有価証券報告書(内国投資証券)-第24期(平成26年5月1日-平成26年10月31日)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[貸借対照表に関する注記]
※1 国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
※2 不動産等売却益の内訳
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティングリース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は安全性、換金性等を考慮し、銀行預金で運用しています。
さらに、不動産投資の一環として、投資有価証券(不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券)を保有しています。
なお、デリバティブ取引は今後、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性はありますが、当期においては行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
短期借入金、長期借入金及び投資法人債については、主として不動産信託受益権の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率を適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰予定表を作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
また、変動金利建ての借入金は、金利の変動リスクに晒されますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融環境に応じて調整することなどにより当該リスクを管理します。
投資有価証券(不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券)については、不動産特有の投資リスクに加えて、当該証券の流動性リスクや発行体の信用リスク等に晒されますが、本投資法人の総資産に占める投資割合を一定の水準に制限する他、発行体の財務状況を定期的に把握すること等の方法により当該リスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
前期[平成26年4月30日]
平成26年4月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません(注2参照)。
(注1)金融商品の時価の算定方法
資産
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
(注3)金銭債権の決算日[平成26年4月30日]後の償還予定額
(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日[平成26年4月30日]後の返済予定額
当期[平成26年10月31日]
平成26年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません(注2参照)。
(注1)金融商品の時価の算定方法
資産
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
(注3)金銭債権の決算日[平成26年10月31日]後の償還予定額
(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日[平成26年10月31日]後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
前期[平成26年4月30日]
有価証券
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)は、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることができません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
当期[平成26年10月31日]
有価証券
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)は、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることができません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期[平成26年4月30日]
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。
当期[平成26年10月31日]
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期[平成26年4月30日]
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期[平成26年10月31日]
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要株主等
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要株主等
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都区部を中心として、賃貸用のオフィスビル及びレジデンスを保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、次のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得価額(取得に伴う付帯費用を含みます。)から、減価償却累計額を控除した金額です。
また、前期においては信託その他無形固定資産(合計4,636千円)を含んでいません。
(注2)該当する賃貸等不動産の概要については、「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの」をご覧ください。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額はグランパーク、アーバンコート市ヶ谷及びトレードピア淀屋橋(底地)の取得(19,513,807千円)及び資本的支出(266,239千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,192,679千円)によるものです。
当期の主な増加額は保有物件に係る資本的支出(195,621千円)によるものであり、主な減少額は岩本町ビル及びIPB御茶ノ水ビルの売却(8,216,666千円)及び減価償却費(1,155,681千円)によるものです。
(注4)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりです。
(注)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、外注委託費、水道光熱費等)であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を越えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を越えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
