有価証券報告書(内国投資証券)-第32期(令和3年5月1日-令和3年10月31日)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む)
	定額法を採用しています。
	なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
	建物 1～63年 構築物 2～45年 機械及び装置 1～15年 工具、器具及び備品 1～15年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	(1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ① 不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ② 水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法
	保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
	なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち、重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税等の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に算入しています。

(会計方針の変更に関する注記事項)
1.収益認識に関する会計基準等の適用
「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日。以下「収益認識会計基準」といいます。)等を当期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしています。これによる、当期の財務諸表への影響は軽微です。
なお、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前期に係る「収益認識関係」注記については記載していません。
2.時価の算定に関する会計基準等の適用
「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日。以下「時価算定会計基準」といいます。)等を当期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日)第44-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしました。これによる、当期の財務諸表への影響は軽微です。
なお、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」(内閣府令第61号 2021年9月24日)附則第2条第5項の規定に基づき、改正後の財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則第8条の6の2第1項第3号に掲げる事項の記載を省略しています。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

	前期 (2021年4月30日)	当期 (2021年10月31日)
	50,000	50,000

※2.自己投資口の消却の状況

	前期 (2021年4月30日)	当期 (2021年10月31日)
総消却口数	18,920口	18,920口
消却総額	1,499,919千円	1,499,919千円

(注)当期中の自己投資口の消却はありません。
※3.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2021年4月30日)
(単位:千円)

	当初発生額	当期首残高	当期積立額	当期取崩額	当期末残高	積立て、取崩しの発生事由
負ののれん発生益(注)	10,432,940	9,319,544	―	105,000	9,214,544	分配金に充当

(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てを行った期の翌期以降50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は105,000千円を取り崩しました。
当期(2021年10月31日)
(単位:千円)

	当初発生額	当期首残高	当期積立額	当期取崩額	当期末残高	積立て、取崩しの発生事由
負ののれん発生益(注)	10,432,940	9,214,544	―	105,000	9,109,544	分配金に充当

(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てを行った期の翌期以降50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は105,000千円を取り崩しました。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)

		前期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日		当期 自 2021年5月1日 至 2021年10月31日
A.	不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	賃貸料収入	5,866,808		5,914,034
	共益費収入	965,585		965,695
	駐車場収入	270,179		274,502
	施設使用料	63,038	7,165,612	64,058	7,218,290
	その他賃貸事業収入
	水道光熱費収入	496,848		526,796
	その他収入	62,705	559,554	98,766	625,562
	不動産賃貸事業収益合計		7,725,167		7,843,853
B.	不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	外注委託費	691,847		660,305
	水道光熱費	428,352		481,331
	信託報酬	37,994		36,809
	減価償却費	870,602		887,267
	修繕費	93,981		86,694
	公租公課	658,609		672,145
	損害保険料	18,411		20,800
	その他賃貸事業費用	41,931		42,063
	不動産賃貸事業費用合計		2,841,732		2,887,418
C.	不動産賃貸事業損益
	(A-B)		4,883,435		4,956,434

(投資主資本等変動計算書に関する注記)

	前期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日	当期 自 2021年5月1日 至 2021年10月31日
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	14,000,000口	14,000,000口
発行済投資口の総口数	1,513,367口	1,513,367口

(金銭の分配に係る計算書に関する注記)

前期 (自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)	当期 (自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、第22期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残高である10,432,940千円を一時差異等調整積立金へ積立てて、積み立てを行った期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。第23期以降毎期200,000千円以上取り崩す予定でしたが、第24期以降、毎期105,000千円以上を取り崩す方針に変更しました。当期は105,000千円の取り崩しを行います。	「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、第22期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残高である10,432,940千円を一時差異等調整積立金へ積立てて、積み立てを行った期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。第23期以降毎期200,000千円以上取り崩す予定でしたが、第24期以降、毎期105,000千円以上を取り崩す方針に変更しました。当期は105,000千円の取り崩しを行います。

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日	当期 自 2021年5月1日 至 2021年10月31日
現金及び預金	8,884,298千円	9,420,989千円
信託現金及び信託預金	14,194,614千円	13,974,370千円
別段預金	△90,208千円	△91,129千円
現金及び現金同等物	22,988,704千円	23,304,230千円

(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(借主側)

	前期 (2021年4月30日)		当期 (2021年10月31日)
未経過リース料
1年内	67,289千円		58,603千円
1年超	961,930千円		934,800千円
合計	1,029,220千円		993,403千円

(貸主側)

