有価証券報告書(内国投資証券)-第23期(2022/01/01-2022/12/31)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の評価
1.当期の財務諸表に計上した金額
2.識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、市場価格の著しい下落等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、不動産運用費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
本投資法人の不動産運用事業においては、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大及びそれによる社会・経済情勢の変化の影響を大きく受けることから、ホテルの業績に連動する変動賃料の減少等による本投資法人の営業収益の減少リスク等が生じています。
新型コロナウイルス感染症の感染拡大の収束時期やその影響は不確実であり、予測が困難ですが、財務諸表作成日現在において入手可能な情報に基づき、2023年12月期以降、徐々に収束に向かい事業環境が回復すると仮定し、固定資産の減損会計の適用における会計上の見積りを行っています。
新型コロナウイルス感染症の感染拡大の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、回復が遅れた場合には、本投資法人の財産の状態、損益及びキャッシュ・フローに影響を及ぼす可能性があります。
[会計方針の変更に関する注記]
(収益認識に関する会計基準等の適用)
「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日。以下「収益認識会計基準」といいます。)等を当期の期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしました。これによる当期の財務諸表への影響は軽微です。
なお、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前期に係る「収益認識関係」注記については記載していません。
(時価の算定に関する会計基準等の適用)
「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日。以下「時価算定会計基準」といいます。)等を当期の期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日)第44-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしました。これによる当期の財務諸表への影響は軽微です。
なお、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」(内閣府令第61号 令和3年9月24日)附則第2条第5項の規定に基づき、改正後の財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則第8条の6の2第1項第3号に掲げる事項の記載を省略しています。
[貸借対照表に関する注記]
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
※2.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2021年12月31日)
(単位:千円)
(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2022年12月31日)
(単位:千円)
(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
※3.投信法第67条第4項に規定する最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産運用損益の内訳
(単位:千円)
(注)前期の外注委託費には運営委託費が148,088千円、当期の外注委託費には運営委託費が40,786千円含まれています。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2021年1月1日 至 2021年12月31日)
(単位:千円)
イビス東京新宿
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※1.一時差異等調整積立金
前期(自 2021年1月1日 至 2021年12月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年12月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金13,127,153,216円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立を行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等償却額(262,543,065円)以上の取崩しが必要とされており、当期は262,600,000円の取崩しに、固定資産除却損相当額16,682,237円、商標権償却費相当額56,089,150円を加算した335,371,387円の取崩しを行うこととしました。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年12月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金13,127,153,216円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立を行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等償却額(262,543,065円)以上の取崩しが必要とされており、当期は262,600,000円の取崩しに、固定資産除却損相当額57,811,948円、商標権償却費相当額56,089,150円を加算した376,501,098円の取崩しを行うこととしました。
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は投信法第2条第12項に定める投資法人であり、資産を主として特定資産(投信法に掲げるものをいう。)に対する投資として運用することを目的としています。資金運用については短期的な預金等に限定し、かかる投資を行うため、資金調達については投資口等の発行及び銀行借入により調達する方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
営業債権である営業未収入金は、顧客の信用リスクに晒されています。当該リスクに対しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行っており、財務状況等の悪化等による回収懸念の早期把握や軽減を図っています。
変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、支払金利の変動リスクを回避し、支払利息の固定化を図る必要があると判断される場合には、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用することがあります。
なお、本投資法人において、デリバティブ取引については、本投資法人の定める規程等及び本資産運用会社のリスク管理規程等に従って行うこととしており、本資産運用会社の財務担当部門が当該案件を決裁権限表に定める決裁権者及び各会議体による決裁及び決議、及び本投資法人役員会の決議を経て、格付の高い金融機関との間で行います。
また、借入金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では本資産運用会社の財務担当部門が月次に資金繰り計画及び実績表の作成・管理を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項に抵触しないようモニタリングを行っています。また、資金調達においては、本資産運用会社の決裁権者及び各会議体による決裁及び決議、及び本投資法人役員会の決議を経て金融環境等も踏まえた長短バランスを調整すること等により、流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「営業未収入金」及び「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2021年12月31日)
当期(2022年12月31日)
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらは、変動金利によるものであり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいといえることから、当該帳簿価額によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
