有価証券報告書(内国投資証券)-第43期(2023/11/01-2024/04/30)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の減損
①財務諸表に計上した金額
(千円)
②識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を外部の不動産鑑定評価額に基づく回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
[貸借対照表に関する注記]
※1 国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
※2 不動産等売却損益の内訳
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
六番町ビル(準共有持分割合50%)
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は安全性、換金性等を考慮し、銀行預金で運用しています。
さらに、不動産投資の一環として、投資有価証券(不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券)を保有しています。
なお、デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスクをヘッジする目的に限定して行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
短期借入金、長期借入金及び投資法人債については、主として不動産信託受益権の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率を適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰予定表を作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
また、変動金利建ての借入金は、金利の変動リスクに晒されますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融環境に応じて調整し、さらに、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用することにより当該リスクを管理します。
なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
投資有価証券(不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券)については、不動産特有の投資リスクに加えて、当該証券の流動性リスクや発行体の信用リスク等に晒されますが、本投資法人の総資産に占める投資割合を一定の水準に制限するほか、発行体の財務状況を定期的に把握すること等の方法により当該リスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
なお、後記「2.金融商品の時価等に関する事項」に記載のデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
前期[2023年10月31日]
2023年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、市場価格のない株式等は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。
但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)1年内償還予定の投資法人債及び(4)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)市場価格のない株式等
投資有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
(注3)借入金及び投資法人債の決算日[2023年10月31日]後の返済予定額
(単位:千円)
当期[2024年4月30日]
2024年4月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、市場価格のない株式等は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金及び(2)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。
但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(3)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)市場価格のない株式等
投資有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
(注3)借入金及び投資法人債の決算日[2024年4月30日]後の返済予定額
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期[2023年10月31日]
有価証券
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
当期[2024年4月30日]
有価証券
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されてないもの
前期[2023年10月31日]
該当事項はありません。
当期[2024年4月30日]
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期[2023年10月31日]
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期[2024年4月30日]
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期[2023年10月31日]
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期[2024年4月30日]
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要株主等
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
該当事項はありません。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
該当事項はありません。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要株主
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
該当事項はありません。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
該当事項はありません。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都区部を中心として賃貸用のオフィスビル及びレジデンスを保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び当期末時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得価額(取得に伴う付帯費用を含みます。)から、減価償却累計額を控除した金額です。なお、建設仮勘定及び信託建設仮勘定は含んでいません。
(注2)該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況(2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの」をご覧ください。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は保有物件に係る資本的支出(1,027,721千円)によるものであり、主な減少額は六番町ビルの一部譲渡(3,759,907千円)及び減価償却費(1,578,096千円)によるものです。当期の主な増加額はアーバンネット四条烏丸ビル、アーバンネット伏見ビル、ガーデン板橋氷川町の取得(21,536,462千円)、グランパークの追加取得(14,961,378千円)及び保有物件に係る資本的支出(1,462,588千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,663,483千円)によるものです。
(注4)当期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、外注委託費、水道光熱費等)であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
[収益認識に関する注記]
