半期報告書(内国投資証券)-第21期(令和2年1月1日-令和2年12月31日)
(5)【中間注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[追加情報]
新型コロナウイルス(COVID-19)による影響について
2020年5月に政府による緊急事態宣言は解除されたものの、新型コロナウイルス(COVID-19)の世界的な感染拡大及びそれによる社会・経済情勢の悪化は未だ収束せず、ホテル業績の回復には時間がかかるものと見込まれます。
このような状況の下、業績が悪化した賃借人の一部からは固定賃料の減額・支払猶予要請等を受けており、本投資法人の営業収益の減少リスク等が生じています。
新型コロナウイルス(COVID-19)の収束時期は不確実であり、予測が困難ですが、中間財務諸表作成日現在において入手可能な情報に基づき、2020年12月期において当該影響が継続し、その後の一定期間で回復すると仮定し、固定資産の減損会計の適用における会計上の見積りを行っています。
新型コロナウイルス(COVID-19)の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、回復が遅れた場合には、本投資法人の財産の状態、損益及びキャッシュ・フローに影響を及ぼす可能性があります。
[中間貸借対照表に関する注記]
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
※2.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2019年12月31日)
(単位:千円)
(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
当中間期(2020年6月30日)
(単位:千円)
(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
※3.投信法第67条第4項に規定する最低純資産額
[中間損益計算書に関する注記]
※1.不動産運用損益の内訳
(単位:千円)
(注)前中間期の外注委託費には、運営委託費が107,495千円、当中間期の外注委託費には、運営委託費が51,281千円含まれています。
[中間投資主資本等変動計算書に関する注記]
[中間キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の中間期末残高と中間貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
金融商品の時価に関する事項
中間貸借対照表計上額(貸借対照表計上額)、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
前期(2019年12月31日)
当中間期(2020年6月30日)
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)営業未収入金、(4)短期借入金
これらは短期間で決済される性格のものであるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいといえることから、当該帳簿価額によっています。
(5)1年内返済予定の長期借入金、(7)長期借入金
これらは、変動金利によるものであり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいといえることから、当該帳簿価額によっています。
(6)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の中間貸借対照表計上額(貸借対照表計上額)
(単位:千円)
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金等は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
[有価証券関係に関する注記]
前期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
当中間期(2020年6月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年12月31日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
当中間期(2020年6月30日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、中間決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年12月31日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
当中間期(2020年6月30日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの中間決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
[持分法損益等に関する注記]
前中間期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
当中間期(自 2020年1月1日 至 2020年6月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち中間貸借対照表(貸借対照表)に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は2016年4月1日に取得したオリエンタルホテル福岡 博多ステーション(旧名称:ホテルセントラーザ博多)及び2016年8月19日に取得したホテルアセント福岡において、土地に係る定期借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の残存使用年数(34年及び48年)と見積もり、割引率は0.484%及び0.394%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、ホテル用の賃貸等不動産を有しています。これらの賃貸等不動産の中間貸借対照表計上額(貸借対照表計上額)、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1)期中増減額のうち、前期の主な増加額はホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋(2,841百万円)及びヒルトン東京お台場(63,468百万円)の取得によるものであり、当中間期の主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注2)中間期末(期末)時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、2020年7月1日付で譲渡した相鉄フレッサイン新橋烏森口の中間期末時価には譲渡価格を記載しています。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人はホテル不動産運用事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前中間期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が中間貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
