有価証券報告書(内国投資証券)-第27期(平成31年4月1日-令和1年9月30日)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1. 固定資産の減価償却の方法
① 有形固定資産(信託不動産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 1～60年
構築物 4～60年
機械及び装置 6～24年
工具、器具及び備品 2～21年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
2. 繰延資産の処理方法
投資法人債発行費
投資法人債の償還期間にわたり均等償却しています。
3. 引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
4. 収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。
5. ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては特例処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、特例処理によっている金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
6. キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7. その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
a.信託現金及び信託預金
b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
c.信託借地権
d.信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産及び繰延資産については、税込処理によっています。
(未適用の会計基準等)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2018年3月30日)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2018年3月30日)
(1) 概要
収益認識に関する包括的な会計基準であります。収益は、次の5つのステップを適用し認識されます。
ステップ1:顧客との契約を識別する。
ステップ2:契約における履行義務を識別する。
ステップ3:取引価格を算定する。
ステップ4:契約における履行義務に取引価格を配分する。
ステップ5:履行義務を充足した時に又は充足するにつれて収益を認識する。
(2) 適用予定日
2021年9月期の期首より適用予定であります。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
影響額は、当財務諸表の作成時において評価中であります。
(貸借対照表に関する注記)
※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
※2. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2019年3月31日)
(単位:千円)
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2019年9月30日)
(単位:千円)
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1. 賃貸事業損益の内訳は以下のとおりです。
(単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳は以下のとおりです。
前期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
該当事項はありません。
当期 (自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
(単位:千円)
※3.不動産等売却損の内訳は以下のとおりです。
前期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
該当事項はありません。
当期 (自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
(単位:千円)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
※1.一時差異等調整積立金
前期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年3月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年9月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(67,331,221円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2019年3月期は67,331,221円の取崩しを行っています。
当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年3月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年9月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(67,331,221円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2019年9月期は124,387,705円の取崩しを行っています。
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は以下のとおりです。
(リース取引に関する注記)
1. オペレーティング・リース取引
(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権の取得にあたっては、銀行借入、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。また、本投資法人は、原則として、金融商品による資金運用は行わない方針であり、有価証券への投資は、宅地建物取引業法に基づく保証金の差入れ目的のための国債の保有に限定しています。
デリバティブ取引につきましては、借入金及び投資法人債の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う諸費用を含みます。)若しくは既存の借入金のリファイナンス資金又は投資法人債の償還資金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用し当該リスクを限定しています。ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、本投資法人のデリバティブ取引に関するリスク管理方針に従って行っており、また、デリバティブの利用にあたっては、信用リスクを軽減するために、信用格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。
また、借入金及び投資法人債は、流動性リスクに晒されていますが、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。
前期(2019年3月31日)
当期(2019年9月30日)
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、(2) 信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3) 1年内償還予定の投資法人債、(5) 投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(4) 1年内返済予定の長期借入金、(6) 長期借入金
