有価証券報告書(内国投資証券)-第25期(平成30年4月1日-平成30年9月30日)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1. 有価証券の評価基準及び評価方法
① 満期保有目的の債券
償却原価法(定額法)を採用しています。
2. 固定資産の減価償却の方法
① 有形固定資産(信託不動産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物 1～60年
構築物 4～60年
機械及び装置 10～24年
工具、器具及び備品 2～21年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
3. 繰延資産の処理方法
① 投資口交付費
3年間で均等額を償却しています。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還期間にわたり均等償却しています。
4. 引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
5. 収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。
6. ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては特例処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、特例処理によっている金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
7. キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
8. その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
a.信託現金及び信託預金
b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
c.信託借地権
d.信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産及び繰延資産については、税込処理によっています。
(未適用の会計基準等)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2018年3月30日)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2018年3月30日)
(1) 概要
収益認識に関する包括的な会計基準であります。収益は、次の5つのステップを適用し認識されます。
ステップ1:顧客との契約を識別する。
ステップ2:契約における履行義務を識別する。
ステップ3:取引価格を算定する。
ステップ4:契約における履行義務に取引価格を配分する。
ステップ5:履行義務を充足した時に又は充足するにつれて収益を認識する。
(2) 適用予定日
2021年9月期の期首より適用予定であります。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
影響額は、当財務諸表の作成時において評価中であります。
(追加情報)
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 2018年2月16日)等を当会計期間から適用しております。
(貸借対照表に関する注記)
※1. 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
※2. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2018年3月31日)
(単位:千円)
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2018年9月30日)
(単位:千円)
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1. 賃貸事業損益の内訳は以下の通りです。
※2. 不動産等売却益の内訳は以下の通りです。
前期(自 2017年10月1日 至 2018年3月31日)
不動産売却収入 373,565千円
不動産売却原価 324,956千円
その他売却費用 18,014千円
当期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
※1.一時差異等調整積立金
前期 (自 2017年10月1日 至 2018年3月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年3月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年9月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(67,331,221円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2018年3月期は67,331,221円の取崩しを行っています。
当期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年3月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年9月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(67,331,221円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2018年9月期は67,331,221円の取崩しを行っています。
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は以下の通りです。
(リース取引に関する注記)
1. オペレーティング・リース取引
(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権の取得にあたっては、銀行借入、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。また、本投資法人は、原則として、金融商品による資金運用は行わない方針であり、有価証券への投資は、宅地建物取引業法に基づく保証金の差入れ目的のための国債の保有に限定しています。
デリバティブ取引につきましては、借入金及び投資法人債の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
差入保証有価証券は、宅地建物取引業法に基づく保証金として差し入れている満期保有目的の国債です。
借入金の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う諸費用を含みます。)若しくは既存の借入金のリファイナンス資金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用し当該リスクを限定しています。
ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、本投資法人のデリバティブ取引に関するリスク管理方針に従って行っており、また、デリバティブの利用にあたっては、信用リスクを軽減するために、信用格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。
