半期報告書(内国投資証券)-第24期(2023/01/01-2023/12/31)

(5)【中間注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品 2～26年 信託建物 2～64年 信託構築物 2～64年 信託機械及び装置 3～32年 信託工具、器具及び備品 2～27年
	(2)無形固定資産 定額法を採用しています。なお、主たる償却年数は以下のとおりです。 ソフトウエア(自社利用分) 社内における利用可能期間5年 商標権 10年 また、信託定期借地権については、残存契約年数(41年)に基づく定額法を採用しています。
	(3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 償還期間にわたり利息法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	(1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ① 不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益認識を行っています。 なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。不動産等売却損益は、前中間期、当中間期とも該当ありません。 ② 水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益認識を行っています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当中間期に対応する額を不動産運用費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産運用費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。 不動産等の取得価額に算入した固定資産税等相当額は、前中間期は該当がなく、当中間期は26,204千円です。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
5.中間キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	中間キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他中間財務諸表作成のための基礎となる事項	不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、中間貸借対照表及び中間損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、中間貸借対照表において区分掲記することとしています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託借地権、信託定期借地権、信託差入敷金及び保証金 ④ 信託預り敷金及び保証金

[中間貸借対照表に関する注記]
※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)

	前期 (2022年12月31日)	当中間期 (2023年6月30日)
信託建物	24,921	16,463

※2.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2022年12月31日)
(単位:千円)

	当初発生額	当期首残高	当期 積立額	当期 取崩額	当期末 残高	積立て、取崩しの発生事由
配当積立金(注)	13,127,153	10,311,886	―	335,371	9,976,515	分配金に充当

(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
当中間期(2023年6月30日)
(単位:千円)

	当初発生額	当期首残高	当中間期 積立額	当中間期 取崩額	当中間期末 残高	積立て、取崩しの発生事由
配当積立金(注)	13,127,153	9,976,515	―	376,501	9,600,013	分配金に充当

(注)2016年12月期以前は「配当積立金」として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
※3.投信法第67条第4項に規定する最低純資産額
(単位:千円)

	前期 (2022年12月31日)	当中間期 (2023年6月30日)
	50,000	50,000

[中間損益計算書に関する注記]
※1.不動産運用損益の内訳
(単位:千円)

	前中間期 自 2022年1月1日 至 2022年6月30日	当中間期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日
A.不動産運用収益
不動産運用収入
固定賃料	3,139,560	7,250,068
変動賃料	1,858,186	3,008,922
運営委託収入	5,228	485,224
計	5,002,976	10,744,215
その他不動産運用収入
駐車場使用料	63,765	61,615
その他付帯収益	36,127	36,565
水道光熱費収入	269,035	386,351
その他	59,476	59,625
計	428,405	544,157
不動産運用収益合計	5,431,381	11,288,372
B.不動産運用費用
不動産運用費用
支払地代・その他賃借料	422,755	422,758
固定資産税等	957,825	980,780
外注委託費(注)	187,885	203,873
損害保険料	33,861	37,031
減価償却費	2,312,304	2,440,571
固定資産除却損	432	17,221
修繕費	6,709	7,413
水道光熱費	283,244	410,751
信託報酬	18,591	20,443
その他	7,131	7,877
不動産運用費用合計	4,230,740	4,548,722
C.不動産運用損益(A-B)	1,200,640	6,739,649

(注)前中間期の外注委託費には、運営委託費が29,655千円、当中間期の外注委託費には、運営委託費が39,112千円含まれています。
※2.固定資産圧縮損は、補助金の受入れにより取得価額から直接減額した価額であり、内訳は以下のとおりです。
(単位:千円)

	前中間期 自 2022年1月1日 至 2022年6月30日	当中間期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日
信託建物	―	6,512

[中間投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前中間期 自 2022年1月1日 至 2022年6月30日	当中間期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日
発行可能投資口総口数	20,000,000口	20,000,000口
発行済投資口の総口数	4,467,006口	4,467,006口

[中間キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の中間期末残高と中間貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前中間期 自 2022年1月1日 至 2022年6月30日	当中間期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日
現金及び預金	21,040,304	13,274,927
信託現金及び信託預金	7,026,851	9,433,903
引出制限付預金	△1,800,000	―
現金及び現金同等物	26,267,155	22,708,830

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料
(単位:千円)

	前期 (2022年12月31日)	当中間期 (2023年6月30日)
1年内	1,152,214	1,501,972
1年超	4,054,288	4,392,403
合計	5,206,502	5,894,375

