有価証券報告書(内国投資証券)-第38期(2023/11/01-2024/04/30)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(会計上の見積りの変更に関する注記)
(有形固定資産の耐用年数の変更)
本投資法人は、2023年11月1日実施したケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人との合併を契機として、様々な用途の不動産を投資対象に加え、環境変化に柔軟に対応しながら、持続的成長を目指すべく運用方針・体制等の見直しを行っております。当該見直しの一環として、個々の運用物件の実態に即した修繕・更新工事を計画的に実践することで、より長期にわたる賃貸運営の実現を目指し、また、ポートフォリオの一体運用管理をするべく、専門家による報告書を踏まえて策定した長期修繕工事計画に従って建物の修繕管理を行うこととしました。これに伴い、運用期間をより精緻に見通すことが可能となったため、有形固定資産の一部の建物、信託建物に係る耐用年数について、当営業期間より、当該情報に基づく経済的な使用可能予測期間を適用する方法に変更しました。これにより、当期の営業費用は880,283千円減少し、営業利益、経常利益及び税引前当期純利益が同額増加しています。
(貸借対照表に関する注記)
(損益計算書に関する注記)
※2. 不動産等売却損益の内訳
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注) テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
2. 重要な非資金取引の内容
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
当期に合併したケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人より引継いだ資産及び負債の主な内訳は次のとおりです。なお、合併による出資剰余金の増加は、385,495,522千円です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、主に不動産等の取得、債務の返済等に際し、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しています。デリバティブ取引は、金利変動リスクのヘッジ及び支払金利の軽減を主眼とし、投機的な取引は行わない方針です。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク及び不動産等の価値の変動リスクに晒されています。
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得に必要な資金の調達を目的としたものであり、返済期日は最長で決算日後約7年9ヵ月です。このうち、一部は変動金利であり、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引を利用してヘッジしています。
デリバティブ取引は、金利スワップです。変動金利による資金調達の支払利息を固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①市場リスク(金利等の変動リスク)の管理
本投資法人は、借入金に係る支払金利の変動リスクを抑制するために、金利スワップ取引を利用しています。投資有価証券については、定期的に不動産等の価値及び発行体の財務状況等を把握します。
②資金調達に係る流動性リスク(支払期日に支払いを実行できなくなるリスク)の管理
借入金等の債務は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散及び資金調達手段の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2. 金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」、「信託入居一時金預り金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債及び (3) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。なお、市場価格のないものは、取引先金融機関から提示された価格等によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び (4) 長期借入金
長期借入金の時価は、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。変動金利による長期借入金のうち、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2) 投資法人債、借入金の決算日後の償還、返済予定額
(有価証券に関する注記)
前期(2023年10月31日)及び当期(2024年4月30日)において、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年10月31日)及び当期(2024年4月30日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2023年10月31日)及び当期(2024年4月30日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1. 当該資産除去債務の概要
2023年11月1日に取得した「サニー野間店」において、土地に係る事業用定期借地権設定契約に基づく原状回復義務を、同日取得した「アルテ石屋川」において、土地に係る一般定期転借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
「サニー野間店」
使用見込期間を、当該資産の当初取得(2015年2月)から当該契約満了までの期間22年2ヶ月と見積もり、割引率は1.256%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
「アルテ石屋川」
使用見込期間を、当該資産の当初取得(2019年6月)の取得から当該契約満了までの期間47年1ヶ月と見積もり、割引率は0.54711%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3. 当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
(収益認識に関する注記)
1. 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
※企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
※1 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2 不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)及び当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)において、重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等
(2) 残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
2023年10月31日現在、不動産等の譲渡にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2023年6月13日に譲渡契約を締結した不動産等に係る9,930,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2023年11月1日付の当該不動産等の売渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
1. セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一事業であり、開示対象となる報告セグメントがありませんので、記載を省略しています。
2. 関連情報
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別内訳
