有価証券報告書(内国投資証券)-第21期(令和2年1月1日-令和2年12月31日)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[追加情報]
新型コロナウイルス感染症による影響について
2020年11月以降、再び新型コロナウイルス感染症の感染者が増加する傾向に転じており、欧米で接種が始まったワクチンにより感染の収束に期待が高まるものの、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大及びそれによる社会・経済情勢の悪化は未だ収束せず、ホテル業績の回復には時間がかかるものと見込まれます。
このような状況の下、業績が悪化した賃借人の一部からは固定賃料の減額・支払猶予要請等を受けており、本投資法人の営業収益の減少リスク等が生じています。
新型コロナウイルス感染症の収束時期は不確実であり、予測が困難ですが、財務諸表作成日現在において入手可能な情報に基づき、2021年12月期においても当該影響が継続し、その後の一定期間で回復すると仮定し、固定資産の減損会計の適用における会計上の見積りを行っています。
新型コロナウイルス感染症の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、回復が遅れた場合には、本投資法人の財産の状態、損益及びキャッシュ・フローに影響を及ぼす可能性があります。
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加するものです。
(2)適用予定日
2022年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」)を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準と国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
(2)適用予定日
2022年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」(企業会計基準第31号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)が2003年に公表した国際会計基準(IAS)第1号「財務諸表の表示」(以下「IAS第1号」)第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生原因」について、財務諸表利用者にとって有用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう要望が寄せられ、企業会計基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準(以下「本会計基準」)が開発され、公表されたものです。
企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのではなく、原則(開示目的)を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとされ、開発にあたっては、IAS第1号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
(2)適用予定日
2021年12月期の期末から適用します。
・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」(企業会計基準第24号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実について検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を及ぼさないために、企業会計原則注解(注1-2)の定めを引き継ぐこととされております。
(2)適用予定日
2021年12月期の期末から適用します。
[貸借対照表に関する注記]
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
※2.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2019年12月31日)
(単位:千円)
(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2020年12月31日)
(単位:千円)
(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
※3.投信法第67条第4項に規定する最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産運用損益の内訳
(単位:千円)
(注)前期の外注委託費には運営委託費が296,029千円、当期の外注委託費には運営委託費が70,119千円含まれています。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
(単位:千円)
相鉄フレッサイン新橋烏森口
※3.不動産等交換差益の内訳
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
(単位:千円)
ホテルアセント福岡(一部底地)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※1.一時差異等調整積立金
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年12月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金13,127,153,216円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立を行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等償却額(262,543,065円)以上の取崩しが必要とされており、当期は262,600,000円の取崩しに、固定資産除却損相当額246,890,844円、オリエンタルホテル福岡 博多ステーション(旧名称:ホテルセントラーザ博多)の大規模改修工事への対応357,000,000円及び公募増資等に伴い発生する1口当たり分配金の希薄化対応310,000,000円を加算した1,176,490,844円の取崩しを行うこととしました。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年12月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金13,127,153,216円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立を行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等償却額(262,543,065円)以上の取崩しが必要とされており、当期は262,600,000円の取崩しに、固定資産除却損相当額5,701,616円、商標権償却費相当額37,392,766円を加算した305,694,382円の取崩しを行うこととしました。
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は投信法第2条第12項に定める投資法人であり、資産を主として特定資産(投信法に掲げるものをいう。)に対する投資として運用することを目的としています。資金運用については短期的な預金等に限定し、かかる投資を行うため、資金調達については投資口等の発行及び銀行借入により調達する方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
営業債権である営業未収入金は、顧客の信用リスクに晒されています。当該リスクに対しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行っており、財務状況等の悪化等による回収懸念の早期把握や軽減を図っています。
変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、支払金利の変動リスクを回避し、支払利息の固定化を図る必要があると判断される場合には、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用することがあります。
