有価証券報告書(内国投資証券)-第13期(平成30年12月1日-令和1年5月31日)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(貸借対照表に関する注記)
1.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行3行とコミットメントライン契約を締結しています。
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
※2.不動産等売却益の内訳
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
<プロロジスパーク座間1>
(注) 座間市より道路拡幅の要請を受け土地の一部を譲渡しております。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
該当事項はありません。
※3.特別利益及び特別損失の内訳
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
2018年6月に発生した大阪府北部地震及び2018年9月に襲来した台風21号及び台風24号に関連して発生した修繕費等とその保険金収入を特別損失及び特別利益としてそれぞれ、716,390千円及び759,531千円計上しています。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
余剰資金は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、原則として預金にて運用を行います。
また、デリバティブ取引については、借入れその他の資金調達に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジするために利用し、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債は、不動産等の取得、借入金の返済又は投資法人債の償還等に係る資金調達を目的としたものであり、返済・償還時の流動性リスクに晒されていますが、返済・償還期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定、手許流動性の確保等によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資金繰り計画の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、借入金の一部は変動金利による借入れであるため、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、保守的な有利子負債比率を維持し、長期固定金利による借入れの比率を高めることで支払金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にするよう努めています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2018年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
2019年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
(注1) 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3) 短期借入金
短期借入金は短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4) 1年内償還予定の投資法人債及び(6)投資法人債
日本証券業協会による公表参考値によっています。
(5) 1年内返済予定の長期借入金及び(7)長期借入金
元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる割引率で割り引いて算定する方法によっています。
(8) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2) 時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積もることができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
(注3) 金銭債権の決算日(2018年11月30日)後の償還予定額
(単位:千円)
金銭債権の決算日(2019年5月31日)後の償還予定額
(単位:千円)
(注4) 長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2018年11月30日)後の返済予定額
(単位:千円)
長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2019年5月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
(有価証券に関する注記)
第12期(2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(2019年5月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
第12期(2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(2019年5月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
第12期(2018年11月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
(注1) 契約額等には、2018年11月29日付で締結した金利スワップ(想定元本6,400,000千円)が含まれています。当該金利スワップのヘッジ対象となる長期借入金の実行日は2018年12月3日です。
(注2) 上記の2018年11月29日付で締結した金利スワップについては、期末時点において、金利スワップの特例処理により一体として処理される長期借入金が認識されていないことから、その時価を記載しております。当該時価は、当該取引契約の相手方が、市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。また、上記を除く金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「(金融商品に関する注記) 2. 金融商品の時価等に関する事項」における「(5)1年内返済予定の長期借入金」及び「(7)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
第13期(2019年5月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「(金融商品に関する注記) 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(7)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
第12期(2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(2019年5月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等に関する注記)
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2) 取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3) 本投資法人は、保有する41物件中35物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマスターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