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)及び当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)において、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)及び当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)及び当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)及び当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)及び当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)において、該当事項はありません。
(企業結合等に関する注記)
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
取得による企業結合
1.企業結合の概要
(1)被取得企業の名称及びその事業の内容
(2)企業結合を行った主な理由
本投資法人及びKDR及びKRRは、①資産規模・時価総額の拡大に伴う流動性向上が成長機会の確保に繋がること、②アセットの相互補完により収益の安定性を強化するとともに外部成長性を追求できること、③運用効率の改善と財務健全性の向上が図れること、等の効果が得られると考え、これらの効果を享受することを目的として、2023年6月13日付で合併契約を締結しました。
(3)企業結合日(合併効力発生日)
2023年11月1日
(4)企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続法人、KDR及びKRRを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式
(5)結合後投資法人の名称
KDX不動産投資法人(2023年11月1日付で「ケネディクス・オフィス投資法人」から変更しました。)
(6)取得企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準等に基づき、総資産額や純利益等の企業規模、投資主が占める相対的な議決権比率、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人が取得企業となりました。
2.当期に係る損益計算書に含まれる被取得企業の業績期間
3.被取得企業の取得原価及びその内訳
4.取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口数
(1)投資口の交換比率
なお、KDR及びKRRの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人の投資口を交付することを目的として、KDR及びKRRの投資主に対する割当てに先立ち、2023年10月31日を基準日、2023年11月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行っています。
(2)算定方法
本投資法人はSMBC日興証券株式会社を、KDRは三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社を、KRRは野村證券株式会社を、それぞれ本合併のためのフィナンシャル・アドバイザーに任命し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれ市場投資口価格法、類似上場投資法人比較法等の評価方法に基づき合併比率の算定を行い、その算定結果等の要因を総合的に勘案し協議や交渉を重ねた結果、上記交換比率が妥当であると判断しました。
(3)交付した投資口数
5.主要な取得関連費用の内容及び金額
合併報酬 2,900,000千円
6.取得原価の配分に関する事項
(1)企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
(2)発生した負ののれんの金額及び発生原因
7.企業結合が当期の開始日に完了したと仮定した場合の当期に係る損益計算書に及ぼす影響の概算額
企業結合日と営業期間開始日が一致しているため、影響はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、主として東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸等不動産を所有しています。これら、賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額です。なお、2023年11月1日に譲渡した原宿FFビル及びKDX名古屋栄ビルの前期末時価につきましては、2023年6月13日付の売買契約書における譲渡価格(原宿FFビル:3,880,000千円、KDX名古屋栄ビル:6,050,000千円)に基づき計算しています。なお、2024年6月28日譲渡予定のKDX日本橋313ビルの当期の時価については売買契約書における譲渡予定価格(7,110,000千円)に基づき計算しています。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期増減額の主な要因は減価償却費2,574,098千円であり、当期増減額の主な要因は不動産1物件及び不動産信託受益権6物件の取得46,268,043千円、不動産1物件及び不動産信託受益権1物件の売却8,256,758千円、減価償却費4,850,709千円です。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
(注2)2023年10月31日を分割の基準日とし、2023年11月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、前期首に分割が行われたと仮定して算出しています。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。
(継続企業の前提に関する注記)
| 該当事項はありません。 |
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法を採用しています。 匿名組合出資については匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 1～69年 構築物 2～64年 機械及び装置 2～40年 工具、器具及び備品 1～33年 |
| ② 無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 借地権 定期借地権については、契約期間に基づく定額法を採用しています。 | |
| ③ 長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 3.繰延資産の処理方法 | ① 投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。 |
| ② 投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 | |
| 4.収益及び費用の計上基準 | (1)固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は前期はありません。当期は117,704千円です。 (2)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。 |
| (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 | |
| (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 | |
| (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。 ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しています。 | |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | 手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権 ④ 信託敷金及び保証金 ⑤ 信託預り敷金及び保証金 |
| (2)控除対象外消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
(会計上の見積りの変更に関する注記)
(有形固定資産の耐用年数の変更)