(注)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
当中間期(自 2020年1月1日 至 2020年6月30日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が中間貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
(注1)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
(注2)賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。
[1口当たり情報に関する注記]
1口当たり純資産額は、以下のとおりです。
1口当たり中間純利益金額又は1口当たり中間純損失金額(△)及び算定上の基礎は、以下のとおりです。
(注)1口当たり中間純利益金額又は1口当たり中間純損失金額(△)は、中間純利益金額又は中間純損失金額(△)を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり中間純利益金額又は潜在投資口調整後1口当たり中間純損失金額(△)については、潜在投資口がないため記載していません。
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の譲渡について
本投資法人は、2020年7月1日付で相鉄フレッサイン新橋烏森口を譲渡しました。
(注1)譲渡価格には、譲渡費用、固定資産税・都市計画税等の精算額、消費税及び地方消費税は含まれていません。
(注2)2020年7月1日の帳簿価額(見込み額)を記載しています。
(注3)譲渡価格から2020年7月1日の帳簿価額(見込み額)及び譲渡費用(見込み額)を差し引いた金額を記載しています。
(注4)譲渡先より同意を得られていないため、非開示としています。
2.定期建物賃貸借契約の変更に係る覚書及び契約書の締結について
新型コロナウイルス(COVID-19)の世界的な感染拡大によるホテルマーケットの急激な悪化を受け、賃借人の賃料負担率が高く、内部留保が難しい契約条件のため、賃借人が本年度の固定賃料を全額支払うことが困難であることから、本投資法人は、2020年8月25日に開催した役員会において、株式会社ホテルマネージメントジャパン(以下「HMJ」といいます。)及びその子会社(以下、HMJと併せて「HMJグループ」といいます。)との間で、HMJグループを賃借人として締結している全14物件に係る定期建物賃貸借契約について、2020年度の賃料体系を改定する「定期建物賃貸借契約に関する覚書」及び2021年度以降の賃料体系を改定する「定期建物賃貸借契約変更契約書」(注1)を締結することを決議し、同日付で締結しました。2020年度の賃料体系を改定する「定期建物賃貸借契約に関する覚書」については、2020年1月1日から遡及適用されます。
HMJグループの運営するホテルの多くは大型のフルサービスホテルであり、高度な運営ノウハウが求められるため、本投資法人が必要とする代替オペレーターを確保することは困難であり、HMJグループとのサステイナブルな関係の再構築に注力することが本投資法人の中長期的な利益に資するものと判断したものです。
改定の内容は以下のとおりです。
(1)固定賃料
(2)変動賃料
(注1)オキナワ マリオット リゾート & スパ及びホテル日航奈良につきましては、いずれも現行の定期建物賃貸借契約が2020年12月31日付で満了することから、2021年度以降の賃料体系は、2021年1月1日～2030年12月31日を契約期間とする新たな定期建物賃貸借契約書において規定しております。
(注2)GOPとはGross Operating Profit(売上高営業粗利益)であり、ホテルの売上高から人件費、一般管理費等ホテルの運営にかかる費用を控除した残額をいいます。以下同じです。
(注3)AGOP(Adjusted GOP=調整後GOP)とは、GOPから一定の支払手数料等を控除した残額をいいます。以下同じです。
(注4)アクティブインターシティ広島の主要施設であるシェラトングランドホテル広島について記載しています。
(注5)HMJを賃借人とする神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、ホテル日航アリビラ及びオリエンタルホテル広島をいいます。以下同じです。
(注6)HMJ5ホテルのGOP基準額(年間3,351百万円)の内訳は以下のとおりです。神戸メリケンパークオリエンタルホテル 599,900千円、オリエンタルホテル 東京ベイ 693,200千円、なんばオリエンタルホテル 832,200千円、ホテル日航アリビラ 995,700千円及びオリエンタルホテル広島 230,000千円
(注7)HMJ5ホテルのAGOP基準額(年間4,120百万円)の内訳は以下のとおりです。神戸メリケンパークオリエンタルホテル 690,000千円、オリエンタルホテル 東京ベイ 1,060,000千円、なんばオリエンタルホテル 890,000千円、ホテル日航アリビラ 1,250,000千円及びオリエンタルホテル広島 230,000千円
(3)当該契約締結の損益に与える影響額
当該契約の締結により、2020年12月期において、営業収益に計上される固定賃料が8,736百万円減少する見込みですが、営業収益に計上される変動賃料は2020年12月期通期1年間のGОPにより確定するため、現時点においてその影響額を見積もることはできません。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品 2～20年 信託建物 2～64年 信託構築物 2～64年 信託機械及び装置 3～32年 信託工具、器具及び備品 2～27年 |
