有価証券報告書(内国投資証券)-第42期(2025/11/01-2026/04/30)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)

該当事項はありません。

(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	① 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 1～69年 構築物 2～64年 機械及び装置 3～40年 工具、器具及び備品 1～33年
	② 無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 借地権 定期借地権については、契約期間に基づく定額法を採用しています。
	③ 長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	① 投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。
	② 投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	(1)固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は前期は18,231千円、当期は155,994千円です。 (2)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。

4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。
	(2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利
	(3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
	(4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。 ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権 ④ 信託差入敷金及び保証金 ⑤ 信託預り敷金及び保証金
	(2)控除対象外消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。

(未適用の会計基準等)
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
1. 概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
2. 適用予定日
2027年10月期の期首から適用します。
3. 当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
(後発事象に関する会計基準)
・「後発事象に関する会計基準」(企業会計基準第41号 2026年1月9日 企業会計基準委員会)
・「後発事象に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第35号 2026年1月9日 企業会計基準委員会)
1.概要
「後発事象に関する会計基準」等は、後発事象の定義、会計処理及び開示等を取り扱う包括的な会計基準を設定することを優先的な課題とし、日本公認会計士協会 監査・保証基準委員会 監査基準報告書560実務指針第1号「後発事象に関する監査上の取扱い」で示されている会計に関する内容を原則として踏襲して企業会計基準委員会に移管することを基本的な方針として、表現の見直し及び後発事象の評価期間の整理を行うとともに、財務諸表の公表の承認に関する注記を新たに求める等、後発事象に関する会計処理及び開示について定めたものです。
2.適用予定日
2027年10月期の期首から適用予定です。
3.当該会計基準等の適用による影響
「後発事象に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
(貸借対照表に関する注記)

※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額		(単位:千円)
	前期 (2025年10月31日)	当期 (2026年4月30日)
	50,000	50,000

※2. 担保に供している資産および担保を供している債務 担保に供している資産は、以下のとおりです。		(単位:千円)
	前期 (2025年10月31日)	当期 (2026年4月30日)
信託建物	593,275	587,488
信託構築物	11,406	9,836
信託土地	3,561,870	3,561,870
合計	4,166,551	4,159,194

担保を付している債務は、以下のとおりです。		(単位:千円)
	前期 (2025年10月31日)	当期 (2026年4月30日)
信託預り敷金及び保証金	212,426	205,428
合計	212,426	205,428

※3. 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額		(単位:千円)
	前期 (2025年10月31日)	当期 (2026年4月30日)
信託建物	26,230	26,230

4. コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。	(単位:千円)

	前期 (2025年10月31日)	当期 (2026年4月30日)
コミットメントライン契約の総額	16,500,000	16,500,000
借入実行残高	-	-
差引額	16,500,000	16,500,000

※5.自己投資口の消却の状況
	前期 (2025年10月31日)	当期 (2026年4月30日)
総消却口数	107,994口	107,994口
消却総額	18,999,346千円	18,999,346千円

(注)当期中の自己投資口の消却はありません。
※6.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2025年10月31日)
(単位:千円)

	当初発生額	当期首残高	当期積立額	当期取崩額	当期末残高	積立て、取崩しの発生 事由
負ののれん発生益 (注)	14,589,000	14,209,624	-	553,370	13,656,254	分配金に充当

(注)過年度に計上した負ののれん発生益の一部を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2025年4月期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。
当期(2026年4月30日)
(単位:千円)

	当初発生額	当期首残高	当期積立額	当期取崩額	当期末残高	積立て、取崩しの発生 事由
負ののれん発生益 (注)	14,589,000	13,656,254	-	622,036	13,034,217	分配金に充当

(注)過年度に計上した負ののれん発生益の一部を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2025年4月期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。
(損益計算書に関する注記)

