有価証券報告書(内国投資証券)-第39期(2025/04/01-2025/09/30)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1. 固定資産の減価償却の方法
① 有形固定資産(信託不動産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物 1～70年
構築物 4～60年
機械及び装置 9～24年
工具、器具及び備品 2～21年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
2. 繰延資産の処理方法
① 投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還期間にわたり均等償却しています。
3. 引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
4. 収益及び費用の計上基準
① 固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。
② 収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下の通りです。
a.不動産等の売却
不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
b.水道光熱費収入
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
5. ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては特例処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、特例処理によっている金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
6. キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7. その他財務諸表作成のための基礎となる事項
① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
a.信託現金及び信託預金
b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
c.信託借地権
d.信託預り敷金及び保証金
② 固定資産及び繰延資産に関する消費税等の処理方法
固定資産及び繰延資産については、税込処理によっています。
(未適用の会計基準等に関する注記)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日)
1.概要
2016年1月に国際会計基準審議会(IASB)より国際財務報告基準(IFRS)第16号「リース」が公表され、同年2月に米国財務会計基準審議会(FASB)よりTopic842「リース」が公表された状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、借手のすべてのリースについて資産及び負債を計上する会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会のリースに関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、すべてのリースを使用権の取得として捉えて使用権資産を貸借対照表に計上するとともに、借手のリースの費用配分の方法については、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する会計モデルを採用することとされ、また、国際的な比較可能性を大きく損なわせない範囲で代替的な取扱いを定めることとされております。
2.適用予定日
2027年9月期の期首から適用予定です。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用により財務諸表に与える影響額については、現時点では評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1. 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
※2. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2025年3月31日)
(単位:千円)
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(注2)負ののれん発生益等による利益超過税会不一致の一部を積み立てたものであり、2021年3月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2025年9月30日)
(単位:千円)
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(注2)負ののれん発生益等による利益超過税会不一致の一部を積み立てたものであり、2021年3月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
※3.自己投資口の消却の状況
(注)当期中の消却口数は20,848口、消却総額は1,999,972千円です。
4.コミットメントライン契約
本投資法人は取引銀行1行とコミットメントライン契約を締結しています。
(損益計算書に関する注記)
※1.賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.主要投資主との取引高
(単位:千円)
※3.不動産等売却益の内訳
前期(自 2024年10月1日 至 2025年3月31日)
(単位:千円)
当期(自 2025年4月1日 至 2025年9月30日)
(単位:千円)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
※1.一時差異等調整積立金
前期(自 2024年10月1日 至 2025年3月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年3月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立てを行った期の翌期である2017年9月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(67,331,221円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2025年3月期は67,331,221円の取崩しを行っています。
2020年9月期に発生した利益超過税会不一致(収益等の合計額から費用等の合計額を控除して得た額が、益金の額から損金の額を控除して得た額を超える場合における税会不一致をいいます。)のうち、1,198,134,568円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は、積立てを行った期の翌期である2021年3月期以降、50年以内に毎期均等額以上(11,981,346円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2025年3月期は11,981,346円の取崩しを行っています。
当期(自 2025年4月1日 至 2025年9月30日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年3月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立てを行った期の翌期である2017年9月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(67,331,221円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2025年9月期は483,855,702円の取崩しを行っています。