| (2)無形固定資産 定額法を採用しています。なお、主たる償却年数は以下のとおりです。 ソフトウエア(自社利用分) 社内における利用可能期間5年 商標権 10年 また、信託定期借地権については、残存契約年数(41年及び49年)に基づく定額法を採用しています。 | |
| (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 償還期間にわたり利息法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当中間期に対応する額を不動産運用費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産運用費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。 不動産等の取得価額に算入した固定資産税等相当額は、前中間期は241,920千円、当中間期は該当がありません。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 |
| 5.中間キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | 中間キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他中間財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、中間貸借対照表及び中間損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、中間貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権、信託定期借地権、信託差入敷金及び保証金 ④ 信託預り敷金及び保証金 |
| (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。 |
[追加情報]
新型コロナウイルス(COVID-19)による影響について
2020年5月に政府による緊急事態宣言は解除されたものの、新型コロナウイルス(COVID-19)の世界的な感染拡大及びそれによる社会・経済情勢の悪化は未だ収束せず、ホテル業績の回復には時間がかかるものと見込まれます。
このような状況の下、業績が悪化した賃借人の一部からは固定賃料の減額・支払猶予要請等を受けており、本投資法人の営業収益の減少リスク等が生じています。
新型コロナウイルス(COVID-19)の収束時期は不確実であり、予測が困難ですが、中間財務諸表作成日現在において入手可能な情報に基づき、2020年12月期において当該影響が継続し、その後の一定期間で回復すると仮定し、固定資産の減損会計の適用における会計上の見積りを行っています。
新型コロナウイルス(COVID-19)の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、回復が遅れた場合には、本投資法人の財産の状態、損益及びキャッシュ・フローに影響を及ぼす可能性があります。
[中間貸借対照表に関する注記]
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
| 前期 (2019年12月31日) | 当中間期 (2020年6月30日) | |
| 信託建物 | 24,921 | 24,921 |
※2.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2019年12月31日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期 積立額 | 当期 取崩額 | 当期末 残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 配当積立金(注) | 13,127,153 | 12,357,644 | ― | 563,572 | 11,794,071 | 分配金に充当 |
(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
当中間期(2020年6月30日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当中間期 積立額 | 当中間期 取崩額 | 当中間期末 残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 配当積立金(注) | 13,127,153 | 11,794,071 | ― | 1,176,490 | 10,617,580 | 分配金に充当 |
(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
※3.投信法第67条第4項に規定する最低純資産額
| 前期 (2019年12月31日) | 当中間期 (2020年6月30日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[中間損益計算書に関する注記]
※1.不動産運用損益の内訳
(単位:千円)
| 前中間期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日 | 当中間期 自 2020年1月1日 至 2020年6月30日 | |
| A.不動産運用収益 | ||
| 不動産運用収入 | ||
| 固定賃料 | 7,537,244 | 4,446,315 |
| 変動賃料 | 3,436,291 | 564,409 |
| 運営委託収入 | 1,169,847 | 82,079 |
| 計 | 12,143,382 | 5,092,804 |
| その他不動産運用収入 | ||
| 駐車場使用料 | 80,036 | 52,647 |
| その他付帯収益 | 33,454 | 32,119 |
| 水道光熱費収入 | 396,928 | 276,959 |
| その他 | 65,844 | 82,167 |
| 計 | 576,264 | 443,894 |
| 不動産運用収益合計 | 12,719,646 | 5,536,698 |
| B.不動産運用費用 | ||
| 不動産運用費用 | ||
| 支払地代・その他賃借料 | 450,856 | 447,307 |
| 固定資産税等 | 827,699 | 919,540 |
| 外注委託費(注) | 285,627 | 230,352 |
