有価証券報告書(内国投資証券)-第39期(2024/11/01-2025/04/30)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(貸借対照表に関する注記)
※1.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
※2.自己投資口の消却の状況
(注)当期中の自己投資口の消却はありません。
※3.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2024年10月31日)
(単位:千円)
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てを行った期の翌期以降50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は105,000千円を取り崩しました。
当期(2025年4月30日)
(単位:千円)
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てを行った期の翌期以降50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は105,000千円を取り崩しました。
※4.コミットメント型タームローン契約
本投資法人は取引銀行とコミットメント型タームローン契約を締結しています。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
(単位:千円)
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
(単位:千円)
(注)個別物件の譲渡価格については、譲渡先の同意を得られていないため、非開示としています。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(借主側)
(貸主側)
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済・償還期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理すること、さらに、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用することにより、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2024年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(単位:千円)
2025年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(単位:千円)
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内償還予定の投資法人債(3)投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値の料率で割り引いて算出する方法によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金(4)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)投資法人債及び長期借入金の決算日(2024年10月31日)後の返済予定額
投資法人債及び長期借入金の決算日(2025年4月30日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
前期(2024年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年4月30日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2024年10月31日)及び当期(2025年4月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2024年10月31日)
(単位:千円)
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2025年4月30日)
(単位:千円)
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2024年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年4月30日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
3. 「所得税法等の一部を改正する法律」(令和7年法律第13号)が2025年3月31日に国会で成立し、2026年4月1日以後に開始する計算期間から法人税率等が変更されることとなりました。これに伴い、当該計算期間の繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、従来の31.46%から2026年5月1日に開始する計算期間以降に解消が見込まれる一時差異については32.34%に変更となります。なお、この税率変更による影響は軽微であります。
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)及び当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)において、該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)及び当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)及び当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)及び当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として都心6区、その他首都圏、4大都市及びその他主要都市において、安定的な賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益 (不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益 (不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
(注3)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、企業会計基準適用指針第30号「収益認識に関する会計基準の適用指針」第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、企業会計基準第29号「収益認識に関する会計基準」第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、企業会計基準適用指針第30号「収益認識に関する会計基準の適用指針」第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、企業会計基準第29号「収益認識に関する会計基準」第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
自己投資口の取得の決定
本投資法人は2025年6月16日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、自己投資口取得に係る事項について決定しました。なお、取得したすべての投資口について、2025年10月期中に消却する事を予定しています。
1. 自己投資口の取得を行う理由
本投資法人は、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案した結果、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上と投資主還元を行うことが、中長期的な投資主価値の向上につながると判断するに至り、自己投資口の取得を決定しました。
2. 取得に係る事項の内容
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) |
| 定額法を採用しています。 | |
| なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 | |
| 建物 1～63年 構築物 2～45年 機械及び装置 1～15年 工具、器具及び備品 1～15年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 投資口交付費 支払時に全額費用として処理しています。 |
| 3.引当金の計上基準 | 貸倒引当金の計上基準 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権については 個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ① 不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ② 水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法 |