2020年9月期に発生した利益超過税会不一致(収益等の合計額から費用等の合計額を控除して得た額が、益金の額から損金の額を控除して得た額を超える場合における税会不一致をいいます。)のうち、1,198,134,568円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は、積立てを行った期の翌期である2021年3月期以降、50年以内に毎期均等額以上(11,981,346円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2025年9月期は11,981,346円の取崩しを行っています。
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は以下の通りです。
(リース取引に関する注記)
1. オペレーティング・リース取引
(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権の取得に当たっては、銀行借入、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。また、本投資法人は、原則として、金融商品による資金運用は行わない方針であり、有価証券への投資は、宅地建物取引業法に基づく保証金の差入れ目的のための国債の保有に限定しています。
デリバティブ取引につきましては、借入金及び投資法人債の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、資産の取得、借入金の返済又は投資法人債の償還等に係る資金調達を目的としたものであり、返済・償還時の流動性リスクに晒されていますが、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの低減を図るとともに、資金繰計画の作成などにより流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用し当該リスクを限定しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、本投資法人のデリバティブ取引に関するリスク管理方針に従って行っており、また、デリバティブの利用にあたっては、信用リスクを軽減するために、信用格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、「2. 金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。なお、市場価格のない株式等は次表には含めていません。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2025年3月31日)
当期(2025年9月30日)
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、
( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
時価については、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっており、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
一部の変動金利における長期借入金は金利スワップ(特例処理)の対象とされており(「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期(2025年3月31日)
当期(2025年9月30日)
(有価証券に関する注記)
前期(2025年3月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年9月30日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1. ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年3月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年9月30日)
該当事項はありません。
2. ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年3月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2025年9月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
2. 子会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 2024年10月1日 至 2025年3月31日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)利害関係人等との取引条件の決定については、資産運用会社の社内規程である利益相反対策ルールに基づき、決定しています。
(注3)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。
(注4)上記記載の不動産信託受益権の購入の取引金額には取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税等を含んでいません。
当期(自 2025年4月1日 至 2025年9月30日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)利害関係人等との取引条件の決定については、資産運用会社の社内規程である利益相反対策ルールに基づき、決定しています。
(注3)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。
(注4)上記記載の不動産信託受益権の購入の取引金額には取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税等を含んでいません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
(注)本投資法人は、法人税等が発生するような場合、一時差異等調整積立金等の内部留保を活用し追加で分配することで法人税等の発生を抑えることができます。これにより、将来の会計期間において法人税等の支払いを見込んでいないことから、繰延税金負債を計上していません。
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(退職給付に関する注記)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は2020年4月2日に取得した「グッドタイムリビング流山弐番舘」において、土地に係る一般定期借地権契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間45年と見積もり、割引率は0.548%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3. 当該資産除去債務の総額の増減
(持分法損益等に関する注記)
前期(2025年3月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年9月30日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅及びヘルスケア施設を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。
(単位:千円)
(注1) 該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部[ファンド情報]第1[ファンドの状況]5[運用状況](2)[投資資産]③[その他投資資産の主要なもの](ハ)ポートフォリオ全体に係る事項 b.鑑定評価書の概要」をご参照ください。
(注2) 貸借対照表計上額は、取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3) 前期における期中増減額のうち、主な増加は、不動産信託受益権3物件の取得(5,383,222千円)によるものであり、主な減少は、不動産8物件及び不動産信託受益権1物件の売却(4,711,841千円)、減価償却費(2,707,498千円)によるものです。
