販売用不動産556百万円の増加、不動産竣工による販売用不動産161百万円の増加、開発型SPCへの出資による営業出資金210百万円の増加等によるものです。当連結会計年度末における固定資産合計は9,973百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,786百万円増加いたしました。これは主に長期保有を目的とした不動産の取得による建物及び構築物1,053百万円の増加、土地2,128百万円の増加等によるものです。
この結果、資産合計は32,001百万円となり、前連結会計年度末に比べて5,018百万円増加いたしました。
(負債)
当連結会計年度末における流動負債合計は8,952百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,400百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金620百万円の増加、1年内返済予定の長期借入金1,950百万円の増加等によるものです。当連結会計年度末における固定負債合計は15,908百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,275百万円増加いたしました。これは主に物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入金1,083百万円の増加等によるものです。
この結果、負債合計は24,860百万円となり、前連結会計年度末に比べて3,675百万円増加いたしました。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は7,140百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,342百万円増加いたしました。この原因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による増加1,516百万円、剰余金の配当による減少174百万円であります。
この結果、自己資本比率は22.3%(前連結会計年度末は21.5%)となりました。
b.経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症に対する各種制限が緩和されたことに加えて、2023年5月には感染症法5類への引き下げが決定し、国内の経済活動は緩やかな景気回復の動きが見られました。一方で、世界的な金融引き締めが続くなか資源価格の高騰やインフレ率の上昇等、依然として先行きは不明瞭な状況にあります。
当社グループが属する不動産業界においても、建設資材価格の高騰により建築コストの上昇などの懸念はありますが、日本の低金利と円安を背景に国内及び海外投資家による国内不動産への投資需要は高まっていくことが予想されます。
このような状況のもと、当社グループでは需要が堅調なレジデンス物件を中心に開発を行ってまいりました。当連結会計年度においては、当期に販売を行う予定のものも含めて、9,151百万円の販売用不動産の投資を行いました。
この結果、当連結会計年度の経営成績は、売上高14,469百万円(前年同期比31.4%増)、営業利益2,718百万円(前年同期比24.2%増)、経常利益2,382百万円(前年同期比28.5%増)、親会社株主に帰属する当期純利益1,516百万円(前年同期比29.1%増)となりました。
なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。
c.キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べて68百万円増加して3,101百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、1,778百万円(前年同期は5,740百万円の使用)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2,274百万円(前年同期比462百万円増加)、不動産竣工による販売用不動産の増加額2,589百万円(前年同期は1,278百万円減少)、不動産取得による仕掛販売用不動産の増加額625百万円(前年同期は8,955百万円増加)及び、法人税等の支払額840百万円(前年同期比397百万円増加)によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、1,587百万円(前年同期は345百万円の使用)となりました。これは主に、収益の安定化を一定程度保つ経営方針に基づき、賃貸用不動産の取得をしたことに伴う有形固定資産の取得による支出1,136百万円(前年同期は350百万円の支出)によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は、3,434百万円(前年同期は5,965百万円の獲得)となりました。これは主に、物件取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入れによる収入12,054百万円(前年同期は11,429百万円の収入)、物件取得や開発中の建築資金等に伴う短期借入金の純増額620百万円(前年同期は967百万円の純増)及び不動産の売却等に伴う長期借入金の返済等による支出9,019百万円(前年同期は6,323百万円の支出)によるものであります。
d.生産、受注及び販売の実績
(a) 生産実績
当社グループは、不動産開発サービスを主要な事業としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
(b) 受注実績
当社グループは、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。
(c) 販売実績
当社グループの事業は不動産開発事業の単一セグメントでありますが、当連結会計年度の販売実績をサービス別に記載すると、次のとおりであります。
| サービスの名称 | 当連結会計年度 (自2023年1月1日 至2023年12月31日) | |
| 金額(百万円) | 前年同期比(%) | |
| 不動産開発サービス | 13,719 | 126.1 |
| 不動産賃貸管理サービス | 108 | 219.1 |
| ホテル運営サービス | 240 | 286.5 |
| アセットマネジメントサービス | 400 | - |
| 合計 | 14,469 | 131.4 |
(注) 1.各サービス間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
(前連結会計年度)
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2022年1月1日 至 2022年12月31日) | |
