有価証券報告書(内国投資証券)-第19期(平成27年4月1日-平成27年9月30日)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1. 有価証券の評価基準及び評価方法
① 満期保有目的の債券
償却原価法(定額法)を採用しています。
② その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
なお、匿名組合出資持分については、匿名組合に対する持分相当額を純額で取り込む方法を採用しています。
2. 固定資産の減価償却の方法
① 有形固定資産(信託不動産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物 1～60年
構築物 4～60年
機械及び装置 10～24年
工具、器具及び備品 2～21年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
3. 繰延資産の処理方法
① 投資口交付費
3年間で均等額を償却しています。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還期間にわたり均等償却しています。
4. 引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
5. 収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。
6. ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
7. キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
8. その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
a.信託現金及び信託預金
b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
c.信託借地権、信託水道施設利用権
d.信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産及び繰延資産については、税込処理によっています。
(貸借対照表に関する注記)
1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
1. 賃貸事業損益の内訳は以下の通りです。
2. 不動産等売却益の内訳は以下の通りです。
前期(自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年 4月1日 至 平成27年9月30日)
不動産売却収入 250,286千円
不動産売却原価 201,057千円
その他売却費用 9,905千円
3. 不動産等売却損の内訳は以下の通りです。
前期(自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年 4月1日 至 平成27年9月30日)
不動産売却収入 282,392千円
不動産売却原価 280,058千円
その他売却費用 12,585千円
不動産売却収入 161,321千円
不動産売却原価 177,367千円
その他売却費用 5,152千円
不動産売却収入 399,261千円
不動産売却原価 430,865千円
その他売却費用 4,480千円
不動産売却収入 159,284千円
不動産売却原価 172,960千円
その他売却費用 5,036千円
不動産売却収入 401,455千円
不動産売却原価 451,588千円
その他売却費用 4,863千円
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は以下の通りです。
(リース取引に関する注記)
1. オペレーティング・リース取引
(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権の取得にあたっては、銀行借入、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。また、本投資法人は、原則として、金融商品による資金運用は行わない方針であり、有価証券への投資は、宅建業法に基づく保証金の差入れ目的のための国債の保有に限定しています。
デリバティブ取引につきましては、借入金及び投資法人債の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
差入保証有価証券は、宅建業法に基づく保証金として差し入れている満期保有目的の国債です。
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されていますが、定期的に実質価額や発行体の財務状況等を把握しています。
借入金の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う諸費用を含みます。)若しくは既存の借入金のリファイナンス資金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用し当該リスクを限定しています。ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、本投資法人のデリバティブ取引に関するリスク管理方針に従って行っており、また、デリバティブの利用にあたっては、信用リスクを軽減するために、信用格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。
また、借入金は、流動性リスクに晒されていますが、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下の通りです。
前期(平成27年3月31日)
当期(平成27年9月30日)
(※1) 負債に計上されているものについては、( )で示しています。
(※2) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、(2) 信託現金及び信託預金、(4) 短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3) 差入保証有価証券
売買参考統計値を時価としています。
また、保有目的ごとの有価証券に関する事項については、後記「有価証券に関する注記」をご参照ください。
(5) 1年内返済予定の長期借入金、(7) 長期借入金