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表[損益計算書に関する注記]の「※1 不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2 不動産等売却損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表[損益計算書に関する注記]の「※1 不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2 不動産等売却損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3年～68年 構築物 3年～58年 機械及び装置 11年 工具、器具及び備品 2年～15年 また、2007年4月1日以降に取得した有形固定資産については残存価額を廃止し、耐用年数経過時点において備忘価額の1円を残して全額償却する方法を採用しています。 但し、2007年3月31日以前に取得した有形固定資産については、平成19年度税制改正前の法人税法に基づく減価償却の方法により取得価額の5%まで償却した営業期間の翌営業期間以後5年間で備忘価額の1円を残して均等償却する方法を採用しています。 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | (1)不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益を認識しています。 なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、原則として賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物件に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は前期は1,270千円、当期は25,653千円です。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップについての特例処理の要件を満たしているため特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、投資法人規約に定める「資産運用の対象及び方針」並びにデリバティブ取引に係るリスク管理規程に基づき、変動金利建て負債の金利変動リスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性の評価方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価を省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託借地権 ④信託その他無形固定資産 ⑤信託差入敷金及び保証金 ⑥信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 資産取得に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に算入しています。 |
[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の減損
①財務諸表に計上した金額
(千円)
| 前期 (2023年10月31日) | 当期 (2024年4月30日) | |
| 有形固定資産 | 217,137,900 | 253,433,124 |
| 無形固定資産 | 14,998,765 | 15,000,013 |
②識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を外部の不動産鑑定評価額に基づく回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
[貸借対照表に関する注記]
※1 国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| 前期 (2023年10月31日) | 当期 (2024年4月30日) | |
| 信託建物 | 19,834千円 | 19,834千円 |
※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2023年10月31日) | 当期 (2024年4月30日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
| 前期 | 当期 | ||||
| [自 2023年5月1日 至 2023年10月31日] | [自 2023年11月1日 至 2024年4月30日] | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料 | 7,853,447千円 | 8,497,450千円 | |||
| 共益費 | 1,199,203千円 | 9,052,651千円 | 1,347,715千円 | 9,845,166千円 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 水道光熱費収入 | 601,964千円 | 550,968千円 | |||
| 駐車場使用料 | 239,656千円 | 267,607千円 | |||
| 施設使用料 | 123,254千円 | 142,412千円 | |||
| その他の付帯収益 | 51,257千円 | 69,211千円 | |||
| その他の雑収入 | 149,764千円 | 1,165,896千円 | 129,244千円 | 1,159,445千円 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 10,218,548千円 | 11,004,611千円 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | 1,269,708千円 | 1,425,388千円 | |||
| 水道光熱費 | 833,214千円 | 795,253千円 | |||
| 公租公課 | 734,750千円 | 700,236千円 | |||
| 損害保険料 | 17,674千円 | 19,457千円 | |||
| 修繕費 | 834,300千円 | 728,836千円 | |||
| 信託報酬 | 28,059千円 | 28,896千円 | |||
| 減価償却費 | 1,578,096千円 | 1,663,483千円 | |||
| 賃借料 | 499,334千円 | 503,897千円 | |||
| その他賃貸事業費用 | 145,694千円 | 145,335千円 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 5,940,833千円 | 6,010,785千円 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益 | ||||
| (A-B) | 4,277,714千円 | 4,993,826千円 | |||
※2 不動産等売却損益の内訳
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
六番町ビル(準共有持分割合50%)
| 不動産等売却収入 | 5,250,000千円 | ||
| 不動産等売却原価 | 3,759,907千円 | ||
| その他売却費用 | 14,746千円 | ||
| 不動産等売却益 | 1,475,346千円 |
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 | 当期 | |
| [自 2023年5月1日 至 2023年10月31日] | [自 2023年11月1日 至 2024年4月30日] | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,401,635口 | 1,482,035口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 | 当期 | |
| [自 2023年5月1日 至 2023年10月31日] | [自 2023年11月1日 至 2024年4月30日] | |
| 現金及び預金 | 6,607,299千円 | 4,979,578千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 13,436,871千円 | 14,812,025千円 |
| 現金及び現金同等物 | 20,044,170千円 | 19,791,603千円 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(借主側)
未経過リース料
| 前期 | 当期 | |
| [2023年10月31日] | [2024年4月30日] | |
| 1年内 | 594,524千円 | 604,990千円 |
| 1年超 | 12,088,673千円 | 11,998,973千円 |
| 合計 | 12,683,197千円 | 12,603,963千円 |
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 | 当期 | |
| [2023年10月31日] | [2024年4月30日] | |
