有価証券報告書(内国投資証券)-第35期(2023/03/01-2023/08/31)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
(追加情報)
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
のれん償却額
原則、戻入れしません。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
のれん償却額
原則、戻入れしません。
[貸借対照表に関する注記]
※1 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
※2 宅地建物取引業法に基づく営業保証金として国債を東京法務局に供託しています。
※3 一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する事項
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
のれん償却額
原則、戻入れしません。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
のれん償却額
原則、戻入れしません。
※4 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
5 コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の4行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
※2 不動産等売却損益の内訳
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産等の取得及び債務の返済等に際し、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金の調達を行う方針です。調達にあたっては、調達手段の多様化、返済期限の分散等を考慮し、長期かつ低コストで安定的であることに留意しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスクのヘッジ等を目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。なお、現在、金利変動リスクのヘッジを目的に金利スワップ取引を行っています。
また、余資の運用に関しては、有価証券又は金銭債権に投資することもできますが、現状、預金にて運用する方針としています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本資産運用会社は、リスク管理規程においてリスク管理に関する基本的事項を定めています。
投資法人債及び借入金は、不動産等の取得及び借入金の返済等に係わる資金調達です。これらは、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、総資産有利子負債比率を一定の割合以下に保つことや返済期限の分散、流動性の高い現預金を一定程度保有することでリスクを管理しています。
また、変動金利の借入れ等は、金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し、固定金利借入れ等の割合を増加させることで金利上昇の影響を軽減させる予定です。
預金は預入れ金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、流動性預金で運用することで対処しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)投資有価証券
時価については、売買参考統計値によっています。
なお、満期保有目的の債券についての貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は後記「有価証券に関する注記」をご参照下さい。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
このうち変動金利であるものは、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利であるものは、元利金の合計を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(3)投資法人債
これらの時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)金銭債権の決算日後の償還予定額
(注3)投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
(*)1年内返済予定の長期借入金を含めて記載しています。
[有価証券に関する注記]
前期(2023年2月28日)
満期保有目的の債券 (単位:千円)
当期(2023年8月31日)
満期保有目的の債券 (単位:千円)
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年2月28日)及び当期(2023年8月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(注1)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注2)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品に関する注記」をご参照下さい。)
[持分法損益等に関する注記]
前期(2023年2月28日)及び当期(2023年8月31日)において、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)及び当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)及び当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)及び当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)及び当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(注)本投資法人は、投資法人規約第37条に定める金銭の分配の方針に基づき、法人税等の発生を抑えるため、利益を超えた金銭を分配することができることとしています。これにより、将来の会計期間において法人税等の支払いを見込んでいないことから、繰延税金負債を計上していません。
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[退職給付に関する注記]
前期(2023年2月28日)及び当期(2023年8月31日)において、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人の資産の一部は、定期借地権契約に基づく原状回復義務及びアスベスト除去費用の契約上・法令上の義務に関し資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を定期借地権の残契約期間(46～60年)及びアスベストを含有する建物の耐用年数(35年)と見積り、割引率はそれぞれ1.0～2.4%及び0.6%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、首都圏及びその他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸物流施設、賃貸居住施設及び賃貸商業施設等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な減少額は、減価償却費の計上によるものです。当期の主な増加額は、MIMARU東京 赤坂の取得(3,149,910千円)によるものであり、主な減少額は、カスタリア名駅南の譲渡(614,941千円)及び減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益(不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当期末において存在する顧客との契約から翌期以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一事業であり、開示対象となる報告セグメントがありませんので、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。
なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.資産の評価基準及び評価の方法 | 有価証券 満期保有目的の債券 償却原価法(定額法)を採用しています。 | ||||||||
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 | ||||||||
| |||||||||
| (2)無形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる無形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
借地権(一般定期借地権)については、契約期間に基づく定額法を採用しています。 | |||||||||
| 3.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還期間にわたり定額法により償却しています。 | ||||||||