| 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 | |
| なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 | |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち、重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
(貸借対照表に関する注記)
※1.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 (2024年10月31日) | 当期 (2025年4月30日) | |
| 50,000 | 50,000 |
※2.自己投資口の消却の状況
| 前期 (2024年10月31日) | 当期 (2025年4月30日) | |
| 総消却口数 | 18,920口 | 18,920口 |
| 消却総額 | 1,499,919千円 | 1,499,919千円 |
(注)当期中の自己投資口の消却はありません。
※3.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2024年10月31日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 負ののれん発生益(注) | 10,432,940 | 8,584,544 | ― | 105,000 | 8,479,544 | 分配金に充当 |
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てを行った期の翌期以降50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は105,000千円を取り崩しました。
当期(2025年4月30日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 負ののれん発生益(注) | 10,432,940 | 8,479,544 | ― | 105,000 | 8,374,544 | 分配金に充当 |
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てを行った期の翌期以降50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は105,000千円を取り崩しました。
※4.コミットメント型タームローン契約
本投資法人は取引銀行とコミットメント型タームローン契約を締結しています。
| 前期 (2024年10月31日) | 当期 (2025年4月30日) | |
| コミットメント型タームローンの総額 | ―千円 | 1,000,000千円 |
| 借入実行残高 | ―千円 | ―千円 |
| 差引額 | ―千円 | 1,000,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)
| 前期 自 2024年5月1日 至 2024年10月31日 | 当期 自 2024年11月1日 至 2025年4月30日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃貸料収入 | 6,230,656 | 6,314,718 | |||
| 共益費収入 | 914,323 | 901,472 | |||
| 駐車場収入 | 300,409 | 304,156 | |||
| 施設使用料 | 70,729 | 7,516,118 | 70,365 | 7,590,713 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 水道光熱費収入 | 621,677 | 591,847 | |||
| その他収入 | 33,941 | 655,619 | 40,336 | 632,183 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 8,171,737 | 8,222,897 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | 702,812 | 715,383 | |||
| 水道光熱費 | 682,451 | 644,153 | |||
| 信託報酬 | 43,223 | 35,402 | |||
| 減価償却費 | 980,043 | 993,022 | |||
| 修繕費 | 132,526 | 113,745 | |||
| 公租公課 | 760,049 | 776,330 | |||
| 損害保険料 | 19,739 | 22,365 | |||
| その他賃貸事業費用 | 52,292 | 66,129 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 3,373,137 | 3,366,531 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益 | 4,798,600 | 4,856,365 | ||
| (A-B) | |||||
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
(単位:千円)
| いちご九段二丁目ビル | |||
| 不動産等売却収入 | 2,050,000 | ||
| 不動産等売却原価 | 749,415 | ||
| その他売却費用 | 249,418 | ||
| 不動産等売却益 | 1,051,166 |
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
(単位:千円)
| いちご四谷四丁目ビル | |||
| 不動産等売却収入 | 1,000,000 | ||
| 不動産等売却原価 | 495,572 | ||
| その他売却費用 | 77,245 | ||
| 不動産等売却益 | 427,182 | ||
| いちご西本町ビル | |||
| 不動産等売却収入 | 4,200,000 | ||
| 不動産等売却原価 | 2,277,350 | ||
| その他売却費用 | 407,137 | ||
| 不動産等売却益 | 1,515,512 | ||
| いちご溜池ビル、いちご九段三丁目ビル、フチュール和泉 | ||||
| 不動産等売却収入 | 2,600,000 | |||
| 不動産等売却原価 | 2,298,912 | |||
| その他売却費用 | 231,101 | |||
| 不動産等売却益 | 69,985 | |||
(注)個別物件の譲渡価格については、譲渡先の同意を得られていないため、非開示としています。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 自 2024年5月1日 至 2024年10月31日 | 当期 自 2024年11月1日 至 2025年4月30日 | |
| 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 14,000,000口 | 14,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,554,934口 | 1,554,934口 |
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
| 前期 (自 2024年5月1日 至 2024年10月31日) | 当期 (自 2024年11月1日 至 2025年4月30日) |
| 「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、第22期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残高である10,432,940千円を一時差異等調整積立金へ積立てて、積み立てを行った期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。第23期以降毎期200,000千円以上取り崩す予定でしたが、第24期以降、毎期105,000千円以上を取り崩す方針に変更しました。当期は105,000千円の取り崩しを行います。 | 「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、第22期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残高である10,432,940千円を一時差異等調整積立金へ積立てて、積み立てを行った期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。第23期以降毎期200,000千円以上取り崩す予定でしたが、第24期以降、毎期105,000千円以上を取り崩す方針に変更しました。当期は105,000千円の取り崩しを行います。 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2024年5月1日 至 2024年10月31日 | 当期 自 2024年11月1日 至 2025年4月30日 | |
