有価証券報告書(内国投資証券)-第21期(平成27年11月1日-平成28年4月30日)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
※2.不動産等売却損益の内訳(単位:千円)
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
ファルコン心斎橋
当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
秋田山王21ビル
いちご佐賀ビル
いちご横浜西口ビル
いちご名駅ビル
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(借主側)
(貸主側)
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成27年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金(4)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
平成28年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(1)投資有価証券は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(2)(3)賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(平成27年10月31日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(平成28年4月30日)後の償還予定額
(注4)長期借入金の決算日(平成27年10月31日)後の返済予定額
長期借入金の決算日(平成28年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成27年10月31日)及び当期(平成28年4月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成27年10月31日)
(単位:千円)
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(注1)(3)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(平成28年4月30日)
(単位:千円)
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(注1)(3)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金の時価に含めて記載しています。
(有価証券に関する注記)
前期(平成27年10月31日)
投資有価証券として計上している匿名組合出資持分(貸借対照表計上額2,022,112千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(平成28年4月30日)
投資有価証券として計上している匿名組合出資持分(貸借対照表計上額2,030,331千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
(退職給付に関する注記)
前期(平成27年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成28年4月30日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
3.法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」(平成28年法律第15号)及び「地方税法等の一部を改正する等の法律」(平成28年法律第13号)が平成28年3月31日に公布され、平成28年4月1日以後に開始する計算期間から法人税率等が変更されることとなりました。これに伴い、当該計算期間の繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用した法定実効税率は、従来の32.31%から平成28年5月1日に開始する計算期間に解消が見込まれる一時差異については31.74%に、平成30年5月1日に開始する計算期間以降に解消が見込まれる一時差異については31.51%に変更されています。この税率の変更による影響額は軽微です。
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)及び当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)において、該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)及び当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)及び当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)及び当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として都心6区、その他首都圏、4大都市及びその他主要都市において、安定的な賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1. 新投資口の発行
平成28年5月9日及び同年5月16日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口の発行については平成28年5月23日に、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については、平成28年6月22日にそれぞれ払込が完了しています。この結果、本書の日付現在の出資総額は67,675,274,480円、発行済投資口の総口数は1,532,287口となっています。
2. 資産の取得
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の特定資産の取得をしました。
(注1)本投資法人による取得後、以下のとおり物件名称の変更を予定しています。
(注2)取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税・都市計画税相当額の精算分及び消費税等相当額を含まない不動産信託受益権の売買代金を記載しています。
3. 資金の借入れ
本投資法人は、特定資産の取得資金及び関連する諸費用に充当するため、以下のとおり借入れを行いました。
(注1)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.80800%で固定化されています。
(注2)平成28年7月末日を初回として、以降3ヶ月毎の最終営業日に1,950千円を返済し、残額は最終返済期日に返済します。
(注1)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.85800%で固定化されています。
(注2)平成28年7月末日を初回として、以降3ヶ月毎の最終営業日に1,950千円を返済し、残額は最終返済期日に返済します。
(注1)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.70500%で固定化されています。
(注2)平成28年7月末日を初回として、以降3ヶ月毎の最終営業日に2,925千円を返済し、残額は最終返済期日に返済します。
(注1)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.75000%で固定化されています。
(注2)平成28年7月末日を初回として、以降3ヶ月毎の最終営業日に2,925千円を返済し、残額は最終返済期日に返済します。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しています。なお、匿名組合出資持分につい ては、匿名組合に対する持分相当額を純額で取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) |