また、借入金は、流動性リスクに晒されていますが、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下の通りです。
前期(2018年3月31日)
当期(2018年9月30日)
(※1) 負債に計上されているものについては、( )で示しています。
(※2) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、(2) 信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3) 差入保証有価証券
売買参考統計値を時価としています。
また、保有目的ごとの有価証券に関する事項については、後記「有価証券に関する注記」をご参照ください。
(4) 1年内返済予定の長期借入金、(6) 長期借入金
時価については、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
一部の変動金利による長期借入金は金利スワップ(特例処理)の対象とされており(「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5) 投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(7) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
該当するものはありません。
(注3)金銭債権及び満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前期(2018年3月31日)
当期(2018年9月30日)
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2018年3月31日)
当期(2018年9月30日)
(有価証券に関する注記)
1. 満期保有目的の債券で時価のあるもの
前期 (2018年3月31日)
(単位:千円)
当期 (2018年9月30日)
(単位:千円)
2. その他有価証券
前期 (2018年3月31日)
該当するものはありません。
当期 (2018年9月30日)
該当するものはありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1. ヘッジ会計が適用されていないもの
前期 (2018年3月31日)
該当するものはありません。
当期 (2018年9月30日)
該当するものはありません。
2. ヘッジ会計が適用されているもの
前期 (2018年3月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
当期 (2018年9月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
(関連当事者との取引に関する注記)
前期(自 2017年10月1日 至 2018年3月31日)及び当期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
2. 子会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
(退職給付に関する注記)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。
(単位:千円)
(注1)該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部[ファンド情報]第1[ファンドの状況]5[運用状況](2)[投資資産]③[その他投資資産の主要なもの](二)ポートフォリオ全体に関わる事項 b.鑑定評価書の概要」をご参照ください。
(注2)貸借対照表計上額は、取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額です。
(注3)前期における期中増減額のうち、主な減少は、減価償却費及び下記1物件の売却によるものです。
〈売却不動産等〉
サテラ永山
(注4)当期における期中増減額のうち、主な減少は、減価償却費によるものです。
(注5)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しております。
また、賃貸等不動産に関する損益は以下の通りです。
(単位:千円)
(注) 賃貸事業収益及び賃貸事業費用は、賃貸事業収入(その他賃貸事業収入を含む。)とこれに対応する費用(減価償却費、物件管理等委託費、公租公課、営業広告費等)であり、それぞれ「営業収益」及び「賃貸事業費用」に計上されています。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 2017年10月1日 至 2018年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下の通りです。
(重要な後発事象に関する注記)
A.資金の借換え
本投資法人は、2018年12月25日に元本返済期日を迎える借入金の返済資金に充当するため、2018年12月19日付で資金の借入れに係る契約を、以下のとおり締結しました。
ⅰ. 借入金の概要
<タームローンCC号 第一ローン>
<タームローンCC号 第二ローン>
<タームローンCC号 第三ローン>
<タームローンCC号 第四ローン>
ⅱ. 借入金の返済内容
<タームローンA8号 第1タームローン>
<タームローンA9号>
<タームローンJ号 第二ローン>
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
1. 有価証券の評価基準及び評価方法
① 満期保有目的の債券
償却原価法(定額法)を採用しています。
2. 固定資産の減価償却の方法
① 有形固定資産(信託不動産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物 1～60年
構築物 4～60年
機械及び装置 10～24年
工具、器具及び備品 2～21年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
3. 繰延資産の処理方法
① 投資口交付費
3年間で均等額を償却しています。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還期間にわたり均等償却しています。
4. 引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
5. 収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取得価額に算入しています。
6. ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては特例処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、特例処理によっている金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
7. キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
8. その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。
a.信託現金及び信託預金
b.信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
c.信託借地権
d.信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産及び繰延資産については、税込処理によっています。