時価については、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6) 投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(8) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:千円)
投資有価証券(匿名組合出資持分)に関しては、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としておりません。
(注3)金銭債権及び満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前期(平成27年3月31日)
当期(平成27年9月30日)
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(平成27年3月31日)
当期(平成27年9月30日)
(有価証券に関する注記)
1. 満期保有目的の債券で時価のあるもの
前期 (平成27年3月31日)
(単位:千円)
当期 (平成27年9月30日)
(単位:千円)
2. その他有価証券
前期 (平成27年3月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額210,918千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載しておりません。
当期(平成27年9月30日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額401千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載しておりません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1. ヘッジ会計が適用されていないもの
前期 (平成27年3月31日)
該当するものはありません。
当期 (平成27年9月30日)
該当するものはありません。
2. ヘッジ会計が適用されているもの
前期 (平成27年3月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
当期 (平成27年9月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
(関連当事者との取引に関する注記)
前期(自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日)及び当期(自 平成27年4月1日 至 平成27年9月30日)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
2. 子会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日)
当期(自 平成27年4月1日 至 平成27年9月30日)
取引条件及び取引条件の決定方針等
(注1) 本投資法人執行役員 東野 豊が第三者(株式会社ミカサ・アセット・マネジメント)の代表者として行った取引 であり、資産運用報酬の各報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2) 消費税等が含まれていません。
(注3) 消費税等が含まれています。
(注4) 該当不動産等の取得価額に算入しています。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(退職給付に関する注記)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。
(単位:千円)
(注1)該当する賃貸等不動産の概要については、後記「5.参考情報(2)投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等②鑑定評価書の概要」をご参照ください。
(注2)貸借対照表計上額は、取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額です。
(注3)前期増減額のうち、主な増加は、グランカーサ仙台五橋、セレニテ新大阪弐番館及びグランカーサ梅田北の取得によるものであり、主な減少は、減価償却費によるものです。
(注4)当期増減額のうち、主な増加は、下記7物件の取得によるものであり、主な減少は、下記6物件の売却、減価償却費によるものです。
〈取得不動産等〉
セレニテ本町グランデ
グランシス天満橋
デイグラン鶴見
グランカーサ北3条
グランカーサ新小岩
グランカーサ両国壱番館
グランカーサ両国弐番館
〈売却不動産等〉
willDo南平岸
willDo深江南
willDo大日
是空弁天
willDo鶴見諸口
グレースマンション藤
(注5)当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しております。
また、賃貸等不動産に関する損益は以下の通りです。
(単位:千円)
(注) 賃貸事業収益及び賃貸事業費用は、賃貸事業収入(その他賃貸事業収入を含む。)とこれに対応する費用(減価償却費、物件管理等委託費、公租公課、営業広告費等)であり、それぞれ「営業収益」及び「賃貸事業費用」に計上されています。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 平成27年4月1日 至 平成27年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下の通りです。
(重要な後発事象に関する注記)
A.資産の取得
本投資法人は、平成27年11月20日付で以下の物件の取得に係る売買契約を締結し、平成27年11月26日付で取得しました。
本投資法人は、平成27年11月20日付で以下の物件の取得に係る売買契約を締結し、平成27年12月1日付で取得しました。
本投資法人は、平成27年12月18日付で以下の5物件の取得に係る売買契約を締結しました。
(注1)不動産又は信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
(注2)取得先の同意が得られていないため非開示としています。
(注3)売主から不動産を信託する信託の受益権を取得した上で、取得日付で信託契約を解除し、信託財産である不動産の現物交付を受けて不動産の所有権を取得する予定です。
B.資金の借入れ
本投資法人は、上記「A.資産の取得」に記載の「さくらHills富士見」、「さくらHillsリバーサイドWEST」、「さくらHillsリバーサイドEAST」、「さくらHills名駅NORTH」及び「ルネ日本橋アネーロ」の取得資金の一部に充当するため、平成27年12月18日付で資金の借入れに係る契約を以下のとおり締結しました。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1. 有価証券の評価基準及び評価方法