なお、本投資法人において、デリバティブ取引については、本投資法人の定める規程等及び本資産運用会社のリスク管理規程等に従って行うこととしており、本資産運用会社の財務担当部門が当該案件を決裁権限表に定める決裁権者及び各会議体による決裁及び決議、及び本投資法人役員会の決議を経て、格付の高い金融機関との間で行います。
また、借入金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では本資産運用会社の財務担当部門が月次に資金繰り計画及び実績表の作成・管理を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項に抵触しないようモニタリングを行っています。また、資金調達においては、本資産運用会社の決裁権者及び各会議体による決裁及び決議、及び本投資法人役員会の決議を経て金融環境等も踏まえた長短バランスを調整すること等により、流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
前期(2019年12月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
当期(2020年12月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)営業未収入金、(4)短期借入金
これらは短期間で決済される性格のものであるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいといえることから、当該帳簿価額によっています。
(5)1年内償還予定の投資法人債、(7)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(6)1年内返済予定の長期借入金、(8)長期借入金
これらは、変動金利によるものであり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいといえることから、当該帳簿価額によっています。
(9)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:千円)
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金等は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
3.金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年12月31日)
当期(2020年12月31日)
4.借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期(2019年12月31日)
当期(2020年12月31日)
[有価証券関係に関する注記]
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年12月31日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
当期(2020年12月31日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年12月31日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
当期(2020年12月31日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
[持分法損益関係に関する注記]
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
該当事項はありません。
2.関連会社等
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[退職給付に関する注記]
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は2016年4月1日に取得したオリエンタルホテル福岡 博多ステーション(旧名称:ホテルセントラーザ博多)及び2016年8月19日に取得したホテルアセント福岡において、土地にかかる定期借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。このうち、ホテルアセント福岡の資産除去債務については、2020年10月29日付で一部底地の交換を行ったことにより、土地にかかる定期借地権設定契約が終了したため、当期末時点において資産除去債務が消滅しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の残存使用年数(34年及び48年)と見積もり、割引率は0.484%及び0.394%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人はホテル不動産運用事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
(注)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
(注1)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
(注2)賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、ホテル用の賃貸等不動産を有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1)期中増減額のうち、前期の主な増加額はホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋(2,841百万円)及びヒルトン東京お台場(63,468百万円)の取得によるものであり、当期の主な減少額は相鉄フレッサイン新橋烏森口(4,790百万円)の売却及び減価償却費の計上によるものです。
(注2)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりです。
(注)不動産運用収益及び不動産運用費用は、不動産運用収入(その他不動産運用収入含む。)とこれに対応する費用(減価償却費、固定資産税等、信託報酬、修繕費等)であり、それぞれ「営業収益」及び「不動産運用費用」に計上されています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行について
本投資法人は、2021年3月4日に開催した役員会において、第三者割当による新投資口の追加発行に関する決議を行い、2021年3月16日に払込が完了し、下記条件にて発行しました。この結果、出資総額は187,194,209,409円、発行済投資口の総口数は4,467,006口となっています。
(1)新投資口発行(第三者割当)
(2)資金使途
本第三者割当における新投資口発行の手取金300,039,600円については、資本的支出の一部に充当する予定です。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品 2～20年 信託建物 2～64年 信託構築物 2～64年 信託機械及び装置 3～32年 信託工具、器具及び備品 2～27年 |
| (2)無形固定資産 定額法を採用しています。なお、主たる償却年数は以下のとおりです。 ソフトウエア(自社利用分) 社内における利用可能期間5年 商標権 10年 また、信託定期借地権については、残存契約年数(41年及び49年)に基づく定額法を採用しています。 | |
| (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 償還期間にわたり利息法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当期に対応する額を不動産運用費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産運用費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。不動産等の取得価額に算入した固定資産税等相当額は、前期は249,415千円、当期は該当がありません。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権、信託定期借地権、信託差入敷金及び保証金 ④ 信託預り敷金及び保証金 |
| (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。 |
[追加情報]
新型コロナウイルス感染症による影響について