[金融商品に関する注記]
金融商品の時価等に関する事項
中間貸借対照表計上額(貸借対照表計上額)、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「営業未収入金」及び「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2022年12月31日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内返済予定の長期借入金	15,432,000	15,432,000	―
(2)投資法人債	36,900,000	33,223,450	(3,676,550)
(3)長期借入金	76,786,000	76,786,000	―
負債計	129,118,000	125,441,450	(3,676,550)
(4)デリバティブ取引(※)	1,184,172	1,184,172	―

当中間期(2023年6月30日)
(単位:千円)

	中間貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内返済予定の長期借入金	19,681,000	19,681,000	―
(2)投資法人債	36,900,000	34,098,420	(2,801,580)
(3)長期借入金	72,580,000	72,580,000	―
負債計	129,161,000	126,359,420	(2,801,580)
(4)デリバティブ取引(※)	202,847	202,847	―

(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
これらは、変動金利によるものであり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいといえることから、当該帳簿価額によっています。
(2)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
[有価証券関係に関する注記]
前期(2022年12月31日)
該当事項はありません。
当中間期(2023年6月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引について、中間決算日(決算日)における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2022年12月31日)
(単位:千円)

区分	デリバティブ取引 の種類等	契約額等		時価	該当時価の 算定方法
			うち1年超
市場取引 以外の取引	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	3,494,000	1,750,000	△696	取引先金融機関から提示された価格等によっています。

当中間期(2023年6月30日)
(単位:千円)

区分	デリバティブ取引 の種類等	契約額等		時価	該当時価の 算定方法
			うち1年超
市場取引 以外の取引	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	3,494,000	―	△3,047	取引先金融機関から提示された価格等によっています。

2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの中間決算日(決算日)における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2022年12月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ取引 の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	該当時価の 算定方法
				うち1年超
原則的 処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	78,460,000	70,600,000	1,184,868	取引先金融機関から提示された価格等によっています。

当中間期(2023年6月30日)
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ取引 の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	該当時価の 算定方法
				うち1年超
原則的 処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	74,372,000	61,050,000	205,894	取引先金融機関から提示された価格等によっています。

[持分法損益等に関する注記]
前中間期(自 2022年1月1日 至 2022年6月30日)
該当事項はありません。
当中間期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち中間貸借対照表(貸借対照表)に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は2016年4月1日に取得したオリエンタルホテル福岡 博多ステーション(旧名称:ホテルセントラーザ博多)において、土地にかかる定期借地権設定契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を建物の残存使用年数(34年)と見積もり、割引率は0.484%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)

	前期 自 2022年1月1日 至 2022年12月31日	当中間期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日
期首残高	336,783	338,413
時の経過による調整額	1,630	818
中間期末(期末)残高	338,413	339,232

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、ホテル用の賃貸等不動産を有しています。これらの賃貸等不動産の中間貸借対照表計上額(貸借対照表計上額)、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円) 用途 前期 自 2022年1月1日 至 2022年12月31日 当中間期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日 ホテル 中間貸借対照表計上額(貸借対照表計上額) 期首残高 358,819,865 358,478,812 期中増減額 △341,052 9,243,050 中間期末(期末)残高 358,478,812 367,721,863 中間期末(期末)時価 483,110,000 495,280,000

(注1)期中増減額のうち、前期の主な減少額は減価償却費の計上によるものであり、当中間期の主な増加額は雨庵 金沢(2,082百万円)及び相鉄フレッサイン 新橋烏森口(8,487百万円)の取得によるものです。
(注2)中間期末(期末)時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
[収益認識に関する注記]
前中間期(自 2022年1月1日 至 2022年6月30日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、[中間損益計算書に関する注記]の「※1.不動産運用損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産運用損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「水道光熱費収入」です。
当中間期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、[中間損益計算書に関する注記]の「※1.不動産運用損益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産運用損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「水道光熱費収入」です。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人はホテル不動産運用事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前中間期(自 2022年1月1日 至 2022年6月30日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が中間貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
株式会社ホテルマネージメントジャパン(注1)	1,726,757	ホテル不動産運用事業
株式会社第一ビルディング	非開示(注2)	ホテル不動産運用事業

(注1)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
(注2)賃借人より同意を得られなかったため、非開示としています。
当中間期(自 2023年1月1日 至 2023年6月30日)
(1)製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域に関する情報
①売上高
本邦の外部顧客への営業収益が中間損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が中間貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
株式会社ホテルマネージメントジャパン(注)	6,427,981	ホテル不動産運用事業

(注)営業収益には、当該顧客と同一の企業集団に属する顧客に対する営業収益を含めています。
[1口当たり情報に関する注記]
1口当たり純資産額は、以下のとおりです。