A.資産の譲渡について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、本投資法人が保有する資産について以下のとおり譲渡しました。
[神田中央通ビル]
(譲渡の概要)
譲渡資産:不動産を信託財産とする信託の受益権
譲渡価格(注1):2,778百万円
譲渡資産の取得日:平成23年11月18日 取得価格(注2):2,450百万円
帳簿価額:2,440百万円(平成26年10月31日現在)
譲渡価格と帳簿価額の差額:337百万円
鑑定評価額:2,620百万円(価格時点:平成26年8月21日 鑑定評価機関:青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社)
譲渡契約締結日:平成26年9月5日
引渡日:平成26年11月7日
(譲渡資産の概要)
所在地(住居表示):東京都千代田区鍛冶町二丁目3番3号
用途(注3):事務所・店舗
敷地面積:484.74㎡ 建物延床面積:3,214.44㎡
構造:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根9階建
建築時期:平成1年1月
総賃貸可能面積:2,670.19㎡
(注1)譲渡価格は、当該不動産の譲渡に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を減算しない金額、すなわち売買契約書等に記載された税抜売買価格を記載しています。
(注2)取得価格は、当該不動産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額、すなわち売買契約書等に記載された税抜売買価格を記載しています。
(注3)用途は、登記事項証明書に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
B.新投資口の発行について
[一般募集による新投資口の発行について]
本投資法人は、平成27年1月5日及び平成27年1月14日付開催の役員会において、新規資産の取得資金等に充当するため、以下のとおり新投資口の発行を決議し、一般募集による発行については平成27年1月21日に払込が完了しました。
これにより、平成27年1月21日現在で出資総額は119,053,523千円、発行済投資口の総数は261,199口となっています。
募集投資口数:42,500口
発行価格(募集価格):1口当たり609,375円
(払込金額(発行価額):1口当たり589,375円)
払込期日:平成27年1月21日
払込金額(発行価額)の総額:25,048,437,500円
分配金起算日:平成26年11月1日
資金使途:新規資産の取得資金及び借入金の返済の一部に充当(後記「C.資産の取得について」参照)
[第三者割当による新投資口の発行について]
本投資法人は、平成27年1月5日及び平成27年1月14日付開催の役員会において、借入金の返済の一部に充当するため、以下のとおり新投資口の発行を決議し、第三者割当による発行については平成27年2月18日の払込を予定しています。
募集投資口数(上限):2,200口
割当先及び割当投資口数:SMBC日興証券株式会社に対して2,200口
払込金額(発行価額):1口当たり589,375円
申込期間(申込期日):平成27年2月17日
払込期日:平成27年2月18日
払込金額(発行価額)の総額(上限):1,296,625,000円
分配金起算日:平成26年11月1日
資金使途:借入金の返済の一部に充当
(注)第三者割当における発行口数の全部又は一部につき上記割当先(SMBC日興証券株式会社)から申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行口数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
C.資産の取得について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、一般募集による新投資口の発行による手取金(前記「B.新投資口の発行について」参照)により、平成27年1月22日に以下のとおり資産を取得しました。
[アーバンネット麹町ビル]
(取得の概要)
取得資産:不動産を信託する信託の受益権
取得価格(注):3,600百万円
(取得資産の概要)
所在地(住居表示):東京都千代田区麹町一丁目6番2号
用途:事務所
敷地面積:839.00㎡ 建物延床面積:6,231.10㎡
構造:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付8階建
建築時期:昭和62年5月 総賃貸可能面積:4,262.82㎡
[アーバンネット池袋ビル]
(取得の概要)
取得資産:不動産を信託する信託の受益権
取得価格(注):13,600百万円
(取得資産の概要)
所在地(住居表示):東京都豊島区東池袋三丁目16番3号
用途:事務所
敷地面積:4,090.23㎡ 建物延床面積:25,050.26㎡
構造:鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付16階建
建築時期:昭和63年9月 総賃貸可能面積:17,036.34㎡
[アーバンネット大森ビル]
(取得の概要)
取得資産:不動産を信託する信託の受益権
取得価格(注):4,800百万円
(取得資産の概要)
所在地(住居表示):東京都大田区大森北二丁目1番1号
用途:事務所
敷地面積:2,126.47㎡ 建物延床面積:11,937.25㎡
構造:鉄骨造陸屋根10階建
建築時期:平成4年7月 総賃貸可能面積:8,524.54㎡
(注)取得価格は当該不動産及び当該優先出資証券の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 工具、器具及び備品 3年 信託建物 3年～68年 信託構築物 3年～50年 信託工具、器具及び備品 3年～15年 また、平成19年4月1日以降に取得した有形固定資産については残存価格を廃止し、耐用年数経過時点において備忘価格の1円を残して全額償却する方法を採用しています。 但し、平成19年3月31日以前に取得した有形固定資産については、平成19年度税制改正前の法人税法に基づく減価償却の方法により取得価額の5%まで償却した営業期間の翌営業期間以後5年間で備忘価格の1円を残して均等償却する方法を採用しています。 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、原則として賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物件に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③信託借地権 ④信託その他無形固定資産 ⑤信託差入敷金及び保証金 ⑥信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 但し、資産取得に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に算入しています。 |
[貸借対照表に関する注記]
※1 国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| 前期 [平成26年4月30日] | 当期 [平成26年10月31日] | |
| 信託建物 | 19,834千円 | 19,834千円 |