(未適用の会計基準等)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2018年3月30日)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2018年3月30日)
(1) 概要
収益認識に関する包括的な会計基準であります。収益は、次の5つのステップを適用し認識されます。
ステップ1:顧客との契約を識別する。
ステップ2:契約における履行義務を識別する。
ステップ3:取引価格を算定する。
ステップ4:契約における履行義務に取引価格を配分する。
ステップ5:履行義務を充足した時に又は充足するにつれて収益を認識する。
(2) 適用予定日
2021年9月期の期首より適用予定であります。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
影響額は、当財務諸表の作成時において評価中であります。
(追加情報)
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 2018年2月16日)等を当会計期間から適用しております。
(貸借対照表に関する注記)
※1. 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
| 50,000千円 |
※2. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2018年3月31日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 配当積立金 | 6,733,122 | 6,733,122 | - | △ 67,331 | 6,665,790 | 分配金に充当 |
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2018年9月30日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 配当積立金 | 6,733,122 | 6,665,790 | - | △ 67,331 | 6,598,459 | 分配金に充当 |
(注)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1. 賃貸事業損益の内訳は以下の通りです。
| 前 期 自 2017年10月1日 至 2018年3月31日 | 当 期 自 2018年4月1日 至 2018年9月30日 | |
| A.賃貸事業収益 | ||
| 賃貸料 | 7,080,822千円 | 7,043,441千円 |
| 共益費 | 482,798千円 | 481,825千円 |
| 駐車場収入 | 313,148千円 | 310,609千円 |
| 付帯収入 | 54,876千円 | 53,779千円 |
| その他賃貸事業収入 | 322,670千円 | 361,080千円 |
| 計 | 8,254,314千円 | 8,250,737千円 |
| B.賃貸事業費用 | ||
| 物件管理等委託費 | 428,963千円 | 423,445千円 |
| 公租公課 | 509,549千円 | 520,816千円 |
| 水道光熱費 | 156,544千円 | 138,739千円 |
| 修繕費 | 344,147千円 | 396,419千円 |
| 保険料 | 18,176千円 | 17,825千円 |
| 営業広告費等 | 203,785千円 | 229,893千円 |
| 信託報酬 | 16,819千円 | 9,080千円 |
| 減価償却費 | 1,802,528千円 | 1,815,066千円 |
| その他賃貸事業費用 | 65,688千円 | 78,836千円 |
| 計 | 3,546,203千円 | 3,630,121千円 |
| C.賃貸事業損益(A-B) | 4,708,111千円 | 4,620,615千円 |
※2. 不動産等売却益の内訳は以下の通りです。
前期(自 2017年10月1日 至 2018年3月31日)
| サテラ永山 |
不動産売却収入 373,565千円
不動産売却原価 324,956千円
その他売却費用 18,014千円
| 不動産売却益 30,594千円 |
当期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前 期 自 2017年10月1日 至 2018年3月31日 | 当 期 自 2018年4月1日 至 2018年9月30日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 5,000,000口 | 5,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,640,060口 | 1,640,060口 |
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
※1.一時差異等調整積立金
前期 (自 2017年10月1日 至 2018年3月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年3月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年9月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(67,331,221円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2018年3月期は67,331,221円の取崩しを行っています。
当期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年3月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年9月期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(67,331,221円以上)の取崩しを行うことが必要とされており、2018年9月期は67,331,221円の取崩しを行っています。
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は以下の通りです。
| 前 期 自 2017年10月1日 至 2018年3月31日 | 当 期 自 2018年4月1日 至 2018年9月30日 | |
| 現金及び預金 | 7,549,310千円 | 8,548,708千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 1,259,644千円 | 955,191千円 |
| 現金及び現金同等物 | 8,808,954千円 | 9,503,899千円 |
(リース取引に関する注記)
1. オペレーティング・リース取引
(貸主側)
未経過リース料
| 前 期 2018年3月31日 | 当 期 2018年9月30日 | |
| 1年内 | 479,306千円 | 479,306千円 |
| 1年超 | 1,471,781千円 | 1,270,785千円 |
| 合計 | 1,951,087千円 | 1,750,092千円 |
(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権の取得にあたっては、銀行借入、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。また、本投資法人は、原則として、金融商品による資金運用は行わない方針であり、有価証券への投資は、宅地建物取引業法に基づく保証金の差入れ目的のための国債の保有に限定しています。