① 満期保有目的の債券
償却原価法(定額法)を採用しています。
② その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
なお、匿名組合出資持分については、匿名組合に対する持分相当額を純額で取り込む方法を採用しています。
2. 固定資産の減価償却の方法
① 有形固定資産(信託不動産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物 1～60年
構築物 4～60年
機械及び装置 10～24年
工具、器具及び備品 2～21年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
3. 繰延資産の処理方法
① 投資口交付費
3年間で均等額を償却しています。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還期間にわたり均等償却しています。
4. 引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
5. 収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。
6. ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
7. キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
8. その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
a.信託現金及び信託預金
b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
c.信託借地権、信託水道施設利用権
d.信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産及び繰延資産については、税込処理によっています。
(貸借対照表に関する注記)
1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 50,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
1. 賃貸事業損益の内訳は以下の通りです。
| 前 期 自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日 | 当 期 自 平成27年4月1日 至 平成27年9月30日 | |
| A.賃貸事業収益 | ||
| 賃貸料 | 6,270,513千円 | 6,655,964千円 |
| 共益費 | 374,937千円 | 417,213千円 |
| 駐車場収入 | 263,272千円 | 279,491千円 |
| 付帯収入 | 50,507千円 | 53,633千円 |
| その他賃貸事業収入 | 290,457千円 | 299,429千円 |
| 計 | 7,249,688千円 | 7,705,731千円 |
| B.賃貸事業費用 | ||
| 物件管理等委託費 | 437,418千円 | 463,090千円 |
| 公租公課 | 407,727千円 | 450,821千円 |
| 水道光熱費 | 150,885千円 | 149,597千円 |
| 修繕費 | 374,350千円 | 334,088千円 |
| 保険料 | 18,878千円 | 20,495千円 |
| 営業広告費等 | 183,083千円 | 198,826千円 |
| 信託報酬 | 104,844千円 | 103,385千円 |
| 減価償却費 | 1,444,484千円 | 1,571,969千円 |
| その他賃貸事業費用 | 97,993千円 | 75,919千円 |
| 計 | 3,219,666千円 | 3,368,193千円 |
| C.賃貸事業損益(A-B) | 4,030,022千円 | 4,337,537千円 |
2. 不動産等売却益の内訳は以下の通りです。
前期(自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年 4月1日 至 平成27年9月30日)
| willDo大日 |
不動産売却収入 250,286千円
不動産売却原価 201,057千円
その他売却費用 9,905千円
| 不動産売却益 39,323千円 |
3. 不動産等売却損の内訳は以下の通りです。
前期(自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成27年 4月1日 至 平成27年9月30日)
| willDo南平岸 |
不動産売却収入 282,392千円
不動産売却原価 280,058千円
その他売却費用 12,585千円
| 不動産売却損 10,252千円 |
| willDo深江南 |
不動産売却収入 161,321千円
不動産売却原価 177,367千円
その他売却費用 5,152千円
| 不動産売却損 21,198千円 |
| 是空弁天 |
不動産売却収入 399,261千円
不動産売却原価 430,865千円
その他売却費用 4,480千円
| 不動産売却損 36,083千円 |
| willDo鶴見諸口 |
不動産売却収入 159,284千円
不動産売却原価 172,960千円
その他売却費用 5,036千円
| 不動産売却損 18,712千円 |
| グレースマンション藤 |
不動産売却収入 401,455千円
不動産売却原価 451,588千円
その他売却費用 4,863千円
| 不動産売却損 54,995千円 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前 期 自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日 | 当 期 自 平成27年4月1日 至 平成27年9月30日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 5,000,000口 | 5,000,000口 |
| 発行済投資口数 | 1,475,060口 | 1,640,060口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は以下の通りです。