※1. 不動産賃貸事業損益の内訳		(単位:千円)
	前期 自 2025年 5月 1日 至 2025年10月31日	当期 自 2025年11月 1日 至 2026年 4月30日
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	31,619,342	32,424,937
共益費収入	1,919,466	1,950,520
計	33,538,809	34,375,457
その他賃貸事業収入
駐車場収入	965,612	996,205
水道光熱費収入	2,616,799	2,150,151
その他収入	1,167,150	1,372,171
計	4,749,561	4,518,528
不動産賃貸事業収益合計	38,288,371	38,893,986
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費	2,906,378	3,077,387
水道光熱費	2,819,404	2,351,045
公租公課	3,154,835	3,141,507
修繕費	1,025,022	959,655
保険料	125,591	125,013
信託報酬	149,314	120,175
その他賃貸事業費用	896,309	917,242
減価償却費	5,059,151	5,197,924
不動産賃貸事業費用合計	16,136,008	15,889,951
C. 不動産賃貸事業損益(A-B)	22,152,363	23,004,034

※2. 不動産等売却損益の内訳
前期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)

	(単位:千円)
KDX東品川ビル
不動産等売却収入	5,570,000
不動産等売却原価	4,468,902
その他売却費用	118,202
不動産等売却益	982,894

COMBOX光明池
不動産等売却収入	6,000,000
不動産等売却原価	5,774,365
その他売却費用	30,295
不動産等売却益	195,339

レオパレスFlat新栄
不動産等売却収入	4,420,000
不動産等売却原価	4,734,950
その他売却費用	△24,552
不動産等売却損	290,397

コナミスポーツクラブ渋谷
不動産等売却収入	3,750,000
不動産等売却原価	3,287,174
その他売却費用	52,411
不動産等売却益	410,413

当期(自 2025年11月1日 至 2026年4月30日)

	(単位:千円)
新都心丸善ビル
不動産等売却収入	2,072,000
不動産等売却原価	1,989,555
その他売却費用	82,494
不動産等売却損	50

KDX宇都宮ビル
不動産等売却収入	3,150,000
不動産等売却原価	2,033,753
その他売却費用	169,178
不動産等売却益	947,067

(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2025年 5月 1日 至 2025年10月31日	当期 自 2025年11月 1日 至 2026年 4月30日
発行可能投資口総口数	20,000,000口	20,000,000口
発行済投資口の総口数	4,039,198口	4,039,198口

(金銭の分配に係る計算書に関する注記)

前期 自 2025年 5月 1日 至 2025年10月31日	当期 自 2025年11月 1日 至 2026年 4月30日
※1 一時差異等調整積立金 2024年4月期に計上された負ののれん発生益のうち、14,589,000,000円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立金は、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。なお、当期は622,036,492円の取崩しを行うこととしました。	※1 一時差異等調整積立金 2024年4月期に計上された負ののれん発生益のうち、14,589,000,000円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立金は、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。なお、当期は145,890,000円の取崩しを行うこととしました。

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

		(単位:千円)
	前期 自 2025年 5月 1日 至 2025年10月31日	当期 自 2025年11月 1日 至 2026年 4月30日
現金及び預金	49,663,150	38,315,782
信託現金及び信託預金	30,926,987	31,979,214
使途制限付信託預金 (注)	△1,215,244	△1,214,965
現金及び現金同等物	79,374,892	69,080,032

(注) テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引

(借主側)		(単位:千円)
	前期 (2025年10月31日)	当期 (2026年4月30日)
未経過リース料
1年内	22,500	22,500
1年超	584,923	574,673
合計	607,423	597,173

(貸主側)		(単位:千円)
	前期 (2025年10月31日)	当期 (2026年4月30日)
未経過リース料
1年内	20,376,194	21,473,916
1年超	82,362,085	84,134,231
合計	102,738,280	105,608,148

(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、主に不動産等の取得、債務の返済等に際し、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しています。デリバティブ取引は、金利変動リスクのヘッジ及び支払金利の軽減を主眼とし、投機的な取引は行わない方針です。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得に必要な資金の調達を目的としたものであり、返済期日は最長で決算日後約9年です。このうち、一部は変動金利であり、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引を利用してヘッジしています。
デリバティブ取引は、金利スワップです。変動金利による資金調達の支払利息を固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①市場リスク(金利等の変動リスク)の管理
本投資法人は、借入金に係る支払金利の変動リスクを抑制するために、金利スワップ取引を利用しています。投資有価証券については、定期的に不動産等の価値及び発行体の財務状況等を把握します。
②資金調達に係る流動性リスク(支払期日に支払を実行できなくなるリスク)の管理
借入金等の債務は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散及び資金調達手段の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2. 金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」、「信託入居一時金預り金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。