	前期 (2021年4月30日)		当期 (2021年10月31日)
未経過リース料
1年内	7,573,266千円		7,198,330千円
1年超	1,228,946千円		665,306千円
合計	8,802,213千円		7,863,636千円

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済・償還期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2021年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内返済予定の長期借入金	19,317,000	19,348,724	31,724
(2)投資法人債	5,400,000	5,326,130	△73,869
(3)長期借入金	86,579,000	87,364,694	785,694
負債合計	111,296,000	112,039,548	743,548
(4)デリバティブ取引	―	―	―

2021年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内返済予定の長期借入金	19,292,000	19,295,453	3,453
(2)投資法人債	6,900,000	6,845,680	△54,319
(3)長期借入金	85,061,250	85,678,193	616,943
負債合計	111,253,250	111,819,327	566,077
(4)デリバティブ取引	―	―	―

(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金(3)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値の料率で割り引いて算出する方法によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。

(注2)投資法人債及び長期借入金の決算日(2021年4月30日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の 長期借入金	19,317,000	―	―	―	―	―
投資法人債	―	―	―	1,000,000	1,000,000	3,400,000
長期借入金	―	19,266,000	10,547,000	8,102,000	13,340,000	35,324,000
合計	19,317,000	19,266,000	10,547,000	9,102,000	14,340,000	38,724,000

投資法人債及び長期借入金の決算日(2021年10月31日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の 長期借入金	19,292,000	―	―	―	―	―
投資法人債	―	―	―	1,000,000	1,000,000	4,900,000
長期借入金	―	17,270,250	7,092,000	11,840,000	15,112,000	33,747,000
合計	19,292,000	17,270,250	7,092,000	12,840,000	16,112,000	38,647,000

(有価証券に関する注記)
前期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2021年10月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年4月30日)及び当期(2021年10月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2021年4月30日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引 の種類等	主なヘッジ対象	契約金額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	95,638,000	77,321,000	(注)	―

(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(注1)(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2021年10月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引 の種類等	主なヘッジ対象	契約金額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	91,659,250	72,867,250	(注)	―

(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(注1)(1)1年内返済予定の長期借入金及び(3)長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2021年10月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		前期 (2021年4月30日)		当期 (2021年10月31日)
繰延税金資産
	合併受入資産評価差額	5,266,735千円		5,254,116千円
	資産除去債務	1,338千円		1,442千円
	繰越欠損金	264,886千円		264,886千円
	その他	14千円		7千円
	繰延税金資産小計	5,532,975千円		5,520,453千円
	評価性引当額	△5,532,975千円		△5,520,453千円
	繰延税金資産合計	-千円		-千円
繰延税金資産の純額		-千円		-千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前期 (2021年4月30日)		当期 (2021年10月31日)
法定実効税率	31.46%		31.46%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.11%		△31.12%
評価性引当額の増減	△0.35%		△0.34%
繰越欠損金の利用	0.00%		0.00%
その他	0.02%		0.02%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.02%		0.02%

(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として都心6区、その他首都圏、4大都市及びその他主要都市において、安定的な賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。

(単位:千円) 用途 前期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日 当期 自 2021年5月1日 至 2021年10月31日 事務所 貸借対照表計上額 期首残高 192,633,710 196,293,525 期中増減額 3,659,814 △236,926 期末残高 196,293,525 196,056,599 期末時価 237,093,000 237,323,000 その他 貸借対照表計上額 期首残高 6,413,747 6,403,692 期中増減額 △10,055 △24,174 期末残高 6,403,692 6,379,518 期末時価 6,936,000 6,678,000 合計 貸借対照表計上額 期首残高 199,047,458 202,697,218 期中増減額 3,649,759 △261,100 期末残高 202,697,218 202,436,117 期末時価 244,029,000 244,001,000 (注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。 (注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加理由は不動産信託受益権1物件(3,833,554千円)の取得によるものであり、主な減少理由は減価償却費によるものです。 当期の主な減少理由は減価償却費によるものです。 (注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。 なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。

(収益認識に関する注記)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益(注)	外部顧客への売上高
不動産等の売却	-	-
水道光熱費収入	526,796	526,796
その他	-	7,317,056
合計	526,796	7,843,853

(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)

	前期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日	当期 自 2021年5月1日 至 2021年10月31日
1口当たり純資産額	67,695円	67,678円
1口当たり当期純利益	2,050円	2,114円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

		前期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日	当期 自 2021年5月1日 至 2021年10月31日
当期純利益	(千円)	3,121,721	3,200,733
普通投資主に帰属しない金額	(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益	(千円)	3,121,721	3,200,733
期中平均投資口数	(口)	1,522,356	1,513,367

(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。