3.投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期(2021年12月31日)
当期(2022年12月31日)
[有価証券関係に関する注記]
前期(自 2021年1月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2021年12月31日)
(単位:千円)
当期(2022年12月31日)
(単位:千円)
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2021年12月31日)
(単位:千円)
当期(2022年12月31日)
(単位:千円)
[持分法損益関係に関する注記]
前期(自 2021年1月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
該当事項はありません。
2.関連会社等
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[退職給付に関する注記]
前期(自 2021年1月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は2016年4月1日に取得したオリエンタルホテル福岡 博多ステーション(旧名称:ホテルセントラーザ博多)において、土地にかかる定期借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の残存使用年数(34年)と見積もり、割引率は0.484%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人はホテル不動産運用事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2021年1月1日 至 2021年12月31日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
(注1)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
(注2)賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
(注1)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
(注2)賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、ホテル用の賃貸等不動産を有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1)期中増減額のうち、前期の主な減少額はイビス東京新宿(7,809百万円)の売却及び減価償却費の計上によるものであり、当期の主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注2)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりです。
(注)不動産運用収益及び不動産運用費用は、不動産運用収入(その他不動産運用収入含む。)とこれに対応する費用(減価償却費、固定資産税等、信託報酬、修繕費等)であり、それぞれ「営業収益」及び「不動産運用費用」に計上されています。
[収益認識に関する注記]
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、[損益計算書に関する注記]の「※1.不動産運用損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産運用損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「水道光熱費収入」です。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得について
本投資法人は、2023年1月31日付で雨庵 金沢を取得しました。
(注)取得価格には、取得費用、固定資産税・都市計画税等の精算額、消費税及び地方消費税は含まれていません。
2.資産の取得の契約締結について
本投資法人は、2023年3月15日付で以下のとおり資産の取得に係る売買契約を締結しています。
(注1)売主より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
(注2)取得予定価格には、取得費用、固定資産税・都市計画税等の精算額、消費税及び地方消費税は含まれていません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品 2～26年 信託建物 2～64年 信託構築物 2～64年 信託機械及び装置 3～32年 信託工具、器具及び備品 2～27年 |
| (2)無形固定資産 定額法を採用しています。なお、主たる償却年数は以下のとおりです。 ソフトウエア(自社利用分) 社内における利用可能期間5年 商標権 10年 また、信託定期借地権については、残存契約年数(41年)に基づく定額法を採用しています。 | |
| (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 償還期間にわたり利息法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ① 不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益認識を行っています。 なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。当期において不動産等売却損益はありません。 ② 水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益認識を行っています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当期に対応する額を不動産運用費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産運用費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。 不動産等の取得価額に算入した固定資産税等相当額は、前期、当期とも該当ありません。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権、信託定期借地権、信託差入敷金及び保証金 ④ 信託預り敷金及び保証金 |
[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の評価
1.当期の財務諸表に計上した金額
| 前期 (2021年12月31日) | 当期 (2022年12月31日) | |
| 有形固定資産 | 326,143,828千円 | 325,988,877千円 |
| 無形固定資産 | 32,704,360千円 | 32,494,195千円 |
| 減損損失 | -千円 | -千円 |
2.識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、市場価格の著しい下落等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、不動産運用費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
本投資法人の不動産運用事業においては、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大及びそれによる社会・経済情勢の変化の影響を大きく受けることから、ホテルの業績に連動する変動賃料の減少等による本投資法人の営業収益の減少リスク等が生じています。
新型コロナウイルス感染症の感染拡大の収束時期やその影響は不確実であり、予測が困難ですが、財務諸表作成日現在において入手可能な情報に基づき、2023年12月期以降、徐々に収束に向かい事業環境が回復すると仮定し、固定資産の減損会計の適用における会計上の見積りを行っています。
新型コロナウイルス感染症の感染拡大の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、回復が遅れた場合には、本投資法人の財産の状態、損益及びキャッシュ・フローに影響を及ぼす可能性があります。
[会計方針の変更に関する注記]
(収益認識に関する会計基準等の適用)
「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日。以下「収益認識会計基準」といいます。)等を当期の期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしました。これによる当期の財務諸表への影響は軽微です。
なお、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前期に係る「収益認識関係」注記については記載していません。