(注4) 当期における期中増減額のうち、主な増加は、不動産信託受益権4物件の取得(7,038,466千円)によるものであり、主な減少は、不動産4物件及び不動産信託受益権3物件の売却(5,773,021千円)、減価償却費(2,660,164千円)によるものです。
(注5) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載の通りです。
(収益認識に関する注記)
前期(自 2024年10月1日 至 2025年3月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等の売却及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2025年4月1日 至 2025年9月30日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等の売却及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 2024年10月1日 至 2025年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2025年4月1日 至 2025年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下の通りです。
(重要な後発事象に関する注記)
1.資産の取得
本投資法人は、2025年10月23日付、2025年11月20日付及び2025年12月10日付で売買契約を締結した資産を以下のとおり取得しました。
(注1)取得価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注2)グランカーサ蒲田ウエストの鑑定評価額は2025年10月1日時点、グランカーサ横濱石川町及びグランカーサ川崎生田の鑑定評価額は2025年11月1日時点、またグランカーサ広瀬通及びグランカーサ一番町の鑑定評価額は2025年11月30日時点の価格です。
(注3)取得先は国内事業会社1社ですが、同意が得られていないため非開示としています。
(注4)取得先は、大和証券リアルティ株式会社です。
(注5)取得先は国内事業会社1社ですが、同意が得られていないため非開示としています。
なお、本投資法人は、2025年12月22日付で以下の資産の取得に係る売買契約を締結しており、以下のとおり取得予定です。
(注1)取得予定価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注2)鑑定評価額は、2025年12月1日時点の価格です。
(注3)取得予定先は、トーセイ株式会社及び磯子アセットマネジメント株式会社です。
(注4)取得予定先は、トーセイ株式会社です。
2.資産の譲渡
本投資法人は、2025年7月18日付、2025年8月8日付、2025年9月19日付、2025年10月31日付及び2025年12月5日付で売買契約を締結した資産を以下のとおり譲渡しました。
(注1)譲渡価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注2)グランカーサ仙台五橋を除く12物件の鑑定評価額は、2025年3月31日時点の価格です。またグランカーサ仙台五橋の鑑定評価額は、2025年9月30日時点の価格です。
(注3)本件譲渡は、同一の譲渡先に対する単一の売買契約に基づく譲渡取引です。
(注4)譲渡先は、株式会社リアライズです。
(注5)譲渡先は国内事業会社1社ですが、同意が得られていないため非開示としています。
(注6)譲渡先は国内事業会社1社ですが、同意が得られていないため非開示としています。
(注7)譲渡先は国内事業会社1社ですが、同意が得られていないため非開示としています。
(注8)譲渡先は国内事業会社1社ですが、同意が得られていないため非開示としています。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1. 固定資産の減価償却の方法
① 有形固定資産(信託不動産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物 1～70年
構築物 4～60年
機械及び装置 9～24年
工具、器具及び備品 2～21年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
2. 繰延資産の処理方法
① 投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還期間にわたり均等償却しています。
3. 引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
4. 収益及び費用の計上基準
① 固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。
② 収益に関する計上基準
本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下の通りです。
a.不動産等の売却
不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。
b.水道光熱費収入
水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
5. ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては特例処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、特例処理によっている金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
6. キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7. その他財務諸表作成のための基礎となる事項
① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
a.信託現金及び信託預金
b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
c.信託借地権
d.信託預り敷金及び保証金
② 固定資産及び繰延資産に関する消費税等の処理方法
固定資産及び繰延資産については、税込処理によっています。
(未適用の会計基準等に関する注記)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日)
1.概要
2016年1月に国際会計基準審議会(IASB)より国際財務報告基準(IFRS)第16号「リース」が公表され、同年2月に米国財務会計基準審議会(FASB)よりTopic842「リース」が公表された状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、借手のすべてのリースについて資産及び負債を計上する会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会のリースに関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、すべてのリースを使用権の取得として捉えて使用権資産を貸借対照表に計上するとともに、借手のリースの費用配分の方法については、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する会計モデルを採用することとされ、また、国際的な比較可能性を大きく損なわせない範囲で代替的な取扱いを定めることとされております。
2.適用予定日
2027年9月期の期首から適用予定です。
3.当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用により財務諸表に与える影響額については、現時点では評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1. 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
| 50,000千円 |
