有価証券報告書(内国投資証券)-第17期(平成25年11月1日-平成26年4月30日)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む)
	定額法を採用しています。
	なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
	建物 1～63年 構築物 3～30年 機械及び装置 1～27年 工具、器具及び備品 1～30年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資口交付費 支払時に全額費用として処理しています。 なお、平成25年12月3日付一般募集による新投資口の発行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発行価額と異なる募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約(「スプレッド方式」といいます。)によっています。 「スプレッド方式」では、募集価格と発行価額との差額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対する事実上の引受手数料となることから、本投資法人から引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。平成25年12月3日付一般募集による新投資口発行に際し、募集価格と発行価額との差額の総額は183,600千円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一の募集価格で一般投資家に販売する買取引受契約(「従来方式」といいます。)による新投資口発行であれば、投資口交付費として処理されていたものです。このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比べ、投資口交付費は、183,600千円少なく計上され、また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上されています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法
	保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
	なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。
	当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は1,802千円です。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。

6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する処理方法
	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
	なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち、重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
	① 信託現金及び信託預金
	② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権
	③ 信託預り敷金及び保証金
	(2)消費税等の処理方法
	消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に算入しています。

(貸借対照表に関する注記)
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。

	前期 (平成25年10月31日)	当期 (平成26年4月30日)
現金及び預金	952,896千円	1,291,280千円
信託現金及び信託預金	5,342,609千円	5,546,913千円
預け金	246,580千円	387,267千円
建物	8,107,213千円	8,027,828千円
構築物	26,661千円	24,442千円
機械及び装置	222,030千円	211,828千円
工具、器具及び備品	39,019千円	35,750千円
土地	19,555,504千円	19,555,504千円
信託建物	23,754,371千円	25,598,122千円
信託構築物	53,201千円	56,039千円
信託機械及び装置	159,797千円	174,391千円
信託工具、器具及び備品	482,064千円	472,502千円
信託土地	58,650,437千円	54,371,985千円
信託借地権	―千円	4,494,579千円
合計	117,592,382千円	120,248,435千円

担保を付している債務は次のとおりです。

	前期 (平成25年10月31日)	当期 (平成26年4月30日)
1年内返済予定の長期借入金	2,478,500千円	10,633,000千円
長期借入金	55,940,633千円	44,676,884千円
合計	58,419,133千円	55,309,884千円

2.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の1行とコミットメントライン契約を締結していました。

	前期 (平成25年10月31日)	当期 (平成26年4月30日)
コミットメントライン契約の総額	500,000千円	―千円
借入残高	―千円	―千円
差引	500,000千円	―千円

※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

前期 (平成25年10月31日)	当期 (平成26年4月30日)
50,000千円	50,000千円

(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)

		前期 自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日		当期 自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日
A.	不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	賃貸料収入	3,353,274		3,538,958
	共益費収入	432,441		445,324
	駐車場収入	122,945		132,519
	施設使用料	33,666	3,942,328	34,269	4,151,072
	その他賃貸事業収入
	水道光熱費収入	398,253		390,580
	その他収入	66,867	465,120	41,506	432,086
	不動産賃貸事業収益合計		4,407,449		4,583,158
B.	不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	外注委託費	392,826		424,620
	水道光熱費	413,196		405,071
	信託報酬	31,492		30,282
	減価償却費	555,501		591,914
	修繕費	84,599		98,743
	公租公課	316,709		319,660
	損害保険料	5,272		5,701
	その他賃貸事業費用	15,626		35,505
	不動産賃貸事業費用合計		1,815,226		1,911,499
C.	不動産賃貸事業損益
	(A-B)		2,592,223		2,671,659

※2.不動産等売却損益の内訳(単位:千円)
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)
茨木恒和ビル

不動産等売却収入		827,500
不動産等売却原価	637,409
その他売却費用	24,975
不動産等売却益		165,115

当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)
COI新橋ビル

不動産等売却収入		6,151,000
不動産等売却原価	6,095,227
その他売却費用	1,490
不動産等売却益		54,282

(投資主資本等変動計算書に関する注記)

	前期 自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日	当期 自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日
発行可能投資口総口数及び発行済投資口数
発行可能投資口総口数	14,000,000口	14,000,000口
発行済投資口数	932,823口	1,026,323口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前期 自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日	当期 自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日
現金及び預金	4,356,603千円	4,580,896千円
信託現金及び信託預金	5,342,609千円	5,642,712千円
別段預金	△22,479千円	△28,346千円
現金及び現金同等物	9,676,732千円	10,195,262千円

(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(借主側)

	前期 (平成25年10月31日)		当期 (平成26年4月30日)
未経過リース料
1年内	4,501千円		51,542千円
1年超	142,563千円		995,151千円
合計	147,065千円		1,046,693千円

(貸主側)

	前期 (平成25年10月31日)		当期 (平成26年4月30日)
未経過リース料
1年内	3,230,106千円		3,552,931千円
1年超	2,917,736千円		4,669,194千円
合計	6,147,842千円		8,222,125千円

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成25年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	4,356,603	4,356,603	―
(2)信託現金及び信託預金	5,342,609	5,342,609	―
(3)預け金	246,580	246,580	―
資産合計	9,945,793	9,945,793	―
(4)1年内返済予定の長期借入金	2,478,500	2,479,293	793
(5)長期借入金	57,040,633	57,304,381	263,747
負債合計	59,519,133	59,783,675	264,541