2020年11月以降、再び新型コロナウイルス感染症の感染者が増加する傾向に転じており、欧米で接種が始まったワクチンにより感染の収束に期待が高まるものの、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大及びそれによる社会・経済情勢の悪化は未だ収束せず、ホテル業績の回復には時間がかかるものと見込まれます。
このような状況の下、業績が悪化した賃借人の一部からは固定賃料の減額・支払猶予要請等を受けており、本投資法人の営業収益の減少リスク等が生じています。
新型コロナウイルス感染症の収束時期は不確実であり、予測が困難ですが、財務諸表作成日現在において入手可能な情報に基づき、2021年12月期においても当該影響が継続し、その後の一定期間で回復すると仮定し、固定資産の減損会計の適用における会計上の見積りを行っています。
新型コロナウイルス感染症の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、回復が遅れた場合には、本投資法人の財産の状態、損益及びキャッシュ・フローに影響を及ぼす可能性があります。
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加するものです。
(2)適用予定日
2022年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」)を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準と国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
(2)適用予定日
2022年12月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」(企業会計基準第31号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)が2003年に公表した国際会計基準(IAS)第1号「財務諸表の表示」(以下「IAS第1号」)第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生原因」について、財務諸表利用者にとって有用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう要望が寄せられ、企業会計基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準(以下「本会計基準」)が開発され、公表されたものです。
企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのではなく、原則(開示目的)を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとされ、開発にあたっては、IAS第1号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
(2)適用予定日
2021年12月期の期末から適用します。
・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」(企業会計基準第24号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実について検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を及ぼさないために、企業会計原則注解(注1-2)の定めを引き継ぐこととされております。
(2)適用予定日
2021年12月期の期末から適用します。
[貸借対照表に関する注記]
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| 前期 (2019年12月31日) | 当期 (2020年12月31日) | |
| 信託建物 | 24,921千円 | 24,921千円 |
※2.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2019年12月31日)
(単位:千円)
| 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 積立額 | 当期 取崩額 | 当期末 残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 配当積立金(注) | 13,127,153 | 12,357,644 | ― | 563,572 | 11,794,071 | 分配金に充当 |
(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2020年12月31日)
(単位:千円)
| 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 積立額 | 当期 取崩額 | 当期末 残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 配当積立金(注) | 13,127,153 | 11,794,071 | ― | 1,176,490 | 10,617,580 | 分配金に充当 |
(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
※3.投信法第67条第4項に規定する最低純資産額
| 前期 (2019年12月31日) | 当期 (2020年12月31日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産運用損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 自 2019年1月1日 至 2019年12月31日 | 当期 自 2020年1月1日 至 2020年12月31日 | |
| A.不動産運用収益 | ||
| 不動産運用収入 | ||
| 固定賃料 | 15,931,097 | 7,640,060 |
| 変動賃料 | 8,675,885 | 1,902,240 |
| 運営委託収入 | 2,501,004 | 61,423 |
| 計 | 27,107,988 | 9,603,724 |
| その他不動産運用収入 | ||
| 駐車場使用料 | 161,660 | 116,458 |
| その他付帯収益 | 63,016 | 83,051 |
| 水道光熱費収入 | 803,012 | 546,450 |
| その他 | 142,873 | 146,041 |
| 計 | 1,170,561 | 892,001 |
| 不動産運用収益合計 | 28,278,550 | 10,495,725 |
| B.不動産運用費用 | ||
| 不動産運用費用 | ||
| 支払地代・その他賃借料 | 898,207 | 890,001 |
| 固定資産税等 | 1,658,930 | 1,915,565 |
| 外注委託費(注) | 653,041 | 423,852 |
| 損害保険料 | 51,030 | 67,271 |
| 減価償却費 | 4,557,414 | 4,761,907 |
| 固定資産除却損 | 246,890 | 5,701 |
| 修繕費 | 41,410 | 29,261 |
| 水道光熱費 | 818,290 | 559,044 |
| 信託報酬 | 44,679 | 42,480 |
| その他 | 27,511 | 22,245 |
| 不動産運用費用合計 | 8,997,408 | 8,717,332 |
| C.不動産運用損益(A-B) | 19,281,141 | 1,778,393 |
(注)前期の外注委託費には運営委託費が296,029千円、当期の外注委託費には運営委託費が70,119千円含まれています。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
(単位:千円)
相鉄フレッサイン新橋烏森口
| 不動産等売却収入 | 8,000,000 |
| 不動産等売却原価 | 4,790,596 |
| その他売却費用 | 51,021 |
| 不動産等売却益 | 3,158,381 |
※3.不動産等交換差益の内訳
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
(単位:千円)
ホテルアセント福岡(一部底地)
| 不動産等譲渡対価 | 523,000 |
| 不動産等譲渡原価 | 333,359 |
| その他譲渡費用 | 4,915 |