本投資法人は、2023年11月1日実施したケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人との合併を契機として、様々な用途の不動産を投資対象に加え、環境変化に柔軟に対応しながら、持続的成長を目指すべく運用方針・体制等の見直しを行っております。当該見直しの一環として、個々の運用物件の実態に即した修繕・更新工事を計画的に実践することで、より長期にわたる賃貸運営の実現を目指し、また、ポートフォリオの一体運用管理をするべく、専門家による報告書を踏まえて策定した長期修繕工事計画に従って建物の修繕管理を行うこととしました。これに伴い、運用期間をより精緻に見通すことが可能となったため、有形固定資産の一部の建物、信託建物に係る耐用年数について、当営業期間より、当該情報に基づく経済的な使用可能予測期間を適用する方法に変更しました。これにより、当期の営業費用は880,283千円減少し、営業利益、経常利益及び税引前当期純利益が同額増加しています。
(貸借対照表に関する注記)
| ※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額 | (単位:千円) | |
| 前期 (2023年10月31日) | 当期 (2024年4月30日) | |
| 50,000 | 50,000 | |
| ※2. 担保に供している資産および担保を供している債務 担保に供している資産は、以下のとおりです。 | (単位:千円) | |
| 前期 (2023年10月31日) | 当期 (2024年4月30日) | |
| 信託建物 | - | 616,687 |
| 信託構築物 | - | 16,116 |
| 信託土地 | - | 3,561,870 |
| 合計 | - | 4,194,673 |
| 担保を付している債務は、以下のとおりです。 | (単位:千円) | |
| 前期 (2023年10月31日) | 当期 (2024年4月30日) | |
| 信託預り敷金及び保証金 | - | 278,418 |
| 合計 | - | 278,418 |
| ※3. 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額 | (単位:千円) | |
| 前期 (2023年10月31日) | 当期 (2024年4月30日) | |
| 信託建物 | 26,230 | 26,230 |
| 4. コミットメントライン契約 | |
| 本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。 | (単位:千円) |
| 前期 (2023年10月31日) | 当期 (2024年4月30日) | |
| コミットメントライン契約の総額 | 9,000,000 | 9,000,000 |
| 借入実行残高 | - | - |
| 差引額 | 9,000,000 | 9,000,000 |
| ※5.自己投資口の消却の状況 | ||
| 前期 (2023年10月31日) | 当期 (2024年4月30日) | |
| 総消却口数 | 4,295口 | 67,883口 |
| 消却総額 | 2,999,551千円 | 12,999,432千円 |
(損益計算書に関する注記)
| ※1. 不動産賃貸事業損益の内訳 | (単位:千円) | |
| 前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日 | 当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日 | |
| A. 不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料収入 | 12,526,016 | 30,528,637 |
| 共益費収入 | 1,416,057 | 2,054,581 |
| 計 | 13,942,073 | 32,583,219 |
| その他賃貸事業収入 | ||
| 駐車場収入 | 522,316 | 953,613 |
| 水道光熱費収入 | 1,315,987 | 1,938,894 |
| その他収入 | 280,554 | 1,120,539 |
| 計 | 2,118,858 | 4,013,047 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 16,060,932 | 36,596,267 |
| B. 不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 管理委託費 | 1,494,166 | 2,863,812 |
| 水道光熱費 | 1,454,250 | 2,157,928 |
| 公租公課 | 1,478,415 | 2,951,506 |
| 修繕費 | 491,706 | 918,379 |
| 保険料 | 21,057 | 75,650 |
| 信託報酬 | 30,127 | 118,389 |
| その他賃貸事業費用 | 334,964 | 859,642 |
| 減価償却費 | 2,574,098 | 4,851,057 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 7,878,787 | 14,796,366 |
| C. 不動産賃貸事業損益(A-B) | 8,182,144 | 21,799,900 |
※2. 不動産等売却損益の内訳
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
| (単位:千円) | ||
| 原宿FFビル | ||
| 不動産等売却収入 | 3,880,000 | |
| 不動産等売却原価 | 2,337,383 | |
| その他売却費用 | 159,976 | |
| 不動産等売却益 | 1,382,639 |
| KDX名古屋栄ビル | ||
| 不動産等売却収入 | 6,050,000 | |
| 不動産等売却原価 | 5,919,374 | |
| その他売却費用 | 18,640 | |
| 不動産等売却益 | 111,985 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日 | 当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 4,000,000口 | 20,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 848,430口 | 4,079,309口 |
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
| 前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日 | 当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日 |
| 該当事項はありません。 | ※1 一時差異等調整積立金 第38期に計上された負ののれん発生益のうち、14,589,000,000円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立金は、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日 | 当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日 | |
| 現金及び預金 | 28,936,646 | 32,087,352 |
| 信託現金及び信託預金 | 11,732,485 | 30,924,781 |
| 使途制限付信託預金 (注) | △1,176,232 | △1,297,698 |
| 現金及び現金同等物 | 39,492,898 | 61,714,435 |
(注) テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
2. 重要な非資金取引の内容
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
当期に合併したケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人より引継いだ資産及び負債の主な内訳は次のとおりです。なお、合併による出資剰余金の増加は、385,495,522千円です。
| 流動資産 | 39,952,935千円 |
| 固定資産 | 696,962,014千円 |
| 資産合計 | 736,914,950千円 |