前期(2025年10月31日)			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	4,000,000	3,971,200	△28,800
(2)1年内返済予定の長期借入金	91,660,000	91,308,363	△351,636
(3)投資法人債	24,000,000	23,111,130	△888,870
(4)長期借入金	434,270,000	426,476,683	△7,793,316
負債計	553,930,000	544,867,376	△9,062,623
デリバティブ取引	5,060,538	5,060,538	-

当期(2026年4月30日)			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	4,000,000	3,986,600	△13,400
(2)1年内返済予定の長期借入金	114,360,000	113,611,451	△748,548
(3)投資法人債	24,000,000	22,757,220	△1,242,780
(4)長期借入金	428,370,000	412,414,327	△15,955,672
負債計	570,730,000	552,769,599	△17,960,400
デリバティブ取引	6,554,397	6,554,397	-

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債及び (3) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。なお、市場価格のないものは、取引先金融機関から提示された価格等によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び (4) 長期借入金
長期借入金の時価は、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。変動金利による長期借入金のうち、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2) 投資法人債、借入金の決算日後の償還、返済予定額

前期(2025年10月31日)					(単位:千円)
	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	4,000,000	7,000,000	4,000,000	1,000,000	5,300,000	6,700,000
長期借入金	91,660,000	91,370,000	107,460,000	69,500,000	77,750,000	88,190,000
合計	95,660,000	98,370,000	111,460,000	70,500,000	83,050,000	94,890,000

当期(2026年4月30日)					(単位:千円)
	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	4,000,000	10,000,000	2,000,000	4,300,000	1,000,000	6,700,000
長期借入金	114,360,000	94,910,000	99,270,000	85,150,000	80,740,000	68,300,000
合計	118,360,000	104,910,000	101,270,000	89,450,000	81,740,000	75,000,000

(有価証券に関する注記)
前期(2025年10月31日)及び当期(2026年4月30日)において、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年10月31日)及び当期(2026年4月30日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの

前期(2025年10月31日)						(単位:千円)
ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主なヘッジ対象	契約	額等	時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	216,390,000	164,980,000	5,060,538	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	7,300,000	-	※	-
合計			223,690,000	164,980,000	5,060,538	-

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。

当期(2026年4月30日)						(単位:千円)
ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主なヘッジ対象	契約	額等	時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	184,820,000	142,780,000	6,554,397	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
合計			184,820,000	142,780,000	6,554,397	-

(退職給付に関する注記)
前期(2025年10月31日)及び当期(2026年4月30日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1. 当該資産除去債務の概要
2023年11月1日に取得した「サニー野間店」において、土地に係る事業用定期借地権設定契約に基づく原状回復義務を、同日取得した「アルテ石屋川」において、土地に係る一般定期転借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
「サニー野間店」
使用見込期間を、当該資産の当初取得(2015年2月)から当該契約満了までの期間22年2ヶ月と見積もり、割引率は1.256%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
「アルテ石屋川」
使用見込期間を、当該資産の当初取得(2019年6月)から当該契約満了までの期間47年1ヶ月と見積もり、割引率は0.54711%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3. 当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)

	前期 (自 2025年 5月 1日 至 2025年10月31日)	当期 (自 2025年11月 1日 至 2026年 4月30日)
期首残高	95,309	95,661
時の経過による調整額	352	353
期末残高	95,661	96,015

(収益認識に関する注記)
1. 顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)

	顧客との契約から生じる収益 ※1	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	15,320,000千円	※2 1,588,646千円
水道光熱費収入	2,616,799千円	2,616,799千円
その他	-千円	35,671,572千円
合計	17,936,799千円	39,877,018千円

※1 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2 不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。なお本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用にそれぞれ計上しているため、上表では不動産等売却益のみを記載しています。
当期(自 2025年11月1日 至 2026年4月30日)

	顧客との契約から生じる収益 ※1	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	5,222,000千円	※2 947,067千円
水道光熱費収入	2,150,151千円	2,150,151千円
その他	-千円	36,743,834千円
合計	7,372,151千円	39,841,053千円

※1 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
※2 不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。なお本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用にそれぞれ計上しているため、上表では不動産等売却益のみを記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)及び当期(自 2025年11月1日 至 2026年4月30日)において、重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等