| 4.引当金の計上基準 | 貸倒引当金 債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。 | ||||||||
| 5.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ① 不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ② 水道光熱費収入(付帯収益) 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、水道等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。 |
| 6.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。ただし、金利スワップについて特例処理の条件を満たしている場合には、特例処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:借入金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性の評価方法 ヘッジ手段の想定元本とヘッジ対象に関する重要な条件が同一であり、かつヘッジ開始時及びその後も継続してキャッシュ・フローの変動を完全に相殺するものと想定することができるものについては、ヘッジの有効性の判定は省略しています。 また、特例処理によっている金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。 |
| 7.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 8.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内のすべての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権 ④ 信託差入敷金及び保証金 ⑤ 信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
(追加情報)
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| のれん | のれんの償却の発生 | 1,844,400 |
2. 戻入れの具体的な方法
のれん償却額
原則、戻入れしません。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 引当ての発生事由 | 一時差異等調整引当額 |
| のれん | のれんの償却の発生 | 1,860,640 |
2. 戻入れの具体的な方法
のれん償却額
原則、戻入れしません。
[貸借対照表に関する注記]
※1 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
| 前期 (2023年2月28日) | 当期 (2023年8月31日) | |
| 信託建物 | 17,328 | 23,413 |
※2 宅地建物取引業法に基づく営業保証金として国債を東京法務局に供託しています。
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2023年2月28日) | 当期 (2023年8月31日) | |
| 投資有価証券 | 9,497 | 9,515 |
※3 一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する事項
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 発生した事由 | 当初発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの事由 |
| のれん | のれんの償却の発生 | 50,508 | 5,039,524 | 1,839,760 | - | 6,879,284 | - |
2.戻入れの具体的な方法
のれん償却額
原則、戻入れしません。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 発生した事由 | 当初発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの事由 |
| のれん | のれんの償却の発生 | 50,508 | 6,879,284 | 1,844,400 | - | 8,723,684 | - |
2.戻入れの具体的な方法
のれん償却額
原則、戻入れしません。
※4 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 (2023年2月28日) | 当期 (2023年8月31日) |
| 50,000 | 50,000 |
5 コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の4行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)
| 前期 (2023年2月28日) | 当期 (2023年8月31日) | |
| コミットメントライン契約の総額 | 25,000,000 | 25,000,000 |
| 借入残高 | - | - |
| 未使用残高 | 25,000,000 | 25,000,000 |
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) | |||||
| 前期 自 2022年9月1日 至 2023年2月28日 | 当期 自 2023年3月1日 至 2023年8月31日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃貸収入 | 27,603,668 | 27,644,645 | |||
| 共益費収入 | 564,179 | 28,167,848 | 562,679 | 28,207,324 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 施設使用料収入 | 482,648 | 479,529 | |||
| 付帯収益 | 571,765 | 562,263 | |||
| その他賃貸事業収益 | 267,476 | 1,321,890 | 321,696 | 1,363,489 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 29,489,738 | 29,570,814 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 管理業務費 | 1,493,274 | 1,559,184 | |||
| 水道光熱費 | 698,672 | 635,792 | |||
| 公租公課 | 2,395,903 | 2,422,910 | |||
| 修繕費 | 1,021,773 | 1,177,408 | |||
| 原状回復工事費 | 240,089 | 258,696 | |||
| 保険料 | 53,899 | 54,805 | |||
| 信託報酬 | 61,602 | 67,738 | |||
| 減価償却費 | 5,625,660 | 5,602,550 | |||
| その他営業費用 | 692,711 | 12,283,588 | 730,626 | 12,509,714 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 12,283,588 | 12,509,714 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 17,206,150 | 17,061,100 | ||
※2 不動産等売却損益の内訳
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
| (単位:千円) | |
| カスタリア名駅南 | |
| 不動産等売却収入 | 1,001,000 |
| 不動産等売却原価 | 614,941 |
| その他の売却費用 | 36,095 |
| 不動産等売却損益 | 349,963 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2022年9月1日 至 2023年2月28日 | 当期 自 2023年3月1日 至 2023年8月31日 | |||
| 発行可能投資口総口数 | 8,000,000 | 口 | 8,000,000 | 口 |
| 発行済投資口の総口数 | 2,320,000 | 口 | 2,320,000 | 口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2022年9月1日 至 2023年2月28日 | 当期 自 2023年3月1日 至 2023年8月31日 | |
| 現金及び預金 | 34,095,523 | 35,200,356 |
| 信託現金及び信託預金 | 19,368,951 | 19,677,731 |
| 現金及び現金同等物 | 53,464,475 | 54,878,088 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) | ||
| 前期 (2023年2月28日) | 当期 (2023年8月31日) | |
| 1年内 | 30,619,812 | 29,888,319 |
| 1年超 | 167,306,637 | 157,350,871 |