| 損害保険料 | 24,589 | 27,357 |
| 減価償却費 | 2,165,386 | 2,365,860 |
| 固定資産除却損 | 218,928 | 876 |
| 修繕費 | 13,838 | 9,456 |
| 水道光熱費 | 406,847 | 289,373 |
| 信託報酬 | 21,863 | 21,066 |
| その他 | 9,787 | 5,120 |
| 不動産運用費用合計 | 4,425,425 | 4,316,312 |
| C.不動産運用損益(A-B) | 8,294,221 | 1,220,385 |
(注)前中間期の外注委託費には、運営委託費が107,495千円、当中間期の外注委託費には、運営委託費が51,281千円含まれています。
[中間投資主資本等変動計算書に関する注記]
| 前中間期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日 | 当中間期 自 2020年1月1日 至 2020年6月30日 | |
| ※1.発行可能投資口総口数及び 発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 20,000,000口 | 20,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 4,462,347口 | 4,462,347口 |
[中間キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の中間期末残高と中間貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前中間期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日 | 当中間期 自 2020年1月1日 至 2020年6月30日 | |
| 現金及び預金 | 13,751,181 | 13,887,918 |
| 信託現金及び信託預金 | 11,060,584 | 6,821,019 |
| 現金及び現金同等物 | 24,811,765 | 20,708,937 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 (2019年12月31日) | 当中間期 (2020年6月30日) | |
| 1年内 | 1,459,034 | 1,375,327 |
| 1年超 | 2,106,234 | 1,546,034 |
| 合計 | 3,565,268 | 2,921,362 |
[金融商品に関する注記]
金融商品の時価に関する事項
中間貸借対照表計上額(貸借対照表計上額)、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
前期(2019年12月31日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)現金及び預金 | 22,449,911 | 22,449,911 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 11,894,019 | 11,894,019 | ― |
| (3)営業未収入金 | 2,779,730 | 2,779,730 | ― |
| 資産計 | 37,123,661 | 37,123,661 | ― |
| (4)短期借入金 | ― | ― | ― |
| (5)1年内返済予定の長期借入金 | 12,782,000 | 12,782,000 | ― |
| (6)投資法人債 | 41,600,000 | 41,480,400 | (119,600) |
| (7)長期借入金 | 114,372,000 | 114,372,000 | ― |
| 負債計 | 168,754,000 | 168,634,400 | (119,600) |
| (8)デリバティブ取引(※) | (389,386) | (389,386) | ― |
当中間期(2020年6月30日)
| 中間貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)現金及び預金 | 13,887,918 | 13,887,918 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 6,821,019 | 6,821,019 | ― |
| (3)営業未収入金 | 669,803 | 669,803 | ― |
| 資産計 | 21,378,741 | 21,378,741 | ― |
| (4)短期借入金 | 5,792,000 | 5,792,000 | ― |
| (5)1年内返済予定の長期借入金 | 13,790,000 | 13,790,000 | ― |
| (6)投資法人債 | 41,600,000 | 35,677,040 | (5,922,960) |
| (7)長期借入金 | 107,572,000 | 107,572,000 | ― |
| 負債計 | 168,754,000 | 162,831,040 | (5,922,960) |
| (8)デリバティブ取引(※) | (477,561) | (477,561) | ― |
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)営業未収入金、(4)短期借入金
これらは短期間で決済される性格のものであるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいといえることから、当該帳簿価額によっています。
(5)1年内返済予定の長期借入金、(7)長期借入金
これらは、変動金利によるものであり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいといえることから、当該帳簿価額によっています。
(6)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の中間貸借対照表計上額(貸借対照表計上額)
(単位:千円)
| 区分 | 前期 2019年12月31日 | 当中間期 2020年6月30日 |
| 預り敷金及び保証金 | 1,040,520 | 1,040,520 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 4,681,825 | 4,648,572 |
| 合計 | 5,722,345 | 5,689,092 |