| 定額法を採用しています。 | |
| なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 | |
| 建物 1～63年 構築物 2～28年 機械及び装置 1～17年 工具、器具及び備品 1～28年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 3.引当金の計上基準 | 災害損失引当金 平成28年4月に発生した「平成28年熊本地震」に伴う有形固定資産の復旧費用等の支出に備えるため、当期末における合理的な見積額を計上しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 |
| 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 | |
| なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 | |
| 当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。 | |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち、重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に算入しています。 |
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (平成27年10月31日) | 当期 (平成28年4月30日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
| 前期 自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日 | 当期 自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃貸料収入 | 4,552,019 | 4,607,934 | |||
| 共益費収入 | 764,331 | 780,942 | |||
| 駐車場収入 | 228,177 | 232,835 | |||
| 施設使用料 | 52,443 | 5,596,972 | 53,903 | 5,675,615 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 水道光熱費収入 | 571,341 | 528,981 | |||
| その他収入 | 62,445 | 633,787 | 55,169 | 584,151 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 6,230,759 | 6,259,767 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | 567,504 | 590,416 | |||
| 水道光熱費 | 608,338 | 553,280 | |||
| 信託報酬 | 30,574 | 31,955 | |||
| 減価償却費 | 831,363 | 836,704 | |||
| 修繕費 | 84,432 | 89,059 | |||
| 公租公課 | 381,055 | 383,284 | |||
| 損害保険料 | 7,658 | 7,614 | |||
| その他賃貸事業費用 | 34,451 | 35,190 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 2,545,378 | 2,527,506 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益 | ||||
| (A-B) | 3,685,380 | 3,732,260 | |||
※2.不動産等売却損益の内訳(単位:千円)
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
ファルコン心斎橋
| 不動産等売却収入 | 2,810,000 | |
| 不動産等売却原価 | 2,809,010 | |
| その他売却費用 | 1,644 | |
| 不動産等売却損 | 654 |
当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
秋田山王21ビル
| 不動産等売却収入 | 520,645 | |
| 不動産等売却原価 | 554,258 | |
| その他売却費用 | 20,470 | |
| 不動産等売却損 | 54,083 |
いちご佐賀ビル
| 不動産等売却収入 | 870,000 | |
| 不動産等売却原価 | 696,729 | |
| その他売却費用 | 26,750 | |
| 不動産等売却益 | 146,520 |
いちご横浜西口ビル
| 不動産等売却収入 | 1,150,000 | |
| 不動産等売却原価 | 893,907 | |
| その他売却費用 | 35,494 | |
| 不動産等売却益 | 220,597 |
いちご名駅ビル
| 不動産等売却収入 | 799,595 | |
| 不動産等売却原価 | 767,977 | |
| その他売却費用 | 26,190 | |
| 不動産等売却益 | 5,426 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日 | 当期 自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日 | |
| 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 14,000,000口 | 14,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,416,323口 | 1,416,323口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日 | 当期 自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日 | |
| 現金及び預金 | 6,545,720千円 | 7,961,946千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 9,455,413千円 | 9,588,157千円 |
| 別段預金 | △32,680千円 | △41,338千円 |
| 現金及び現金同等物 | 15,968,453千円 | 17,508,765千円 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(借主側)
| 前期 (平成27年10月31日) | 当期 (平成28年4月30日) | ||
| 未経過リース料 | |||
| 1年内 | 52,156千円 | 52,156千円 | |
| 1年超 | 921,063千円 | 894,984千円 | |
| 合計 | 973,220千円 | 947,141千円 |
(貸主側)
| 前期 (平成27年10月31日) | 当期 (平成28年4月30日) | ||
| 未経過リース料 | |||
| 1年内 | 5,407,735千円 | 5,452,313千円 | |
| 1年超 | 3,603,651千円 | 4,143,417千円 | |
| 合計 | 9,011,386千円 | 9,595,730千円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成27年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 6,545,720 | 6,545,720 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 9,455,413 | 9,455,413 | ― |
| 資産合計 | 16,001,133 | 16,001,133 | ― |
| (3)1年内返済予定の長期借入金 | 283,049 | 283,750 | 701 |