| 現金及び預金 | 6,858,448千円 | 13,070,281千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 14,594,547千円 | 14,729,233千円 |
| 別段預金 | △112,616千円 | △116,628千円 |
| 現金及び現金同等物 | 21,340,379千円 | 27,682,885千円 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(借主側)
| 前期 (2024年10月31日) | 当期 (2025年4月30日) | ||
| 未経過リース料 | |||
| 1年内 | 82,599千円 | 85,433千円 | |
| 1年超 | 1,397,606千円 | 1,394,315千円 | |
| 合計 | 1,480,206千円 | 1,479,748千円 |
(貸主側)
| 前期 (2024年10月31日) | 当期 (2025年4月30日) | ||
| 未経過リース料 | |||
| 1年内 | 7,402,276千円 | 7,503,128千円 | |
| 1年超 | 508,982千円 | 781,136千円 | |
| 合計 | 7,911,258千円 | 8,284,265千円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済・償還期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理すること、さらに、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用することにより、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2024年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 1,000,000 | 996,744 | △3,255 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 11,840,000 | 11,830,463 | △9,536 |
| (3)投資法人債 | 6,250,000 | 5,743,503 | △506,496 |
| (4)長期借入金 | 104,667,000 | 104,627,090 | △39,909 |
| 負債合計 | 123,757,000 | 123,197,802 | △559,197 |
| (5)デリバティブ取引 | ― | ― | ― |
2025年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 1,000,000 | 995,639 | △4,360 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 13,340,000 | 13,322,341 | △17,658 |
| (3)投資法人債 | 5,250,000 | 5,048,826 | △201,173 |
| (4)長期借入金 | 104,167,000 | 104,354,005 | 187,005 |
| 負債合計 | 123,757,000 | 123,720,813 | △36,186 |
| (5)デリバティブ取引 | ― | ― | ― |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内償還予定の投資法人債(3)投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値の料率で割り引いて算出する方法によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金(4)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)投資法人債及び長期借入金の決算日(2024年10月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内償還予定の 投資法人債 | 1,000,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 1年内返済予定の 長期借入金 | 11,840,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 投資法人債 | ― | 1,000,000 | 1,200,000 | 1,000,000 | 1,200,000 | 1,850,000 |
| 長期借入金 | ― | 17,658,000 | 19,353,000 | 20,577,000 | 18,249,000 | 28,830,000 |
| 合計 | 12,840,000 | 18,658,000 | 20,553,000 | 21,577,000 | 19,449,000 | 30,680,000 |
投資法人債及び長期借入金の決算日(2025年4月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内償還予定の 投資法人債 | 1,000,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 1年内返済予定の 長期借入金 | 13,340,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 投資法人債 | ― | ― | 2,200,000 | ― | 1,200,000 | 1,850,000 |
| 長期借入金 | ― | 18,720,000 | 19,208,000 | 21,916,000 | 14,858,000 | 29,465,000 |
| 合計 | 14,340,000 | 18,720,000 | 21,408,000 | 21,916,000 | 16,058,000 | 31,315,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(2024年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年4月30日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2024年10月31日)及び当期(2025年4月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2024年10月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約金額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 106,860,000 | 95,020,000 | (注) | ― |
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2025年4月30日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約金額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 100,514,000 | 87,774,000 | (注) | ― |
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(2)1年内返済予定の長期借入金及び(4)長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2024年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年4月30日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 (2024年10月31日) | 当期 (2025年4月30日) | |||
| 繰延税金資産 | ||||
| 合併受入資産評価差額 | 5,030,736千円 | 4,810,167千円 | ||
| 資産除去債務 | 2,338千円 | 2,300千円 | ||
| 貸倒引当金 | ―千円 | 5,610千円 | ||
| その他 | 373千円 | 215千円 | ||
| 繰延税金資産小計 | 5,033,448千円 | 4,818,294千円 | ||
| 評価性引当額 | △5,033,448千円 | △4,818,294千円 | ||
| 繰延税金資産合計 | ―千円 | ―千円 | ||
| 繰延税金資産の純額 | ―千円 | ―千円 | ||
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2024年10月31日) | 当期 (2025年4月30日) | ||