| 前 期 自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日 | 当 期 自 平成27年4月1日 至 平成27年9月30日 | |
| 現金及び預金 | 7,416,699千円 | 10,835,019千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 3,443,394千円 | 3,603,786千円 |
| 現金及び現金同等物 | 10,860,093千円 | 14,438,806千円 |
(リース取引に関する注記)
1. オペレーティング・リース取引
(貸主側)
未経過リース料
| 前 期 平成27年3月31日 | 当 期 平成27年9月30日 | |
| 1年内 | 492,328千円 | 488,548千円 |
| 1年超 | 691,356千円 | 486,511千円 |
| 合計 | 1,183,685千円 | 975,060千円 |
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権の取得にあたっては、銀行借入、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。また、本投資法人は、原則として、金融商品による資金運用は行わない方針であり、有価証券への投資は、宅建業法に基づく保証金の差入れ目的のための国債の保有に限定しています。
デリバティブ取引につきましては、借入金及び投資法人債の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
差入保証有価証券は、宅建業法に基づく保証金として差し入れている満期保有目的の国債です。
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されていますが、定期的に実質価額や発行体の財務状況等を把握しています。
借入金の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う諸費用を含みます。)若しくは既存の借入金のリファイナンス資金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用し当該リスクを限定しています。ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、本投資法人のデリバティブ取引に関するリスク管理方針に従って行っており、また、デリバティブの利用にあたっては、信用リスクを軽減するために、信用格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。
また、借入金は、流動性リスクに晒されていますが、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下の通りです。
前期(平成27年3月31日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1) 現金及び預金 | 7,416,699 | 7,416,699 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 3,443,394 | 3,443,394 | - |
| (3) 差入保証有価証券 | 9,583 | 9,970 | 386 |
| 資産合計 | 10,869,677 | 10,870,063 | 386 |
| (4) 短期借入金 | - | - | - |
| (5) 1年内返済予定の長期借入金 | (14,222,260) | (14,222,260) | - |
| (6) 投資法人債 | (2,000,000) | (2,000,000) | - |
| (7) 長期借入金 | (89,816,823) | (89,818,317) | 1,494 |
| 負債合計 | (106,039,083) | (106,040,577) | 1,494 |
| (8) デリバティブ取引 | (287,983) | (287,983) | - |
当期(平成27年9月30日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1) 現金及び預金 | 10,835,019 | 10,835,019 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 3,603,786 | 3,603,786 | - |
| (3) 差入保証有価証券 | 9,639 | 9,995 | 355 |
| 資産合計 | 14,448,445 | 14,448,801 | 355 |
| (4) 短期借入金 | (1,200,000) | (1,200,000) | - |
| (5) 1年内返済予定の長期借入金 | (15,773,757) | (15,773,757) | - |
| (6) 投資法人債 | (3,700,000) | (3,710,530) | 10,530 |
| (7) 長期借入金 | (88,562,065) | (88,569,490) | 7,425 |
| 負債合計 | (109,235,823) | (109,253,778) | 17,955 |
| (8) デリバティブ取引 | (394,442) | (394,442) | - |
(※1) 負債に計上されているものについては、( )で示しています。
(※2) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、(2) 信託現金及び信託預金、(4) 短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3) 差入保証有価証券
売買参考統計値を時価としています。
また、保有目的ごとの有価証券に関する事項については、後記「有価証券に関する注記」をご参照ください。
(5) 1年内返済予定の長期借入金、(7) 長期借入金
時価については、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6) 投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(8) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
(単位:千円)
| 区分 | 前 期 (平成27年3月31日) | 当 期 (平成27年9月30日) |
| 投資有価証券 | 210,918 | 401 |