| 不動産等交換差益 | 184,725 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
| 前期 自 2019年1月1日 至 2019年12月31日 | 当期 自 2020年1月1日 至 2020年12月31日 | |
| ※1発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 20,000,000口 | 20,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 4,462,347口 | 4,462,347口 |
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※1.一時差異等調整積立金
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年12月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金13,127,153,216円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立を行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等償却額(262,543,065円)以上の取崩しが必要とされており、当期は262,600,000円の取崩しに、固定資産除却損相当額246,890,844円、オリエンタルホテル福岡 博多ステーション(旧名称:ホテルセントラーザ博多)の大規模改修工事への対応357,000,000円及び公募増資等に伴い発生する1口当たり分配金の希薄化対応310,000,000円を加算した1,176,490,844円の取崩しを行うこととしました。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2016年12月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金13,127,153,216円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立を行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等償却額(262,543,065円)以上の取崩しが必要とされており、当期は262,600,000円の取崩しに、固定資産除却損相当額5,701,616円、商標権償却費相当額37,392,766円を加算した305,694,382円の取崩しを行うこととしました。
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 自 2019年1月1日 至 2019年12月31日 | 当期 自 2020年1月1日 至 2020年12月31日 | |
| 現金及び預金 | 22,449,911 | 19,382,019 |
| 信託現金及び信託預金 | 11,894,019 | 9,171,145 |
| 現金及び現金同等物 | 34,343,930 | 28,553,164 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 (2019年12月31日) | 当期 (2020年12月31日) | |
| 1年内 | 1,459,034 | 990,152 |
| 1年超 | 2,106,234 | 1,213,075 |
| 合計 | 3,565,268 | 2,203,227 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は投信法第2条第12項に定める投資法人であり、資産を主として特定資産(投信法に掲げるものをいう。)に対する投資として運用することを目的としています。資金運用については短期的な預金等に限定し、かかる投資を行うため、資金調達については投資口等の発行及び銀行借入により調達する方針です。デリバティブ取引は、借入金の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
営業債権である営業未収入金は、顧客の信用リスクに晒されています。当該リスクに対しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行っており、財務状況等の悪化等による回収懸念の早期把握や軽減を図っています。
変動金利の借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、支払金利の変動リスクを回避し、支払利息の固定化を図る必要があると判断される場合には、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用することがあります。
なお、本投資法人において、デリバティブ取引については、本投資法人の定める規程等及び本資産運用会社のリスク管理規程等に従って行うこととしており、本資産運用会社の財務担当部門が当該案件を決裁権限表に定める決裁権者及び各会議体による決裁及び決議、及び本投資法人役員会の決議を経て、格付の高い金融機関との間で行います。
また、借入金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では本資産運用会社の財務担当部門が月次に資金繰り計画及び実績表の作成・管理を行うほか、金銭消費貸借契約において設けられている財務制限条項に抵触しないようモニタリングを行っています。また、資金調達においては、本資産運用会社の決裁権者及び各会議体による決裁及び決議、及び本投資法人役員会の決議を経て金融環境等も踏まえた長短バランスを調整すること等により、流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
前期(2019年12月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)現金及び預金 | 22,449,911 | 22,449,911 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 11,894,019 | 11,894,019 | ― |
| (3)営業未収入金 | 2,779,730 | 2,779,730 | ― |
| 資産計 | 37,123,661 | 37,123,661 | ― |
| (4)短期借入金 | ― | ― | ― |
| (5)1年内償還予定の投資法人債 | ― | ― | ― |
| (6)1年内返済予定の長期借入金 | 12,782,000 | 12,782,000 | ― |
| (7)投資法人債 | 41,600,000 | 41,480,400 | (119,600) |
| (8)長期借入金 | 114,372,000 | 114,372,000 | ― |
| 負債計 | 168,754,000 | 168,634,400 | (119,600) |
| (9)デリバティブ取引(※) | (389,386) | (389,386) | ― |
当期(2020年12月31日)における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)現金及び預金 | 19,382,019 | 19,382,019 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 9,171,145 | 9,171,145 | ― |
| (3)営業未収入金 | 672,415 | 672,415 | ― |
| 資産計 | 29,225,579 | 29,225,579 | ― |
| (4)短期借入金 | 12,782,000 | 12,782,000 | ― |
| (5)1年内償還予定の投資法人債 | 1,500,000 | 1,468,350 | (31,650) |
| (6)1年内返済予定の長期借入金 | 10,800,000 | 10,800,000 | ― |
| (7)投資法人債 | 40,100,000 | 34,415,280 | (5,684,720) |
| (8)長期借入金 | 103,572,000 | 103,572,000 | ― |
| 負債計 | 168,754,000 | 163,037,630 | (5,716,370) |
| (9)デリバティブ取引(※) | (789,147) | (789,147) | ― |