時価については、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
一部の変動金利による長期借入金は金利スワップ(特例処理)の対象とされており(「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(7) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
該当するものはありません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年3月31日)
当期(2019年9月30日)
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2019年3月31日)
当期(2019年9月30日)
(有価証券に関する注記)
前期 (2019年3月31日)
該当するものはありません。
当期 (2019年9月30日)
該当するものはありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1. ヘッジ会計が適用されていないもの
前期 (2019年3月31日)
該当するものはありません。
当期 (2019年9月30日)
該当するものはありません。
2. ヘッジ会計が適用されているもの
前期 (2019年3月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
当期 (2019年9月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(関連当事者との取引に関する注記)
前期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)及び当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
2. 子会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(退職給付に関する注記)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部[ファンド情報]第1[ファンド状況]5[運用状況](2)[投資資産]
③[その他投資資産の主要なもの](二)ポートフォリオ全体に関わる事項 b.鑑定評価書の概要」をご参照ください。
(注2)貸借対照表計上額は、取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額です。
(注3)前期における期中増減額のうち、主な減少は、減価償却費によるものです。
(注4)当期における期中増減額のうち、主な増加は、不動産3物件及び不動産信託受益権1物件の取得(5,766,882千円)によるものであり、主な減少は、不動産信託受益権10物件の売却(5,462,884千円)及び減価償却費によるものです。
(注5)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
A.本投資法人と日本ヘルスケア投資法人(以下「NHI」といい、本投資法人と併せて「両投資法人」といいます。)との合併契約の締結
両投資法人は、それぞれ2019年11月19日開催の各投資法人役員会にて、2020年4月1日を効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、NHIを吸収合併消滅法人とする吸収合併(以下「本合併」といいます。)を行うことについて決定し、2019年11月19日付にて本合併契約を締結いたしました。
(a) 本合併の目的
両投資法人は、今日までそれぞれの特徴を活かしたうえで中長期的に安定した収益の確保と資産規模の着実な拡大に向けた以下のような様々な施策を実施してまいりましたが、一方で課題も認識しているところです。
すなわち、本投資法人においては、東京都23区を含む3大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅への底堅い需要を取り込み、取得価格総額2,278億円の安定的なポートフォリオを構築し、持続的な配当の成長を実現してきた一方で、長期に亘る低金利環境の下、優良物件に対する取得競争が激化する等、他の住宅特化型REIT同様に賃貸住宅投資マーケットにおける需給環境の変化による影響を受けています。足元では、2019年5月に公表した新規中期目標(以下「本投資法人新規中期目標」といいます。)において、ポートフォリオの質の向上を最優先課題とした物件入替戦略を掲げ、その後順調に入替えを推進しているものの、完了までに一定の期間(3～5年間程度)を要するものと見込んでおります。
NHI(主な事業内容:不動産投資信託)においては、わが国が抱える人口動態における若年者層の減少と高齢者層の占める割合の増加というマクロ環境の中での高齢者向け施設・住宅の拡充の必要性という社会的需要を背景に、成長市場であるヘルスケアアセットに対する専門性を備え、オペレーターとの取引関係から信頼関係を構築し、多くの運用実績を蓄積してきた一方で、資産規模の小ささを要因とする投資口価格の低迷等により外部成長の機会には制約がある状況です。
このような状況の下、同一の資産運用会社により運用され、スポンサーも同一であり、単身者世帯、DINKS(共働きで子供を持たない世帯)、ファミリー世帯からシニア世代まで幅広い年齢層の「生活・居住する場所」という枠組みにおいて一定の親和性が認められる資産を運用する両投資法人が合併し、投資対象を従来の賃貸住宅特化型・ヘルスケア施設特化型からそれぞれ一定の親和性のある投資対象に広げることにより、本投資法人においては、賃貸住宅投資マーケットにおいて取得環境が激化する環境下、本投資法人新規中期目標の早期実現のために、他のアセットクラスへの投資機会を確保できること、同一のスポンサーがウェアハウジングしているヘルスケア施設を本合併後に取得できる機会を確保できること、また、NHIにおいては、資産規模及び時価総額の拡大を背景とした今後の投資口の発行によるエクイティ資金調達の蓋然性を高めることによる大規模な外部成長機会の確保、ポートフォリオの収益安定性及びリスク分散の向上が可能になると考えられることから、それぞれ上記課題の解決に資すると判断しました。また、両投資法人は、ヘルスケア業界も大手企業主導の業界再編・新規参入が進んだ結果、従来課題とされてきたヘルスケアオペレーターの信用リスクが低下することで賃貸住宅とヘルスケア施設のキャップレートはほぼ収斂しつつあるとの認識を共有しており、本合併によりそれぞれの特徴と強みを融合し、ライフステージに合わせた「すべての人の生活・暮らしを支える」快適な居住空間を総合的に提供するREITとして運用していくことが、より確実に両投資法人の今後の更なる成長及びそれを通じた収益の確保と分配金の安定・向上による投資主価値の最大化を図ることが可能になるとの判断に至り、本合併契約を締結いたしました。
(b) 合併方式
本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、NHIは本合併により解散します。
(c) 合併比率
(注1)本合併により発行する本投資法人の新投資口数:投資口152,995口(予定)
(注2)NHIの投資主に対してNHI投資口1口につき本投資法人投資口2.05口を割り当てることにより、交付すべき投資口の口数に1口未満の端数が生じます。当該1口未満の端数投資口については、法律の規定に基づきこれを市場において行う取引により売却し、売却により得られた代金を、端数の生じた投資主に対し、その端数に応じて交付します。
(d) 合併交付金