投資有価証券(匿名組合出資持分)に関しては、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としておりません。
(注3)金銭債権及び満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前期(平成27年3月31日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 現金及び預金 | 7,416,699 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 3,443,394 | - | - | - | - | - |
| 差入保証有価証券 | - | - | - | 10,000 | - | - |
当期(平成27年9月30日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 現金及び預金 | 10,835,019 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 3,603,786 | - | - | - | - | - |
| 差入保証有価証券 | - | - | - | 10,000 | - | - |
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(平成27年3月31日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 1年内返済予定の 長期借入金 | 14,222,260 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 2,000,000 | - |
| 長期借入金 | - | 18,603,757 | 17,234,405 | 28,664,660 | 13,500,000 | 11,814,000 |
当期(平成27年9月30日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 1年内返済予定の 長期借入金 | 15,773,757 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 3,700,000 | - |
| 長期借入金 | - | 22,183,405 | 20,861,660 | 21,253,000 | 6,450,000 | 17,814,000 |
(有価証券に関する注記)
1. 満期保有目的の債券で時価のあるもの
前期 (平成27年3月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表 計上額 | 時価 | 差額 | ||
| 時価が貸借対照表計上額を超えるもの | 国債 | 9,583 | 9,970 | 386 |
| 時価が貸借対照表計上額を超えないもの | ― | - | - | - |
| 合計 | 9,583 | 9,970 | 386 | |
当期 (平成27年9月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表 計上額 | 時価 | 差額 | ||
| 時価が貸借対照表計上額を超えるもの | 国債 | 9,639 | 9,995 | 355 |
| 時価が貸借対照表計上額を超えないもの | ― | - | - | - |
| 合計 | 9,639 | 9,995 | 355 | |
2. その他有価証券
前期 (平成27年3月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額210,918千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載しておりません。
当期(平成27年9月30日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額401千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載しておりません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1. ヘッジ会計が適用されていないもの
前期 (平成27年3月31日)
該当するものはありません。
当期 (平成27年9月30日)
該当するものはありません。
2. ヘッジ会計が適用されているもの
前期 (平成27年3月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
| (単位:千円) | |||||
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 借入金 | 75,000,000 | 75,000,000 | △ 287,983 |
| (注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。 | |||||
| (注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。 | |||||
当期 (平成27年9月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
| (単位:千円) | |||||
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 借入金 | 75,000,000 | 75,000,000 | △ 394,442 |
| (注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。 | |||||
| (注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。 | |||||
(関連当事者との取引に関する注記)
前期(自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日)及び当期(自 平成27年4月1日 至 平成27年9月30日)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
2. 子会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日)