デリバティブ取引につきましては、借入金及び投資法人債の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
差入保証有価証券は、宅地建物取引業法に基づく保証金として差し入れている満期保有目的の国債です。
借入金の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金(購入に伴う諸費用を含みます。)若しくは既存の借入金のリファイナンス資金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用し当該リスクを限定しています。
ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、本投資法人のデリバティブ取引に関するリスク管理方針に従って行っており、また、デリバティブの利用にあたっては、信用リスクを軽減するために、信用格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。
また、借入金は、流動性リスクに晒されていますが、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により管理しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については以下の通りです。
前期(2018年3月31日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1) 現金及び預金 | 7,549,310 | 7,549,310 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 1,259,644 | 1,259,644 | - |
| (3) 差入保証有価証券 | 9,916 | 10,010 | 93 |
| 資産合計 | 8,818,871 | 8,818,964 | 93 |
| (4) 1年内返済予定の長期借入金 | (28,664,660) | (28,664,660) | - |
| (5) 投資法人債 | (13,800,000) | (13,788,390) | 11,610 |
| (6) 長期借入金 | (73,123,000) | (73,188,218) | (65,218) |
| 負債合計 | (115,587,660) | (115,641,268) | (53,608) |
| (7) デリバティブ取引 | (96,767) | (96,767) | - |
当期(2018年9月30日)
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1) 現金及び預金 | 8,548,708 | 8,548,708 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 955,191 | 955,191 | - |
| (3) 差入保証有価証券 | 9,972 | 10,002 | 29 |
| 資産合計 | 9,513,871 | 9,513,901 | 29 |
| (4) 1年内返済予定の長期借入金 | (21,253,000) | (21,253,000) | - |
| (5) 投資法人債 | (13,800,000) | (13,744,690) | 55,310 |
| (6) 長期借入金 | (80,534,000) | (80,545,752) | (11,752) |
| 負債合計 | (115,587,000) | (115,543,442) | 43,557 |
| (7) デリバティブ取引 | (52,226) | (52,226) | - |
(※1) 負債に計上されているものについては、( )で示しています。
(※2) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、(2) 信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3) 差入保証有価証券
売買参考統計値を時価としています。
また、保有目的ごとの有価証券に関する事項については、後記「有価証券に関する注記」をご参照ください。
(4) 1年内返済予定の長期借入金、(6) 長期借入金
時価については、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の借り入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
一部の変動金利による長期借入金は金利スワップ(特例処理)の対象とされており(「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5) 投資法人債
時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(7) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
該当するものはありません。
(注3)金銭債権及び満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前期(2018年3月31日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 現金及び預金 | 7,549,310 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 1,259,644 | - | - | - | - | - |
| 差入保証有価証券 | 10,000 | - | - | - | - | - |
当期(2018年9月30日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 現金及び預金 | 8,548,708 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 955,191 | - | - | - | - | - |
| 差入保証有価証券 | 10,000 | - | - | - | - | - |
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2018年3月31日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 1年内返済予定の 長期借入金 | 28,664,660 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 2,000,000 | 1,700,000 | 3,000,000 | - | 7,100,000 |
| 長期借入金 | - | 13,500,000 | 14,163,000 | 13,700,000 | 9,500,000 | 22,260,000 |
当期(2018年9月30日)
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 1年内返済予定の 長期借入金 | 21,253,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 3,700,000 | 3,000,000 | - | - | 7,100,000 |