本合併後、吸収合併存続法人である本投資法人は、NHIの2019年11月1日から2020年3月31日までの最終の営業期間に係る金銭の分配の代わり金として、NHIの分配可能利益に基づきNHIの投資主(本合併の効力発生日の前日のNHIの最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主(投信法第149条の3の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求したNHIの投資主(当該買取請求を撤回した投資主を除きます。)を除き、以下「割当対象投資主」といいます。))又はその保有する投資口に係る登録投資口質権者に対して、同期間の金銭の分配額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日におけるNHIの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日におけるNHIの発行済投資口数の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額(1円未満切捨て)をいいます。以下同じです。)を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
(e) 吸収合併消滅法人(NHI)の直前期(2019年10月期)の概要
事業内容 投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定資産のうち、不動産等資産に対する投資として運用を行うこと
営業収益 707百万円
当期純利益 253百万円
資産額 20,962百万円
負債額 10,736百万円
純資産額 10,255百万円
(f) 合併の時期
合併効力発生日は2020年4月1日を予定しています。
B.資産の譲渡の決定
本投資法人は、2019年11月19日付で以下の資産(以下「譲渡予定資産」といいます。)の譲渡に係る売買契約を締結し、本合併の効力発生等を条件として、当該資産を譲渡する予定です。
(注1)譲渡予定価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注2)譲渡先は、大和PIパートナーズ株式会社です。但し、大和PIパートナーズ株式会社に譲渡する20物件については、譲渡予定資産の売買契約において、買主である大和PIパートナーズ株式会社は、同契約上の買主の地位を第三者(但し、①不動産特定共同事業法第59条第2項の規定による届出をした適格特例投資家限定事業者であり、②のぞみファイナンス&コンサルティング株式会社が適格特例投資家限定事業業務を受託し、買主のみから匿名組合出資を受ける合同会社であって、かつ、③売主である本投資法人及び資産運用会社が承継人として不適切な者ではないと合理的に判断した者に限ります。)に譲渡することができる旨の定めがあり、譲渡予定日である2020年4月1日までに大和PIパートナーズ株式会社のみが匿名組合出資を行う複数の新設SPCに買主の地位が承継されることが予定されています。もっとも、2020年4月1日までにSPCの組成が間に合わない場合など、決済日までに地位承継が行われなかった物件については、大和PIパートナーズが当該物件を取得する義務を負うこととされています。
(注3)譲渡先は、合同会社ネモフィラです。
(注4)譲渡先は、のぞみファイナンス&コンサルティング株式会社です。
(注5)譲渡予定資産の各譲渡先は、資産運用会社の親会社である株式会社大和証券グループ本社の間接子会社等です。各譲渡先は、投信法に規定する利害関係人等に該当し、かつ資産運用会社の社内規程である「利益相反対策ルール」上の利害関係者に該当するため、資産運用会社は、譲渡先との間で各譲渡予定資産の譲渡の取引を行うに当たり、利益相反対策ルールに定める意思決定手続を経ています。なお、当該取引は投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第245条の2第1項各号に掲げる取引に該当するものの、本合併に伴う一連の取引の性質に鑑みて役員会の承認を経ています。
C.第三者割当による新投資口の発行
本投資法人は、2019年11月19日開催の役員会において、特定資産の取得資金に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行すること(以下「本第三者割当」といいます。)を決定しました。本第三者割当は本投資法人とNHIとの間で、2019年11月19日付で締結された、本合併の効力が生じていること等を停止条件としています。
(新投資口発行要領)
(注)発行価額は、本第三者割当増資に係る本投資法人の役員会決議日の前営業日(2019年11月18日)終値である98,900円としました。
D.資産の取得
本投資法人は、2019年10月29日付で以下の物件を取得しました。
(注1)当該不動産の取得に要する諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(不動産売買契約書に記載された不動産の売買価格)を記載しています。
(注2)取得先は国内一般事業会社ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。
また、本投資法人は、2019年9月20日付で以下の物件の取得を決定しています。
(注1)当該不動産の取得に要する諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(不動産売買契約書に記載された不動産の売買価格)を記載しています。
(注2)取得先は国内一般事業会社ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1. 固定資産の減価償却の方法
① 有形固定資産(信託不動産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 1～60年
構築物 4～60年
機械及び装置 6～24年
工具、器具及び備品 2～21年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
2. 繰延資産の処理方法
投資法人債発行費
投資法人債の償還期間にわたり均等償却しています。
3. 引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
4. 収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。
5. ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては特例処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、特例処理によっている金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
6. キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7. その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
a.信託現金及び信託預金
b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
c.信託借地権
d.信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産及び繰延資産については、税込処理によっています。
(未適用の会計基準等)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2018年3月30日)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2018年3月30日)
(1) 概要