| 金額(百万円) | 割合(%) | |
| メリルボーン特定目的会社 | 1,977 | 18.0 |
| 大和ハウス工業株式会社 | 1,833 | 16.6 |
| 株式会社ボルテックス | 1,802 | 16.4 |
| 三菱地所レジデンス株式会社 | 1,421 | 12.9 |
(当連結会計年度)
| 相手先 | 当連結会計年度 (自 2023年1月1日 至 2023年12月31日) | |
| 金額(百万円) | 割合(%) | |
| ジー・エイ・ワン・レジデンス・フォー 特定目的会社 | 2,880 | 19.9 |
| 相鉄不動産株式会社 | 2,001 | 13.8 |
| 東京建物株式会社 | 1,815 | 12.5 |
| 大成有楽不動産株式会社 | 1,800 | 12.4 |
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
a.重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。
b.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
(a) 経営成績
当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当連結会計年度においては、レジデンス5棟(自社開発3棟、中古物件2棟)と開発用地5件の計10件の案件引渡しを行うことができました。
不動産開発サービスの当連結会計年度における主な販売実績は以下のとおりとなります。
| 物件名 | 種別 | 竣工 | 用途 | 延床(㎡) | 規模 | 敷地(㎡) | 戸数等 |
| 三軒茶屋②案件 | 開発用地 | - | 開発用土地 | - | - | 489.23 | - |
| LUMIEC MEGURO (目黒案件) | レジデンス | 2023年2月 | 共同住宅・店舗 | 1,073.18 | RC造 地下1階付き 地上10階建 | 197.45 | 18戸・1区画 |
| LUMIEC ASAKUSABASHI(柳橋案件) | レジデンス | 2023年9月 | 共同住宅 | 1,669.37 | RC造 地上14階建 | 288.72 | 36戸 |
「三軒茶屋②案件」は、東急田園都市線「駒沢大学」駅より徒歩8分、東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩10分に位置する開発用地の販売となりました。
「LUMIEC MEGURO(目黒案件)」は、朝食提供サービスを導入したレジデンスです。1階テナントには朝食提供が可能な飲食店を誘致し、居住者は朝食を無料で楽しめるというサービスを付与したレジデンスを企画・開発いたしました。その結果、竣工前に7割程度の入居が確定したレジデンスの販売となりました。こうした世の中が求めているサービスのニーズを把握し、他社ではあまり手掛けられていないサービスを提供してまいります。
その結果、売上高は14,469百万円となり、売上原価は10,617百万円、売上総利益は3,851百万円となりました。
販売費及び一般管理費は1,132百万円となり、営業利益は2,718百万円となりました。
太陽光売電収入等により営業外収益は11百万円、支払利息等の発生により営業外費用は348百万円となり、経常利益は2,382百万円、投資有価証券評価損の発生により特別損失は108百万円、税金等調整前当期純利益は2,274百万円となりました。
法人税等は757百万円であったことから、親会社株主に帰属する当期純利益は1,516百万円となりました。
(b) 財政状態の状況
財政状態の状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 a.財政状態の状況」に記載したとおりです。
c.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「(1)経営成績等の状況の概要 c.キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。
当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発サービスにおける販売用不動産等の仕入に係る費用であります。当該販売用不動産等を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。
資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手元流動性の維持などにより流動性リスクを管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達手段の多様化を図っております。
d.経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載しております。
e.経営者の問題認識と今後の方針について
当社の経営者は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案し、当社が今後さらなる成長と発展を遂げるため、厳しい環境の中、様々な課題に対処しております。
具体的には、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。
f.経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等について
経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の通り、営業利益、ROA及び自己資本比率を重視する指標と位置付けております。
営業利益について、当連結会計年度は2,718百万円であり、前年同期比で24.2%増加しております。この要因としては、不動産開発サービスにおいて朝食提供サービスを導入したレジデンスである「LUMIEC MEGURO(目黒案件)」の販売や、最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることにより営業利益が増加いたしました。今後も最適なスキームを選択することに加えて、グループ会社とのシナジー効果を活用することで営業利益を伸長させることを目標としております。
ROAは総資産(期首期末平均)に対する経常利益の割合として計算しており、当連結会計年度が8.1%であるところ、引き続き8%の水準の維持を目指しております。
また自己資本比率は金融市場の状況を踏まえつつも、当連結会計年度22.3%であるところ、短期的には20%、中長期的には30%を確保することを目標としております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