※2. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2025年3月31日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩し の発生事由 | |
| 配当積立金(注1) | 6,733,122 | 5,327,212 | - | 67,331 | 5,259,881 | 分配金に充当 |
| 負ののれん発生益等による利益超過税会不一致の一部(注2) | 1,198,134 | 1,114,265 | - | 11,981 | 1,102,283 | 分配金に充当 |
| 合計 | 7,931,256 | 6,441,477 | - | 79,312 | 6,362,165 |
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(注2)負ののれん発生益等による利益超過税会不一致の一部を積み立てたものであり、2021年3月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2025年9月30日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩し の発生事由 | |
| 配当積立金(注1) | 6,733,122 | 5,259,881 | - | 67,331 | 5,192,550 | 分配金に充当 |
| 負ののれん発生益等による利益超過税会不一致の一部(注2) | 1,198,134 | 1,102,283 | - | 11,981 | 1,090,302 | 分配金に充当 |
| 合計 | 7,931,256 | 6,362,165 | - | 79,312 | 6,282,852 |
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(注2)負ののれん発生益等による利益超過税会不一致の一部を積み立てたものであり、2021年3月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
※3.自己投資口の消却の状況
| 前期 (2025年3月31日) | 当期 (2025年9月30日) | |
| 総消却口数 | -口 | 20,848口 |
| 消却総額 | -千円 | 1,999,972千円 |
(注)当期中の消却口数は20,848口、消却総額は1,999,972千円です。
4.コミットメントライン契約
本投資法人は取引銀行1行とコミットメントライン契約を締結しています。
| 前期 (2025年3月31日) | 当期 (2025年9月30日) | |
| コミットメントライン契約の総額 | -千円 | 1,000,000千円 |
| 借入実行残高 | -千円 | -千円 |
| 差引額 | -千円 | 1,000,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1.賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前 期 自 2024年10月1日 至 2025年3月31日 | 当 期 自 2025年4月1日 至 2025年9月30日 | |
| A.賃貸事業収入 | ||
| 賃貸料 | 11,235,663 | 11,192,743 |
| 共益費 | 615,153 | 616,073 |
| 駐車場収入 | 310,579 | 301,430 |
| 付帯収入 | 95,920 | 94,911 |
| その他賃貸事業収入 | 377,496 | 431,812 |
| 計 | 12,634,812 | 12,636,971 |
| B.賃貸事業費用 | ||
| 物件管理等委託費 | 541,242 | 537,525 |
| 公租公課 | 765,620 | 789,293 |
| 水道光熱費 | 195,234 | 182,259 |
| 修繕費 | 596,398 | 578,318 |
| 保険料 | 41,561 | 41,006 |
| 営業広告費等 | 303,098 | 305,489 |
| 信託報酬 | 31,999 | 30,420 |
| 減価償却費 | 2,707,498 | 2,660,164 |
| その他賃貸事業費用 | 169,108 | 192,651 |
| 計 | 5,351,761 | 5,317,128 |
| C.賃貸事業損益(A-B) | 7,283,051 | 7,319,843 |
※2.主要投資主との取引高
(単位:千円)
| 前 期 自 2024年10月1日 至 2025年3月31日 | 当 期 自 2025年4月1日 至 2025年9月30日 | |
| 営業取引による取引高 | ||
| 賃貸事業収入 | 40,107 | 42,914 |
※3.不動産等売却益の内訳
前期(自 2024年10月1日 至 2025年3月31日)
(単位:千円)
| willDo金山 | ||
| 不動産売却収入 | 400,269 | |
| 不動産売却原価 | 278,440 | |
| その他売却費用 | 14,951 | |
| 不動産等売却益 | 106,877 | |
| willDo金山沢下 | ||
| 不動産売却収入 | 424,287 | |
| 不動産売却原価 | 279,001 | |
| その他売却費用 | 15,838 | |
| 不動産等売却益 | 129,448 | |
| willDo松原 | ||
| 不動産売却収入 | 583,447 | |
| 不動産売却原価 | 419,079 | |
| その他売却費用 | 24,525 | |
| 不動産等売却益 | 139,842 | |
| willDo代官町 | ||
| 不動産売却収入 | 602,535 | |
| 不動産売却原価 | 503,215 | |
| その他売却費用 | 23,126 | |
| 不動産等売却益 | 76,194 | |
| willDo東別院 | ||
| 不動産売却収入 | 744,577 | |
| 不動産売却原価 | 520,796 | |
| その他売却費用 | 27,528 | |
| 不動産等売却益 | 196,252 | |
| willDo高砂 | ||
| 不動産売却収入 | 469,253 | |
| 不動産売却原価 | 309,879 | |
| その他売却費用 | 17,435 | |
| 不動産等売却益 | 141,938 | |
| willDo上杉3丁目 | ||
| 不動産売却収入 | 735,284 | |
| 不動産売却原価 | 400,131 | |
| その他売却費用 | 26,769 | |
| 不動産等売却益 | 308,383 | |
| ウエストパーク支倉 | ||
| 不動産売却収入 | 2,208,164 | |
| 不動産売却原価 | 1,066,391 | |
| その他売却費用 | 79,396 | |
| 不動産等売却益 | 1,062,376 | |
| willDo太閤通 | ||
| 不動産売却収入 | 1,380,000 | |
| 不動産売却原価 | 934,906 | |
| その他売却費用 | 49,983 | |
| 不動産等売却益 | 395,110 | |
当期(自 2025年4月1日 至 2025年9月30日)
(単位:千円)
| willDo岡山駅西口 | ||
| 不動産売却収入 | 1,444,565 | |
| 不動産売却原価 | 850,344 | |
| その他売却費用 | 57,430 | |
| 不動産等売却益 | 536,790 | |
| willDo岡山大供 | ||
| 不動産売却収入 | 1,264,378 | |
| 不動産売却原価 | 808,460 | |
| その他売却費用 | 50,885 | |
| 不動産等売却益 | 405,031 | |
| willDo伝馬町 | ||
| 不動産売却収入 | 844,834 | |
| 不動産売却原価 | 505,966 | |
| その他売却費用 | 34,023 | |
| 不動産等売却益 | 304,844 | |
| ボヌール常盤 | ||
| 不動産売却収入 | 1,002,293 | |
| 不動産売却原価 | 759,788 | |