※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 [平成26年4月30日] | 当期 [平成26年10月31日] | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
| 前期 [自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日] | 当期 [自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日] | |||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | |||||
| 賃貸事業収入 | ||||||
| 賃料 | 4,714,290千円 | 4,672,987千円 | ||||
| 共益費 | 924,467千円 | 5,638,757千円 | 874,660千円 | 5,547,647千円 | ||
| その他賃貸事業収入 | ||||||
| 駐車場使用料 | 165,901千円 | 155,271千円 | ||||
| 施設使用料 | 50,451千円 | 47,423千円 | ||||
| 付帯収益 | 335,599千円 | 380,468千円 | ||||
| その他の雑収入 | 112,917千円 | 664,869千円 | 95,843千円 | 679,007千円 | ||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 6,303,627千円 | 6,226,655千円 | ||||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | |||||
| 賃貸事業費用 | ||||||
| 外注委託費 | 789,271千円 | 762,142千円 | ||||
| 水道光熱費 | 422,075千円 | 458,487千円 | ||||
| 公租公課 | 419,784千円 | 476,794千円 | ||||
| 損害保険料 | 14,643千円 | 13,967千円 | ||||
| 修繕費 | 261,512千円 | 266,605千円 | ||||
| 信託報酬 | 42,440千円 | 39,045千円 | ||||
| 減価償却費 | 1,193,164千円 | 1,155,681千円 | ||||
| その他賃貸事業費用 | 137,674千円 | 136,833千円 | ||||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 3,280,567千円 | 3,309,559千円 | ||||
| C. | 不動産賃貸事業損益 | |||||
| (A-B) | 3,023,060千円 | 2,917,096千円 | ||||
※2 不動産等売却益の内訳
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
| 岩本町ビル | ||||
| 不動産等売却収入 | 6,915,000千円 | |||
| 不動産等売却原価 | 6,903,526千円 | |||
| その他売却費用 | 3,050千円 | |||
| 不動産等売却益 | 8,423千円 | |||
| IPB御茶ノ水ビル | ||||
| 不動産等売却収入 | 1,570,000千円 | |||
| 不動産等売却原価 | 1,313,139千円 | |||
| その他売却費用 | 50,575千円 | |||
| 不動産等売却益 | 206,285千円 | |||
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
| 前期 [自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日] | 当期 [自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日] | |
| ※1発行可能投資口総口数及び 発行済投資口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 2,000,000口 | 2,000,000口 |
| 発行済投資口数 | 218,699口 | 218,699口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 [自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日] | 当期 [自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日] | |
| 現金及び預金 | 2,614,107千円 | 2,757,601千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 9,599,309千円 | 8,914,100千円 |
| 現金及び現金同等物 | 12,213,416千円 | 11,671,702千円 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティングリース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 [平成26年4月30日] | 当期 [平成26年10月31日] | |
| 1年内 | 364,218千円 | 345,291千円 |
| 1年超 | 2,029,072千円 | 1,917,409千円 |
| 合計 | 2,393,291千円 | 2,262,701千円 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は安全性、換金性等を考慮し、銀行預金で運用しています。
さらに、不動産投資の一環として、投資有価証券(不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券)を保有しています。
なお、デリバティブ取引は今後、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性はありますが、当期においては行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
短期借入金、長期借入金及び投資法人債については、主として不動産信託受益権の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率を適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰予定表を作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
また、変動金利建ての借入金は、金利の変動リスクに晒されますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融環境に応じて調整することなどにより当該リスクを管理します。
投資有価証券(不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券)については、不動産特有の投資リスクに加えて、当該証券の流動性リスクや発行体の信用リスク等に晒されますが、本投資法人の総資産に占める投資割合を一定の水準に制限する他、発行体の財務状況を定期的に把握すること等の方法により当該リスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
前期[平成26年4月30日]