| 長期借入金 | - | 13,799,000 | 17,014,000 | 13,000,000 | 8,000,000 | 28,721,000 |
(有価証券に関する注記)
1. 満期保有目的の債券で時価のあるもの
前期 (2018年3月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表 計上額 | 時価 | 差額 | ||
| 時価が貸借対照表計上額を超えるもの | 国債 | 9,916 | 10,010 | 93 |
| 時価が貸借対照表計上額を超えないもの | - | - | - | - |
| 合計 | 9,916 | 10,010 | 93 | |
当期 (2018年9月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表 計上額 | 時価 | 差額 | ||
| 時価が貸借対照表計上額を超えるもの | 国債 | 9,972 | 10,002 | 29 |
| 時価が貸借対照表計上額を超えないもの | - | - | - | - |
| 合計 | 9,972 | 10,002 | 29 | |
2. その他有価証券
前期 (2018年3月31日)
該当するものはありません。
当期 (2018年9月30日)
該当するものはありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1. ヘッジ会計が適用されていないもの
前期 (2018年3月31日)
該当するものはありません。
当期 (2018年9月30日)
該当するものはありません。
2. ヘッジ会計が適用されているもの
前期 (2018年3月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
| (単位:千円) | |||||
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 借入金 | 35,000,000 | 15,000,000 | △ 96,767 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 借入金 | 24,124,000 | 24,124,000 | (注3) |
| (注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。 | |||||
| (注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。 | |||||
| (注3) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該借入金の時価に含めて記載しております。 | |||||
当期 (2018年9月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
| (単位:千円) | |||||
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 借入金 | 35,000,000 | 10,000,000 | △ 52,226 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 借入金 | 37,585,000 | 37,585,000 | (注3) |
| (注1) 契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。 | |||||
| (注2) 時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。 | |||||
| (注3) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該借入金の時価に含めて記載しております。 | |||||
(関連当事者との取引に関する注記)
前期(自 2017年10月1日 至 2018年3月31日)及び当期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
2. 子会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期及び当期において、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前 期 2018年3月31日 | 当 期 2018年9月30日 | |
| (繰延税金資産) | ||
| 貸倒引当金繰入超過額 | 3,073千円 | 2,686千円 |
| 合併時受入評価差額(長期前払費用等) | 16千円 | 12千円 |
| 合併時受入評価差額(土地・建物) | 3,910,903千円 | 3,867,818千円 |
| 合併時受入繰越欠損金 | 254,116千円 | 252,262千円 |
| 減損損失 | 663,681千円 | 656,682千円 |
| 繰延ヘッジ損失 | 30,714千円 | 16,455千円 |
| 繰越欠損金 | 160,196千円 | 159,027千円 |
| 繰延税金資産小計 | 5,022,702千円 | 4,954,944千円 |
| 評価性引当額 | △ 5,022,702千円 | △ 4,954,944千円 |
| 繰延税金資産合計 | -千円 | -千円 |
| 繰延税金資産の純額 | -千円 | -千円 |
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
| 前 期 2018年3月31日 | 当 期 2018年9月30日 | |
| 法定実効税率 | 31.74% | 31.51% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.16% | △30.96% |
| 評価性引当額の増減 | △0.58% | △1.72% |
| 税率変更による影響額 | -% | 1.17% |
| その他 | 0.02% | 0.02% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.02% | 0.02% |
(退職給付に関する注記)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。
(単位:千円)
| 前 期 自 2017年10月1日 至 2018年3月31日 | 当 期 自 2018年4月1日 至 2018年9月30日 | |||
| 賃貸等不動産 | 貸借対照表計上額 | 期首残高 | 218,027,647 | 217,161,047 |
| 期中増減額 | △866,600 | △585,706 | ||
| 期末残高 | 217,161,047 | 216,575,340 | ||
| 期末時価 | 255,525,000 | 259,467,000 | ||
(注1)該当する賃貸等不動産の概要については、前記「第一部[ファンド情報]第1[ファンドの状況]5[運用状況](2)[投資資産]③[その他投資資産の主要なもの](二)ポートフォリオ全体に関わる事項 b.鑑定評価書の概要」をご参照ください。
(注2)貸借対照表計上額は、取得価額(取得に伴う付随費用を含みます。)から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額です。
(注3)前期における期中増減額のうち、主な減少は、減価償却費及び下記1物件の売却によるものです。
〈売却不動産等〉
サテラ永山
(注4)当期における期中増減額のうち、主な減少は、減価償却費によるものです。