(時価の算定に関する会計基準等の適用)
「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日。以下「時価算定会計基準」といいます。)等を当期の期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日)第44-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしました。これによる当期の財務諸表への影響は軽微です。
なお、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」(内閣府令第61号 令和3年9月24日)附則第2条第5項の規定に基づき、改正後の財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則第8条の6の2第1項第3号に掲げる事項の記載を省略しています。
[貸借対照表に関する注記]
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| 前期 (2021年12月31日) | 当期 (2022年12月31日) | |
| 信託建物 | 24,921千円 | 24,921千円 |
※2.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2021年12月31日)
(単位:千円)
| 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 積立額 | 当期 取崩額 | 当期末 残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 配当積立金(注) | 13,127,153 | 10,617,580 | ― | 305,694 | 10,311,886 | 分配金に充当 |
(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2022年12月31日)
(単位:千円)
| 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 積立額 | 当期 取崩額 | 当期末 残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 配当積立金(注) | 13,127,153 | 10,311,886 | ― | 335,371 | 9,976,515 | 分配金に充当 |
(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
※3.投信法第67条第4項に規定する最低純資産額
| 前期 (2021年12月31日) | 当期 (2022年12月31日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産運用損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 自 2021年1月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年12月31日 | |
| A.不動産運用収益 | ||
| 不動産運用収入 | ||
| 固定賃料 | 6,413,988 | 6,279,169 |
| 変動賃料 | 3,054,524 | 7,304,059 |
| 運営委託収入 | 33,926 | 342,758 |
| 計 | 9,502,439 | 13,925,987 |
| その他不動産運用収入 | ||
| 駐車場使用料 | 116,270 | 141,741 |
| その他付帯収益 | 66,395 | 69,068 |
| 水道光熱費収入 | 483,341 | 643,154 |
| その他 | 206,216 | 133,020 |
| 計 | 872,223 | 986,984 |
| 不動産運用収益合計 | 10,374,662 | 14,912,972 |
| B.不動産運用費用 | ||
| 不動産運用費用 | ||
| 支払地代・その他賃借料 | 857,819 | 845,567 |
| 固定資産税等 | 1,947,316 | 1,923,806 |
| 外注委託費(注) | 494,005 | 352,400 |
| 損害保険料 | 73,031 | 70,695 |
| 減価償却費 | 4,804,111 | 4,787,822 |
| 固定資産除却損 | 16,682 | 57,811 |
| 修繕費 | 30,176 | 21,378 |
| 水道光熱費 | 498,283 | 683,346 |
| 信託報酬 | 43,558 | 39,783 |
| その他 | 65,369 | 14,267 |
| 不動産運用費用合計 | 8,830,354 | 8,796,879 |
| C.不動産運用損益(A-B) | 1,544,308 | 6,116,092 |
(注)前期の外注委託費には運営委託費が148,088千円、当期の外注委託費には運営委託費が40,786千円含まれています。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2021年1月1日 至 2021年12月31日)
(単位:千円)
イビス東京新宿
| 不動産等売却収入 | 11,300,000 |
| 不動産等売却原価 | 7,809,052 |
| その他売却費用 | 231,996 |
| 不動産等売却益 | 3,258,950 |
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
| 前期 自 2021年1月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年12月31日 | |
| ※1発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 20,000,000口 | 20,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 4,467,006口 | 4,467,006口 |
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※1.一時差異等調整積立金
前期(自 2021年1月1日 至 2021年12月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年12月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金13,127,153,216円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立を行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等償却額(262,543,065円)以上の取崩しが必要とされており、当期は262,600,000円の取崩しに、固定資産除却損相当額16,682,237円、商標権償却費相当額56,089,150円を加算した335,371,387円の取崩しを行うこととしました。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年12月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金13,127,153,216円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立を行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等償却額(262,543,065円)以上の取崩しが必要とされており、当期は262,600,000円の取崩しに、固定資産除却損相当額57,811,948円、商標権償却費相当額56,089,150円を加算した376,501,098円の取崩しを行うこととしました。
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 自 2021年1月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年12月31日 | |
| 現金及び預金 | 22,838,609 | 21,142,716 |
| 信託現金及び信託預金 | 7,458,225 | 8,372,349 |
| 引出制限付預金 | △300,000 | ― |
| 現金及び現金同等物 | 29,996,835 | 29,515,066 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 (2021年12月31日) | 当期 (2022年12月31日) | |
| 1年内 | 1,293,157 | 1,152,214 |
| 1年超 | 4,979,488 | 4,054,288 |