(注4) 資産運用報酬額は、取得原価に算入した物件取得に係る運用報酬及び売却原価に算入した物件売却に係る運用報酬それぞれ、27,206千円及び23千円を含んでいます。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2) 取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3) 本投資法人は、保有する42物件中36物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマスターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
(注4) 資産運用報酬額は、取得原価に算入した物件取得に係る運用報酬64,500千円を含んでいます。
4.役員及び個人主要投資主等
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用物流施設を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、第12期の主な増加理由は1物件(プロロジスパーク古河3)の取得(5,483,172千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(4,293,609千円)の計上によるものです。また、第13期の主な増加理由は1物件(プロロジスパークつくば1-A)の取得(12,972,248千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(4,498,709千円)の計上によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
1.報告セグメントの概要
本投資法人の報告セグメントは、本投資法人の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、最高経営意思決定機関が、経営資源の配分及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象になっているものです。
本投資法人は、投資対象エリアの区分を基準に「グローバル・マーケット」及び「リージョナル・マーケット」(注)の2つを報告セグメントとしています。
(注) 本投資法人は、主たる用途が物流施設である不動産を投資対象とし、対象物流施設が所在するエリアと施設の仕様・機能を重視して、投資を行っています。投資対象エリアとしては、特定地域への集中投資を図らず、物流拠点として競争力のある地域における戦略的物流拠点として優位性を有する不動産への厳選投資を行い、日本国内をグローバル・マーケットとリージョナル・マーケットに区分し、それぞれを投資対象として、地域の経済変動及び災害等の特定地域に重大な影響を及ぼす事情による収益変動を最小化するべく、地域分散を図ったポートフォリオを構築します。
グローバル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国際的な貿易・物流の重要拠点/エリアであることから、国内の最大消費地を背後に控えた、国内物流の最重要拠点に対して投資を行います。本投資対象エリアとしては、「関東エリア」及び「関西エリア」としており、それぞれ「関東エリア」は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県及び群馬県を指し、「関西エリア」は、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県を指しています。
また、リージョナル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国内物流の重要拠点/エリアであることから、グローバル・マーケットに次ぐ規模の国内消費地を背後に控えた、国内広域物流に必須のエリアに対して投資を行います。本投資対象エリアとしては、「中部エリア」「東北エリア」及び「九州エリア」としており、「中部エリア」は、愛知県、静岡県、新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県、長野県及び岐阜県を指し、「東北エリア」は、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県を指し、「九州エリア」は、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県及び鹿児島県を指しています。
更に、本投資法人は、グローバル・マーケット又はリージョナル・マーケット以外のエリアで、消費地若しくは生産地に近接しているか、又はその他の理由で物流拠点に適しているエリアに投資することがあります。
なお、各セグメントに分類される物件は以下のとおりです。
グローバル・マーケット:プロロジスパーク市川1、プロロジスパーク座間1、プロロジスパーク川島、プロロジスパーク大阪2、プロロジスパーク舞洲3、プロロジスパーク高槻、プロロジスパーク東京大田、プロロジスパーク座間2、プロロジスパーク船橋5、プロロジスパーク成田1-A&B、プロロジスパーク成田1-C、プロロジスパーク尼崎1、プロロジスパーク尼崎2、プロロジスパーク習志野4、プロロジスパーク東京新木場、プロロジスパーク横浜鶴見、プロロジスパーク大阪4、プロロジスパーク川島2、プロロジスパーク北本、プロロジスパーク常総、プロロジスパーク大阪5、プロロジスパーク海老名、プロロジスパーク川西、プロロジスパーク尼崎3、プロロジスパーク神戸、プロロジスパーク成田3、プロロジスパーク古河1、プロロジスパーク神戸2、プロロジスパーク習志野5、プロロジスパーク茨木、プロロジスパーク古河2、プロロジスパーク市川3、プロロジスパーク成田1-D、プロロジスパーク吉見、プロロジスパーク古河3、プロロジスパークつくば1-A
リージョナル・マーケット:プロロジスパーク春日井、プロロジスパーク北名古屋、プロロジスパーク鳥栖2、プロロジスパーク鳥栖4、プロロジスパーク岩沼1、プロロジスパーク仙台泉
2.報告セグメントの利益、資産及び負債等の測定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、(重要な会計方針に係る事項に関する注記)における記載と同一です。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値です。
3.報告セグメントの利益、資産及び負債等に関する情報
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
(単位:千円)
(注1) 本投資法人の営業収益は、全て外部顧客に対するものです。なお、グローバル・マーケットの営業収益には不動産等売却益572千円が含まれています。
(注2) セグメント利益の調整額△679,451千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用679,451千円です。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない資産運用報酬、資産保管・一般事務委託報酬、役員報酬等です。セグメント資産の調整額26,459,056千円は、主に流動資産24,831,577千円、投資その他の資産1,544,999千円及び繰延資産82,479千円です。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
(単位:千円)
(注1) 本投資法人の営業収益は、全て外部顧客に対するものです。