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% | |
| (調整) | |||
| 支払分配金の損金算入額 | △28.36% | △24.78% | |
| 評価性引当額の増減 | △3.10% | △6.67% | |
| その他 | 0.02% | 0.01% | |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01% | 0.01% |
3. 「所得税法等の一部を改正する法律」(令和7年法律第13号)が2025年3月31日に国会で成立し、2026年4月1日以後に開始する計算期間から法人税率等が変更されることとなりました。これに伴い、当該計算期間の繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、従来の31.46%から2026年5月1日に開始する計算期間以降に解消が見込まれる一時差異については32.34%に変更となります。なお、この税率変更による影響は軽微であります。
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)及び当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)において、該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)及び当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)及び当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)及び当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として都心6区、その他首都圏、4大都市及びその他主要都市において、安定的な賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。 (注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加理由は不動産信託受益権6物件(15,532,395千円)の取得によるものであり、主な減少理由は不動産信託受益権1物件(749,415千円)の売却及び減価償却費によるものです。当期の主な増加理由は資本的支出によるものであり、主な減少理由は不動産1物件(494,615千円)、不動産信託受益権4物件(4,577,219千円)の売却及び減価償却費によるものです。 (注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。 なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 2,050,000 | (注2)1,051,166 |
| 水道光熱費収入 | 621,677 | 621,677 |
| その他 | ― | 7,550,060 |
| 合計 | 2,671,677 | 9,222,904 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益 (不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 7,800,000 | (注2)2,012,680 |
| 水道光熱費収入 | (注3)591,847 | 591,847 |
| その他 | ― | 7,631,049 |
| 合計 | 8,391,847 | 10,235,577 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益 (不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
(注3)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.当該営業期間及び翌営業期間以降の収益の金額を理解するための情報
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) | |
| 前期 自 2024年5月1日 至 2024年10月31日 | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 2,167 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 5,128 |
| 契約資産(期首残高) | ― |
| 契約資産(期末残高) | ― |
| 契約負債(期首残高) | ― |
| 契約負債(期末残高) | ― |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、企業会計基準適用指針第30号「収益認識に関する会計基準の適用指針」第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、企業会計基準第29号「収益認識に関する会計基準」第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) | |
| 当期 自 2024年11月1日 至 2025年4月30日 | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 5,128 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 7,983 |
| 契約資産(期首残高) | ― |
| 契約資産(期末残高) | ― |
| 契約負債(期首残高) | ― |
| 契約負債(期末残高) | ― |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、企業会計基準適用指針第30号「収益認識に関する会計基準の適用指針」第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、企業会計基準第29号「収益認識に関する会計基準」第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2024年5月1日 至 2024年10月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2024年11月1日 至 2025年4月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 自 2024年5月1日 至 2024年10月31日 | 当期 自 2024年11月1日 至 2025年4月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 68,411円 | 69,046円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,635円 | 3,327円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2024年5月1日 至 2024年10月31日 | 当期 自 2024年11月1日 至 2025年4月30日 | ||
| 当期純利益 | (千円) | 4,081,407 | 5,173,809 |
| 普通投資主に帰属しない金額 | (千円) | ― | ― |
| 普通投資口に係る当期純利益 | (千円) | 4,081,407 | 5,173,809 |
| 期中平均投資口数 | (口) | 1,548,382 | 1,554,934 |
(重要な後発事象に関する注記)
自己投資口の取得の決定
本投資法人は2025年6月16日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、自己投資口取得に係る事項について決定しました。なお、取得したすべての投資口について、2025年10月期中に消却する事を予定しています。
1. 自己投資口の取得を行う理由
本投資法人は、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案した結果、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上と投資主還元を行うことが、中長期的な投資主価値の向上につながると判断するに至り、自己投資口の取得を決定しました。
2. 取得に係る事項の内容
| 取得し得る投資口の総数 | 50,000口(上限) |
| 発行済投資口の総口数(自己投資口を除きます。)に対する割合 | |
| 3.2% | |
| 投資口の取得価額の総額 | 2,500百万円(上限) |
| 取得方法 | 証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における市場買付 |
| 取得期間 | 2025年6月17日から2025年9月30日まで |
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