| 合計 | 6,272,645 | 5,206,502 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は投信法第2条第12項に定める投資法人であり、資産を主として特定資産(投信法に掲げるものをいう。)に対する投資として運用することを目的としています。資金運用については短期的な預金等に限定し、かかる投資を行うため、資金調達については投資口等の発行及び銀行借入により調達する方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
営業債権である営業未収入金は、顧客の信用リスクに晒されています。当該リスクに対しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行っており、財務状況等の悪化等による回収懸念の早期把握や軽減を図っています。
変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、支払金利の変動リスクを回避し、支払利息の固定化を図る必要があると判断される場合には、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用することがあります。
なお、本投資法人において、デリバティブ取引については、本投資法人の定める規程等及び本資産運用会社のリスク管理規程等に従って行うこととしており、本資産運用会社の財務担当部門が当該案件を決裁権限表に定める決裁権者及び各会議体による決裁及び決議、及び本投資法人役員会の決議を経て、格付の高い金融機関との間で行います。
また、借入金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では本資産運用会社の財務担当部門が月次に資金繰り計画及び実績表の作成・管理を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項に抵触しないようモニタリングを行っています。また、資金調達においては、本資産運用会社の決裁権者及び各会議体による決裁及び決議、及び本投資法人役員会の決議を経て金融環境等も踏まえた長短バランスを調整すること等により、流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「営業未収入金」及び「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2021年12月31日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 6,000,000 | 5,886,600 | (113,400) |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 8,434,000 | 8,434,000 | ― |
| (3)投資法人債 | 34,100,000 | 29,514,460 | (4,585,540) |
| (4)長期借入金 | 92,218,000 | 92,218,000 | ― |
| 負債計 | 140,752,000 | 136,053,060 | (4,698,940) |
| (5)デリバティブ取引(※) | (195,846) | (195,846) | ― |
当期(2022年12月31日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | ― | ― | ― |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 15,432,000 | 15,432,000 | ― |
| (3)投資法人債 | 36,900,000 | 33,223,450 | (3,676,550) |
| (4)長期借入金 | 76,786,000 | 76,786,000 | ― |
| 負債計 | 129,118,000 | 125,441,450 | (3,676,550) |
| (5)デリバティブ取引(※) | 1,184,172 | 1,184,172 | ― |
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらは、変動金利によるものであり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいといえることから、当該帳簿価額によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
3.投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期(2021年12月31日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 投資法人債 | 6,000,000 | ― | 3,000,000 | ― | 13,100,000 | 18,000,000 |
| 長期借入金 | 8,434,000 | 15,432,000 | 18,536,000 | 19,000,000 | 4,250,000 | 35,000,000 |
| 合計 | 14,434,000 | 15,432,000 | 21,536,000 | 19,000,000 | 17,350,000 | 53,000,000 |
当期(2022年12月31日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 投資法人債 | ― | 3,000,000 | 2,800,000 | 13,100,000 | ― | 18,000,000 |
| 長期借入金 | 15,432,000 | 18,536,000 | 19,000,000 | 4,250,000 | 17,000,000 | 18,000,000 |
| 合計 | 15,432,000 | 21,536,000 | 21,800,000 | 17,350,000 | 17,000,000 | 36,000,000 |
[有価証券関係に関する注記]
前期(自 2021年1月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2021年12月31日)
(単位:千円)
| 区分 | デリバティブ取引 の種類等 | 契約額等 | 時価 | 該当時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | |||||
| 市場取引 以外の取引 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 3,494,000 | 3,494,000 | △13,924 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
当期(2022年12月31日)
(単位:千円)
| 区分 | デリバティブ取引 の種類等 | 契約額等 | 時価 | 該当時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | |||||
| 市場取引 以外の取引 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 3,494,000 | 1,750,000 | △696 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2021年12月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 該当時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 89,660,000 | 78,460,000 | △181,921 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
当期(2022年12月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 該当時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 78,460,000 | 70,600,000 | 1,184,868 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
[持分法損益関係に関する注記]
前期(自 2021年1月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
該当事項はありません。
2.関連会社等
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前期 (2021年12月31日) | 当期 (2022年12月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 合併受入資産評価差額 | 1,681,502 | 1,667,655 |
| 定期借地権償却 | 248,687 | 291,223 |