平成26年4月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません(注2参照)。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 2,614,107 | 2,614,107 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 9,599,309 | 9,599,309 | - |
| 資産計 | 12,213,416 | 12,213,416 | - |
| (3)短期借入金 | 21,400,000 | 21,400,000 | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 17,687,500 | 17,758,057 | 70,557 |
| (5)長期借入金 | 72,800,000 | 73,491,747 | 691,747 |
| (6)投資法人債 | 12,500,000 | 12,567,350 | 67,350 |
| 負債計 | 124,387,500 | 125,217,154 | 829,654 |
(注1)金融商品の時価の算定方法
資産
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
(注3)金銭債権の決算日[平成26年4月30日]後の償還予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 区分 | 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 |
| (1)現金及び預金 | 2,614,107 | - | - | - | - | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 9,599,309 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 12,213,416 | - | - | - | - | - |
(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日[平成26年4月30日]後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| (3)短期借入金 | 21,400,000 | - | - | - | - | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 17,687,500 | - | - | - | - | - |
| (5)長期借入金 | - | 29,400,000 | 16,650,000 | 15,900,000 | 10,850,000 | - |
| (6)投資法人債 | - | - | - | - | 10,000,000 | 2,500,000 |
| 合計 | 39,087,500 | 29,400,000 | 16,650,000 | 15,900,000 | 20,850,000 | 2,500,000 |
当期[平成26年10月31日]
平成26年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません(注2参照)。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 2,757,601 | 2,757,601 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 8,914,100 | 8,914,100 | - |
| 資産計 | 11,671,702 | 11,671,702 | - |
| (3)短期借入金 | 17,400,000 | 17,400,000 | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 30,400,000 | 30,577,254 | 177,254 |
| (5)長期借入金 | 54,400,000 | 55,080,171 | 680,171 |
| (6)投資法人債 | 12,500,000 | 12,629,000 | 129,000 |
| 負債計 | 114,700,000 | 115,686,426 | 986,426 |
(注1)金融商品の時価の算定方法
資産
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
(注3)金銭債権の決算日[平成26年10月31日]後の償還予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 区分 | 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 |
| (1)現金及び預金 | 2,757,601 | - | - | - | - | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 8,914,100 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 11,671,702 | - | - | - | - | - |
(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日[平成26年10月31日]後の返済予定額
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| (3)短期借入金 | 17,400,000 | - | - | - | - | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 30,400,000 | - | - | - | - | - |
| (5)長期借入金 | - | 18,650,000 | 14,000,000 | 18,900,000 | 2,850,000 | - |
| (6)投資法人債 | - | - | - | 7,500,000 | 2,500,000 | 2,500,000 |
| 合計 | 47,800,000 | 18,650,000 | 14,000,000 | 26,400,000 | 5,350,000 | 2,500,000 |
[有価証券に関する注記]
前期[平成26年4月30日]
有価証券
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)は、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることができません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
当期[平成26年10月31日]
有価証券
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)は、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることができません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期[平成26年4月30日]
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。
当期[平成26年10月31日]