	前期 (2022年12月31日)	当中間期 (2023年6月30日)
1口当たり純資産額	50,050円	50,312円

1口当たり中間純利益金額又は1口当たり中間純損失金額(△)及び算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前中間期 自 2022年1月1日 至 2022年6月30日	当中間期 自 2023年1月1日 至 2023年6月30日
1口当たり中間純利益金額又は1口当たり中間純損失金額(△)	△105円	1,096円
(算定上の基礎)
中間純利益金額又は中間純損失金額(△)(千円)	△471,439	4,896,755
普通投資主に帰属しない金額(千円)	―	―
普通投資口に係る中間純利益金額又は中間純損失金額(△)(千円)	△471,439	4,896,755
期中平均投資口数(口)	4,467,006	4,467,006

(注)1口当たり中間純利益金額又は1口当たり中間純損失金額(△)は、中間純利益金額又は中間純損失金額(△)を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり中間純利益金額又は潜在投資口調整後1口当たり中間純損失金額(△)については、潜在投資口がないため記載していません。
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得の契約締結について
本投資法人は、2023年9月11日付で下記のとおり資産の取得に係る売買契約を締結しています。

取得予定資産の名称	ラ・ジェント・ステイ札幌大通
特定資産の種類	不動産信託受益権及びホテルに付随する動産
用途別区分	ホテル
所在地(住居表示)	北海道札幌市中央区南二条西五丁目26-5
取得予定日	2023年9月27日
取得予定先	Jホテル札幌合同会社
取得予定価格(注)	10,020百万円

(注)取得予定価格には、取得費用、固定資産税・都市計画税等の精算額、消費税及び地方消費税は含まれていません。

取得予定資産の名称	オリエンタルホテル京都 六条
特定資産の種類	不動産信託受益権及びホテルに付随する動産
用途別区分	ホテル
所在地(住居表示)	京都府京都市下京区油小路通六条上る卜味金仏町181番
取得予定日	2023年9月27日
取得予定先	非開示(注1)
取得予定価格(注2)	4,446百万円

(注1)売主より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
(注2)取得予定価格には、取得費用、固定資産税・都市計画税等の精算額、消費税及び地方消費税は含まれていません。

取得予定資産の名称	ホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端
特定資産の種類	不動産信託受益権及びホテルに付随する動産
用途別区分	ホテル
所在地(住居表示)	福岡県福岡市博多区店屋町6-26
取得予定日	2023年9月27日
取得予定先	非開示(注1)
取得予定価格(注2)	4,460百万円

(注1)売主より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
(注2)取得予定価格には、取得費用、固定資産税・都市計画税等の精算額、消費税及び地方消費税は含まれていません。
2.資金の借入れの決議について
本投資法人は、2023年9月11日に開催した役員会において、上記「1.資産の取得の契約締結について」に記載した不動産信託受益権及びホテルに付随する動産の取得資金の一部に充当するため、下記のとおり資金の借入れを行うことを決議しました。

借入名称	借入先	借入金額 (百万円)	利率 (注)	借入実行 予定日	元本 返済期日	担保・ 返済方法
タームローン 86	あおぞら銀行 三菱UFJ銀行 関西みらい銀行	700	基準金利 +0.5%	2023年 9月27日	2026年 9月30日	無担保 無保証 ・ 期限一括返済
タームローン 87	三井住友銀行 みずほ銀行 SBI新生銀行 三井住友信託銀行 りそな銀行 日本政策投資銀行 あおぞら銀行 みなと銀行 東京スター銀行 静岡銀行 関西みらい銀行	6,300	基準金利 +0.6%	2023年 9月27日	2028年 9月27日	無担保 無保証 ・ 期限一括返済

(注)利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日の2営業日前(初回の利息計算期間は借入実行日の2営業日前)における全銀協の日本円TIBORとなります。初回の利息計算期間は全銀協3ヶ月日本円 TIBOR、それ以外の利息計算期間は全銀協1ヶ月日本円TIBORが適用されます。
3.新投資口の発行について
本投資法人は、2023年9月11日及び2023年9月14日に開催した役員会において、新投資口の発行に関する決議を行い、2023年9月21日に払込が完了し、下記条件にて発行しました。この結果、出資総額は199,051,879,409円、発行済投資口の総口数は4,637,006口となっています。
(1)新投資口発行(一般募集)

発行新投資口数	:170,000口
発行価格	:1口当たり72,030円
発行価格の総額	:12,245,100,000円
払込金額(発行価額)	:1口当たり69,751円
払込金額(発行価額)の総額	:11,857,670,000円
払込期日	:2023年9月21日

(2)資金使途
新投資口発行の手取金11,857,670,000円については、上記「1.資産の取得の契約締結について」に記載したラ・ジェント・ステイ札幌大通、オリエンタルホテル京都 六条及びホテル オリエンタル エクスプレス 福岡中洲川端の取得資金の一部に充当します。なお、残余が生じた場合には、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部、借入金の返済資金の一部又は既存物件の競争力維持・向上のための修繕及び資本的支出に充当します。