(注5)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しております。
また、賃貸等不動産に関する損益は以下の通りです。
(単位:千円)
| 前 期 自 2017年10月1日 至 2018年3月31日 | 当 期 自 2018年4月1日 至 2018年9月30日 | ||
| 賃貸等不動産 | 賃貸事業収益 | 8,254,314 | 8,250,737 |
| 賃貸事業費用 | 3,546,203 | 3,630,121 | |
| 賃貸事業損益 | 4,708,111 | 4,620,615 | |
(注) 賃貸事業収益及び賃貸事業費用は、賃貸事業収入(その他賃貸事業収入を含む。)とこれに対応する費用(減価償却費、物件管理等委託費、公租公課、営業広告費等)であり、それぞれ「営業収益」及び「賃貸事業費用」に計上されています。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産投資事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 2017年10月1日 至 2018年3月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1) 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2) 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前 期 自 2017年10月1日 至 2018年3月31日 | 当 期 自 2018年4月1日 至 2018年9月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 66,117円 | 66,076円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,925円 | 1,899円 |
| 1口当たり当期純利益は当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。 | ||
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下の通りです。
| 前 期 自 2017年10月1日 至 2018年3月31日 | 当 期 自 2018年4月1日 至 2018年9月30日 | |
| 当期純利益(千円) | 3,158,499 | 3,114,611 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 3,158,499 | 3,114,611 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,640,060 | 1,640,060 |
(重要な後発事象に関する注記)
A.資金の借換え
本投資法人は、2018年12月25日に元本返済期日を迎える借入金の返済資金に充当するため、2018年12月19日付で資金の借入れに係る契約を、以下のとおり締結しました。
ⅰ. 借入金の概要
<タームローンCC号 第一ローン>
| 借入先 | 株式会社三菱UFJ銀行、株式会社三井住友銀行 |
| 借入金額 | 2,000百万円 |
| 利率 | 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)+0.3375% |
| 借入予定日 | 2018年12月25日 |
| 返済期日 | 2022年12月30日 |
| 返済方法 | 期日一括返済 |
| 担保設定の有無 | 無担保・無保証 |
<タームローンCC号 第二ローン>
| 借入先 | 株式会社三菱UFJ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、株式会社新生銀行、株式会社福岡銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社足利銀行 |
| 借入金額 | 5,540百万円 |
| 利率 | 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)+0.3700% |
| 借入予定日 | 2018年12月25日 |
| 返済期日 | 2024年3月29日 |
| 返済方法 | 期日一括返済 |
| 担保設定の有無 | 無担保・無保証 |
<タームローンCC号 第三ローン>
| 借入先 | 株式会社三菱UFJ銀行、株式会社りそな銀行、株式会社新生銀行、株式会社あおぞら銀行、株式会社福岡銀行、株式会社みずほ銀行 |
| 借入金額 | 6,163百万円 |
| 利率 | 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)+0.4825% |
| 借入予定日 | 2018年12月25日 |
| 返済期日 | 2026年12月30日 |
| 返済方法 | 期日一括返済 |
| 担保設定の有無 | 無担保・無保証 |
<タームローンCC号 第四ローン>
| 借入先 | 日本生命保険相互会社 |
| 借入金額 | 500百万円 |
| 利率 | 0.8000%(固定金利) |
| 借入予定日 | 2018年12月25日 |
| 返済期日 | 2026年12月30日 |
| 返済方法 | 期日一括返済 |
| 担保設定の有無 | 無担保・無保証 |
ⅱ. 借入金の返済内容
<タームローンA8号 第1タームローン>
| 借入先 | 株式会社三菱UFJ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、株式会社新生銀行、株式会社福岡銀行、オリックス銀行株式会社、株式会社東日本銀行 |
| 借入金額 | 6,600百万円 |
| 返済金額 | 6,600百万円 |
| 利率 | 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)+0.7500% |
| 借入実行日 | 2013年12月25日 |
| 返済期日 | 2018年12月25日 |
| 担保設定の有無 | 無担保・無保証 |
<タームローンA9号>
| 借入先 | 株式会社三菱UFJ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、株式会社新生銀行、株式会社福岡銀行 |
| 借入金額 | 2,000百万円 |
| 返済金額 | 2,000百万円 |
| 利率 | 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)+0.7500% |
| 借入実行日 | 2014年1月31日 |
| 返済期日 | 2018年12月25日 |
| 担保設定の有無 | 無担保・無保証 |
<タームローンJ号 第二ローン>
| 借入先 | 株式会社三菱UFJ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、株式会社あおぞら銀行、株式会社福岡銀行、オリックス銀行株式会社、株式会社足利銀行 |
| 借入金額 | 5,603百万円 |
| 返済金額 | 5,603百万円 |
| 利率 | 基準金利(全銀協1ヶ月日本円TIBOR)+0.6000% |
| 借入実行日 | 2014年3月26日 |
| 返済期日 | 2018年12月25日 |
| 担保設定の有無 | 無担保・無保証 |
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