| その他売却費用 | 39,174 | |
| 不動産等売却益 | 203,331 | |
| さわやか海響館 | ||
| 不動産売却収入 | 1,032,100 | |
| 不動産売却原価 | 760,124 | |
| その他売却費用 | 18,325 | |
| 不動産等売却益 | 253,650 | |
| さわやか日の出館 | ||
| 不動産売却収入 | 972,126 | |
| 不動産売却原価 | 822,019 | |
| その他売却費用 | 9,602 | |
| 不動産等売却益 | 140,504 | |
| シルバーハイツ羊ヶ丘3番館 | ||
| 不動産売却収入 | 1,467,376 | |
| 不動産売却原価 | 1,266,316 | |
| その他売却費用 | 19,495 | |
| 不動産等売却益 | 181,564 | |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前 期 自 2024年10月1日 至 2025年3月31日 | 当 期 自 2025年4月1日 至 2025年9月30日 | |
| 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 5,000,000口 | 5,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 2,406,890口 | 2,386,042口 |
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
※1.一時差異等調整積立金
前期(自 2024年10月1日 至 2025年3月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年3月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立てを行った期の翌期である2017年9月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(67,331,221円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2025年3月期は67,331,221円の取崩しを行っています。
2020年9月期に発生した利益超過税会不一致(収益等の合計額から費用等の合計額を控除して得た額が、益金の額から損金の額を控除して得た額を超える場合における税会不一致をいいます。)のうち、1,198,134,568円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は、積立てを行った期の翌期である2021年3月期以降、50年以内に毎期均等額以上(11,981,346円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2025年3月期は11,981,346円の取崩しを行っています。
当期(自 2025年4月1日 至 2025年9月30日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年3月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立てを行った期の翌期である2017年9月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(67,331,221円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2025年9月期は483,855,702円の取崩しを行っています。
2020年9月期に発生した利益超過税会不一致(収益等の合計額から費用等の合計額を控除して得た額が、益金の額から損金の額を控除して得た額を超える場合における税会不一致をいいます。)のうち、1,198,134,568円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は、積立てを行った期の翌期である2021年3月期以降、50年以内に毎期均等額以上(11,981,346円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2025年9月期は11,981,346円の取崩しを行っています。
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は以下の通りです。
| 前 期 自 2024年10月1日 至 2025年3月31日 | 当 期 自 2025年4月1日 至 2025年9月30日 | |
| 現金及び預金 | 10,985,163千円 | 8,948,956千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 3,799,432千円 | 3,876,838千円 |
| 現金及び現金同等物 | 14,784,596千円 | 12,825,794千円 |
(リース取引に関する注記)
1. オペレーティング・リース取引
(貸主側)
未経過リース料
| 前 期 2025年3月31日 | 当 期 2025年9月30日 | |
| 1年内 | 13,546,153千円 | 12,778,946千円 |
| 1年超 | 18,902,349千円 | 17,064,531千円 |
| 合計 | 32,448,502千円 | 29,843,477千円 |
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権の取得に当たっては、銀行借入、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。また、本投資法人は、原則として、金融商品による資金運用は行わない方針であり、有価証券への投資は、宅地建物取引業法に基づく保証金の差入れ目的のための国債の保有に限定しています。
デリバティブ取引につきましては、借入金及び投資法人債の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、資産の取得、借入金の返済又は投資法人債の償還等に係る資金調達を目的としたものであり、返済・償還時の流動性リスクに晒されていますが、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの低減を図るとともに、資金繰計画の作成などにより流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用し当該リスクを限定しています。なお、ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、本投資法人のデリバティブ取引に関するリスク管理方針に従って行っており、また、デリバティブの利用にあたっては、信用リスクを軽減するために、信用格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、「2. 金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。なお、市場価格のない株式等は次表には含めていません。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2025年3月31日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価(注1) (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 10,000,000 | 9,947,000 | △53,000 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 18,810,000 | 18,801,598 | △8,401 |
| (3)投資法人債 | 12,100,000 | 11,603,580 | △496,420 |
| (4)長期借入金 | 163,827,000 | 162,475,933 | △1,351,066 |
| 負債合計 | 204,737,000 | 202,828,112 | △1,908,887 |