| (4)長期借入金 | 81,110,726 | 81,795,803 | 685,077 |
| 負債合計 | 81,393,775 | 82,079,553 | 685,778 |
| (5)デリバティブ取引 | ― | ― | ― |
(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金(4)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
平成28年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
(単位:千円)
(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項 (1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金 これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。 (3)1年内返済予定の長期借入金(4)長期借入金 固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。 (5)デリバティブ取引 後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。 |
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
| (単位:千円) |
| 区分 | 前期 (平成27年10月31日) | 当期 (平成28年4月30日) |
| (1)投資有価証券 | 2,022,112 | 2,030,331 |
| (2)預り敷金及び保証金 | 1,744,540 | 1,686,912 |
| (3)信託預り敷金及び保証金 | 6,311,861 | 6,126,635 |
(1)投資有価証券は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(2)(3)賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(平成27年10月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 6,545,720 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 9,455,413 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 16,001,133 | ― | ― | ― | ― | ― |
金銭債権の決算日(平成28年4月30日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 7,961,946 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 9,588,157 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 17,550,104 | ― | ― | ― | ― | ― |
(注4)長期借入金の決算日(平成27年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
|
長期借入金の決算日(平成28年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の 長期借入金 | 255,549 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 長期借入金 | ― | 10,695,906 | 12,541,938 | 16,929,215 | 19,858,332 | 18,278,000 |
| 合計 | 255,549 | 10,695,906 | 12,541,938 | 16,929,215 | 19,858,332 | 18,278,000 |
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成27年10月31日)及び当期(平成28年4月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成27年10月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約金額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 57,248,940 | 57,122,162 | (注) | ― |
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(注1)(3)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(平成28年4月30日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約金額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 57,185,551 | 57,058,773 | (注) | ― |
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(注1)(3)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金の時価に含めて記載しています。
(有価証券に関する注記)
前期(平成27年10月31日)
投資有価証券として計上している匿名組合出資持分(貸借対照表計上額2,022,112千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(平成28年4月30日)
投資有価証券として計上している匿名組合出資持分(貸借対照表計上額2,030,331千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
(退職給付に関する注記)
前期(平成27年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成28年4月30日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 (平成27年10月31日) | 当期 (平成28年4月30日) | |||
| 繰延税金資産 | ||||
| 合併受入資産評価差額 | 6,891,961千円 | 6,304,766千円 | ||
| 資産除去債務 | 880千円 | 864千円 | ||
| 災害損失引当金 | -千円 | 19,044千円 | ||
| その他 | 990千円 | 917千円 | ||
| 繰越欠損金 | 1,539,078千円 | 1,500,837千円 | ||
| 繰延税金資産小計 | 8,432,911千円 | 7,826,429千円 | ||
| 評価性引当額 | △8,432,911千円 | △7,826,429千円 | ||
| 繰延税金資産合計 | -千円 | -千円 | ||
| 繰延税金資産の純額 | -千円 | -千円 | ||
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (平成27年10月31日) | 当期 (平成28年4月30日) | ||
| 法定実効税率 | 32.31% | 31.74% | |
| (調整) | |||
| 支払分配金の損金算入額 | △25.97% | △15.70% | |
| 評価性引当額の増減 | △6.34% | △16.04% | |
| その他 | 0.033% | 0.024% | |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.033% | 0.024% |