| 流動負債 | 57,700,081千円 |
| 固定負債 | 276,380,738千円 |
| 負債合計 | 334,080,819千円 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
| (借主側) | (単位:千円) | |
| 前期 (2023年10月31日) | 当期 (2024年4月30日) | |
| 未経過リース料 | ||
| 1年内 | - | 22,500 |
| 1年超 | - | 619,673 |
| 合計 | - | 642,173 |
| (貸主側) | (単位:千円) | |
| 前期 (2023年10月31日) | 当期 (2024年4月30日) | |
| 未経過リース料 | ||
| 1年内 | 3,246,442 | 19,296,514 |
| 1年超 | 5,936,156 | 78,588,110 |
| 合計 | 9,182,599 | 97,884,624 |
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、主に不動産等の取得、債務の返済等に際し、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しています。デリバティブ取引は、金利変動リスクのヘッジ及び支払金利の軽減を主眼とし、投機的な取引は行わない方針です。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク及び不動産等の価値の変動リスクに晒されています。
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得に必要な資金の調達を目的としたものであり、返済期日は最長で決算日後約7年9ヵ月です。このうち、一部は変動金利であり、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引を利用してヘッジしています。
デリバティブ取引は、金利スワップです。変動金利による資金調達の支払利息を固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①市場リスク(金利等の変動リスク)の管理
本投資法人は、借入金に係る支払金利の変動リスクを抑制するために、金利スワップ取引を利用しています。投資有価証券については、定期的に不動産等の価値及び発行体の財務状況等を把握します。
②資金調達に係る流動性リスク(支払期日に支払いを実行できなくなるリスク)の管理
借入金等の債務は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散及び資金調達手段の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2. 金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」、「信託入居一時金預り金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| 前期(2023年10月31日) | (単位:千円) | ||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 4,000,000 | 4,010,000 | 10,000 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 25,600,000 | 25,628,808 | 28,808 |
| (3)投資法人債 | 9,000,000 | 8,853,200 | △146,800 |
| (4)長期借入金 | 174,350,000 | 171,630,090 | △2,719,909 |
| 負債計 | 212,950,000 | 210,122,098 | △2,827,901 |
| デリバティブ取引 | 1,632,131 | 1,632,131 | - |
| 当期(2024年4月30日) | (単位:千円) | ||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 5,000,000 | 4,997,100 | △2,900 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 59,010,000 | 59,010,559 | 559 |
| (3)投資法人債 | 22,700,000 | 22,179,030 | △520,970 |
| (4)長期借入金 | 447,460,000 | 442,089,595 | △5,370,404 |
| 負債計 | 534,170,000 | 528,276,284 | △5,893,715 |
| デリバティブ取引 | 3,376,722 | 3,376,722 | - |
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債及び (3) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。なお、市場価格のないものは、取引先金融機関から提示された価格等によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び (4) 長期借入金
長期借入金の時価は、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。変動金利による長期借入金のうち、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2) 投資法人債、借入金の決算日後の償還、返済予定額
| 前期(2023年10月31日) | (単位:千円) | |||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 4,000,000 | 2,000,000 | 2,000,000 | 3,000,000 | 1,000,000 | 1,000,000 |
| 長期借入金 | 25,600,000 | 30,950,000 | 33,600,000 | 38,500,000 | 35,300,000 | 36,000,000 |
| 合計 | 29,600,000 | 32,950,000 | 35,600,000 | 41,500,000 | 36,300,000 | 37,000,000 |
| 当期(2024年4月30日) | (単位:千円) | |||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 5,000,000 | - | 4,000,000 | 10,000,000 | 2,000,000 | 6,700,000 |
| 長期借入金 | 59,010,000 | 80,660,000 | 95,890,000 | 93,290,000 | 83,320,000 | 94,300,000 |
| 合計 | 64,010,000 | 80,660,000 | 99,890,000 | 103,290,000 | 85,320,000 | 101,000,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(2023年10月31日)及び当期(2024年4月30日)において、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年10月31日)及び当期(2024年4月30日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
| 前期(2023年10月31日) | (単位:千円) | |||||
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約 | 額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 79,950,000 | 75,050,000 | 1,632,131 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 27,100,000 | 20,400,000 | ※ | - |
| 合計 | 107,050,000 | 95,450,000 | 1,632,131 | - | ||
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