| 資産除去債務 | 19,131 | 25,570 |
| 商標権償却 | 29,409 | 47,055 |
| 繰延ヘッジ損益 | 61,045 | 2,447 |
| 繰延税金資産 小計 | 2,039,776 | 2,033,953 |
| 評価性引当額 | △2,039,776 | △2,033,953 |
| 繰延税金資産 合計 | ― | ― |
| 繰延税金負債 | ||
| 繰延ヘッジ損益 | 3,812 | 375,207 |
| 繰延税金負債 合計 | 3,812 | 375,207 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2021年12月31日) | 当期 (2022年12月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △35.22% | △33.44% |
| 評価性引当額の増減 | 3.76% | 1.97% |
| その他 | 0.09% | 0.05% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.09% | 0.05% |
[退職給付に関する注記]
前期(自 2021年1月1日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は2016年4月1日に取得したオリエンタルホテル福岡 博多ステーション(旧名称:ホテルセントラーザ博多)において、土地にかかる定期借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の残存使用年数(34年)と見積もり、割引率は0.484%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
| 前期 自 2021年1月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年12月31日 | |
| 期首残高 | 335,161 | 336,783 |
| 時の経過による調整額 | 1,622 | 1,630 |
| 期末残高 | 336,783 | 338,413 |
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人はホテル不動産運用事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2021年1月1日 至 2021年12月31日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社ホテルマネージメントジャパン(注1) | 2,524,020 | ホテル不動産運用事業 |
| 株式会社第一ビルディング | 非開示(注2) | ホテル不動産運用事業 |
(注1)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
(注2)賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社ホテルマネージメントジャパン(注1) | 6,862,661 | ホテル不動産運用事業 |
| 株式会社第一ビルディング | 非開示(注2) | ホテル不動産運用事業 |
(注1)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
(注2)賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、ホテル用の賃貸等不動産を有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| 用途 | 前期 自 2021年1月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年12月31日 | ||
| ホテル | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 367,283,696 | 358,819,865 | ||
| 期中増減額 | △8,463,831 | △341,052 | ||
| 期末残高 | 358,819,865 | 358,478,812 | ||
| 期末時価 | 485,480,000 | 483,110,000 | ||
(注1)期中増減額のうち、前期の主な減少額はイビス東京新宿(7,809百万円)の売却及び減価償却費の計上によるものであり、当期の主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注2)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| 用途 | 前期 自 2021年1月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年12月31日 | ||
| ホテル | 損益計算書における金額 | |||
| 不動産運用収益 | 10,374,662 | 14,912,972 | ||
| 不動産運用費用 | 8,830,354 | 8,796,879 | ||
| 不動産運用損益 | 1,544,308 | 6,116,092 | ||
(注)不動産運用収益及び不動産運用費用は、不動産運用収入(その他不動産運用収入含む。)とこれに対応する費用(減価償却費、固定資産税等、信託報酬、修繕費等)であり、それぞれ「営業収益」及び「不動産運用費用」に計上されています。
[収益認識に関する注記]
当期(自 2022年1月1日 至 2022年12月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、[損益計算書に関する注記]の「※1.不動産運用損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産運用損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「水道光熱費収入」です。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2021年1月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年12月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 49,595円 | 50,050円 |
| 1口当たり当期純利益 | 290円 | 598円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2021年1月1日 至 2021年12月31日 | 当期 自 2022年1月1日 至 2022年12月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 1,296,801 | 2,671,756 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | ― | ― |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 1,296,801 | 2,671,756 |
| 期中平均投資口数(口) | 4,466,061 | 4,467,006 |
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得について
本投資法人は、2023年1月31日付で雨庵 金沢を取得しました。
| 取得資産の名称 | 雨庵 金沢 |
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権及びホテルに付随する動産 |
| 用途別区分 | ホテル |
| 所在地(住居表示) | 石川県金沢市尾山町6-30 |
| 取得日 | 2023年1月31日 |
| 取得先 | 合同会社エスクイリーノ・インベストメント |
| 取得価格(注) | 2,050百万円 |
(注)取得価格には、取得費用、固定資産税・都市計画税等の精算額、消費税及び地方消費税は含まれていません。
2.資産の取得の契約締結について
本投資法人は、2023年3月15日付で以下のとおり資産の取得に係る売買契約を締結しています。
| 取得予定資産の名称 | 相鉄フレッサイン新橋烏森口 |
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 用途別区分 | ホテル |
| 所在地(住居表示) | 東京都港区新橋四丁目10番2 |
| 取得予定日 | 2023年3月24日 |
| 取得予定先 | 非開示(注1) |
| 取得予定価格(注2) | 8,400百万円 |
(注1)売主より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
(注2)取得予定価格には、取得費用、固定資産税・都市計画税等の精算額、消費税及び地方消費税は含まれていません。