| (5) デリバティブ取引(※) | 132,490 | 132,490 | - |
当期(2025年9月30日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価(注1) (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 12,500,000 | 12,467,700 | △32,300 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 15,002,000 | 15,002,030 | 30 |
| (3)投資法人債 | 9,600,000 | 9,114,500 | △485,500 |
| (4)長期借入金 | 167,635,000 | 166,301,685 | △1,333,314 |
| 負債合計 | 204,737,000 | 202,885,915 | △1,851,084 |
| (5)デリバティブ取引(※) | 328,787 | 328,787 | - |
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、
( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
時価については、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっており、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
一部の変動金利における長期借入金は金利スワップ(特例処理)の対象とされており(「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期(2025年3月31日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 10,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 18,810,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 2,500,000 | 4,600,000 | - | - | 5,000,000 |
| 長期借入金 | - | 17,765,000 | 21,008,000 | 28,949,000 | 28,765,000 | 67,340,000 |
当期(2025年9月30日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 12,500,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 15,002,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 4,600,000 | - | - | - | 5,000,000 |
| 長期借入金 | - | 19,471,000 | 26,849,000 | 29,774,000 | 26,691,000 | 64,850,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(2025年3月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年9月30日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1. ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年3月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年9月30日)
該当事項はありません。
2. ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年3月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) | |||||
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 5,800,000 | 5,800,000 | 132,490 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 79,347,000 | 62,987,000 | (注3) |
| 合計 | 85,147,000 | 68,787,000 | 132,490 | ||
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2025年9月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) | |||||
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 19,400,000 | 19,400,000 | 328,787 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 71,087,000 | 57,085,000 | (注3) |
| 合計 | 90,487,000 | 76,485,000 | 328,787 | ||
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
2. 子会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 2024年10月1日 至 2025年3月31日)
| 種類 | 会社等の 名称又は 氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 又は 職業 | 議決権等の所有 (被所有) 割合 (%) | 関連当事者との 関係 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末 残高 (千円) (注1) |
| 主要投 資主の 子会社 | 大和証券リアルティ株式会社 | 東京都 中央区 | 500,000 | 不動産の売買、投資、賃貸借及び仲介等 | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入 (注4) | 1,854,000 | - | - |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)利害関係人等との取引条件の決定については、資産運用会社の社内規程である利益相反対策ルールに基づき、決定しています。
(注3)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。
(注4)上記記載の不動産信託受益権の購入の取引金額には取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税等を含んでいません。
当期(自 2025年4月1日 至 2025年9月30日)
| 種類 | 会社等の 名称又は 氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 又は 職業 | 議決権等の所有 (被所有) 割合 (%) | 関連当事者との 関係 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) (注1) | 科目 | 期末 残高 (千円) (注1) |
| 主要投 資主の 子会社 | 大和証券リアルティ株式会社 | 東京都 中央区 | 500,000 | 不動産の売買、投資、賃貸借及び仲介等 | - | 不動産信託受益権の売主 | 不動産信託受益権の購入 (注4) | 6,527,000 | - | - |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)利害関係人等との取引条件の決定については、資産運用会社の社内規程である利益相反対策ルールに基づき、決定しています。
(注3)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。