収益認識に関する包括的な会計基準であります。収益は、次の5つのステップを適用し認識されます。
ステップ1:顧客との契約を識別する。
ステップ2:契約における履行義務を識別する。
ステップ3:取引価格を算定する。
ステップ4:契約における履行義務に取引価格を配分する。
ステップ5:履行義務を充足した時に又は充足するにつれて収益を認識する。
(2) 適用予定日
2021年9月期の期首より適用予定であります。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
影響額は、当財務諸表の作成時において評価中であります。
(貸借対照表に関する注記)
※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 50,000千円 |
※2. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2019年3月31日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 配当積立金 | 6,733,122 | 6,598,459 | - | △67,331 | 6,531,128 | 分配金に充当 |
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2019年9月30日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 配当積立金 | 6,733,122 | 6,531,128 | - | △ 67,331 | 6,463,797 | 分配金に充当 |
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1. 賃貸事業損益の内訳は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前 期 自 2018年10月1日 至 2019年3月31日 | 当 期 自 2019年4月1日 至 2019年9月30日 | |
| A.賃貸事業収益 | ||
| 賃貸料 | 7,093,617 | 6,930,855 |
| 共益費 | 488,518 | 474,632 |
| 駐車場収入 | 311,352 | 301,344 |
| 付帯収入 | 55,031 | 51,304 |
| その他賃貸事業収入 | 308,412 | 360,408 |
| 計 | 8,256,931 | 8,118,544 |
| B.賃貸事業費用 | ||
| 物件管理等委託費 | 431,946 | 415,214 |
| 公租公課 | 520,948 | 507,021 |
| 水道光熱費 | 148,971 | 132,582 |
| 修繕費 | 406,633 | 357,787 |
| 保険料 | 16,559 | 14,999 |
| 営業広告費等 | 193,047 | 228,749 |
| 信託報酬 | 6,875 | 6,875 |
| 減価償却費 | 1,834,566 | 1,817,741 |
| その他賃貸事業費用 | 97,451 | 84,393 |
| 計 | 3,657,000 | 3,565,364 |
| C.賃貸事業損益(A-B) | 4,599,931 | 4,553,180 |
※2.不動産等売却益の内訳は以下のとおりです。
前期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
該当事項はありません。
当期 (自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
(単位:千円)
| willDo礎町 | ||
| 不動産売却収入 | 490,635 | |
| 不動産売却原価 | 383,567 | |
| その他売却費用 | 9,874 | |
| 不動産売却益 | 97,193 | |
| willDo笹口 | ||
| 不動産売却収入 | 280,415 | |
| 不動産売却原価 | 228,655 | |
| その他売却費用 | 5,783 | |
| 不動産売却益 | 45,976 | |
| ジョイフル狭山 | ||
| 不動産売却収入 | 220,791 | |
| 不動産売却原価 | 207,272 | |
| その他売却費用 | 4,263 | |
| 不動産売却益 | 9,254 | |
| willDo本千葉 | ||
| 不動産売却収入 | 486,267 | |
| 不動産売却原価 | 355,120 | |
| その他売却費用 | 9,387 | |
| 不動産売却益 | 121,759 | |
| willDo天満橋 | ||
| 不動産売却収入 | 345,939 | |
| 不動産売却原価 | 296,253 | |
| その他売却費用 | 5,922 | |
| 不動産売却益 | 43,763 | |
| willDo堺筋本町 | ||
| 不動産売却収入 | 311,157 | |
| 不動産売却原価 | 281,723 | |
| その他売却費用 | 5,813 | |
| 不動産売却益 | 23,620 | |
| アークハイム新潟 | ||
| 不動産売却収入 | 1,039,753 | |
| 不動産売却原価 | 1,016,522 | |
| その他売却費用 | 23,179 | |
| 不動産売却益 | 51 | |
※3.不動産等売却損の内訳は以下のとおりです。
前期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
該当事項はありません。
当期 (自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
(単位:千円)
| ルミエール八王子 | ||
| 不動産売却収入 | 421,780 | |
| 不動産売却原価 | 445,335 | |
| その他売却費用 | 7,935 | |
| 不動産売却損 | 31,491 | |
| メゾンフローラ | ||
| 不動産売却収入 | 495,712 | |
| 不動産売却原価 | 566,074 | |
| その他売却費用 | 8,704 | |
| 不動産売却損 | 79,066 | |
| ジョアンナマンション | ||
| 不動産売却収入 | 431,222 | |
| 不動産売却原価 | 508,409 | |
| その他売却費用 | 9,981 | |
| 不動産売却損 | 87,168 | |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前 期 自 2018年10月1日 至 2019年3月31日 | 当 期 自 2019年4月1日 至 2019年9月30日 | |
| 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 5,000,000口 | 5,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,640,060口 | 1,640,060口 |
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
※1.一時差異等調整積立金
前期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年3月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年9月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(67,331,221円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2019年3月期は67,331,221円の取崩しを行っています。