| 1年内 | 2,326,395千円 | 2,910,105千円 |
| 1年超 | 4,469,468千円 | 5,360,516千円 |
| 合計 | 6,795,864千円 | 8,270,621千円 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は安全性、換金性等を考慮し、銀行預金で運用しています。
さらに、不動産投資の一環として、投資有価証券(不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券)を保有しています。
なお、デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスクをヘッジする目的に限定して行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
短期借入金、長期借入金及び投資法人債については、主として不動産信託受益権の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率を適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰予定表を作成するなどして手元流動性を常に把握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
また、変動金利建ての借入金は、金利の変動リスクに晒されますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融環境に応じて調整し、さらに、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用することにより当該リスクを管理します。
なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
投資有価証券(不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券)については、不動産特有の投資リスクに加えて、当該証券の流動性リスクや発行体の信用リスク等に晒されますが、本投資法人の総資産に占める投資割合を一定の水準に制限するほか、発行体の財務状況を定期的に把握すること等の方法により当該リスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
なお、後記「2.金融商品の時価等に関する事項」に記載のデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
前期[2023年10月31日]
2023年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、市場価格のない株式等は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 9,500,000 | 9,513,040 | 13,040 |
| (2)1年内償還予定の投資法人債 | 2,000,000 | 1,999,000 | △1,000 |
| (3)長期借入金 | 97,750,000 | 95,430,623 | △2,319,376 |
| (4)投資法人債 | 7,200,000 | 6,960,672 | △239,328 |
| (5)デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。
但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)1年内償還予定の投資法人債及び(4)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)市場価格のない株式等
投資有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
(注3)借入金及び投資法人債の決算日[2023年10月31日]後の返済予定額
(単位:千円)
| 区分 | 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 |
| 長期借入金 | 9,500,000 | 9,300,000 | 14,700,000 | 13,250,000 | 11,100,000 | 49,400,000 |
| 投資法人債 | 2,000,000 | - | - | - | 4,000,000 | 3,200,000 |
| 合計 | 11,500,000 | 9,300,000 | 14,700,000 | 13,250,000 | 15,100,000 | 52,600,000 |
当期[2024年4月30日]
2024年4月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、市場価格のない株式等は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 12,250,000 | 12,257,830 | 7,830 |
| (2)長期借入金 | 119,800,000 | 118,371,107 | △1,428,892 |
| (3)投資法人債 | 7,200,000 | 7,002,272 | △197,728 |
| (4)デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金及び(2)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。
但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(3)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)市場価格のない株式等
投資有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
(注3)借入金及び投資法人債の決算日[2024年4月30日]後の返済予定額
(単位:千円)
| 区分 | 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 |
| 長期借入金 | 12,250,000 | 11,600,000 | 17,900,000 | 17,850,000 | 12,450,000 | 60,000,000 |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 4,000,000 | 3,200,000 |
| 合計 | 12,250,000 | 11,600,000 | 17,900,000 | 17,850,000 | 16,450,000 | 63,200,000 |
[有価証券に関する注記]
前期[2023年10月31日]
有価証券
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
当期[2024年4月30日]
有価証券
その他有価証券
優先出資証券(貸借対照表計上額20,035,175千円)については、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されてないもの
前期[2023年10月31日]
該当事項はありません。
当期[2024年4月30日]
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期[2023年10月31日]
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 51,930,000 | 43,880,000 | (注) | - |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期[2024年4月30日]
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 49,430,000 | 37,880,000 | (注) | - |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
[退職給付に関する注記]
前期[2023年10月31日]
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期[2024年4月30日]
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 | 当期 | ||
| [2023年10月31日] | [2024年4月30日] | ||
| 繰延税金資産 | |||
| 未払事業税等損金不算入額 | 2,336千円 | 5,821千円 | |
| 繰延税金資産合計 | 2,336千円 | 5,821千円 | |
| 繰延税金資産の純額 | 2,336千円 | 5,821千円 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 | 当期 | ||
| [2023年10月31日] | [2024年4月30日] | ||
