有価証券報告書(内国投資証券)-第31期(令和2年11月1日-令和3年4月30日)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(未適用の会計基準等に関する注記)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加するものです。
(2)適用予定日
2021年10月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting Standards Codification Topic820「公正価値測定」)を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
(2)適用予定日
2021年10月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
※2.自己投資口の消却の状況
※3.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2020年10月31日)
(単位:千円)
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てを行った期の翌期以降50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は105,000千円を取り崩しました。
当期(2021年4月30日)
(単位:千円)
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てを行った期の翌期以降50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は105,000千円を取り崩しました。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(借主側)
(貸主側)
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済・償還期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2020年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
(単位:千円)
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金(5)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値の料率で割り引いて算出する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
2021年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
(単位:千円)
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金(5)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値の料率で割り引いて算出する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(1)投資有価証券は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(2)(3)賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2020年10月31日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(2021年4月30日)後の償還予定額
(注4)投資法人債及び長期借入金の決算日(2020年10月31日)後の返済予定額
投資法人債及び長期借入金の決算日(2021年4月30日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
前期(2020年10月31日)
投資有価証券として計上している匿名組合出資持分(貸借対照表計上額50,654千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2020年10月31日)及び当期(2021年4月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2020年10月31日)
(単位:千円)
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(注1)(3)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2021年4月30日)
(単位:千円)
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(注1)(3)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2020年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)及び当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)において、該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)及び当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)及び当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)及び当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として都心6区、その他首都圏、4大都市及びその他主要都市において、安定的な賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1. 資産の評価基準及び 評価方法 | 有価証券 その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しています。なお、匿名組合出資持分については、匿名組合に対する持分相当額を純額で取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) |
| 定額法を採用しています。 | |
| なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 | |
| 建物 1～63年 構築物 2～45年 機械及び装置 1～15年 工具、器具及び備品 1～15年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 3.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 |
| 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 | |
| なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産等相当額は783千円です。 | |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち、重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税等の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に算入しています。 |
(未適用の会計基準等に関する注記)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加するものです。
(2)適用予定日
2021年10月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting Standards Codification Topic820「公正価値測定」)を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
(2)適用予定日
2021年10月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 (2020年10月31日) | 当期 (2021年4月30日) | |
| 50,000 | 50,000 |
※2.自己投資口の消却の状況
| 前期 (2020年10月31日) | 当期 (2021年4月30日) | |
| 総消却口数 | ―口 | 18,920口 |
| 消却総額 | ―千円 | 1,499,919千円 |
※3.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2020年10月31日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 負ののれん発生益(注) | 10,432,940 | 9,424,544 | ― | 105,000 | 9,319,544 | 分配金に充当 |
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てを行った期の翌期以降50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は105,000千円を取り崩しました。
当期(2021年4月30日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 負ののれん発生益(注) | 10,432,940 | 9,319,544 | ― | 105,000 | 9,214,544 | 分配金に充当 |
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てを行った期の翌期以降50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は105,000千円を取り崩しました。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳 (単位:千円)
| 前期 自 2020年5月1日 至 2020年10月31日 | 当期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃貸料収入 | 5,968,650 | 5,866,808 | |||
| 共益費収入 | 972,042 | 965,585 | |||
| 駐車場収入 | 262,743 | 270,179 | |||
| 施設使用料 | 64,055 | 7,267,491 | 63,038 | 7,165,612 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 水道光熱費収入 | 529,526 | 496,848 | |||
| その他収入 | 65,070 | 594,597 | 62,705 | 559,554 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 7,862,088 | 7,725,167 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | 647,476 | 691,847 | |||
| 水道光熱費 | 485,627 | 428,352 | |||
| 信託報酬 | 34,699 | 37,994 | |||
| 減価償却費 | 838,322 | 870,602 | |||
| 修繕費 | 126,863 | 93,981 | |||
| 公租公課 | 660,949 | 658,609 | |||
| 損害保険料 | 16,909 | 18,411 | |||
| その他賃貸事業費用 | 41,863 | 41,931 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 2,852,712 | 2,841,732 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益 | ||||
| (A-B) | 5,009,376 | 4,883,435 | |||
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 自 2020年5月1日 至 2020年10月31日 | 当期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日 | |
| 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 14,000,000口 | 14,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,532,287口 | 1,513,367口 |
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
| 前期 (自 2020年5月1日 至 2020年10月31日) | 当期 (自 2020年11月1日 至 2021年4月30日) |