当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年3月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年9月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(67,331,221円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2019年9月期は124,387,705円の取崩しを行っています。
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は以下のとおりです。
| 前 期 自 2018年10月1日 至 2019年3月31日 | 当 期 自 2019年4月1日 至 2019年9月30日 | |
| 現金及び預金 | 8,828,324千円 | 8,194,648千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 1,011,677千円 | 980,693千円 |
| 現金及び現金同等物 | 9,840,001千円 | 9,175,342千円 |
(リース取引に関する注記)
1. オペレーティング・リース取引
(貸主側)
未経過リース料
| 前 期 2019年3月31日 | 当 期 2019年9月30日 | |
| 1年内 | 479,306千円 | 456,609千円 |
| 1年超 | 1,069,790千円 | 891,492千円 |
| 合計 | 1,549,097千円 | 1,348,101千円 |
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権の取得にあたっては、銀行借入、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。また、本投資法人は、原則として、金融商品による資金運用は行わない方針であり、有価証券への投資は、宅地建物取引業法に基づく保証金の差入れ目的のための国債の保有に限定しています。
デリバティブ取引につきましては、借入金及び投資法人債の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う諸費用を含みます。)若しくは既存の借入金のリファイナンス資金又は投資法人債の償還資金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用し当該リスクを限定しています。ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、本投資法人のデリバティブ取引に関するリスク管理方針に従って行っており、また、デリバティブの利用にあたっては、信用リスクを軽減するために、信用格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。
また、借入金及び投資法人債は、流動性リスクに晒されていますが、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下のとおりです。
前期(2019年3月31日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価(注1) (千円) | 差額 (千円) | |
| (1) 現金及び預金 | 8,828,324 | 8,828,324 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 1,011,677 | 1,011,677 | - |
| 資産合計 | 9,840,001 | 9,840,001 | - |
| (3) 1年内償還予定の投資法人債 | 2,000,000 | 2,006,200 | 6,200 |
| (4) 1年内返済予定の長期借入金 | 13,500,000 | 13,503,596 | 3,596 |
| (5) 投資法人債 | 11,800,000 | 11,849,730 | 49,730 |
| (6) 長期借入金 | 88,287,000 | 88,931,840 | 644,840 |
| 負債合計 | 115,587,000 | 116,291,366 | 704,366 |
| (7) デリバティブ取引(※) | (24,233) | (24,233) | - |
当期(2019年9月30日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価(注1) (千円) | 差額 (千円) | |
| (1) 現金及び預金 | 8,194,648 | 8,194,648 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 980,693 | 980,693 | - |
| 資産合計 | 9,175,342 | 9,175,342 | - |
| (3) 1年内償還予定の投資法人債 | 3,700,000 | 3,709,090 | 9,090 |
| (4) 1年内返済予定の長期借入金 | 13,799,000 | 13,799,000 | - |
| (5) 投資法人債 | 10,100,000 | 10,190,620 | 90,620 |
| (6) 長期借入金 | 87,988,000 | 88,992,142 | 1,004,142 |
| 負債合計 | 115,587,000 | 116,690,852 | 1,103,852 |
| (7) デリバティブ取引(※) | (12,081) | (12,081) | - |
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、(2) 信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3) 1年内償還予定の投資法人債、(5) 投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(4) 1年内返済予定の長期借入金、(6) 長期借入金
時価については、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
一部の変動金利による長期借入金は金利スワップ(特例処理)の対象とされており(「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(7) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
該当するものはありません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年3月31日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 現金及び預金 | 8,828,324 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 1,011,677 | - | - | - | - | - |
当期(2019年9月30日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 現金及び預金 | 8,194,648 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 980,693 | - | - | - | - | - |
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2019年3月31日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 1年内償還予定の 投資法人債 | 2,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の 長期借入金 | 13,500,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 1,700,000 | 3,000,000 | - | - | 7,100,000 |