平成26年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	4,580,896	4,580,896	―
(2)信託現金及び信託預金	5,642,712	5,642,712	―
(3)預け金	387,267	387,267	―
資産合計	10,610,876	10,610,876	―
(4)1年内返済予定の長期借入金	10,633,000	10,647,708	14,708
(5)長期借入金	45,776,883	46,267,728	490,844
負債合計	56,409,883	56,915,436	505,552
(6)デリバティブ取引	―	―	―

(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金(3)預け金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金(5)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品

(単位:千円)

区分	前期 (平成25年10月31日)	当期 (平成26年4月30日)
預り敷金及び保証金	1,754,471	1,764,447
信託預り敷金及び保証金	3,365,896	3,463,403

賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(平成25年10月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	4,356,603	―	―	―	―	―
信託現金及び信託預金	5,342,609	―	―	―	―	―
預け金	246,580	―	―	―	―	―
合計	9,945,793	―	―	―	―	―

金銭債権の決算日(平成26年4月30日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	4,580,896	―	―	―	―	―
信託現金及び信託預金	5,642,712	―	―	―	―	―
預け金	387,267	―	―	―	―	―
合計	10,610,876	―	―	―	―	―

(注4)長期借入金の決算日(平成25年10月31日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の 長期借入金	2,478,500	―	―	―	―	―
長期借入金	―	17,711,750	15,264,000	12,364,250	11,700,633	―
合計	2,478,500	17,711,750	15,264,000	12,364,250	11,700,633	―

長期借入金の決算日(平成26年4月30日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の 長期借入金	10,633,000	―	―	―	―	―
長期借入金	―	16,106,500	5,730,500	14,422,383	9,517,500	―
合計	10,633,000	16,106,500	5,730,500	14,422,383	9,517,500	―

(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成25年10月31日)及び当期(平成26年4月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成25年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成26年4月30日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引 の種類等	主なヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	3,990,000	3,970,000	(注)	―

(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(4)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金の時価に含めて記載しています。
(有価証券に関する注記)
前期(平成25年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成26年4月30日)
該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
前期(平成25年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成26年4月30日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		前期 (平成25年10月31日)		当期 (平成26年4月30日)
繰延税金資産(固定)
	合併受入資産評価差額	7,998,728千円		7,559,482千円
	資産除去債務	2,442千円		1,633千円
	その他	1,039千円		763千円
	繰越欠損金	1,627,058千円		1,627,058千円
	繰延税金資産小計	9,629,269千円		9,188,937千円
	評価性引当額	△9,629,269千円		△9,188,937千円
	繰延税金資産合計	-千円		-千円
繰延税金資産の純額		-千円		-千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前期 (平成25年10月31日)		当期 (平成26年4月30日)
法定実効税率	36.59%		36.59%
(調整)
評価性引当額の増減	△36.59%		△36.59%
その他	0.041%		0.046%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.041%		0.046%

3.法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」(平成26年法律第10号)が平成26年3月31日に公布され、平成26年4月1日以後に開始する事業年度から復興特別法人税が課せられないことになりました。これに伴い、平成26年5月1日及び平成26年11月1日に開始する事業年度に解消が見込まれる一時差異については、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用される法定実効税率が従来の36.59%から34.16%に変更されます。この税率変更による影響額はありません。
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)及び当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)において、該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)及び当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)及び当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)及び当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として都心6区、その他首都圏、4大都市及びその他主要都市において、安定的な賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等(主用途は事務所及び居住施設)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。

(単位:千円)

用途			前期 自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日	当期 自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日
事務所	貸借対照表計上額
		期首残高	70,395,094	77,044,042
		期中増減額	6,648,948	△2,021,232
		期末残高	77,044,042	75,022,810
	期末時価		76,792,000	75,907,000
居住施設	貸借対照表計上額
		期首残高	19,537,990	19,455,828
		期中増減額	△82,161	△80,142
		期末残高	19,455,828	19,375,685
	期末時価		18,254,000	18,557,000
その他	貸借対照表計上額
		期首残高	13,377,382	14,550,430
		期中増減額	1,173,048	4,074,047
		期末残高	14,550,430	18,624,478
	期末時価		14,259,000	18,570,000
合計	貸借対照表計上額
		期首残高	103,310,466	111,050,302
		期中増減額	7,739,835	1,972,672
		期末残高	111,050,302	113,022,974
	期末時価		109,305,000	113,034,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加理由はいちご秋葉原ノースビル(5,538,335千円)、いちご堺筋本町ビル(1,958,543千円)、コナミスポーツクラブ和泉府中(1,223,101千円)の新規取得によるものであり、主な減少理由は茨木恒和ビルの売却(637,409千円)及び減価償却費によるものです。当期の主な増加理由はいちご神田小川町ビル(2,218,041千円)、いちご八丁堀ビル(1,947,710千円)、いちご渋谷文化村通りビル(2,487,013千円)及びトワイシア横濱磯子(商業区画)(1,626,204千円)の新規取得によるものであり、主な減少理由は、COI新橋ビルの売却(6,095,227千円)及び減価償却費によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)

	前期 自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日	当期 自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日
1口当たり純資産額	60,005円	59,698円
1口当たり当期純利益	1,619円	1,295円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

		前期 自 平成25年5月1日 至 平成25年10月31日	当期 自 平成25年11月1日 至 平成26年4月30日
当期純利益	(千円)	1,489,743	1,306,459
普通投資主に帰属しない金額	(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益	(千円)	1,489,743	1,306,459
期中平均投資口数	(口)	920,105	1,008,148

(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。