| 合計 | 197,926,449 | 187,239,191 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産等の取得及び債務の返済等に際し、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等により必要な資金の調達を行う方針です。調達にあたっては、調達手段の多様化、返済期限の分散等を考慮し、長期かつ低コストで安定的であることに留意しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスクのヘッジ等を目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。なお、現在、金利変動リスクのヘッジを目的に金利スワップ取引を行っています。
また、余資の運用に関しては、有価証券又は金銭債権に投資することもできますが、現状、預金にて運用する方針としています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本資産運用会社は、リスク管理規程においてリスク管理に関する基本的事項を定めています。
投資法人債及び借入金は、不動産等の取得及び借入金の返済等に係わる資金調達です。これらは、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、総資産有利子負債比率を一定の割合以下に保つことや返済期限の分散、流動性の高い現預金を一定程度保有することでリスクを管理しています。
また、変動金利の借入れ等は、金利の変動リスクに晒されていますが、金利の動向に注視し、固定金利借入れ等の割合を増加させることで金利上昇の影響を軽減させる予定です。
預金は預入れ金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、流動性預金で運用することで対処しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| 前期(2023年2月28日) | (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)投資有価証券 | |||
| 満期保有目的の債券 | 9,497 | 8,536 | △961 |
| 資産計 | 9,497 | 8,536 | △961 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 42,100,000 | 42,139,285 | 39,285 |
| (3)投資法人債 | 44,000,000 | 42,772,675 | △1,227,324 |
| (4)長期借入金 | 321,450,000 | 321,660,216 | 210,216 |
| 負債計 | 407,550,000 | 406,572,177 | △977,822 |
| (5)デリバティブ取引 | (132,684) | (132,684) | - |
| デリバティブ取引計 | (132,684) | (132,684) | - |
| 当期(2023年8月31日) | (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)投資有価証券 | |||
| 満期保有目的の債券 | 9,515 | 8,625 | △890 |
| 資産計 | 9,515 | 8,625 | △890 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 44,700,000 | 44,739,987 | 39,987 |
| (3)投資法人債 | 44,000,000 | 42,891,631 | △1,108,368 |
| (4)長期借入金 | 318,850,000 | 320,048,555 | 1,198,555 |
| 負債計 | 407,550,000 | 407,680,173 | 130,173 |
| (5)デリバティブ取引 | (127,656) | (127,656) | - |
| デリバティブ取引計 | (127,656) | (127,656) | - |
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)投資有価証券
時価については、売買参考統計値によっています。
なお、満期保有目的の債券についての貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は後記「有価証券に関する注記」をご参照下さい。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
このうち変動金利であるものは、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利であるものは、元利金の合計を同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(3)投資法人債
これらの時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)金銭債権の決算日後の償還予定額
| 前期(2023年2月28日) | (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資有価証券 | - | - | - | - | - | 10,000 |
| 合計 | - | - | - | - | - | 10,000 |
| 当期(2023年8月31日) | (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資有価証券 | - | - | - | - | - | 10,000 |
| 合計 | - | - | - | - | - | 10,000 |
(注3)投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
| 前期(2023年2月28日) | (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | 5,000,000 | 2,400,000 | 4,000,000 | 4,000,000 | 28,600,000 |
| 長期借入金(*) | 42,100,000 | 35,100,000 | 44,600,000 | 47,500,000 | 46,500,000 | 147,750,000 |
| 合計 | 42,100,000 | 40,100,000 | 47,000,000 | 51,500,000 | 50,500,000 | 176,350,000 |
| 当期(2023年8月31日) | (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | 7,400,000 | - | 4,000,000 | 4,000,000 | 28,600,000 |
| 長期借入金(*) | 44,700,000 | 35,100,000 | 49,100,000 | 47,500,000 | 50,350,000 | 136,800,000 |
| 合計 | 44,700,000 | 42,500,000 | 49,100,000 | 51,500,000 | 54,350,000 | 165,400,000 |
(*)1年内返済予定の長期借入金を含めて記載しています。
[有価証券に関する注記]
前期(2023年2月28日)
満期保有目的の債券 (単位:千円)
| 種類 | 貸借対照表 計上額 | 時価 | 差額 | |
| 時価が貸借対照表計上額を超えるもの | - | - | - | - |
| 時価が貸借対照表計上額を超えないもの | 国債 | 9,497 | 8,536 | △961 |
| 合計 | 9,497 | 8,536 | △961 | |
当期(2023年8月31日)
満期保有目的の債券 (単位:千円)
| 種類 | 貸借対照表 計上額 | 時価 | 差額 | |
| 時価が貸借対照表計上額を超えるもの | - | - | - | - |
| 時価が貸借対照表計上額を超えないもの | 国債 | 9,515 | 8,625 | △890 |
| 合計 | 9,515 | 8,625 | △890 | |
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年2月28日)及び当期(2023年8月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| 前期(2023年2月28日) | (単位:千円) |
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 27,000,000 | 17,000,000 | △132,684 | (注1) |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 44,400,000 | 44,400,000 | (注2) | - |
| 合計 | 71,400,000 | 61,400,000 | △132,684 | - | ||
| 当期(2023年8月31日) | (単位:千円) |
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 21,000,000 | 14,000,000 | △127,656 | (注1) |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 44,400,000 | 44,400,000 | (注2) | - |
| 合計 | 65,400,000 | 58,400,000 | △127,656 | - | ||