| 長期借入金 | - | 14,163,000 | 13,700,000 | 11,500,000 | 13,540,000 | 35,384,000 |
当期(2019年9月30日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 1年内償還予定の 投資法人債 | 3,700,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の 長期借入金 | 13,799,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 3,000,000 | - | - | - | 7,100,000 |
| 長期借入金 | - | 17,014,000 | 13,000,000 | 10,000,000 | 12,790,000 | 35,184,000 |
(有価証券に関する注記)
前期 (2019年3月31日)
該当するものはありません。
当期 (2019年9月30日)
該当するものはありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1. ヘッジ会計が適用されていないもの
前期 (2019年3月31日)
該当するものはありません。
当期 (2019年9月30日)
該当するものはありません。
2. ヘッジ会計が適用されているもの
前期 (2019年3月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
| (単位:千円) | |||||
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 借入金 | 15,000,000 | 5,000,000 | △24,233 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 借入金 | 51,288,000 | 51,288,000 | (注3) |
| (注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。 | |||||
| (注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。 | |||||
| (注3) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該借入金の時価に含めて記載しております。 | |||||
当期 (2019年9月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
| (単位:千円) | |||||
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 借入金 | 10,000,000 | - | △ 12,081 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 借入金 | 55,338,000 | 55,338,000 | (注3) |
| (注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。 | |||||
| (注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。 | |||||
| (注3) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該借入金の時価に含めて記載しております。 | |||||
(関連当事者との取引に関する注記)
前期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)及び当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
2. 子会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前 期 2019年3月31日 | 当 期 2019年9月30日 | |
| (繰延税金資産) | ||
| 貸倒引当金繰入超過額 | 2,367千円 | 1,714千円 |
| 合併時受入評価差額(長期前払費用等) | 8千円 | 4千円 |
| 合併時受入評価差額(土地・建物) | 3,853,314千円 | 3,838,824千円 |
| 減損損失 | 654,604千円 | 652,528千円 |
| 繰延ヘッジ損失 | 7,635千円 | 3,806千円 |
| 繰越欠損金 | 159,027千円 | 131,882千円 |
| 繰延税金資産小計 | 4,676,957千円 | 4,628,760千円 |
| 評価性引当額 | △4,676,957千円 | △4,628,760千円 |
| 繰延税金資産合計 | -千円 | -千円 |
| 繰延税金資産の純額 | -千円 | -千円 |
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
| 前 期 2019年3月31日 | 当 期 2019年9月30日 | |
| 法定実効税率 | 31.51% | 31.51% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △30.97% | △31.00% |
| 繰越欠損金の消滅 | 7.99% | 0.81% |
| 評価性引当額の増減 | △8.52% | △1.32% |
| その他 | 0.02% | 0.02% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.02% | 0.02% |
(退職給付に関する注記)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前 期 自 2018年10月1日 至 2019年3月31日 | 当 期 自 2019年4月1日 至 2019年9月30日 | |||
| 賃貸等不動産 | 貸借対照表計上額 (注2) | 期首残高 | 216,575,340 | 215,847,296 |
| 期中増減額 (注3、注4) | △728,044 | 757,606 | ||
| 期末残高 | 215,847,296 | 216,604,903 | ||
| 期末時価(注5) | 264,805,000 | 272,304,000 | ||
(注1)該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部[ファンド情報]第1[ファンド状況]5[運用状況](2)[投資資産]
③[その他投資資産の主要なもの](二)ポートフォリオ全体に関わる事項 b.鑑定評価書の概要」をご参照ください。
(注2)貸借対照表計上額は、取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額です。
(注3)前期における期中増減額のうち、主な減少は、減価償却費によるものです。
(注4)当期における期中増減額のうち、主な増加は、不動産3物件及び不動産信託受益権1物件の取得(5,766,882千円)によるものであり、主な減少は、不動産信託受益権10物件の売却(5,462,884千円)及び減価償却費によるものです。
