有価証券報告書(内国投資証券)-第28期(平成30年11月1日-平成31年4月30日)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)

該当事項はありません。

(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.資産の評価基準及び評価方法	有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しています。 匿名組合出資については匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。
2.固定資産の減価償却の方法	① 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～49年 構築物 2～45年 機械及び装置 3～17年 工具、器具及び備品 3～20年
	② 無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 借地権 定期借地権については、契約期間(48年9カ月)に基づく定額法を採用しています。
	③ 長期前払費用 定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	① 投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。
	② 投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。
4.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は前期28,631千円、当期はありません。

5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 金利スワップ取引等については、繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップ等については特例処理を採用しています。
	(2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 金利キャップ取引 ヘッジ対象 借入金金利
	(3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
	(4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。 ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップ等については、有効性の評価は省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権 ④ 信託敷金及び保証金 ⑤ 信託預り敷金及び保証金
	(2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。

(貸借対照表に関する注記)

※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額		(単位:千円)
	前期 (2018年10月31日)	当期 (2019年4月30日)
	50,000	50,000

※2. 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額		(単位:千円)
	前期 (2018年10月31日)	当期 (2019年4月30日)
信託建物	26,230	26,230

(損益計算書に関する注記)

※1. 不動産賃貸事業損益の内訳		(単位:千円)
	前期 自 2018年 5月 1日 至 2018年10月31日	当期 自 2018年11月 1日 至 2019年 4月30日
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	10,893,102	10,984,209
共益費収入	1,837,671	1,809,977
計	12,730,773	12,794,187
その他賃貸事業収入
駐車場収入	519,171	509,859
水道光熱費収入	1,230,853	1,030,420
その他収入	321,947	261,426
計	2,071,972	1,801,706
不動産賃貸事業収益合計	14,802,746	14,595,893
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費	1,378,278	1,382,522
水道光熱費	1,241,455	1,121,738
公租公課	1,225,685	1,224,581
修繕費	568,517	403,049
保険料	19,886	20,149
信託報酬	32,791	32,642
その他賃貸事業費用	280,955	326,404
減価償却費	2,358,382	2,369,390
不動産賃貸事業費用合計	7,105,951	6,880,478
C. 不動産賃貸事業損益(A-B)	7,696,794	7,715,415

※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2018年5月1日 至 2018年10月31日)

	(単位:千円)
①KDX浜松町第2ビル
不動産等売却収入	2,250,000
不動産等売却原価	2,230,835
その他売却費用	16,105
不動産等売却益	3,058

②フレーム神南坂(準共有持分49.0%)
不動産等売却収入	5,047,000
不動産等売却原価	4,483,951
その他売却費用	33,616
不動産等売却益	529,432

当期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)

	(単位:千円)
フレーム神南坂(準共有持分51.0%)
不動産等売却収入	5,253,000
不動産等売却原価	4,652,797
その他売却費用	34,915
不動産等売却益	565,286

(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2018年 5月 1日 至 2018年10月31日	当期 自 2018年11月 1日 至 2019年 4月30日
発行可能投資口総口数	2,000,000口	2,000,000口
発行済投資口の総口数	428,510口	428,510口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

		(単位:千円)
	前期 自 2018年 5月 1日 至 2018年10月31日	当期 自 2018年11月 1日 至 2019年 4月30日
現金及び預金	14,050,532	19,675,112
信託現金及び信託預金	10,973,654	10,959,133
使途制限付信託預金 (注)	△1,741,770	△1,750,475
現金及び現金同等物	23,282,416	28,883,770

(注) テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引

(貸主側)		(単位:千円)
	前期 (2018年10月31日)	当期 (2019年4月30日)
未経過リース料
1年内	1,621,774	2,210,585
1年超	5,956,433	6,719,211
合計	7,578,208	8,929,796

(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、主に不動産等の取得、債務の返済等に際し、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しています。デリバティブ取引は、金利変動リスクのヘッジ及び支払金利の軽減を主眼とし、投機的な取引は行わない方針です。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク及び不動産等の価値の変動リスクに晒されています。
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得に必要な資金の調達を目的としたものであり、償還日は最長で決算日後約10年です。このうち、一部は変動金利であり、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引(金利スワップ等)を利用してヘッジしています。
デリバティブ取引は、金利スワップ及び金利キャップです。変動金利による資金調達の支払利息を固定化、あるいは金利上昇リスクを限定することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①市場リスク(金利等の変動リスク)の管理
本投資法人は、借入金に係る支払金利の変動リスクを抑制するために、金利スワップ取引等を利用しています。投資有価証券については、定期的に不動産等の価値及び発行体の財務状況等を把握します。
②資金調達に係る流動性リスク(支払期日に支払を実行できなくなるリスク)の管理
借入金等の債務は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散及び資金調達手段の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2. 金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含まれていません((注2)参照)。

前期(2018年10月31日)			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	14,050,532	14,050,532	-
(2)信託現金及び信託預金	10,973,654	10,973,654	-
資産計	25,024,186	25,024,186	-
(1)短期借入金	6,000,000	6,000,000	-
(2)1年内償還予定の投資法人債	-	-	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	13,750,000	13,768,881	18,881
(4)投資法人債	6,000,000	6,050,100	50,100
(5)長期借入金	157,300,000	157,675,962	375,962
負債計	183,050,000	183,494,943	444,943
デリバティブ取引	100,798	100,798	-