(注1)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注2)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。(前記「金融商品に関する注記」をご参照下さい。)
[持分法損益等に関する注記]
前期(2023年2月28日)及び当期(2023年8月31日)において、関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)及び当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)及び当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)及び当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)及び当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) | |||
| 前期 (2023年2月28日) | 当期 (2023年8月31日) | ||
| 繰延税金資産 | |||
| 貸倒引当金繰入超過額 | 457 | 189 | |
| 前受利息 | 74,346 | 55,366 | |
| 合併時受入評価差額(土地・建物) | 2,038,479 | 1,968,277 | |
| 資産除去債務 | 215,090 | 217,136 | |
| 繰延ヘッジ損益 | 41,742 | 40,160 | |
| 定期借地権償却 | 241,196 | 256,112 | |
| その他 | 8,874 | 8,292 | |
| 繰延税金資産小計 | 2,620,187 | 2,545,536 | |
| 評価性引当額 | △2,620,187 | △2,545,536 | |
| 繰延税金資産合計 | - | - | |
| 繰延税金負債 | |||
| 合併時受入評価差額(投資有価証券) | △578 | △558 | |
| 合併時受入評価差額(土地・建物) | △13,229,530 | △13,192,979 | |
| 資産除去債務に対する除却費用 | △175,943 | △175,927 | |
| 繰延税金負債小計 | △13,406,053 | △13,369,465 | |
| 評価性引当額 | 13,406,053 | 13,369,465 | |
| 繰延税金負債合計 | - | - | |
| 繰延税金資産の純額 | - | - | |
(注)本投資法人は、投資法人規約第37条に定める金銭の分配の方針に基づき、法人税等の発生を抑えるため、利益を超えた金銭を分配することができることとしています。これにより、将来の会計期間において法人税等の支払いを見込んでいないことから、繰延税金負債を計上していません。
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2023年2月28日) | 当期 (2023年8月31日) | ||
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% | |
| (調整) | |||
| 支払分配金の損金算入額 | △36.70% | △36.69% | |
| のれん償却額 | 5.61% | 5.56% | |
| 評価性引当額の増減 | △0.37% | △0.33% | |
| その他 | 0.01% | 0.01% | |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01% | 0.01% |
[退職給付に関する注記]
前期(2023年2月28日)及び当期(2023年8月31日)において、退職給付制度がないため、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人の資産の一部は、定期借地権契約に基づく原状回復義務及びアスベスト除去費用の契約上・法令上の義務に関し資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を定期借地権の残契約期間(46～60年)及びアスベストを含有する建物の耐用年数(35年)と見積り、割引率はそれぞれ1.0～2.4%及び0.6%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2022年9月1日 至 2023年2月28日 | 当期 自 2023年3月1日 至 2023年8月31日 | |
| 期首残高 | 677,259 | 683,696 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - | - |
| 時の経過による調整額 | 6,436 | 6,503 |
| 期末残高 | 683,696 | 690,200 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、首都圏及びその他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸物流施設、賃貸居住施設及び賃貸商業施設等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
| (単位:千円) | |||
| 前期 自 2022年9月1日 至 2023年2月28日 | 当期 自 2023年3月1日 至 2023年8月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 850,815,655 | 846,548,890 | |
| 期中増減額 | △4,266,764 | △1,174,271 | |
| 期末残高 | 846,548,890 | 845,374,619 | |
| 期末時価 | 1,065,580,000 | 1,085,829,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な減少額は、減価償却費の計上によるものです。当期の主な増加額は、MIMARU東京 赤坂の取得(3,149,910千円)によるものであり、主な減少額は、カスタリア名駅南の譲渡(614,941千円)及び減価償却費の計上によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注) | 外部顧客への売上高 | |
| 水道光熱費収入 | 554,109 | 554,109 |
| その他 | - | 28,935,629 |
| 合計 | 554,109 | 29,489,738 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入 | 1,001,000 | (注2) 349,963 |
| 水道光熱費収入 | 544,220 | 544,220 |
| その他 | - | 29,026,594 |
| 合計 | 1,545,220 | 29,920,778 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益(不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当期末において存在する顧客との契約から翌期以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2022年9月1日 至 2023年2月28日 | 当期 自 2023年3月1日 至 2023年8月31日 | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 242,637 | 231,488 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 231,488 | 235,342 |
| 契約資産(期首残高) | - | - |
| 契約資産(期末残高) | - | - |
| 契約負債(期首残高) | - | - |
| 契約負債(期末残高) | - | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一事業であり、開示対象となる報告セグメントがありませんので、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2022年9月1日 至 2023年2月28日 | 当期 自 2023年3月1日 至 2023年8月31日 | |||
| 1口当たり純資産額 | 224,159 | 円 | 223,350 | 円 |
| 1口当たり当期純利益 | 4,794 | 円 | 4,838 | 円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。
なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
| 前期 自 2022年9月1日 至 2023年2月28日 | 当期 自 2023年3月1日 至 2023年8月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 11,123,846 | 11,224,324 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 11,123,846 | 11,224,324 |
| 期中平均投資口数(口) | 2,320,000 | 2,320,000 |
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
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