| 当期(2024年4月30日) | (単位:千円) | |||||
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約 | 額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 243,930,000 | 218,410,000 | 3,376,722 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 25,400,000 | 13,300,000 | ※ | - |
| 合計 | 269,330,000 | 231,710,000 | 3,376,722 | - | ||
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2023年10月31日)及び当期(2024年4月30日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1. 当該資産除去債務の概要
2023年11月1日に取得した「サニー野間店」において、土地に係る事業用定期借地権設定契約に基づく原状回復義務を、同日取得した「アルテ石屋川」において、土地に係る一般定期転借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
「サニー野間店」
使用見込期間を、当該資産の当初取得(2015年2月)から当該契約満了までの期間22年2ヶ月と見積もり、割引率は1.256%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
「アルテ石屋川」
使用見込期間を、当該資産の当初取得(2019年6月)の取得から当該契約満了までの期間47年1ヶ月と見積もり、割引率は0.54711%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3. 当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
| 前期 (自 2023年 5月 1日 至 2023年 10月31日) | 当期 (自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日) | |
| 期首残高 | - | - |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - | 94,261 |
| 時の経過による調整額 | - | 347 |
| 期末残高 | - | 94,609 |
(収益認識に関する注記)
1. 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
| 顧客との契約から生じる収益 ※ | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入 | -千円 | -千円 |
| 水道光熱費収入 | 1,315,987千円 | 1,315,987千円 |
| その他 | -千円 | 15,339,616千円 |
| 合計 | 1,315,987千円 | 16,655,603千円 |
※企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
| 顧客との契約から生じる収益 ※1 | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入 | 9,930,000千円 | ※2 1,494,624千円 |
| 水道光熱費収入 | 1,938,894千円 | 1,938,894千円 |
| その他 | -千円 | 35,221,363千円 |
| 合計 | 11,868,894千円 | 38,654,882千円 |
※1 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2 不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)及び当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)において、重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等
| 前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日 | 当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日 | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 309,606千円 | 329,871千円 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 329,871千円 | 487,458千円 |
| 契約資産(期首残高) | -千円 | -千円 |
| 契約資産(期末残高) | -千円 | -千円 |
| 契約負債(期首残高) | -千円 | -千円 |
| 契約負債(期末残高) | -千円 | -千円 |
(2) 残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
2023年10月31日現在、不動産等の譲渡にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2023年6月13日に譲渡契約を締結した不動産等に係る9,930,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2023年11月1日付の当該不動産等の売渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
1. セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一事業であり、開示対象となる報告セグメントがありませんので、記載を省略しています。
2. 関連情報
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2023年10月31日) | 当期 (2024年4月30日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税等 | 28 | - |
| 信託借地権償却額 | 6,293 | 6,536 |
| 繰延ヘッジ損益 | 192 | 1,796 |
| 資産除去債務 | - | 29,764 |
| 減価償却超過額 | - | 3,038 |
| その他 | - | 20 |
| 繰延税金資産小計 | 6,514 | 41,156 |
| 評価性引当額 | △6,485 | △41,156 |
| 繰延税金資産合計 | 28 | - |
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別内訳
| (単位:%) | ||
| 前期 (2023年10月31日) | 当期 (2024年4月30日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.45 | △15.56 |
| 負ののれん発生益 | - | △16.84 |
| 圧縮積立金取崩額 | - | 1.07 |
| その他 | 0.01 | △0.12 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.02 | 0.00 |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)及び当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)において、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)及び当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)及び当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)及び当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)及び当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)において、該当事項はありません。
(企業結合等に関する注記)