(注2) セグメント利益の調整額△666,558千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用666,558千円です。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない資産運用報酬、資産保管・一般事務委託報酬、役員報酬等です。セグメント資産の調整額22,504,850千円は、主に流動資産20,996,965千円、投資その他の資産1,432,145千円及び繰延資産75,739千円です。
(関連情報)
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
(注) 本投資法人は、保有する41物件中35物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマスターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
(注) 本投資法人は、保有する42物件中36物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマスターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2) 1口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1. 資金の借入れ
本投資法人は、2019年6月4日開催の役員会において、後記「2. 資産の取得」の取得資金及び関連費用の一部への充当を目的とした資金の借入れ(以下「本ブリッジローン」といいます。)を決定し、2019年6月6日付で以下の資金の借入れを行いました。また、同役員会において、本ブリッジローンの期限前弁済への充当を目的とした資金の借入れ(以下「本借入れ」といいます。)を決定し、2019年6月19日付で以下の資金の借入れを行いました。なお、本ブリッジローンは本借入れに加えて、後記「3. 新投資口の発行」の公募による新投資口の発行による手取金の一部及び手元資金により、期限前弁済を行いました。
<本ブリッジローン>
<本借入れ>
(注1) 協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社りそな銀行、株式会社福岡銀行、みずほ信託銀行株式会社、株式会社伊予銀行及び株式会社西日本シティ銀行により組成されています。
(注2) 協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社りそな銀行、株式会社福岡銀行、みずほ信託銀行株式会社及び株式会社西日本シティ銀行により組成されています。
(注3) 当該借入れについて、支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、以下のとおり、金利スワップ契約を締結しています。
※上記金利スワップ契約締結により、当該借入れに係る金利は、実質的に0.3652%で固定化されています。
(注4) 当該借入れについて、支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、以下のとおり、金利スワップ契約を締結しています。
※上記金利スワップ契約締結により、当該借入れに係る金利は、実質的に0.4300%で固定化されています。
2. 資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2019年6月4日開催の役員会において、プロロジスパーク東松山、プロロジスパーク京田辺、プロロジスパーク仙台泉2(以下「第14期取得資産」といいます。)及びプロロジスパーク神戸4(以下「取得予定資産」といいます。)の取得を決定しました。また、第14期取得資産については、前記「1. 資金の借入れ」記載の本ブリッジローンによる資金及び手元資金を原資として、2019年6月6日付で取得しました。
<第14期取得資産>
(注) 「取得価格」には、取得資産の購入価額を記載しており、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下、同じです。
<取得予定資産>
(注1) 「取得予定年月日」は、当該不動産の現所有者との間で締結された受益権譲渡契約書(以下「売買契約書」といいます。)に記載された取得年月日を記載しています。
(注2) 「取得予定価格」には、売買契約書に記載された取得資産の購入価額を記載しており、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注3) プロロジスパーク神戸4は、その売買契約書の締結から1か月以上経過した後に決済(物件引渡し)が行われることから、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約をいいます。)に該当します。当該物件の売買契約書上、売主又は買主が売買契約書に定める義務に重要な点において違反し、かかる違反により当該売買契約書の目的を達成することができない場合には、当該売買契約書に別途定める場合を除き、違反していない当事者は、催告の上、当該売買契約書を解除することができ、違反した当事者は、相手方に対し、違約金として売買代金より消費税及び地方消費税を除いた金額の20%相当額を支払い、違約金を超える損害が生じたときでも、違約金を超える金額については互いに請求することができず、また、その損害が違約金に満たない金額の場合であっても、当該違約金の減額を請求することはできないものとされています。
当該売買契約書においては、本投資法人が売買代金の資金調達を完了したことが、売買代金支払の条件とされており、当該条件が満たされない場合、本投資法人は、売主に通知することにより当該売買契約書を解除でき、この場合、本投資法人は、売主に対し、かかる違約金の支払義務を負わないものとされています。
したがって、本投資法人が売買代金の資金調達を完了できない結果、売買代金の支払いができない場合であっても、本投資法人は当該売買契約書を違約金の負担なく解除できるため、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと考えています。
また、売主は当該物件を取得予定日までに信託受託者に信託し、本投資法人は、かかる信託受益権を取得する予定です。
(注4) 当該物件にかかる売買契約書においては、当該物件の取得までの間に当該物件のNCF(当該物件から得る見込みの収益から当該物件について生じる見込みの資本的支出を控除した金額のことをいいます。以下、本注において同じです。)に変動が生じた場合に、当該変動に関わらず本資産運用会社が当該物件に関して売買契約書締結時に期待した利回りと同程度の水準の利回りを実現させることを企図し、一定の場合に当該物件にかかる資産の譲渡価額を増額又は減額する旨の規定(以下「本件価格調整条項」といいます。)が設けられています。
本件価格調整条項においては、当該物件の取得までの間に当該物件に係るNCFが賃貸契約所定の賃料額、外注委託費又は修繕費若しくは資本的支出の見込額の増減等の所定の事由(以下「本件価格調整事由」といいます。)により変動した場合に、当該変動額に応じて所定の算式により算出される一定の金額につき、NCFが増額された場合には資産の譲渡価額を増額し、NCFが減額された場合には資産の譲渡価額を減額する旨が定められています。
したがって、本件価格調整事由が生じた場合、実際の当該物件の取得価格は、本書に記載の取得予定価格と異なる可能性があります。
3. 新投資口の発行
本投資法人は、2019年6月4日及び2019年6月11日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行に関する決議を行い、公募による新投資口の発行については2019年6月18日に、第三者割当による新投資口の発行については2019年7月17日に払込が完了しています。
(公募による新投資口の発行)
(第三者割当による新投資口の発行)
(資金使途)