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% | |
| (調整) | |||
| 支払分配金の損金算入額 | △28.30% | △31.44% | |
| その他 | △3.11% | 0.02% | |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.06% | 0.04% |
[持分法損益等に関する注記]
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要株主等
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
該当事項はありません。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
該当事項はありません。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要株主
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
該当事項はありません。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
該当事項はありません。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都区部を中心として賃貸用のオフィスビル及びレジデンスを保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び当期末時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
| 用途 | 前期 | 当期 | ||
| [自 2023年5月1日 至 2023年10月31日] | [自 2023年11月1日 至 2024年4月30日] | |||
| オフィスビル | 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 当期首残高 | 171,934,500 | 167,867,172 | ||
| 当期中増減額(注3) | △4,067,328 | 33,686,212 | ||
| 当期末残高 | 167,867,172 | 201,553,385 | ||
| 当期末時価(注4) | 205,038,000 | 238,674,000 | ||
| レジデンス | 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 当期首残高 | 64,514,142 | 64,269,493 | ||
| 当期中増減額(注3) | △244,648 | 2,610,258 | ||
| 当期末残高 | 64,269,493 | 66,879,752 | ||
| 当期末時価(注4) | 95,830,000 | 98,930,000 | ||
| 合計 | 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 当期首残高 | 236,448,643 | 232,136,666 | ||
| 当期中増減額(注3) | △4,311,976 | 36,296,471 | ||
| 当期末残高 | 232,136,666 | 268,433,137 | ||
| 当期末時価(注4) | 300,868,000 | 337,604,000 | ||
(注1)貸借対照表計上額は、取得価額(取得に伴う付帯費用を含みます。)から、減価償却累計額を控除した金額です。なお、建設仮勘定及び信託建設仮勘定は含んでいません。
(注2)該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部 ファンド情報 第1 ファンドの状況 5 運用状況(2)投資資産 ③その他投資資産の主要なもの」をご覧ください。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は保有物件に係る資本的支出(1,027,721千円)によるものであり、主な減少額は六番町ビルの一部譲渡(3,759,907千円)及び減価償却費(1,578,096千円)によるものです。当期の主な増加額はアーバンネット四条烏丸ビル、アーバンネット伏見ビル、ガーデン板橋氷川町の取得(21,536,462千円)、グランパークの追加取得(14,961,378千円)及び保有物件に係る資本的支出(1,462,588千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,663,483千円)によるものです。
(注4)当期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりです。
(単位:千円)
| 用途 | 前期 | 当期 | ||
| [自 2023年5月1日 至 2023年10月31日] | [自 2023年11月1日 至 2024年4月30日] | |||
| オフィスビル | 損益計算書における金額 | |||
| 不動産賃貸事業収益 | 7,549,344 | 8,293,834 | ||
| 不動産賃貸事業費用 | 4,425,116 | 4,702,900 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 3,124,227 | 3,590,933 | ||
| レジデンス | 損益計算書における金額 | |||
| 不動産賃貸事業収益 | 2,669,204 | 2,710,777 | ||
| 不動産賃貸事業費用 | 1,515,717 | 1,307,885 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 1,153,486 | 1,402,892 | ||
| 合計 | 損益計算書における金額 | |||
| 不動産賃貸事業収益 | 10,218,548 | 11,004,611 | ||
| 不動産賃貸事業費用 | 5,940,833 | 6,010,785 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 4,277,714 | 4,993,826 | ||
(注)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、外注委託費、水道光熱費等)であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
[収益認識に関する注記]
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表[損益計算書に関する注記]の「※1 不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2 不動産等売却損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表[損益計算書に関する注記]の「※1 不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2 不動産等売却損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1 不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期[自 2023年5月1日 至 2023年10月31日]
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 | 1,475,346千円 | 不動産賃貸事業 |
当期[自 2023年11月1日 至 2024年4月30日]
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 | 当期 | |
| [自 2023年5月1日 至 2023年10月31日] | [自 2023年11月1日 至 2024年4月30日] | |
| 1口当たり純資産額 | 99,376円 | 100,191円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,595円 | 2,849円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 | 当期 | |
| [自 2023年5月1日 至 2023年10月31日] | [自 2023年11月1日 至 2024年4月30日] | |
| 当期純利益(千円) | 5,039,936 | 4,221,612 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 5,039,936 | 4,221,612 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,401,635 | 1,481,471 |
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
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