| 種類 | 会社等 の名称 又は 氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関連 当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引 金額 (千円) | 科目 | 期末 残高 (千円) | |
| 役員 及び その 近親者 | 東野 豊 | - | - | 本投資法人 執行役員兼 株式会社 ミカサ・ アセット・ マネジメント 代表取締役 | - | 資産運用委託先 | 株式会社 ミカサ・ アセット・ マネジメントへの資産運用報酬の支払 (注1) | 運用報酬 (注2) | 471,400 | 未払 費用 (注3) | 293,544 |
| 取得報酬 (注2) (注4) | 82,728 | 未払 費用 (注3) | - | ||||||||
当期(自 平成27年4月1日 至 平成27年9月30日)
| 種類 | 会社等 の名称 又は 氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関連 当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引 金額 (千円) | 科目 | 期末 残高 (千円) | |
| 役員 及び その 近親者 | 東野 豊 | - | - | 本投資法人 執行役員兼 株式会社 ミカサ・ アセット・ マネジメント 代表取締役 | - | 資産運用 委託先 | 株式会社 ミカサ・ アセット・ マネジメント への資産運用 報酬の支払 (注1) | 運用報酬 (注2) | 495,400 | 未払 費用 (注3) | 323,562 |
| 取得報酬 (注2) (注4) | 143,318 | 未払 費用 (注3) | - | ||||||||
取引条件及び取引条件の決定方針等
(注1) 本投資法人執行役員 東野 豊が第三者(株式会社ミカサ・アセット・マネジメント)の代表者として行った取引 であり、資産運用報酬の各報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2) 消費税等が含まれていません。
(注3) 消費税等が含まれています。
(注4) 該当不動産等の取得価額に算入しています。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前 期 平成27年3月31日 | 当 期 平成27年9月30日 | |
| (繰延税金資産-流動) | ||
| 貸倒引当金繰入超過額 | 3,770千円 | 2,830千円 |
| 繰延税金資産(流動)小計 | 3,770千円 | 2,830千円 |
| 評価性引当金 | △3,770千円 | △2,830千円 |
| 繰延税金資産(流動)合計 | -千円 | -千円 |
| (繰延税金資産-流動)の純額 | -千円 | -千円 |
| (繰延税金資産-固定) | ||
| 合併時受入評価差額(長期前払費用等) | 41千円 | 37千円 |
| 合併時受入評価差額(土地・建物) | 4,176,430千円 | 4,160,798千円 |
| 合併時受入評価差額(ソフトウエア) | 59千円 | -千円 |
| 合併時受入繰越欠損金 | 258,680千円 | 258,680千円 |
| 減損損失 | 688,941千円 | 686,734千円 |
| 繰延ヘッジ損失 | 93,047千円 | 127,444千円 |
| 繰越欠損金 | 163,073千円 | 163,073千円 |
| 繰延税金資産(固定)小計 | 5,380,273千円 | 5,396,768千円 |
| 評価性引当金 | △5,380,273千円 | △5,396,768千円 |
| 繰延税金資産(固定)合計 | -千円 | -千円 |
| (繰延税金負債-固定) | ||
| 繰延ヘッジ損益 | -千円 | -千円 |
| 繰延税金負債(固定)合計 | -千円 | -千円 |
| (繰延税金負債-固定)の純額 | -千円 | -千円 |
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
| 前 期 平成27年3月31日 | 当 期 平成27年9月30日 | |
| 法定実効税率 | 34.15% | 32.31% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △33.41% | △31.62% |
| 評価性引当金の増減 | △12.68% | △0.69% |
| 税率変更による影響額 | 12.37% | -% |
| その他 | △0.40% | 0.02% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.02% | 0.02% |
(退職給付に関する注記)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。
(単位:千円)
| 前 期 自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日 | 当 期 自 平成27年4月1日 至 平成27年9月30日 | |||
| 賃貸等不動産 | 貸借対照表計上額 | 期首残高 | 184,589,519 | 191,851,913 |
| 期中増減額 | 7,262,393 | 12,383,644 | ||
| 期末残高 | 191,851,913 | 204,235,558 | ||
| 期末時価 | 203,590,000 | 222,157,000 | ||
(注1)該当する賃貸等不動産の概要については、後記「5.参考情報(2)投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等②鑑定評価書の概要」をご参照ください。
(注2)貸借対照表計上額は、取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額です。
(注3)前期増減額のうち、主な増加は、グランカーサ仙台五橋、セレニテ新大阪弐番館及びグランカーサ梅田北の取得によるものであり、主な減少は、減価償却費によるものです。
(注4)当期増減額のうち、主な増加は、下記7物件の取得によるものであり、主な減少は、下記6物件の売却、減価償却費によるものです。
〈取得不動産等〉
セレニテ本町グランデ
グランシス天満橋
デイグラン鶴見
グランカーサ北3条
グランカーサ新小岩
グランカーサ両国壱番館
グランカーサ両国弐番館
〈売却不動産等〉
willDo南平岸
willDo深江南
willDo大日
是空弁天
willDo鶴見諸口
グレースマンション藤
(注5)当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しております。