当期(2019年4月30日)			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	19,675,112	19,675,112	-
(2)信託現金及び信託預金	10,959,133	10,959,133	-
資産計	30,634,246	30,634,246	-
(1)短期借入金	4,200,000	4,200,000	-
(2)1年内償還予定の投資法人債	-	-	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	16,700,000	16,737,975	37,975
(4)投資法人債	8,000,000	8,096,200	96,200
(5)長期借入金	153,150,000	155,121,843	1,971,843
負債計	182,050,000	184,156,018	2,106,018
デリバティブ取引	△184,329	△184,329	-

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(1)短期借入金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内償還予定の投資法人債及び (4) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金及び (5) 長期借入金
長期借入金の時価は、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。変動金利による長期借入金のうち、金利スワップ又は金利キャップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップ又は金利キャップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。

(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額 (単位:千円)
区分	前期 (2018年10月31日)	当期 (2019年4月30日)
投資有価証券※	1,114,806	1,130,524

※匿名組合出資に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3) 金銭債権の決算日後の償還予定額

前期(2018年10月31日)					(単位:千円)
	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	14,050,532	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	10,973,654	-	-	-	-	-
合計	25,024,186	-	-	-	-	-

当期(2019年4月30日)					(単位:千円)
	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	19,675,112	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	10,959,133	-	-	-	-	-
合計	30,634,246	-	-	-	-	-

(注4) 投資法人債、借入金の決算日後の償還、返済予定額

前期(2018年10月31日)					(単位:千円)
	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	6,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	-	1,000,000	-	5,000,000
長期借入金	13,750,000	18,600,000	21,300,000	17,050,000	9,300,000	91,050,000
合計	19,750,000	18,600,000	21,300,000	18,050,000	9,300,000	96,050,000

当期(2019年4月30日)					(単位:千円)
	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	4,200,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	-	1,000,000	2,000,000	5,000,000
長期借入金	16,700,000	19,600,000	21,700,000	10,950,000	10,200,000	90,700,000
合計	20,900,000	19,600,000	21,700,000	11,950,000	12,200,000	95,700,000

(有価証券に関する注記)
前期(2018年10月31日)及び当期(2019年4月30日)において、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2018年10月31日)及び当期(2019年4月30日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの

前期(2018年10月31日)						(単位:千円)
ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主なヘッジ対象	契約	額等	時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	23,900,000	23,900,000	100,798	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	93,900,000	82,550,000	※	-
合計			117,800,000	106,450,000	100,798	-

当期(2019年4月30日)						(単位:千円)
ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主なヘッジ対象	契約	額等	時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	28,250,000	28,250,000	△184,329	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	88,750,000	74,050,000	※	-
合計			117,000,000	102,300,000	△184,329	-

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2018年10月31日)及び当期(2019年4月30日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(2018年10月31日)及び当期(2019年4月30日)において、該当事項はありません。
(セグメント情報等に関する注記)
1. セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一事業であり、開示対象となる報告セグメントがありませんので、記載を省略しています。
2. 関連情報
前期(自 2018年5月1日 至 2018年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		(単位:千円)
	前期 (2018年10月31日)	当期 (2019年4月30日)
繰延税金資産
未払事業税等	30	30
信託借地権償却額	3,873	4,117
繰延ヘッジ損益	-	64,376
繰延税金資産小計	3,904	68,524
評価性引当額	△3,873	△68,493
繰延税金資産合計	30	30

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別内訳

		(単位:%)
	前期 (2018年10月31日)	当期 (2019年4月30日)
法定実効税率	31.51	31.51
(調整)
支払分配金の損金算入額	△29.74	△29.97
圧縮積立金繰入額	△1.76	△1.53
その他	0.01	0.01
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.02	0.02

(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2018年5月1日 至 2018年10月31日)及び当期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)において、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年5月1日 至 2018年10月31日)及び当期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年5月1日 至 2018年10月31日)及び当期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年5月1日 至 2018年10月31日)及び当期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年5月1日 至 2018年10月31日)及び当期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)において、該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、主として東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸等不動産を所有しています。これら、賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

			(単位:千円)
		前期 自 2018年 5月 1日 至 2018年10月31日	当期 自 2018年11月 1日 至 2019年 4月30日
貸借対照表計上額
	期首残高	396,308,119	409,004,701
	期中増減額	12,696,581	△5,792,000
	期末残高	409,004,701	403,212,700
期末時価		465,637,000	474,257,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額です。なお、2018年11月1日に譲渡したフレーム神南坂(準共有持分51.0%)の前期末時価につきましては、2018年5月14日付の売買契約書における譲渡価格(5,253,000千円)に基づき計算しています。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期増減額の主な要因は不動産信託受益権1物件の取得20,841,117千円、不動産1物件及び不動産信託受益権1物件の売却6,714,787千円、減価償却費2,358,382千円であり、当期増減額の主な要因は不動産信託受益権1物件の売却4,652,797千円、減価償却費2,369,390千円です。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(1口当たり情報に関する注記)

	前期 自 2018年 5月 1日 至 2018年10月31日	当期 自 2018年11月 1日 至 2019年 4月30日
1口当たり純資産額	535,141円	535,437円
1口当たり当期純利益	14,373円	14,418円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2018年 5月 1日 至 2018年10月31日	当期 自 2018年11月 1日 至 2019年 4月30日
当期純利益(千円)	6,107,886	6,178,677
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	6,107,886	6,178,677
期中平均投資口数(口)	424,933	428,510

(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。