3.法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」(平成28年法律第15号)及び「地方税法等の一部を改正する等の法律」(平成28年法律第13号)が平成28年3月31日に公布され、平成28年4月1日以後に開始する計算期間から法人税率等が変更されることとなりました。これに伴い、当該計算期間の繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用した法定実効税率は、従来の32.31%から平成28年5月1日に開始する計算期間に解消が見込まれる一時差異については31.74%に、平成30年5月1日に開始する計算期間以降に解消が見込まれる一時差異については31.51%に変更されています。この税率の変更による影響額は軽微です。
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)及び当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)において、該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)及び当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)及び当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)及び当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として都心6区、その他首都圏、4大都市及びその他主要都市において、安定的な賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。 (注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加理由は不動産信託受益権13物件(46,592,858千円)の取得によるものであり、主な減少理由はファルコン心斎橋(2,809,010千円)の売却及び減価償却費によるものです。 当期の主な増加理由は資本的支出によるものであり、主な減少理由は秋田山王21ビル(554,258千円)、いちご佐賀ビル(696,729千円)、いちご横浜西口ビル(893,907千円)、いちご名駅ビル(767,977千円)の売却及び減価償却費によるものです。 (注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。 なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日 | 当期 自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 65,843円 | 65,890円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,310円 | 1,752円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日 | 当期 自 平成27年11月1日 至 平成28年4月30日 | ||
| 当期純利益 | (千円) | 1,853,573 | 2,482,361 |
| 普通投資主に帰属しない金額 | (千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益 | (千円) | 1,853,573 | 2,482,361 |
| 期中平均投資口数 | (口) | 1,414,302 | 1,416,323 |
(重要な後発事象に関する注記)
1. 新投資口の発行
平成28年5月9日及び同年5月16日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口の発行については平成28年5月23日に、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については、平成28年6月22日にそれぞれ払込が完了しています。この結果、本書の日付現在の出資総額は67,675,274,480円、発行済投資口の総口数は1,532,287口となっています。
| [公募による新投資口発行(一般募集)] | ||
| 発行新投資口数 | : | 110,166口 |
| 発行価格(募集価格) | : | 1口当たり79,365円 |
| 発行価格(募集価格)の総額 | : | 8,743,324,590円 |
| 払込金額(発行価額) | : | 1口当たり76,695円 |
| 払込金額(発行価額)の総額 | : | 8,449,181,370円 |
| 払込期日 | : | 平成28年5月23日 |
| [第三者割当による新投資口発行] | ||
| 発行新投資口数 | : | 5,798口 |
| 払込金額(発行価額) | : | 76,695円 |
| 払込金額(発行価額)の総額 | : | 444,677,610円 |
| 払込期日 | : | 平成28年6月22日 |
| 割当先 | : | SMBC日興証券株式会社 |
2. 資産の取得
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の特定資産の取得をしました。
| [いちご渋谷イーストビル(注1)] | |
| 取得価格(注2) | 1,350,000千円 |
| 所在地 | 東京都渋谷区東一丁目3番10号 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成28年4月8日 |
| 取得日 | 平成28年5月9日 |
| 取得先 | 合同会社元麻布ホールディングス |
| [いちご人形町ビル(注1)] | |
| 取得価格(注2) | 1,450,000千円 |
| 所在地 | 東京都中央区日本橋堀留町一丁目10番14号 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成28年4月8日 |
| 取得日 | 平成28年5月9日 |
| 取得先 | 合同会社元麻布ホールディングス |
| [いちご西本町ビル(注1)] | |
| 取得価格(注2) | 2,190,000千円 |
| 所在地 | 大阪府大阪市西区阿波座二丁目2番18号 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成28年4月8日 |
| 取得日 | 平成28年5月9日 |
| 取得先 | 合同会社元麻布ホールディングス |
| [いちご博多ビル(注1)] | |
| 取得価格(注2) | 1,380,000千円 |
| 所在地 | 福岡県福岡市博多区祇園町1番28号 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成28年4月8日 |
| 取得日 | 平成28年5月9日 |
| 取得先 | 合同会社池之端ホールディングス |
| [錦ファーストビル] | |
| 取得価格(注2) | 2,000,000千円 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市中区錦一丁目8番8号 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成28年4月8日 |
| 取得日 | 平成28年5月9日 |
| 取得先 | 合同会社池之端ホールディングス |
| [いちご池之端ビル(注1)] | |
| 取得価格(注2) | 5,130,000千円 |
| 所在地 | 東京都台東区池之端一丁目2番18号 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成28年5月9日 |
| 取得日 | 平成28年5月24日 |
| 取得先 | 合同会社池之端ホールディングス |
| [いちご池袋イーストビル(注1)] | |
| 取得価格(注2) | 3,010,000千円 |
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋二丁目23番2号 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成28年5月9日 |
| 取得日 | 平成28年5月24日 |