(注4)上記記載の不動産信託受益権の購入の取引金額には取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税等を含んでいません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前 期 2025年3月31日 | 当 期 2025年9月30日 | |
| (繰延税金資産) | ||
| 貸倒引当金繰入超過額 | 2,001千円 | 2,456千円 |
| 合併時受入評価差額(土地・建物) | 2,708,481千円 | 2,699,288千円 |
| 減損損失 | 647,816千円 | 645,879千円 |
| 資産除去債務 | 38,965千円 | 39,072千円 |
| 定期借地権償却 | 1,024千円 | 1,126千円 |
| 繰延税金資産小計 | 3,398,289千円 | 3,387,824千円 |
| 評価性引当額 | △3,398,289千円 | △3,387,824千円 |
| 繰延税金資産合計 | -千円 | -千円 |
| (繰延税金負債) | ||
| 合併時受入評価差額(土地・建物) | △1,223,262千円 | △1,058,535千円 |
| 資産除去債務に対する除却費用 | △33,363千円 | △32,908千円 |
| 繰延ヘッジ利益 | △42,852千円 | △106,341千円 |
| 繰延税金負債小計 | △1,299,478千円 | △1,197,785千円 |
| 評価性引当額 | 1,299,478千円 | 1,197,785千円 |
| 繰延税金負債合計 | -千円 | -千円 |
| 繰延税金資産の純額 | -千円 | -千円 |
(注)本投資法人は、法人税等が発生するような場合、一時差異等調整積立金等の内部留保を活用し追加で分配することで法人税等の発生を抑えることができます。これにより、将来の会計期間において法人税等の支払いを見込んでいないことから、繰延税金負債を計上していません。
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
| 前 期 2025年3月31日 | 当 期 2025年9月30日 | |
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △28.67% | △30.67% |
| 評価性引当額の増減 | 0.48% | 1.38% |
| 圧縮積立金繰入額 | △2.87% | △3.23% |
| その他 | △0.39% | 1.07% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01% | 0.01% |
(退職給付に関する注記)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1. 当該資産除去債務の概要
本投資法人は2020年4月2日に取得した「グッドタイムリビング流山弐番舘」において、土地に係る一般定期借地権契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2. 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間45年と見積もり、割引率は0.548%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3. 当該資産除去債務の総額の増減
| 前 期 自 2024年10月1日 至 2025年3月31日 | 当 期 自 2025年4月1日 至 2025年9月30日 | |
| 期首残高 | 120,144千円 | 120,474千円 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | -千円 | -千円 |
| 時の経過による調整額 | 329千円 | 330千円 |
| 期末残高 | 120,474千円 | 120,804千円 |
(持分法損益等に関する注記)
前期(2025年3月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年9月30日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅及びヘルスケア施設を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。
(単位:千円)
| 前 期 自 2024年10月1日 至 2025年3月31日 | 当 期 自 2025年4月1日 至 2025年9月30日 | |||
| 賃貸等不動産 | 貸借対照表計上額 (注2) | 期首残高 | 386,092,969 | 385,064,874 |
| 期中増減額 (注3)(注4) | △1,028,094 | △152,564 | ||
| 期末残高 | 385,064,874 | 384,912,310 | ||
| 期末時価(注5) | 491,018,000 | 492,249,000 | ||
(注1) 該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部[ファンド情報]第1[ファンドの状況]5[運用状況](2)[投資資産]③[その他投資資産の主要なもの](ハ)ポートフォリオ全体に係る事項 b.鑑定評価書の概要」をご参照ください。
(注2) 貸借対照表計上額は、取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3) 前期における期中増減額のうち、主な増加は、不動産信託受益権3物件の取得(5,383,222千円)によるものであり、主な減少は、不動産8物件及び不動産信託受益権1物件の売却(4,711,841千円)、減価償却費(2,707,498千円)によるものです。
(注4) 当期における期中増減額のうち、主な増加は、不動産信託受益権4物件の取得(7,038,466千円)によるものであり、主な減少は、不動産4物件及び不動産信託受益権3物件の売却(5,773,021千円)、減価償却費(2,660,164千円)によるものです。
(注5) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載の通りです。
(収益認識に関する注記)
前期(自 2024年10月1日 至 2025年3月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高(注2) | |
| 不動産等の売却 | 7,547,820 | 2,556,424 |
| 水道光熱費収入 | 95,920 | 95,920 |
| その他 | - | 12,538,892 |
| 合計 | 7,643,741 | 15,191,237 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等の売却及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2025年4月1日 至 2025年9月30日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高(注2) | |
| 不動産等の売却 | 4,556,072 | 2,025,717 |
| 水道光熱費収入 | 94,911 | 94,911 |
| その他 | - | 12,542,059 |
| 合計 | 4,650,983 | 14,662,689 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等の売却及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 2024年10月1日 至 2025年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2025年4月1日 至 2025年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前 期 自 2024年10月1日 至 2025年3月31日 | 当 期 自 2025年4月1日 至 2025年9月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 78,666円 | 78,613円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,995円 | 2,758円 |