(注5)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前 期 自 2018年10月1日 至 2019年3月31日 | 当 期 自 2019年4月1日 至 2019年9月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 66,055円 | 66,124円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,925円 | 2,051円 |
| 1口当たり当期純利益は当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。 | ||
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
| 前 期 自 2018年10月1日 至 2019年3月31日 | 当 期 自 2019年4月1日 至 2019年9月30日 | |
| 当期純利益(千円) | 3,158,430 | 3,364,475 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 3,158,430 | 3,364,475 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,640,060 | 1,640,060 |
(重要な後発事象に関する注記)
A.本投資法人と日本ヘルスケア投資法人(以下「NHI」といい、本投資法人と併せて「両投資法人」といいます。)との合併契約の締結
両投資法人は、それぞれ2019年11月19日開催の各投資法人役員会にて、2020年4月1日を効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、NHIを吸収合併消滅法人とする吸収合併(以下「本合併」といいます。)を行うことについて決定し、2019年11月19日付にて本合併契約を締結いたしました。
(a) 本合併の目的
両投資法人は、今日までそれぞれの特徴を活かしたうえで中長期的に安定した収益の確保と資産規模の着実な拡大に向けた以下のような様々な施策を実施してまいりましたが、一方で課題も認識しているところです。
すなわち、本投資法人においては、東京都23区を含む3大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅への底堅い需要を取り込み、取得価格総額2,278億円の安定的なポートフォリオを構築し、持続的な配当の成長を実現してきた一方で、長期に亘る低金利環境の下、優良物件に対する取得競争が激化する等、他の住宅特化型REIT同様に賃貸住宅投資マーケットにおける需給環境の変化による影響を受けています。足元では、2019年5月に公表した新規中期目標(以下「本投資法人新規中期目標」といいます。)において、ポートフォリオの質の向上を最優先課題とした物件入替戦略を掲げ、その後順調に入替えを推進しているものの、完了までに一定の期間(3～5年間程度)を要するものと見込んでおります。
NHI(主な事業内容:不動産投資信託)においては、わが国が抱える人口動態における若年者層の減少と高齢者層の占める割合の増加というマクロ環境の中での高齢者向け施設・住宅の拡充の必要性という社会的需要を背景に、成長市場であるヘルスケアアセットに対する専門性を備え、オペレーターとの取引関係から信頼関係を構築し、多くの運用実績を蓄積してきた一方で、資産規模の小ささを要因とする投資口価格の低迷等により外部成長の機会には制約がある状況です。
このような状況の下、同一の資産運用会社により運用され、スポンサーも同一であり、単身者世帯、DINKS(共働きで子供を持たない世帯)、ファミリー世帯からシニア世代まで幅広い年齢層の「生活・居住する場所」という枠組みにおいて一定の親和性が認められる資産を運用する両投資法人が合併し、投資対象を従来の賃貸住宅特化型・ヘルスケア施設特化型からそれぞれ一定の親和性のある投資対象に広げることにより、本投資法人においては、賃貸住宅投資マーケットにおいて取得環境が激化する環境下、本投資法人新規中期目標の早期実現のために、他のアセットクラスへの投資機会を確保できること、同一のスポンサーがウェアハウジングしているヘルスケア施設を本合併後に取得できる機会を確保できること、また、NHIにおいては、資産規模及び時価総額の拡大を背景とした今後の投資口の発行によるエクイティ資金調達の蓋然性を高めることによる大規模な外部成長機会の確保、ポートフォリオの収益安定性及びリスク分散の向上が可能になると考えられることから、それぞれ上記課題の解決に資すると判断しました。また、両投資法人は、ヘルスケア業界も大手企業主導の業界再編・新規参入が進んだ結果、従来課題とされてきたヘルスケアオペレーターの信用リスクが低下することで賃貸住宅とヘルスケア施設のキャップレートはほぼ収斂しつつあるとの認識を共有しており、本合併によりそれぞれの特徴と強みを融合し、ライフステージに合わせた「すべての人の生活・暮らしを支える」快適な居住空間を総合的に提供するREITとして運用していくことが、より確実に両投資法人の今後の更なる成長及びそれを通じた収益の確保と分配金の安定・向上による投資主価値の最大化を図ることが可能になるとの判断に至り、本合併契約を締結いたしました。
(b) 合併方式
本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、NHIは本合併により解散します。
(c) 合併比率
| 本投資法人 (吸収合併存続法人) | NHI (吸収合併消滅法人) | |
| 本合併に係る 割当ての内容 | 1 | 2.05 |
(注1)本合併により発行する本投資法人の新投資口数:投資口152,995口(予定)
(注2)NHIの投資主に対してNHI投資口1口につき本投資法人投資口2.05口を割り当てることにより、交付すべき投資口の口数に1口未満の端数が生じます。当該1口未満の端数投資口については、法律の規定に基づきこれを市場において行う取引により売却し、売却により得られた代金を、端数の生じた投資主に対し、その端数に応じて交付します。
(d) 合併交付金
本合併後、吸収合併存続法人である本投資法人は、NHIの2019年11月1日から2020年3月31日までの最終の営業期間に係る金銭の分配の代わり金として、NHIの分配可能利益に基づきNHIの投資主(本合併の効力発生日の前日のNHIの最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主(投信法第149条の3の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求したNHIの投資主(当該買取請求を撤回した投資主を除きます。)を除き、以下「割当対象投資主」といいます。))又はその保有する投資口に係る登録投資口質権者に対して、同期間の金銭の分配額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日におけるNHIの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日におけるNHIの発行済投資口数の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額(1円未満切捨て)をいいます。以下同じです。)を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
(e) 吸収合併消滅法人(NHI)の直前期(2019年10月期)の概要
事業内容 投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定資産のうち、不動産等資産に対する投資として運用を行うこと
営業収益 707百万円
当期純利益 253百万円
資産額 20,962百万円
負債額 10,736百万円
純資産額 10,255百万円
(f) 合併の時期
合併効力発生日は2020年4月1日を予定しています。
B.資産の譲渡の決定