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)営業未収入金、(4)短期借入金
これらは短期間で決済される性格のものであるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいといえることから、当該帳簿価額によっています。
(5)1年内償還予定の投資法人債、(7)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(6)1年内返済予定の長期借入金、(8)長期借入金
これらは、変動金利によるものであり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいといえることから、当該帳簿価額によっています。
(9)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:千円)
| 区分 | 前期 2019年12月31日 | 当期 2020年12月31日 |
| 預り敷金及び保証金 | 1,040,520 | 1,040,520 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 4,681,825 | 4,356,804 |
| 合計 | 5,722,345 | 5,397,324 |
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金等は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
3.金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年12月31日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 現金及び預金 | 22,449,911 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 11,894,019 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 営業未収入金 | 2,779,730 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 37,123,661 | ― | ― | ― | ― | ― |
当期(2020年12月31日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 現金及び預金 | 19,382,019 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 9,171,145 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 営業未収入金 | 672,415 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 29,225,579 | ― | ― | ― | ― | ― |
4.借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期(2019年12月31日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 短期借入金 | ― | ― | ― | ― | ― | ― |
| 1年内償還予定の投資法人債 | ― | ― | ― | ― | ― | ― |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 12,782,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 投資法人債 | ― | 1,500,000 | 6,000,000 | ― | 3,000,000 | 31,100,000 |
| 長期借入金 | ― | 10,800,000 | 10,900,000 | 15,772,000 | 18,650,000 | 58,250,000 |
| 合計 | 12,782,000 | 12,300,000 | 16,900,000 | 15,772,000 | 21,650,000 | 89,350,000 |
当期(2020年12月31日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 短期借入金 | 12,782,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 1,500,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 10,800,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 投資法人債 | ― | 6,000,000 | ― | 3,000,000 | ― | 31,100,000 |
| 長期借入金 | ― | 10,900,000 | 15,772,000 | 18,650,000 | 19,000,000 | 39,250,000 |
| 合計 | 25,082,000 | 16,900,000 | 15,772,000 | 21,650,000 | 19,000,000 | 70,350,000 |
[有価証券関係に関する注記]
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年12月31日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 区分 | デリバティブ取引 の種類等 | 契約額等 | 時価 | 該当時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | |||||
| 市場取引 以外の取引 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 3,494,000 | 3,494,000 | △25,992 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
当期(2020年12月31日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 区分 | デリバティブ取引 の種類等 | 契約額等 | 時価 | 該当時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | |||||
| 市場取引 以外の取引 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 3,494,000 | 3,494,000 | △29,655 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年12月31日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 該当時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 112,654,000 | 101,072,000 | △363,394 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
当期(2020年12月31日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 該当時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 101,072,000 | 90,272,000 | △759,492 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
[持分法損益関係に関する注記]
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
該当事項はありません。
2.関連会社等
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前期 (2019年12月31日) | 当期 (2020年12月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 合併受入資産評価差額 | 1,712,010 | 1,696,476 |
| 定期借地権償却 | 162,810 | 206,151 |