また、賃貸等不動産に関する損益は以下の通りです。
(単位:千円)
| 前 期 自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日 | 当 期 自 平成27年4月1日 至 平成27年9月30日 | ||
| 賃貸等不動産 | 賃貸事業収益 | 7,249,688 | 7,705,731 |
| 賃貸事業費用 | 3,219,666 | 3,368,193 | |
| 賃貸事業損益 | 4,030,022 | 4,337,537 | |
(注) 賃貸事業収益及び賃貸事業費用は、賃貸事業収入(その他賃貸事業収入を含む。)とこれに対応する費用(減価償却費、物件管理等委託費、公租公課、営業広告費等)であり、それぞれ「営業収益」及び「賃貸事業費用」に計上されています。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 平成27年4月1日 至 平成27年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前 期 自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日 | 当 期 自 平成27年4月1日 至 平成27年9月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 64,682円 | 65,697円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,680円 | 1,713円 |
| 1口当たり当期純利益は当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。 | ||
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下の通りです。
| 前 期 自 平成26年10月1日 至 平成27年3月31日 | 当 期 自 平成27年4月1日 至 平成27年9月30日 | |||
| 当期純利益(千円) | 2,478,102 | 2,724,408 | ||
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - | ||
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 2,478,102 | 2,724,408 | ||
| 期中平均投資口数(口) | 1,475,060 | 1,589,568 | ||
(重要な後発事象に関する注記)
A.資産の取得
本投資法人は、平成27年11月20日付で以下の物件の取得に係る売買契約を締結し、平成27年11月26日付で取得しました。
| 物件名称 | グランカーサ三ノ輪 |
| 資産の種類 | 不動産 |
| 取得価格(注1) | 850,000千円 |
| 取得先 | 株式会社イーエックス |
本投資法人は、平成27年11月20日付で以下の物件の取得に係る売買契約を締結し、平成27年12月1日付で取得しました。
| 物件名称 | グランカーサ永山公園通 |
| 資産の種類 | 不動産 |
| 取得価格(注1) | 1,002,000千円 |
| 取得先 | 国内一般事業会社及び個人(注2) |
本投資法人は、平成27年12月18日付で以下の5物件の取得に係る売買契約を締結しました。
| 物件名称 | さくらHills富士見 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得予定価格(注1) | 2,750,000千円 |
| 取得先 | 合同会社ロングトランス |
| 取得予定日 | 平成27年12月22日 |
| 物件名称 | さくらHillsリバーサイドWEST |
| 資産の種類 | 不動産(注3) |
| 取得予定価格(注1) | 1,920,000千円 |
| 取得先 | 合同会社ロングトランス |
| 取得予定日 | 平成27年12月22日 |
| 物件名称 | さくらHillsリバーサイドEAST |
| 資産の種類 | 不動産(注3) |
| 取得予定価格(注1) | 1,030,000千円 |
| 取得先 | 合同会社ロングトランス |
| 取得予定日 | 平成27年12月22日 |
| 物件名称 | さくらHills名駅NORTH |
| 資産の種類 | 不動産(注3) |
| 取得予定価格(注1) | 750,000千円 |
| 取得先 | 合同会社ロングトランス |
| 取得予定日 | 平成27年12月22日 |
| 物件名称 | ルネ日本橋アネーロ |
| 資産の種類 | 不動産(注3) |
| 取得予定価格(注1) | 1,400,000千円 |
| 取得先 | 合同会社ディープリスペクト |
| 取得予定日 | 平成28年1月13日 |
(注1)不動産又は信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
(注2)取得先の同意が得られていないため非開示としています。
(注3)売主から不動産を信託する信託の受益権を取得した上で、取得日付で信託契約を解除し、信託財産である不動産の現物交付を受けて不動産の所有権を取得する予定です。
B.資金の借入れ
本投資法人は、上記「A.資産の取得」に記載の「さくらHills富士見」、「さくらHillsリバーサイドWEST」、「さくらHillsリバーサイドEAST」、「さくらHills名駅NORTH」及び「ルネ日本橋アネーロ」の取得資金の一部に充当するため、平成27年12月18日付で資金の借入れに係る契約を以下のとおり締結しました。
| 借入先 | 株式会社三菱東京UFJ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな 銀行、株式会社新生銀行、三菱UFJ信託銀行株式会社、株式会社福岡銀行 |
| 借入金額 | 8,000,000千円 |
| 利率 | 全銀協1ヶ月日本円TIBOR+0.325% |
| 借入実行予定日 | 平成27年12月22日 |
| 返済期日 | 平成28年9月20日 |
| 利払日 | 毎月22日(ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日、翌営業日が翌月となる場合には直前の営業日) |
| 返済方法 | 期日一括返済 |
| 担保設定の有無 | 無担保・無保証 |
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