有価証券報告書(内国投資証券)-第33期(令和3年5月1日-令和3年10月31日)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)

該当事項はありません。

(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.資産の評価基準及び評価方法	有価証券 その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法を採用しています。 匿名組合出資については匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。
2.固定資産の減価償却の方法	① 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～49年 構築物 2～45年 機械及び装置 3～17年 工具、器具及び備品 3～20年
	② 無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 借地権 定期借地権については、契約期間(48年9カ月)に基づく定額法を採用しています。
	③ 長期前払費用 定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	① 投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。
	② 投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。
4.収益及び費用の計上基準	(1)固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。前期及び当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。 (2)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。

5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。
	(2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利
	(3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
	(4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しています。 ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権 ④ 信託敷金及び保証金 ⑤ 信託預り敷金及び保証金
	(2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。

(会計方針の変更に関する注記)
1. 収益認識に関する会計基準等の適用
「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日。以下「収益認識会計基準」といいます。)等を当計算期間の期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしました。これによる当計算期間の財務諸表に与える影響は軽微です。
なお、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前計算期間に係る「収益認識関係」注記については記載していません。
2. 時価の算定に関する会計基準等の適用
「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日。以下「時価算定会計基準」といいます。)等を当計算期間の期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日)第44-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしました。これによる当計算期間の財務諸表に与える影響は軽微です。
(貸借対照表に関する注記)

※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額		(単位:千円)
	前期 (2021年4月30日)	当期 (2021年10月31日)
	50,000	50,000

※2. 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額		(単位:千円)
	前期 (2021年4月30日)	当期 (2021年10月31日)
信託建物	26,230	26,230

3. コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。	(単位:千円)

	前期 (2021年4月30日)	当期 (2021年10月31日)
コミットメントライン契約の総額	6,000,000	9,000,000
借入実行残高	-	-
差引額	6,000,000	9,000,000

(損益計算書に関する注記)

※1. 不動産賃貸事業損益の内訳		(単位:千円)
	前期 自 2020年11月 1日 至 2021年 4月30日	当期 自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	11,882,196	11,710,362
共益費収入	1,626,678	1,551,218
計	13,508,875	13,261,580
その他賃貸事業収入
駐車場収入	495,509	475,555
水道光熱費収入	895,090	1,025,789
その他収入	220,136	218,963
計	1,610,737	1,720,308
不動産賃貸事業収益合計	15,119,613	14,981,889
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費	1,438,342	1,414,777
水道光熱費	887,792	1,023,838
公租公課	1,302,176	1,339,335
修繕費	356,093	337,875
保険料	19,514	19,306
信託報酬	30,152	29,767
その他賃貸事業費用	297,808	321,977
減価償却費	2,548,829	2,567,199
不動産賃貸事業費用合計	6,880,711	7,054,078
C. 不動産賃貸事業損益(A-B)	8,238,901	7,927,810

※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)

	(単位:千円)
①KDX新日本橋ビル
不動産等売却収入	3,200,000
不動産等売却原価	1,971,004
その他売却費用	100,571
不動産等売却益	1,128,423

②KDX本厚木ビル
不動産等売却収入	935,000
不動産等売却原価	1,115,831
その他売却費用	18,091
不動産等売却損	198,923

当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2020年11月 1日 至 2021年 4月30日	当期 自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日
発行可能投資口総口数	2,000,000口	2,000,000口
発行済投資口の総口数	428,510口	428,510口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

		(単位:千円)
	前期 自 2020年11月 1日 至 2021年 4月30日	当期 自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日
現金及び預金	18,455,256	19,273,842
信託現金及び信託預金	11,859,877	11,434,175
使途制限付信託預金 (注)	△1,747,673	△1,759,810
現金及び現金同等物	28,567,460	28,948,207

(注) テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引

(貸主側)		(単位:千円)
	前期 (2021年4月30日)	当期 (2021年10月31日)
未経過リース料
1年内	3,250,060	2,863,474
1年超	7,850,178	7,163,359
合計	11,100,238	10,026,834

(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、主に不動産等の取得、債務の返済等に際し、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金を調達しています。デリバティブ取引は、金利変動リスクのヘッジ及び支払金利の軽減を主眼とし、投機的な取引は行わない方針です。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク及び不動産等の価値の変動リスクに晒されています。
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得に必要な資金の調達を目的としたものであり、返済期日は最長で決算日後約9年1ヵ月です。このうち、一部は変動金利であり、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引を利用してヘッジしています。
デリバティブ取引は、金利スワップです。変動金利による資金調達の支払利息を固定化することにより、金利変動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
(3)金融商品に係るリスク管理体制
①市場リスク(金利等の変動リスク)の管理
本投資法人は、借入金に係る支払金利の変動リスクを抑制するために、金利スワップ取引を利用しています。投資有価証券については、定期的に不動産等の価値及び発行体の財務状況等を把握します。
②資金調達に係る流動性リスク(支払期日に支払を実行できなくなるリスク)の管理
借入金等の債務は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散及び資金調達手段の多様化を図ることでリスクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
(4)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2. 金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