| 「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、第22期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残高である10,432,940千円を一時差異等調整積立金へ積立てて、積み立てを行った期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。第23期以降毎期200,000千円以上取り崩す予定でしたが、第24期以降、毎期105,000千円以上を取り崩す方針に変更しました。当期は105,000千円の取り崩しを行います。 | 「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、第22期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残高である10,432,940千円を一時差異等調整積立金へ積立てて、積み立てを行った期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。第23期以降毎期200,000千円以上取り崩す予定でしたが、第24期以降、毎期105,000千円以上を取り崩す方針に変更しました。当期は105,000千円の取り崩しを行います。 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2020年5月1日 至 2020年10月31日 | 当期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日 | |
| 現金及び預金 | 12,255,742千円 | 8,884,298千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 13,933,066千円 | 14,194,614千円 |
| 別段預金 | △84,219千円 | △90,208千円 |
| 現金及び現金同等物 | 26,104,589千円 | 22,988,704千円 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(借主側)
| 前期 (2020年10月31日) | 当期 (2021年4月30日) | ||
| 未経過リース料 | |||
| 1年内 | 71,935千円 | 67,289千円 | |
| 1年超 | 1,000,883千円 | 961,930千円 | |
| 合計 | 1,072,818千円 | 1,029,220千円 |
(貸主側)
| 前期 (2020年10月31日) | 当期 (2021年4月30日) | ||
| 未経過リース料 | |||
| 1年内 | 6,564,526千円 | 7,573,266千円 | |
| 1年超 | 1,088,964千円 | 1,228,946千円 | |
| 合計 | 7,621,436千円 | 8,802,213千円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済・償還期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2020年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 12,255,742 | 12,255,742 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 13,933,066 | 13,933,066 | ― |
| 資産合計 | 26,188,808 | 26,188,808 | ― |
| (3)1年内返済予定の長期借入金 | 19,941,293 | 19,975,014 | 33,721 |
| (4)投資法人債 | 5,400,000 | 5,325,970 | △74,029 |
| (5)長期借入金 | 84,004,250 | 84,866,346 | 862,096 |
| 負債合計 | 109,345,543 | 110,167,331 | 821,788 |
| (6)デリバティブ取引 | ― | ― | ― |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金(5)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値の料率で割り引いて算出する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
2021年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 8,884,298 | 8,884,298 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 14,194,614 | 14,194,614 | ― |
| 資産合計 | 23,078,912 | 23,078,912 | ― |
| (3)1年内返済予定の長期借入金 | 19,317,000 | 19,348,724 | 31,724 |
| (4)投資法人債 | 5,400,000 | 5,326,130 | △73,869 |
| (5)長期借入金 | 86,579,000 | 87,364,694 | 785,694 |
| 負債合計 | 111,296,000 | 112,039,548 | 743,548 |
| (6)デリバティブ取引 | ― | ― | ― |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金(5)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値の料率で割り引いて算出する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
| (単位:千円) |
| 区分 | 前期 (2020年10月31日) | 当期 (2021年4月30日) |
| (1)投資有価証券 | 50,654 | ― |
| (2)預り敷金及び保証金 | 1,468,543 | 1,512,979 |
| (3)信託預り敷金及び保証金 | 8,893,934 | 9,032,195 |
(1)投資有価証券は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(2)(3)賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2020年10月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 12,255,742 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 13,933,066 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 26,188,808 | ― | ― | ― | ― | ― |
金銭債権の決算日(2021年4月30日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 8,884,298 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 14,194,614 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 23,078,912 | ― | ― | ― | ― | ― |
(注4)投資法人債及び長期借入金の決算日(2020年10月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
|
投資法人債及び長期借入金の決算日(2021年4月30日)後の返済予定額
(単位:千円)
|
(有価証券に関する注記)
前期(2020年10月31日)
投資有価証券として計上している匿名組合出資持分(貸借対照表計上額50,654千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2020年10月31日)及び当期(2021年4月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2020年10月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約金額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 95,443,543 | 76,002,250 | (注) | ― |
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(注1)(3)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2021年4月30日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約金額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 95,638,000 | 77,321,000 | (注) | ― |
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている1年内返済予定の長期借入金及び長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(注1)(3)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
前期(2020年10月31日)
該当事項はありません。
当期(2021年4月30日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 (2020年10月31日) | 当期 (2021年4月30日) | |||
| 繰延税金資産 | ||||
| 合併受入資産評価差額 | 5,279,383千円 | 5,266,735千円 | ||
| 資産除去債務 | 1,241千円 | 1,338千円 | ||
| 繰越欠損金 | 264,884千円 | 264,886千円 | ||
| その他 | 22千円 | 14千円 | ||
| 繰延税金資産小計 | 5,545,531千円 | 5,532,975千円 | ||
| 評価性引当額 | △5,545,531千円 | △5,532,975千円 | ||
| 繰延税金資産合計 | -千円 | -千円 | ||
| 繰延税金資産の純額 | -千円 | -千円 | ||
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2020年10月31日) | 当期 (2021年4月30日) | ||
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% | |
| (調整) | |||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.11% | △31.11% | |
| 評価性引当額の増減 | △0.35% | △0.35% | |
| 繰越欠損金の利用 | 0.00% | 0.00% | |
| その他 | 0.02% | 0.02% | |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.02% | 0.02% |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)及び当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)において、該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)及び当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)及び当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)及び当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として都心6区、その他首都圏、4大都市及びその他主要都市において、安定的な賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。 (注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少理由は減価償却費によるものです。 当期の主な増加理由は不動産信託受益権1物件(3,833,554千円)の取得によるものであり、主な減少理由は減価償却費によるものです。 (注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。 なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 自 2020年5月1日 至 2020年10月31日 | 当期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 68,030円 | 67,695円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,162円 | 2,050円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2020年5月1日 至 2020年10月31日 | 当期 自 2020年11月1日 至 2021年4月30日 | ||
| 当期純利益 | (千円) | 3,312,935 | 3,121,721 |
| 普通投資主に帰属しない金額 | (千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益 | (千円) | 3,312,935 | 3,121,721 |
| 期中平均投資口数 | (口) | 1,532,287 | 1,522,356 |
(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