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金等は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
[有価証券関係に関する注記]
前期(2019年12月31日)
該当事項はありません。
当中間期(2020年6月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年12月31日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 区分 | デリバティブ取引 の種類等 | 契約額等 | 時価 | 該当時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | |||||
| 市場取引 以外の 取引 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 3,494,000 | 3,494,000 | △25,992 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
当中間期(2020年6月30日)
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、中間決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 区分 | デリバティブ取引 の種類等 | 契約額等 | 時価 | 該当時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | |||||
| 市場取引 以外の 取引 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 3,494,000 | 3,494,000 | △25,663 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年12月31日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 該当時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 112,654,000 | 101,072,000 | △363,394 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
当中間期(2020年6月30日)
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの中間決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 該当時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 107,954,000 | 94,272,000 | △451,897 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
[持分法損益等に関する注記]
前中間期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
当中間期(自 2020年1月1日 至 2020年6月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち中間貸借対照表(貸借対照表)に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は2016年4月1日に取得したオリエンタルホテル福岡 博多ステーション(旧名称:ホテルセントラーザ博多)及び2016年8月19日に取得したホテルアセント福岡において、土地に係る定期借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の残存使用年数(34年及び48年)と見積もり、割引率は0.484%及び0.394%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
| 前期 自 2019年1月1日 至 2019年12月31日 | 当中間期 自 2020年1月1日 至 2020年6月30日 | |
| 期首残高 | 445,622 | 447,677 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加 | ― | ― |
| 時の経過による調整額 | 2,054 | 1,032 |
| 中間期末(期末)残高 | 447,677 | 448,709 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、ホテル用の賃貸等不動産を有しています。これらの賃貸等不動産の中間貸借対照表計上額(貸借対照表計上額)、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
| ||||||||||||||||||||||||
(注1)期中増減額のうち、前期の主な増加額はホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋(2,841百万円)及びヒルトン東京お台場(63,468百万円)の取得によるものであり、当中間期の主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
(注2)中間期末(期末)時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、2020年7月1日付で譲渡した相鉄フレッサイン新橋烏森口の中間期末時価には譲渡価格を記載しています。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人はホテル不動産運用事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前中間期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が中間貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社ホテルマネージメントジャパン(注) | 6,253,233 | ホテル不動産運用事業 |
| エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社 | 1,438,063 | ホテル不動産運用事業 |