前期(2021年4月30日)			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	-	-	-
(2)1年内返済予定の長期借入金	21,700,000	21,756,816	56,816
(3)投資法人債	11,000,000	11,019,300	19,300
(4)長期借入金	159,250,000	160,294,270	1,044,270
負債計	191,950,000	193,070,386	1,120,386
デリバティブ取引	△498,680	△498,680	-

当期(2021年10月31日)			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	1,000,000	999,400	△600
(2)1年内返済予定の長期借入金	18,550,000	18,585,583	35,583
(3)投資法人債	12,000,000	12,054,400	54,400
(4)長期借入金	156,600,000	157,523,811	923,811
負債計	188,150,000	189,163,194	1,013,194
デリバティブ取引	△253,223	△253,223	-

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債及び (3) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。なお、市場価格のないものは、取引先金融機関から提示された価格等によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金及び (4) 長期借入金
長期借入金の時価は、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。変動金利による長期借入金のうち、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2) 投資法人債、借入金の決算日後の償還、返済予定額

前期(2021年4月30日)					(単位:千円)
	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	-	1,000,000	2,000,000	4,000,000	-	4,000,000
長期借入金	21,700,000	11,950,000	13,200,000	16,050,000	24,900,000	93,150,000
合計	21,700,000	12,950,000	15,200,000	20,050,000	24,900,000	97,150,000

当期(2021年10月31日)					(単位:千円)
	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	1,000,000	-	4,000,000	2,000,000	2,000,000	4,000,000
長期借入金	18,550,000	14,300,000	13,700,000	21,350,000	26,100,000	81,150,000
合計	19,550,000	14,300,000	17,700,000	23,350,000	28,100,000	85,150,000

(有価証券に関する注記)
前期(2021年4月30日)及び当期(2021年10月31日)において、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年4月30日)及び当期(2021年10月31日)において、該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの

前期(2021年4月30日)						(単位:千円)
ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主なヘッジ対象	契約	額等	時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	69,850,000	69,850,000	△498,680	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	55,950,000	37,250,000	※	-
合計			125,800,000	107,100,000	△498,680	-

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。

当期(2021年10月31日)						(単位:千円)
ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類等	主なヘッジ対象	契約	額等	時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	70,350,000	69,350,000	△253,223	取引先金融機関から提示された価格等によっています。
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	44,150,000	30,100,000	※	-
合計			114,500,000	99,450,000	△253,223	-

※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2021年4月30日)及び当期(2021年10月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(2021年4月30日)及び当期(2021年10月31日)において、該当事項はありません。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)

	顧客との契約から生じる収益 ※	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	-千円	-千円
水道光熱費収入	1,025,789千円	1,025,789千円
その他	-千円	14,002,959千円
合計	1,025,789千円	15,028,749千円

※企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等

	当期 自 2021年 5月 1日 至 2021年 10月31日
顧客との契約から生じた債権(期首残高)	212,192千円
顧客との契約から生じた債権(期末残高)	246,452千円
契約資産(期首残高)	-千円
契約資産(期末残高)	-千円
契約負債(期首残高)	-千円
契約負債(期末残高)	-千円

(2) 残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、本投資法人では、残存履行義務に配分した取引価格の注記にあたって実務上の便法を適用し、当初に予想される契約期間が1年以内の契約について注記の対象に含めていません。
また、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
1. セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一事業であり、開示対象となる報告セグメントがありませんので、記載を省略しています。
2. 関連情報
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		(単位:千円)
	前期 (2021年4月30日)	当期 (2021年10月31日)
繰延税金資産
未払事業税等	33	27
信託借地権償却額	5,075	5,318
繰延ヘッジ損益	160,857	89,201
繰延税金資産小計	165,966	94,548
評価性引当額	△165,932	△94,520
繰延税金資産合計	33	27

2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別内訳

		(単位:%)
	前期 (2021年4月30日)	当期 (2021年10月31日)
法定実効税率	31.46	31.46
(調整)
支払分配金の損金算入額	△29.55	△31.93
圧縮積立金取崩額	-	0.47
圧縮積立金繰入額	△1.90	-
その他	0.01	0.01
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.02	0.02

(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、主として東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸等不動産を所有しています。これら、賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

			(単位:千円)
		前期 自 2020年11月 1日 至 2021年 4月30日	当期 自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日
貸借対照表計上額
	期首残高	428,546,523	424,337,948
	期中増減額	△4,208,574	△1,586,000
	期末残高	424,337,948	422,751,947
期末時価		517,402,000	517,705,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額です。
(注3)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期増減額の主な要因は不動産信託受益権2物件の売却3,086,836千円、減価償却費2,548,829千円であり、当期増減額の主な要因は減価償却費2,567,199千円です。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(1口当たり情報に関する注記)

	前期 自 2020年11月 1日 至 2021年 4月30日	当期 自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日
1口当たり純資産額	539,034円	538,015円
1口当たり当期純利益	16,373円	13,791円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2020年11月 1日 至 2021年 4月30日	当期 自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日
当期純利益(千円)	7,016,251	5,909,924
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	7,016,251	5,909,924
期中平均投資口数(口)	428,510	428,510

(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。