公募による新投資口の発行による手取金の一部に加えて、前記「1. 資金の借入れ」記載の本借入れ及び手元資金により前記「1. 資金の借入れ」記載の本ブリッジローンの期限前弁済を行いました。また、公募による新投資口の発行による手取金及び第三者割当による新投資口の発行による手取金の一部は、前記「2. 資産の取得」記載の取得予定資産の取得資金及び関連費用の一部に充当される予定です。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は次のとおりです。 建物 3～67年 構築物 2～60年 機械及び装置 17年 工具、器具及び備品 2～18年 (2)無形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上 基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人との間で精算を行った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、第12期1,131千円、第13期469千円です。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③信託建設仮勘定 ④信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
(貸借対照表に関する注記)
1.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行3行とコミットメントライン契約を締結しています。
| 第12期 2018年11月30日 | 第13期 2019年5月31日 | |
| コミットメントライン契約の総額 | 20,000,000千円 | 20,000,000千円 |
| 借入実行残高 | -千円 | -千円 |
| 借入未実行残高 | 20,000,000千円 | 20,000,000千円 |
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 第12期 2018年11月30日 | 第13期 2019年5月31日 |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 第12期 自 2018年6月1日 至 2018年11月30日 | 第13期 自 2018年12月1日 至 2019年5月31日 | ||
| (1)不動産賃貸事業収益 | |||
| 賃貸事業収入 | |||
| 賃料収入 | 16,618,645 | 17,225,509 | |
| 共益費収入 | 1,236,504 | 1,244,756 | |
| 計 | 17,855,150 | 18,470,266 | |
| その他賃貸事業収入 | |||
| 水道光熱費収入 | 1,248,854 | 1,069,175 | |
| その他賃貸収入 | 621,700 | 231,819 | |
| 計 | 1,870,554 | 1,300,995 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 19,725,705 | 19,771,261 | |
| (2)不動産賃貸事業費用 | |||
| 賃貸事業費用 | |||
| 外注委託費 | 1,078,665 | 1,046,431 | |
| 水道光熱費 | 1,237,740 | 1,121,655 | |
| 公租公課 | 1,588,795 | 1,728,306 | |
| 損害保険料 | 28,837 | 35,594 | |
| 修繕費 | 253,909 | 242,981 | |
| 減価償却費 | 4,293,609 | 4,498,709 | |
| 信託報酬 | 18,560 | 19,356 | |
| その他賃貸事業費用 | 2,933 | 2,864 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 8,503,051 | 8,695,897 | |
| (3)不動産賃貸事業損益((1) - (2)) | 11,222,653 | 11,075,363 | |
※2.不動産等売却益の内訳
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
<プロロジスパーク座間1>
| (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 4,659 |
| 不動産等売却原価 | 3,614 |
| その他売却費用 | 472 |
| 不動産等売却益 | 572 |
(注) 座間市より道路拡幅の要請を受け土地の一部を譲渡しております。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
該当事項はありません。
※3.特別利益及び特別損失の内訳
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
2018年6月に発生した大阪府北部地震及び2018年9月に襲来した台風21号及び台風24号に関連して発生した修繕費等とその保険金収入を特別損失及び特別利益としてそれぞれ、716,390千円及び759,531千円計上しています。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 第12期 自 2018年6月1日 至 2018年11月30日 | 第13期 自 2018年12月1日 至 2019年5月31日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 2,185,950口 | 2,185,950口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 第12期 自 2018年6月1日 至 2018年11月30日 | 第13期 自 2018年12月1日 至 2019年5月31日 | |
| 現金及び預金 | 24,546,935千円 | 20,380,422千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 4,569,560千円 | 4,336,217千円 |
| 現金及び現金同等物 | 29,116,495千円 | 24,716,639千円 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 第12期 2018年11月30日 | 第13期 2019年5月31日 | |
| 1年内 | 33,289,427千円 | 33,703,208千円 |
| 1年超 | 94,552,795千円 | 94,415,397千円 |
| 合計 | 127,842,222千円 | 128,118,605千円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
余剰資金は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、原則として預金にて運用を行います。
また、デリバティブ取引については、借入れその他の資金調達に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジするために利用し、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債は、不動産等の取得、借入金の返済又は投資法人債の償還等に係る資金調達を目的としたものであり、返済・償還時の流動性リスクに晒されていますが、返済・償還期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定、手許流動性の確保等によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資金繰り計画の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、借入金の一部は変動金利による借入れであるため、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、保守的な有利子負債比率を維持し、長期固定金利による借入れの比率を高めることで支払金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にするよう努めています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2018年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 24,546,935 | 24,546,935 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 4,569,560 | 4,569,560 | - |