(注)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
当中間期(自 2020年1月1日 至 2020年6月30日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が中間貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社ホテルマネージメントジャパン(注1) | 1,042,301 | ホテル不動産運用事業 |
| 株式会社第一ビルディング | 非開示(注2) | ホテル不動産運用事業 |
(注1)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
(注2)賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。
[1口当たり情報に関する注記]
1口当たり純資産額は、以下のとおりです。
| 前期 (2019年12月31日) | 当中間期 (2020年6月30日) | |
| 1口当たり純資産額 | 53,004円 | 49,173円 |
1口当たり中間純利益金額又は1口当たり中間純損失金額(△)及び算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前中間期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日 | 当中間期 自 2020年1月1日 至 2020年6月30日 | |
| 1口当たり中間純利益金額又は1口当たり中間純損失金額(△) | 1,441円 | △123円 |
| (算定上の基礎) | ||
| 中間純利益金額又は中間純損失金額(△)(千円) | 6,353,516 | △551,463 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | ― | ― |
| 普通投資口に係る中間純利益金額又は中間純損失金額(△)(千円) | 6,353,516 | △551,463 |
| 期中平均投資口数(口) | 4,406,896 | 4,462,347 |
(注)1口当たり中間純利益金額又は1口当たり中間純損失金額(△)は、中間純利益金額又は中間純損失金額(△)を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり中間純利益金額又は潜在投資口調整後1口当たり中間純損失金額(△)については、潜在投資口がないため記載していません。
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の譲渡について
本投資法人は、2020年7月1日付で相鉄フレッサイン新橋烏森口を譲渡しました。
| 譲渡資産の名称 | 相鉄フレッサイン新橋烏森口 |
| 譲渡資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 用途別区分 | ホテル |
| 所在地 | 東京都港区 |
| 譲渡価格(注1) | 8,000百万円 |
| 帳簿価額(注2) | 4,791百万円 |
| 不動産等売却益の見込み額(注3) | 3,156百万円 |
| 譲渡日 | 2020年7月1日 |
| 譲渡先 | 非開示(注4) |
(注1)譲渡価格には、譲渡費用、固定資産税・都市計画税等の精算額、消費税及び地方消費税は含まれていません。
(注2)2020年7月1日の帳簿価額(見込み額)を記載しています。
(注3)譲渡価格から2020年7月1日の帳簿価額(見込み額)及び譲渡費用(見込み額)を差し引いた金額を記載しています。
(注4)譲渡先より同意を得られていないため、非開示としています。
2.定期建物賃貸借契約の変更に係る覚書及び契約書の締結について
新型コロナウイルス(COVID-19)の世界的な感染拡大によるホテルマーケットの急激な悪化を受け、賃借人の賃料負担率が高く、内部留保が難しい契約条件のため、賃借人が本年度の固定賃料を全額支払うことが困難であることから、本投資法人は、2020年8月25日に開催した役員会において、株式会社ホテルマネージメントジャパン(以下「HMJ」といいます。)及びその子会社(以下、HMJと併せて「HMJグループ」といいます。)との間で、HMJグループを賃借人として締結している全14物件に係る定期建物賃貸借契約について、2020年度の賃料体系を改定する「定期建物賃貸借契約に関する覚書」及び2021年度以降の賃料体系を改定する「定期建物賃貸借契約変更契約書」(注1)を締結することを決議し、同日付で締結しました。2020年度の賃料体系を改定する「定期建物賃貸借契約に関する覚書」については、2020年1月1日から遡及適用されます。
HMJグループの運営するホテルの多くは大型のフルサービスホテルであり、高度な運営ノウハウが求められるため、本投資法人が必要とする代替オペレーターを確保することは困難であり、HMJグループとのサステイナブルな関係の再構築に注力することが本投資法人の中長期的な利益に資するものと判断したものです。
改定の内容は以下のとおりです。
(1)固定賃料
| No | 名称 | 賃借人 | 固定賃料 | |||
| 改定前 | 改定後 | |||||
| 2020年度以降 | 2020年度 | 2021年度 | 2022年度以降 | |||
| 1 | 神戸メリケンパークオリエンタルホテル | 株式会社ホテルマネージメントジャパン | 年間3,221百万円 | 1月分のみ 268百万円 | 該当なし | 年間3,221百万円 |
| 2 | オリエンタルホテル 東京ベイ | |||||
| 3 | なんばオリエンタルホテル | |||||
| 4 | ホテル日航アリビラ | |||||
| 5 | オリエンタルホテル広島 | |||||
| 6 | オキナワ マリオット リゾート & スパ | 株式会社ラグーンリゾート名護 | 年間550百万円 | 1月分のみ 45百万円 | 年間550百万円 | |
| 7 | アクティブインターシティ広島(シェラトングランドホテル広島)(注4) | 株式会社A・I・C広島マネジメント | 年間348百万円 | 1月分のみ 29百万円 | 年間348百万円 | |
| 8 | オリエンタルホテル福岡博多ステーション | 株式会社ホテルセントラーザ | 年間425百万円 | 1月分のみ 35百万円 | 年間425百万円 | |
| 9 | ホリデイ・イン大阪難波 | オーダブリュー・ホテル・オペレーションズ株式会社 | 年間576百万円 | 1月分のみ 48百万円 | 年間576百万円 | |