| 取得先 | 合同会社池之端ホールディングス |
| [いちご元麻布ビル(注1)] | |
| 取得価格(注2) | 1,890,000千円 |
| 所在地 | 東京都港区元麻布三丁目4番26号 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成28年5月9日 |
| 取得日 | 平成28年5月24日 |
| 取得先 | 合同会社元麻布ホールディングス |
| [いちご大塚ビル(注1)] | |
| 取得価格(注2) | 2,740,000千円 |
| 所在地 | 東京都豊島区南大塚三丁目46番3号 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成28年5月9日 |
| 取得日 | 平成28年5月24日 |
| 取得先 | 合同会社元麻布ホールディングス |
| [いちご名古屋ビル(注1)] | |
| 取得価格(注2) | 3,420,000千円 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市中村区名駅四丁目24番8 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成28年5月9日 |
| 取得日 | 平成28年5月24日 |
| 取得先 | 合同会社元麻布ホールディングス |
| [いちご伏見ビル(注1)] | |
| 取得価格(注2) | 2,340,000千円 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市中区錦一丁目18番24号 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成28年5月9日 |
| 取得日 | 平成28年5月24日 |
| 取得先 | 合同会社池之端ホールディングス |
| [いちご錦ビル(注1)] | |
| 取得価格(注2) | 1,330,000千円 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市中区錦一丁目5番27号 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成28年5月9日 |
| 取得日 | 平成28年5月24日 |
| 取得先 | 合同会社元麻布ホールディングス |
| [いちご南森町ビル(注1)] | |
| 取得価格(注2) | 1,040,000千円 |
| 所在地 | 大阪府大阪市北区松ケ枝町1番3号 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成28年5月9日 |
| 取得日 | 平成28年5月24日 |
| 取得先 | 合同会社池之端ホールディングス |
(注1)本投資法人による取得後、以下のとおり物件名称の変更を予定しています。
| 物件名称(変更後) | 物件名称(変更前) |
| いちご渋谷イーストビル | 第5秋山ビル |
| いちご人形町ビル | 人形町セントラルビル |
| いちご西本町ビル | 大阪西本町ビル |
| いちご博多ビル | シグマ博多ビル |
| いちご池之端ビル | MG池之端ビル |
| いちご池袋イーストビル | 東池袋Qビル |
| いちご元麻布ビル | バンガード元麻布 |
| いちご大塚ビル | 大塚セントコアビル |
| いちご名古屋ビル | EME名古屋ビル |
| いちご伏見ビル | HF伏見ビル |
| いちご錦ビル | 第41オーシャンビル |
| いちご南森町ビル | サンセンタービル |
(注2)取得価格は、取得に係る諸経費、固定資産税・都市計画税相当額の精算分及び消費税等相当額を含まない不動産信託受益権の売買代金を記載しています。
3. 資金の借入れ
本投資法人は、特定資産の取得資金及び関連する諸費用に充当するため、以下のとおり借入れを行いました。
| 借入日 | 借入先 | 借入金額 (千円) | 利率 | 返済期限 | 返済方法 | 摘要 |
| 平成28年 5月9日 | 株式会社三井住友銀行 | 1,450,000 | 1ヶ月円 TIBOR +0.60% (注1) | 平成34年5月31日 | (注2) | 無担保 無保証 |
| 株式会社みずほ銀行 | 1,050,000 | |||||
| 株式会社三菱東京UFJ銀行 | 900,000 | |||||
| 株式会社新生銀行 | 500,000 | |||||
| 合計 | 3,900,000 | |||||
(注1)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.80800%で固定化されています。
(注2)平成28年7月末日を初回として、以降3ヶ月毎の最終営業日に1,950千円を返済し、残額は最終返済期日に返済します。
| 借入日 | 借入先 | 借入金額 (千円) | 利率 | 返済期限 | 返済方法 | 摘要 |
| 平成28年 5月9日 | 株式会社三井住友銀行 | 1,450,000 | 1ヶ月円 TIBOR +0.63% (注1) | 平成34年11月30日 | (注2) | 無担保 無保証 |
| 株式会社みずほ銀行 | 1,050,000 | |||||
| 株式会社三菱東京UFJ銀行 | 900,000 | |||||
| 株式会社新生銀行 | 500,000 | |||||
| 合計 | 3,900,000 | |||||
(注1)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.85800%で固定化されています。
(注2)平成28年7月末日を初回として、以降3ヶ月毎の最終営業日に1,950千円を返済し、残額は最終返済期日に返済します。
| 借入日 | 借入先 | 借入金額 (千円) | 利率 | 返済期限 | 返済方法 | 摘要 |
| 平成28年 5月24日 | 株式会社三井住友銀行 | 1,800,000 | 1ヶ月円 TIBOR +0.60% (注1) | 平成34年5月31日 | (注2) | 無担保 無保証 |
| 株式会社みずほ銀行 | 900,000 | |||||
| 株式会社三菱東京UFJ銀行 | 700,000 | |||||
| 株式会社新生銀行 | 600,000 | |||||
| 株式会社あおぞら銀行 | 500,000 | |||||
| 株式会社福岡銀行 | 500,000 | |||||
| 株式会社西日本シティ銀行 | 500,000 | |||||
| 株式会社りそな銀行 | 350,000 | |||||
| 合計 | 5,850,000 | |||||
(注1)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.70500%で固定化されています。
(注2)平成28年7月末日を初回として、以降3ヶ月毎の最終営業日に2,925千円を返済し、残額は最終返済期日に返済します。
| 借入日 | 借入先 | 借入金額 (千円) | 利率 | 返済期限 | 返済方法 | 摘要 |
| 平成28年 5月24日 | 株式会社三井住友銀行 | 1,800,000 | 1ヶ月円 TIBOR +0.63% (注1) | 平成34年11月30日 | (注2) | 無担保 無保証 |
| 株式会社みずほ銀行 | 900,000 | |||||
| 株式会社三菱東京UFJ銀行 | 700,000 | |||||
| 株式会社新生銀行 | 600,000 | |||||
| 株式会社あおぞら銀行 | 500,000 | |||||
| 株式会社福岡銀行 | 500,000 | |||||
| 株式会社西日本シティ銀行 | 500,000 | |||||
| 株式会社りそな銀行 | 350,000 | |||||
| 合計 | 5,850,000 | |||||
(注1)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.75000%で固定化されています。
(注2)平成28年7月末日を初回として、以降3ヶ月毎の最終営業日に2,925千円を返済し、残額は最終返済期日に返済します。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