本投資法人は、デリバティブ取引を全く行っておりませんので、該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期[平成26年4月30日]
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期[平成26年10月31日]
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 [平成26年4月30日] | 当期 [平成26年10月31日] | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税等損金不算入額 | 2,760千円 | 1,334千円 |
| 繰延税金資産合計 | 2,760千円 | 1,334千円 |
| 繰延税金資産の純額 | 2,760千円 | 1,334千円 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 [平成26年4月30日] | 当期 [平成26年10月31日] | |
| 法定実効税率 | 36.59% | 34.16% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △36.56% | △32.21% |
| その他 | 0.06% | △1.86% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.09% | 0.09% |
[持分法損益等に関する注記]
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要株主等
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要株主等
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
該当事項はありません。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都区部を中心として、賃貸用のオフィスビル及びレジデンスを保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) | ||||
| 用途 | 前期 [自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日] | 当期 [自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日] | ||
| オフィスビル | 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 当期首残高 | 99,833,614 | 117,610,379 | ||
| 当期中増減額(注3) | 17,776,765 | △8,572,055 | ||
| 当期末残高 | 117,610,379 | 109,038,324 | ||
| 当期末時価(注4) | 114,780,000 | 107,450,000 | ||
| レジデンス | 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 当期首残高 | 76,667,541 | 77,478,135 | ||
| 当期中増減額(注3) | 810,594 | △600,035 | ||
| 当期末残高 | 77,478,135 | 76,878,100 | ||
| 当期末時価(注4) | 70,880,000 | 72,634,000 | ||
| 貸借対照表計上額(注1) | ||||
| 当期首残高 | 176,501,155 | 195,088,515 | ||
| 合計 | 当期中増減額(注3) | 18,587,360 | △9,172,090 | |
| 当期末残高 | 195,088,515 | 185,916,425 | ||
| 当期末時価(注4) | 185,660,000 | 180,084,000 | ||
(注1)貸借対照表計上額は、取得価額(取得に伴う付帯費用を含みます。)から、減価償却累計額を控除した金額です。
また、前期においては信託その他無形固定資産(合計4,636千円)を含んでいません。
(注2)該当する賃貸等不動産の概要については、「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況 (2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの」をご覧ください。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額はグランパーク、アーバンコート市ヶ谷及びトレードピア淀屋橋(底地)の取得(19,513,807千円)及び資本的支出(266,239千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,192,679千円)によるものです。
当期の主な増加額は保有物件に係る資本的支出(195,621千円)によるものであり、主な減少額は岩本町ビル及びIPB御茶ノ水ビルの売却(8,216,666千円)及び減価償却費(1,155,681千円)によるものです。
(注4)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりです。
| (単位:千円) | ||||
| 用途 | 前期 [自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日] | 当期 [自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日] | ||
| オフィスビル | 損益計算書における金額 | |||
| 不動産賃貸事業収益 | 3,795,525 | 3,736,524 | ||
| 不動産賃貸事業費用 | 1,911,938 | 1,924,533 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 1,883,586 | 1,811,991 | ||
| レジデンス | 損益計算書における金額 | |||
| 不動産賃貸事業収益 | 2,508,102 | 2,490,130 | ||
| 不動産賃貸事業費用 | 1,368,628 | 1,385,026 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 1,139,473 | 1,105,104 | ||
| 損益計算書における金額 | ||||
| 合計 | 不動産賃貸事業収益 | 6,303,627 | 6,226,655 | |
| 不動産賃貸事業費用 | 3,280,567 | 3,309,559 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 3,023,060 | 2,917,096 | ||
(注)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、外注委託費、水道光熱費等)であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期[自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日]