	前期 自 2025年 5月 1日 至 2025年10月31日	当期 自 2025年11月 1日 至 2026年 4月30日
顧客との契約から生じた債権(期首残高)	648,056千円	802,428千円
顧客との契約から生じた債権(期末残高)	802,428千円	694,272千円
契約資産(期首残高)	-千円	-千円
契約資産(期末残高)	-千円	-千円
契約負債(期首残高)	-千円	-千円
契約負債(期末残高)	-千円	-千円

(2) 残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年11月1日 至 2026年4月30日)
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
1. セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一事業であり、開示対象となる報告セグメントがありませんので、記載を省略しています。
2. 関連情報
前期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2025年11月1日 至 2026年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		(単位:千円)
	前期 (2025年10月31日)	当期 (2026年4月30日)
繰延税金資産
信託借地権償却額	7,267	7,511
繰延ヘッジ損益	-	-
資産除去債務	30,095	30,206
減価償却超過額	6,464	6,225
繰延税金資産小計	43,827	43,942
評価性引当額	△43,827	△43,942
繰延税金資産合計	-	-

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別内訳

		(単位:%)
	前期 (2025年10月31日)	当期 (2026年4月30日)
法定実効税率	31.46	31.46
(調整)
支払分配金の損金算入額	△30.73	△31.07
圧縮積立金繰入額	△1.88	△0.64
その他	1.15	0.25
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.00	0.00

(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)及び当期(自 2025年11月1日 至 2026年4月30日)において、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)及び当期(自 2025年11月1日 至 2026年4月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)及び当期(自 2025年11月1日 至 2026年4月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)及び当期(自 2025年11月1日 至 2026年4月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2025年5月1日 至 2025年10月31日)及び当期(自 2025年11月1日 至 2026年4月30日)において、該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として賃貸等不動産を所有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

			(単位:千円)
		前期 自 2025年 5月 1日 至 2025年10月31日	当期 自 2025年11月 1日 至 2026年 4月30日
貸借対照表計上額
	期首残高	1,172,865,911	1,164,088,765
	期中増減額	△8,777,145	30,313,188
	期末残高	1,164,088,765	1,194,401,954
期末時価		1,306,801,000	1,342,170,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額です。なお、2026年12月1日譲渡予定のライフ高殿店(底地)の当期の時価については売買契約書における譲渡予定価格(3,690,000千円)に基づき計算しています。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期増減額の主な要因は不動産信託受益権2物件の取得11,080,265千円、不動産信託受益権4物件の売却18,265,393千円、減価償却費5,058,799千円であり、当期増減額の主な要因は不動産信託受益権3物件の取得35,626,297千円、不動産信託受益権2物件の売却4,023,308千円、減価償却費5,197,570千円です。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(1口当たり情報に関する注記)

	前期 自 2025年 5月 1日 至 2025年10月31日	当期 自 2025年11月 1日 至 2026年 4月30日
1口当たり純資産額	156,542円	157,025円
1口当たり当期純利益	4,202円	4,218円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2025年 5月 1日 至 2025年10月31日	当期 自 2025年11月 1日 至 2026年 4月30日
当期純利益(千円)	16,976,362	17,040,487
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	16,976,362	17,040,487
期中平均投資口数(口)	4,039,198	4,039,198

(重要な後発事象に関する注記)
自己投資口の取得の決定
本投資法人は、2026年6月17日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、自己投資口取得に係る事項について決定しました。なお、取得した全ての投資口について、2026年10月期中に消却することを予定しています。
・自己投資口の取得を行う理由
本投資法人の投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上と投資主還元を行うことが、中長期的な投資主価値の向上につながると判断しました。
・取得に係る事項の内容

(1)取得し得る投資口の総数	50,000口(上限) 発行済投資口の総口数(自己投資口を除きます。)に対する割合1.2%
(2)投資口の取得価額の総額	6,000百万円(上限)
(3)取得方法	証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引 所における市場買付
(4)取得期間	2026年6月18日～2026年9月30日
(5)取得終了日	買付期間の満了又は買付期間中に取得口数の上限若しくは取得価額総額の上限のいずれかに達した日

(注)本投資法人の投資口価格水準や投資口の流動性、市場動向等によっては、取得口数又は取得価額の総額のいずれも上限に到達せず、又は全く取得が行われない場合があります。