| 10 | ヒルトン成田 | 株式会社ナリタコスゲ・オペレーションズ | 年間444百万円 | 1月分のみ 37百万円 | 年間444百万円 | |
| 11 | インターナショナルガーデンホテル成田 | 株式会社ナリタヨシクラ・オペレーションズ | 年間336百万円 | 1月分のみ 28百万円 | 年間336百万円 | |
| 12 | ホテル日航奈良 | 株式会社ホテルマネジメント | 年間420百万円 | 1月分のみ 35百万円 | 年間420百万円 | |
| 13 | ホテルオリエンタルエクスプレス 大阪心斎橋 | 株式会社ホテルオリエンタルエクスプレス | 年間110百万円 | 1月分のみ 9百万円 | 年間110百万円 | |
| 14 | ヒルトン東京お台場 | 株式会社東京ヒューマニアエンタプライズ | 年間3,100百万円 2022年1月1日以降: 年間1,600百万円 | 1月分のみ 258百万円 | 年間1,600百万円 | |
(2)変動賃料
| No | 名称 | 変動賃料の算出方法 | |||
| 改定前 | 改定後 | ||||
| 2020年度以降 | 2020年度 | 2021年度 | 2022年度以降 | ||
| 1 | 神戸メリケンパークオリエンタルホテル | (HMJ5ホテル(注5) GOP合計額-基準額(年間3,351百万円(注6)))×85.0% | HMJ5ホテルGOP合計額×89.78% -1月分固定賃料 | AGOP×86.0% | (HMJ5ホテルAGOP合計額-基準額(年間4,120百万円(注7)))×85.0% |
| 2 | オリエンタルホテル 東京ベイ | AGOP×79.0% | |||
| 3 | なんばオリエンタルホテル | AGOP×91.0% | |||
| 4 | ホテル日航アリビラ | AGOP×74.0% | |||
| 5 | オリエンタルホテル広島 | AGOP×89.0% | |||
| 6 | オキナワ マリオット リゾート & スパ | (GOP-基準額(年間700百万円))×90.0% | GOP×82.92% -1月分固定賃料 | AGOP×89.0% | (AGOP-基準額(年間655百万円))×95.0% |
| 7 | アクティブインターシティ広島(シェラトングランドホテル広島)(注4) | (GOP-基準額(年間468百万円))×82.5% | GOP×79.03% -1月分固定賃料 | AGOP×93.0% | (AGOP-基準額(年間360百万円))×90.0% |
| 8 | オリエンタルホテル福岡博多ステーション | (GOP-基準額(年間442百万円))×98.0% | GOP×96.98% -1月分固定賃料 | AGOP×97.0% | (AGOP-基準額(年間442百万円))×98.0% |
| 9 | ホリデイ・イン大阪難波 | (GOP-基準額(年間650百万円))×92.5% | GOP×90.15% -1月分固定賃料 | AGOP×98.0% | (AGOP-基準額(年間580百万円))×97.0% |
| 10 | ヒルトン成田 | (GOP-基準額(年間550百万円))×86.5% | GOP×83.59% -1月分固定賃料 | AGOP×95.0% | (AGOP-基準額(年間450百万円))×93.0% |
| 11 | インターナショナルガーデンホテル成田 | (GOP-基準額(年間360百万円))×98.0% | GOP×95.35% -1月分固定賃料 | AGOP×95.0% | (AGOP-基準額(年間360百万円))×98.0% |
| 12 | ホテル日航奈良 | (GOP-基準額(年間470百万円))×91.5% | GOP×90.05% -1月分固定賃料 | AGOP×95.0% | (AGOP-基準額(年間440百万円))×95.0% |
| 13 | ホテルオリエンタルエクスプレス 大阪心斎橋 | (GOP-基準額(年間128百万円))×91.0% | GOP×87.11% -1月分固定賃料 | AGOP×87.0% | (AGOP-基準額(年間128百万円))×91.0% |
| 14 | ヒルトン東京お台場 | 2020年度から2021年度:(AGOP-基準額(年間2,970百万円))×30.0% 2022年度以降:(AGOP-基準額(年間1,660百万円))×98.0% | GOP×92.10% -1月分固定賃料 | AGOP×97.0% | (AGOP-基準額(年間1,660百万円))×98.0% |
(注1)オキナワ マリオット リゾート & スパ及びホテル日航奈良につきましては、いずれも現行の定期建物賃貸借契約が2020年12月31日付で満了することから、2021年度以降の賃料体系は、2021年1月1日～2030年12月31日を契約期間とする新たな定期建物賃貸借契約書において規定しております。
(注2)GOPとはGross Operating Profit(売上高営業粗利益)であり、ホテルの売上高から人件費、一般管理費等ホテルの運営にかかる費用を控除した残額をいいます。以下同じです。
(注3)AGOP(Adjusted GOP=調整後GOP)とは、GOPから一定の支払手数料等を控除した残額をいいます。以下同じです。
(注4)アクティブインターシティ広島の主要施設であるシェラトングランドホテル広島について記載しています。
(注5)HMJを賃借人とする神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、ホテル日航アリビラ及びオリエンタルホテル広島をいいます。以下同じです。
(注6)HMJ5ホテルのGOP基準額(年間3,351百万円)の内訳は以下のとおりです。神戸メリケンパークオリエンタルホテル 599,900千円、オリエンタルホテル 東京ベイ 693,200千円、なんばオリエンタルホテル 832,200千円、ホテル日航アリビラ 995,700千円及びオリエンタルホテル広島 230,000千円
(注7)HMJ5ホテルのAGOP基準額(年間4,120百万円)の内訳は以下のとおりです。神戸メリケンパークオリエンタルホテル 690,000千円、オリエンタルホテル 東京ベイ 1,060,000千円、なんばオリエンタルホテル 890,000千円、ホテル日航アリビラ 1,250,000千円及びオリエンタルホテル広島 230,000千円
(3)当該契約締結の損益に与える影響額
当該契約の締結により、2020年12月期において、営業収益に計上される固定賃料が8,736百万円減少する見込みですが、営業収益に計上される変動賃料は2020年12月期通期1年間のGОPにより確定するため、現時点においてその影響額を見積もることはできません。