| 1口当たり当期純利益は当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。 | ||
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下の通りです。
| 前 期 自 2024年10月1日 至 2025年3月31日 | 当 期 自 2025年4月1日 至 2025年9月30日 | |
| 当期純利益(千円) | 7,210,646 | 6,607,078 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 7,210,646 | 6,607,078 |
| 期中平均投資口数(口) | 2,406,890 | 2,395,266 |
(重要な後発事象に関する注記)
1.資産の取得
本投資法人は、2025年10月23日付、2025年11月20日付及び2025年12月10日付で売買契約を締結した資産を以下のとおり取得しました。
| 物件名称 | 資産の種類 | 用途 | 所在地 | 取得価格 (千円) (注1) | 鑑定評価額 (千円)(注2) | 取得日 | 取得先 |
| グランカーサ蒲田ウエスト | 信託受益権 | 賃貸住宅 | 東京都 大田区 | 1,000,000 | 1,080,000 | 2025年 10月27日 | (注3) |
| グランカーサ横濱石川町 | 信託受益権 | 賃貸住宅 | 神奈川県 横浜市 | 4,337,000 | 4,440,000 | 2025年 12月1日 | (注4) |
| グランカーサ川崎生田 | 不動産 | 賃貸住宅 | 神奈川県 川崎市 | 1,080,000 | 1,110,000 | 2025年 12月1日 | (注4) |
| グランカーサ広瀬通 | 信託受益権 | 賃貸住宅 | 宮城県 仙台市 | 1,585,000 | 1,800,000 | 2025年 12月19日 | (注5) |
| グランカーサ一番町 | 信託受益権 | 賃貸住宅 | 宮城県 仙台市 | 965,000 | 1,030,000 | 2025年 12月19日 | (注5) |
| 合計 | - | - | - | 8,967,000 | 9,460,000 | - | - |
(注1)取得価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注2)グランカーサ蒲田ウエストの鑑定評価額は2025年10月1日時点、グランカーサ横濱石川町及びグランカーサ川崎生田の鑑定評価額は2025年11月1日時点、またグランカーサ広瀬通及びグランカーサ一番町の鑑定評価額は2025年11月30日時点の価格です。
(注3)取得先は国内事業会社1社ですが、同意が得られていないため非開示としています。
(注4)取得先は、大和証券リアルティ株式会社です。
(注5)取得先は国内事業会社1社ですが、同意が得られていないため非開示としています。
なお、本投資法人は、2025年12月22日付で以下の資産の取得に係る売買契約を締結しており、以下のとおり取得予定です。
| 物件名称 | 資産の種類 | 用途 | 所在地 | 取得 予定価格 (千円) (注1) | 鑑定評価額 (千円) (注2) | 取得 予定日 | 取得 予定先 |
| THE PALMS 横濱磯子 | 信託受益権 | 賃貸住宅 | 神奈川県 横浜市 | 2,120,000 | 2,240,000 | 2026年 1月30日 | (注3) |
| THE PALMS 錦糸町 | 信託受益権 | 賃貸住宅 | 東京都 墨田区 | 1,700,000 | 1,780,000 | 2026年 1月30日 | (注4) |
| 合計 | - | - | - | 3,820,000 | 4,020,000 | - | - |
(注1)取得予定価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注2)鑑定評価額は、2025年12月1日時点の価格です。
(注3)取得予定先は、トーセイ株式会社及び磯子アセットマネジメント株式会社です。
(注4)取得予定先は、トーセイ株式会社です。
2.資産の譲渡
本投資法人は、2025年7月18日付、2025年8月8日付、2025年9月19日付、2025年10月31日付及び2025年12月5日付で売買契約を締結した資産を以下のとおり譲渡しました。
| 物件名称 | 資産の種類 | 用途 | 所在地 | 譲渡価格 (千円) (注1) | 鑑定評価額 (千円)(注2) | 譲渡日 | 譲渡先 |
| ステージア黄金 | 不動産 | 賃貸住宅 | 愛知県 名古屋市 | 568,000 | 568,000 | 2025年 10月1日 | (注4) |
| willDo高畑 | 不動産 | 賃貸住宅 | 愛知県 名古屋市 | 494,000 | 494,000 | 2025年 10月1日 | (注4) |
| ステラートシティ桜山 | 不動産 | 賃貸住宅 | 愛知県 名古屋市 | 890,000 | 829,000 | 2025年 10月23日 | (注5) |
| シニアフォレスト横浜都筑 | 信託受益権 | ヘルスケア 施設 | 神奈川県 横浜市 | 13,580,000 (注3) | 1,300,000 | 2025年 11月4日 | (注6) |
| サニーライフ調布 | 信託受益権 | ヘルスケア 施設 | 東京都 調布市 | 2,200,000 | 2025年 11月4日 | ||
| チャームプレミア鎌倉山 | 信託受益権 | ヘルスケア 施設 | 神奈川県 鎌倉市 | 2,770,000 | 2025年 11月4日 | ||
| アズハイム綱島 | 信託受益権 | ヘルスケア 施設 | 神奈川県 横浜市 | 1,650,000 | 2025年 11月4日 | ||
| ライブラリ新柴又 | 信託受益権 | ヘルスケア 施設 | 東京都 江戸川区 | 1,540,000 | 2025年 11月4日 | ||
| 医心館 上大岡 | 信託受益権 | ヘルスケア 施設 | 神奈川県 横浜市 | 1,060,000 | 2025年 11月4日 | ||
| サニーライフ鎌倉玉縄 | 信託受益権 | ヘルスケア 施設 | 神奈川県 鎌倉市 | 1,770,000 | 2025年 11月4日 | ||
| アルファリビング高松紺屋町 | 信託受益権 | ヘルスケア 施設 | 香川県 高松市 | 1,280,000 | 2025年 11月4日 | ||
| グランカーサ仙台五橋 | 信託受益権 | 賃貸住宅 | 宮城県 仙台市 | 2,750,000 | 2,250,000 | 2025年 12月10日 | (注7) |
| フォレスト・ヒル仙台青葉 | 信託受益権 | 賃貸住宅 | 宮城県 仙台市 | 2,930,000 | 2,860,000 | 2025年 12月19日 | (注8) |
| 合計 | - | - | - | 21,212,000 | 20,571,000 | - | - |
(注1)譲渡価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注2)グランカーサ仙台五橋を除く12物件の鑑定評価額は、2025年3月31日時点の価格です。またグランカーサ仙台五橋の鑑定評価額は、2025年9月30日時点の価格です。
(注3)本件譲渡は、同一の譲渡先に対する単一の売買契約に基づく譲渡取引です。
(注4)譲渡先は、株式会社リアライズです。
(注5)譲渡先は国内事業会社1社ですが、同意が得られていないため非開示としています。
(注6)譲渡先は国内事業会社1社ですが、同意が得られていないため非開示としています。
(注7)譲渡先は国内事業会社1社ですが、同意が得られていないため非開示としています。
(注8)譲渡先は国内事業会社1社ですが、同意が得られていないため非開示としています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