| 資産除去債務 | 14,951 | 15,530 |
| 商標権償却 | ― | 11,763 |
| 繰延ヘッジ損益 | 128,306 | 238,937 |
| 繰延税金資産 小計 | 2,018,079 | 2,168,860 |
| 評価性引当額 | △2,018,079 | △2,168,860 |
| 繰延税金資産 合計 | ― | ― |
| 繰延税金負債 | ||
| 繰延ヘッジ損益 | 13,981 | ― |
| 繰延税金負債 合計 | 13,981 | ― |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2019年12月31日) | 当期 (2020年12月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.51% | 31.46% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.72% | △34.09% |
| 評価性引当額の増減 | 0.20% | 2.63% |
| その他 | 0.03% | 0.08% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01% | 0.08% |
[退職給付に関する注記]
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は2016年4月1日に取得したオリエンタルホテル福岡 博多ステーション(旧名称:ホテルセントラーザ博多)及び2016年8月19日に取得したホテルアセント福岡において、土地にかかる定期借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。このうち、ホテルアセント福岡の資産除去債務については、2020年10月29日付で一部底地の交換を行ったことにより、土地にかかる定期借地権設定契約が終了したため、当期末時点において資産除去債務が消滅しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の残存使用年数(34年及び48年)と見積もり、割引率は0.484%及び0.394%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
| 前期 自 2019年1月1日 至 2019年12月31日 | 当期 自 2020年1月1日 至 2020年12月31日 | |
| 期首残高 | 445,622 | 447,677 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | ― | ― |
| 時の経過による調整額 | 2,054 | 1,989 |
| 資産除去債務の消滅による減少額 | ― | △114,505 |
| 期末残高 | 447,677 | 335,161 |
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人はホテル不動産運用事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社ホテルマネージメントジャパン(注) | 15,221,983 | ホテル不動産運用事業 |
| エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社 | 2,996,251 | ホテル不動産運用事業 |
(注)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
当期(自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社ホテルマネージメントジャパン(注1) | 1,990,793 | ホテル不動産運用事業 |
| 株式会社第一ビルディング | 非開示(注2) | ホテル不動産運用事業 |
(注1)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
(注2)賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、ホテル用の賃貸等不動産を有しています。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| 用途 | 前期 自 2019年1月1日 至 2019年12月31日 | 当期 自 2020年1月1日 至 2020年12月31日 | ||
| ホテル | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 306,789,379 | 374,314,498 | ||
| 期中増減額 | 67,525,119 | △7,030,802 | ||
| 期末残高 | 374,314,498 | 367,283,696 | ||
| 期末時価 | 525,910,000 | 493,330,000 | ||
(注1)期中増減額のうち、前期の主な増加額はホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋(2,841百万円)及びヒルトン東京お台場(63,468百万円)の取得によるものであり、当期の主な減少額は相鉄フレッサイン新橋烏森口(4,790百万円)の売却及び減価償却費の計上によるものです。
(注2)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| 用途 | 前期 自 2019年1月1日 至 2019年12月31日 | 当期 自 2020年1月1日 至 2020年12月31日 | ||
| ホテル | 損益計算書における金額 | |||
| 不動産運用収益 | 28,278,550 | 10,495,725 | ||
| 不動産運用費用 | 8,997,408 | 8,717,332 | ||
| 不動産運用損益 | 19,281,141 | 1,778,393 | ||
(注)不動産運用収益及び不動産運用費用は、不動産運用収入(その他不動産運用収入含む。)とこれに対応する費用(減価償却費、固定資産税等、信託報酬、修繕費等)であり、それぞれ「営業収益」及び「不動産運用費用」に計上されています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2019年1月1日 至 2019年12月31日 | 当期 自 2020年1月1日 至 2020年12月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 53,004円 | 49,570円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,447円 | 342円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2019年1月1日 至 2019年12月31日 | 当期 自 2020年1月1日 至 2020年12月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 15,290,314 | 1,527,045 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | ― | ― |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 15,290,314 | 1,527,045 |
| 期中平均投資口数(口) | 4,434,849 | 4,462,347 |
[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行について
本投資法人は、2021年3月4日に開催した役員会において、第三者割当による新投資口の追加発行に関する決議を行い、2021年3月16日に払込が完了し、下記条件にて発行しました。この結果、出資総額は187,194,209,409円、発行済投資口の総口数は4,467,006口となっています。
(1)新投資口発行(第三者割当)
| 発行新投資口数 | :4,659口 |
| 払込金額(発行価額) | :1口当たり64,400円 |
| 払込金額(発行価額)の総額 | :300,039,600円 |
| 払込期日 | :2021年3月16日 |
| 割当先 | :SC J-REIT Investments合同会社 |
(2)資金使途
本第三者割当における新投資口発行の手取金300,039,600円については、資本的支出の一部に充当する予定です。