本投資法人は、2019年11月19日付で以下の資産(以下「譲渡予定資産」といいます。)の譲渡に係る売買契約を締結し、本合併の効力発生等を条件として、当該資産を譲渡する予定です。
| 物件名称 | 資産の種類 | 譲渡予定価格 (千円) (注1) | 契約締結日 | 譲渡予定日 | 譲渡先 |
| willDo北24条 | 不動産 | 286,000 | 2019年11月19日 | 2020年4月1日 | (注2) |
| グランカーサ南13条 | 不動産 | 406,000 | (注2) | ||
| グランカーサ南9条 | 不動産 | 461,000 | (注2) | ||
| willDo西下台町 | 不動産 | 593,000 | (注2) | ||
| グランメゾン七福 | 不動産 | 300,000 | (注2) | ||
| リビングステージ東仙台 | 信託受益権 | 363,000 | (注4) | ||
| willDo越谷 | 不動産 | 575,000 | (注2) | ||
| サイトピア | 不動産 | 456,000 | (注3) | ||
| willDo新座 | 不動産 | 585,000 | (注2) | ||
| エクセルシオール栄 | 不動産 | 545,000 | (注2) | ||
| willDo日比野 | 不動産 | 311,000 | (注2) | ||
| willDo稲永 | 不動産 | 648,000 | (注2) | ||
| willDo四日市鵜の森 | 不動産 | 563,000 | (注2) | ||
| アブレスト桜川 | 不動産 | 507,000 | (注2) | ||
| プロスペクト美章園 | 不動産 | 330,000 | (注2) | ||
| ロイヤルガーデン森林公園 | 不動産 | 280,000 | (注2) | ||
| グリーンパーク小松島 | 不動産 | 421,000 | (注2) | ||
| ダイアパレス泉崎 | 不動産 | 316,000 | (注2) | ||
| リビングステージ南仙台 | 信託受益権 | 222,000 | (注4) | ||
| 高砂関弐番館 | 信託受益権 | 757,000 | (注4) | ||
| 入間駅前ビル | 不動産 | 1,730,000 | (注3) | ||
| 入間駅前第二ビル | 不動産 | 648,000 | (注3) | ||
| シェモア桜ヶ丘 | 不動産 | 634,000 | (注3) | ||
| コリンヌ津田沼 | 不動産 | 348,000 | (注2) | ||
| 茅ヶ崎ダイカンプラザ | 不動産 | 483,000 | (注2) | ||
| ウィンベルコーラス平塚第13 | 不動産 | 358,000 | (注2) | ||
| プロスペクト桂 | 不動産 | 480,000 | (注2) | ||
| 合計 | - | 13,606,000 | - | - | - |
(注1)譲渡予定価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
(注2)譲渡先は、大和PIパートナーズ株式会社です。但し、大和PIパートナーズ株式会社に譲渡する20物件については、譲渡予定資産の売買契約において、買主である大和PIパートナーズ株式会社は、同契約上の買主の地位を第三者(但し、①不動産特定共同事業法第59条第2項の規定による届出をした適格特例投資家限定事業者であり、②のぞみファイナンス&コンサルティング株式会社が適格特例投資家限定事業業務を受託し、買主のみから匿名組合出資を受ける合同会社であって、かつ、③売主である本投資法人及び資産運用会社が承継人として不適切な者ではないと合理的に判断した者に限ります。)に譲渡することができる旨の定めがあり、譲渡予定日である2020年4月1日までに大和PIパートナーズ株式会社のみが匿名組合出資を行う複数の新設SPCに買主の地位が承継されることが予定されています。もっとも、2020年4月1日までにSPCの組成が間に合わない場合など、決済日までに地位承継が行われなかった物件については、大和PIパートナーズが当該物件を取得する義務を負うこととされています。
(注3)譲渡先は、合同会社ネモフィラです。
(注4)譲渡先は、のぞみファイナンス&コンサルティング株式会社です。
(注5)譲渡予定資産の各譲渡先は、資産運用会社の親会社である株式会社大和証券グループ本社の間接子会社等です。各譲渡先は、投信法に規定する利害関係人等に該当し、かつ資産運用会社の社内規程である「利益相反対策ルール」上の利害関係者に該当するため、資産運用会社は、譲渡先との間で各譲渡予定資産の譲渡の取引を行うに当たり、利益相反対策ルールに定める意思決定手続を経ています。なお、当該取引は投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第245条の2第1項各号に掲げる取引に該当するものの、本合併に伴う一連の取引の性質に鑑みて役員会の承認を経ています。
C.第三者割当による新投資口の発行
本投資法人は、2019年11月19日開催の役員会において、特定資産の取得資金に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行すること(以下「本第三者割当」といいます。)を決定しました。本第三者割当は本投資法人とNHIとの間で、2019年11月19日付で締結された、本合併の効力が生じていること等を停止条件としています。
(新投資口発行要領)
| 発行新投資口数 | 262,891口 |
| 発行価額 | 1口当たり98,900円(注) |
| 発行価額の総額 | 25,999,919,900円 |
| 募集又は割当方法 | 第三者割当の方法による。 |
| 申込期日 | 2020年3月31日(火) |
| 払込期日 | 2020年4月1日(水) |
| 割当予定先及び口数 | 株式会社大和証券グループ本社 252,780口 グッドタイムリビング株式会社 10,111口 |
| 申込単位 | 1口以上1口単位 |
| 募集事務受託者 | 大和証券株式会社 |
| その他 | 上記各号については、金融商品取引法による届出の効力が生じていること、本合併の効力が生じていること等を条件とする。 |
(注)発行価額は、本第三者割当増資に係る本投資法人の役員会決議日の前営業日(2019年11月18日)終値である98,900円としました。
D.資産の取得
本投資法人は、2019年10月29日付で以下の物件を取得しました。
| 物件名称 | 資産の種類 | 所在地 | 取得価格 (千円) (注1) | 契約締結日 | 取得日 | 取得先 |
| グランカーサ本駒込 | 不動産 | 東京都 文京区 | 1,500,000 | 2019年5月31日 | 2019年10月29日 | 非開示 (注2) |
(注1)当該不動産の取得に要する諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(不動産売買契約書に記載された不動産の売買価格)を記載しています。
(注2)取得先は国内一般事業会社ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。
また、本投資法人は、2019年9月20日付で以下の物件の取得を決定しています。
| 物件名称 | 資産の種類 | 所在地 | 取得予定価格 (千円) (注1) | 契約締結日 | 取得予定日 | 取得先 |
| (仮称)千石4丁目PJ | 不動産 | 東京都 文京区 | 1,480,000 | 2019年9月20日 | 2020年4月10日 | 非開示 (注2) |
(注1)当該不動産の取得に要する諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(不動産売買契約書に記載された不動産の売買価格)を記載しています。
(注2)取得先は国内一般事業会社ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