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を越えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期[自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日]
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を越えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 [自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日] | 当期 [自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日] | |
| 1口当たり純資産額 | 440,215円 | 440,796円 |
| 1口当たり当期純利益 | 10,162円 | 10,701円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 [自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日] | 当期 [自 平成26年5月1日 至 平成26年10月31日] | |
| 当期純利益(千円) | 2,213,553 | 2,340,510 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 2,213,553 | 2,340,510 |
| 期中平均投資口数(口) | 217,806 | 218,699 |
[重要な後発事象に関する注記]
A.資産の譲渡について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、本投資法人が保有する資産について以下のとおり譲渡しました。
[神田中央通ビル]
(譲渡の概要)
譲渡資産:不動産を信託財産とする信託の受益権
譲渡価格(注1):2,778百万円
譲渡資産の取得日:平成23年11月18日 取得価格(注2):2,450百万円
帳簿価額:2,440百万円(平成26年10月31日現在)
譲渡価格と帳簿価額の差額:337百万円
鑑定評価額:2,620百万円(価格時点:平成26年8月21日 鑑定評価機関:青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社)
譲渡契約締結日:平成26年9月5日
引渡日:平成26年11月7日
(譲渡資産の概要)
所在地(住居表示):東京都千代田区鍛冶町二丁目3番3号
用途(注3):事務所・店舗
敷地面積:484.74㎡ 建物延床面積:3,214.44㎡
構造:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根9階建
建築時期:平成1年1月
総賃貸可能面積:2,670.19㎡
(注1)譲渡価格は、当該不動産の譲渡に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を減算しない金額、すなわち売買契約書等に記載された税抜売買価格を記載しています。
(注2)取得価格は、当該不動産の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額、すなわち売買契約書等に記載された税抜売買価格を記載しています。
(注3)用途は、登記事項証明書に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
B.新投資口の発行について
[一般募集による新投資口の発行について]
本投資法人は、平成27年1月5日及び平成27年1月14日付開催の役員会において、新規資産の取得資金等に充当するため、以下のとおり新投資口の発行を決議し、一般募集による発行については平成27年1月21日に払込が完了しました。
これにより、平成27年1月21日現在で出資総額は119,053,523千円、発行済投資口の総数は261,199口となっています。
募集投資口数:42,500口
発行価格(募集価格):1口当たり609,375円
(払込金額(発行価額):1口当たり589,375円)
払込期日:平成27年1月21日
払込金額(発行価額)の総額:25,048,437,500円
分配金起算日:平成26年11月1日
資金使途:新規資産の取得資金及び借入金の返済の一部に充当(後記「C.資産の取得について」参照)
[第三者割当による新投資口の発行について]
本投資法人は、平成27年1月5日及び平成27年1月14日付開催の役員会において、借入金の返済の一部に充当するため、以下のとおり新投資口の発行を決議し、第三者割当による発行については平成27年2月18日の払込を予定しています。
募集投資口数(上限):2,200口
割当先及び割当投資口数:SMBC日興証券株式会社に対して2,200口
払込金額(発行価額):1口当たり589,375円
申込期間(申込期日):平成27年2月17日
払込期日:平成27年2月18日
払込金額(発行価額)の総額(上限):1,296,625,000円
分配金起算日:平成26年11月1日
資金使途:借入金の返済の一部に充当
(注)第三者割当における発行口数の全部又は一部につき上記割当先(SMBC日興証券株式会社)から申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行口数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
C.資産の取得について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、一般募集による新投資口の発行による手取金(前記「B.新投資口の発行について」参照)により、平成27年1月22日に以下のとおり資産を取得しました。
[アーバンネット麹町ビル]
(取得の概要)
取得資産:不動産を信託する信託の受益権
取得価格(注):3,600百万円
(取得資産の概要)
所在地(住居表示):東京都千代田区麹町一丁目6番2号
用途:事務所
敷地面積:839.00㎡ 建物延床面積:6,231.10㎡
構造:鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付8階建
建築時期:昭和62年5月 総賃貸可能面積:4,262.82㎡
[アーバンネット池袋ビル]
(取得の概要)
取得資産:不動産を信託する信託の受益権
取得価格(注):13,600百万円
(取得資産の概要)
所在地(住居表示):東京都豊島区東池袋三丁目16番3号
用途:事務所
敷地面積:4,090.23㎡ 建物延床面積:25,050.26㎡
構造:鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付16階建
建築時期:昭和63年9月 総賃貸可能面積:17,036.34㎡
[アーバンネット大森ビル]
(取得の概要)
取得資産:不動産を信託する信託の受益権
取得価格(注):4,800百万円
(取得資産の概要)
所在地(住居表示):東京都大田区大森北二丁目1番1号
用途:事務所
敷地面積:2,126.47㎡ 建物延床面積:11,937.25㎡
構造:鉄骨造陸屋根10階建
建築時期:平成4年7月 総賃貸可能面積:8,524.54㎡
(注)取得価格は当該不動産及び当該優先出資証券の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課)を含まない金額(売買契約書等に記載された売買価格)を記載しています。
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