前期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年11月1日 至 2024年4月30日)
取得による企業結合
1.企業結合の概要
(1)被取得企業の名称及びその事業の内容
| 被取得企業の名称 | 事業の内容 |
| ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 (以下、「KDR」といいます。) | 不動産投資信託 |
| ケネディクス商業リート投資法人 (以下、「KRR」といいます。) | 不動産投資信託 |
(2)企業結合を行った主な理由
本投資法人及びKDR及びKRRは、①資産規模・時価総額の拡大に伴う流動性向上が成長機会の確保に繋がること、②アセットの相互補完により収益の安定性を強化するとともに外部成長性を追求できること、③運用効率の改善と財務健全性の向上が図れること、等の効果が得られると考え、これらの効果を享受することを目的として、2023年6月13日付で合併契約を締結しました。
(3)企業結合日(合併効力発生日)
2023年11月1日
(4)企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続法人、KDR及びKRRを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式
(5)結合後投資法人の名称
KDX不動産投資法人(2023年11月1日付で「ケネディクス・オフィス投資法人」から変更しました。)
(6)取得企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準等に基づき、総資産額や純利益等の企業規模、投資主が占める相対的な議決権比率、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人が取得企業となりました。
2.当期に係る損益計算書に含まれる被取得企業の業績期間
| 被取得企業の名称 | 業績期間 |
| KDR | 2023年11月1日から2024年4月30日 |
| KRR | 2023年11月1日から2024年4月30日 |
3.被取得企業の取得原価及びその内訳
| 被取得企業の名称 | 取得原価 |
| KDR | 226,058,322千円 |
| KRR | 159,437,199千円 |
| 合計 | 385,495,522千円 |
4.取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口数
(1)投資口の交換比率
| 被取得企業の名称 | 合併比率 |
| KDR | 1.34口 |
| KRR | 1.68口 |
なお、KDR及びKRRの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人の投資口を交付することを目的として、KDR及びKRRの投資主に対する割当てに先立ち、2023年10月31日を基準日、2023年11月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行っています。
(2)算定方法
本投資法人はSMBC日興証券株式会社を、KDRは三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社を、KRRは野村證券株式会社を、それぞれ本合併のためのフィナンシャル・アドバイザーに任命し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれ市場投資口価格法、類似上場投資法人比較法等の評価方法に基づき合併比率の算定を行い、その算定結果等の要因を総合的に勘案し協議や交渉を重ねた結果、上記交換比率が妥当であると判断しました。
(3)交付した投資口数
| 被取得企業の名称 | 交付した投資口数 |
| KDR | 1,434,380口 |
| KRR | 1,011,657口 |
5.主要な取得関連費用の内容及び金額
合併報酬 2,900,000千円
6.取得原価の配分に関する事項
(1)企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
| 流動資産 | 39,952,935千円 |
| 固定資産 | 696,962,014千円 |
| 資産合計 | 736,914,950千円 |
| 流動負債 | 57,700,081千円 |
| 固定負債 | 276,380,738千円 |
| 負債合計 | 334,080,819千円 |
(2)発生した負ののれんの金額及び発生原因
| 負ののれんの金額 | :17,338,607千円 |
| 発生原因 | :企業結合時におけるKDR及びKRRの時価純資産が取得原価を上回ったため、 その差額を負ののれんとして認識しました。 |
| 会計処理 | :当期において特別利益に一括計上しています。 |
7.企業結合が当期の開始日に完了したと仮定した場合の当期に係る損益計算書に及ぼす影響の概算額
企業結合日と営業期間開始日が一致しているため、影響はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、主として東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸等不動産を所有しています。これら、賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) | |||
| 前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日 | 当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 432,404,110 | 430,989,387 | |
| 期中増減額 | △1,414,723 | 730,072,984 | |
| 期末残高 | 430,989,387 | 1,161,062,372 | |
| 期末時価 | 551,696,000 | 1,287,305,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額です。なお、2023年11月1日に譲渡した原宿FFビル及びKDX名古屋栄ビルの前期末時価につきましては、2023年6月13日付の売買契約書における譲渡価格(原宿FFビル:3,880,000千円、KDX名古屋栄ビル:6,050,000千円)に基づき計算しています。なお、2024年6月28日譲渡予定のKDX日本橋313ビルの当期の時価については売買契約書における譲渡予定価格(7,110,000千円)に基づき計算しています。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期増減額の主な要因は減価償却費2,574,098千円であり、当期増減額の主な要因は不動産1物件及び不動産信託受益権6物件の取得46,268,043千円、不動産1物件及び不動産信託受益権1物件の売却8,256,758千円、減価償却費4,850,709千円です。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日 | 当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 136,442円 | 155,560円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,872円 | 7,834円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
(注2)2023年10月31日を分割の基準日とし、2023年11月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、前期首に分割が行われたと仮定して算出しています。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日 | 当期 自 2023年11月 1日 至 2024年 4月30日 | |
| 当期純利益(千円) | 6,571,336 | 32,387,568 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 6,571,336 | 32,387,568 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,696,860 | 4,134,040 |
(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