| 資産計 | 29,116,495 | 29,116,495 | - |
| (4)1年内償還予定の投資法人債 | 2,000,000 | 2,004,000 | 4,000 |
| (5)1年内返済予定の長期借入金 | 7,400,000 | 7,400,357 | 357 |
| (6)投資法人債 | 16,000,000 | 16,097,650 | 97,650 |
| (7)長期借入金 | 185,600,000 | 186,867,631 | 1,267,631 |
| 負債計 | 211,000,000 | 212,369,639 | 1,369,639 |
| (8)デリバティブ取引 | - | △14,396 | △14,396 |
2019年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。(注2)
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 20,380,422 | 20,380,422 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 4,336,217 | 4,336,217 | - |
| 資産計 | 24,716,639 | 24,716,639 | - |
| (3)短期借入金 | 6,500,000 | 6,500,000 | - |
| (4)1年内償還予定の投資法人債 | 2,000,000 | 2,002,000 | 2,000 |
| (5)1年内返済予定の長期借入金 | 1,000,000 | 1,000,000 | - |
| (6)投資法人債 | 16,000,000 | 16,225,600 | 225,600 |
| (7)長期借入金 | 192,000,000 | 193,220,489 | 1,220,489 |
| 負債計 | 217,500,000 | 218,948,089 | 1,448,089 |
| (8)デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1) 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3) 短期借入金
短期借入金は短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4) 1年内償還予定の投資法人債及び(6)投資法人債
日本証券業協会による公表参考値によっています。
(5) 1年内返済予定の長期借入金及び(7)長期借入金
元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる割引率で割り引いて算定する方法によっています。
(8) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2) 時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
| (単位:千円) |
| 第12期 2018年11月30日 | 第13期 2019年5月31日 | |
| 預り敷金及び保証金 | 247,773 | 247,773 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 13,855,824 | 14,435,224 |
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積もることができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
(注3) 金銭債権の決算日(2018年11月30日)後の償還予定額
(単位:千円)
| 1年以内 | |
| 現金及び預金 | 24,546,935 |
| 信託現金及び信託預金 | 4,569,560 |
金銭債権の決算日(2019年5月31日)後の償還予定額
(単位:千円)
| 1年以内 | |
| 現金及び預金 | 20,380,422 |
| 信託現金及び信託預金 | 4,336,217 |
(注4) 長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2018年11月30日)後の返済予定額
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 2,000,000 | - | 2,000,000 | - | 1,500,000 | 12,500,000 |
| 長期借入金 | 7,400,000 | - | 21,300,000 | 30,000,000 | 27,600,000 | 106,700,000 |
| 合計 | 9,400,000 | - | 23,300,000 | 30,000,000 | 29,100,000 | 119,200,000 |
長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2019年5月31日)後の返済予定額
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 2,000,000 | - | 2,000,000 | - | 1,500,000 | 12,500,000 |
| 長期借入金 | 1,000,000 | 21,300,000 | 30,000,000 | 27,600,000 | 16,000,000 | 97,100,000 |
| 合計 | 3,000,000 | 21,300,000 | 32,000,000 | 27,600,000 | 17,500,000 | 109,600,000 |
(有価証券に関する注記)
第12期(2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(2019年5月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
第12期(2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(2019年5月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
第12期(2018年11月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価 (注2) | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 198,400,000 | 192,000,000 | △14,396 | - |
(注1) 契約額等には、2018年11月29日付で締結した金利スワップ(想定元本6,400,000千円)が含まれています。当該金利スワップのヘッジ対象となる長期借入金の実行日は2018年12月3日です。
(注2) 上記の2018年11月29日付で締結した金利スワップについては、期末時点において、金利スワップの特例処理により一体として処理される長期借入金が認識されていないことから、その時価を記載しております。当該時価は、当該取引契約の相手方が、市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。また、上記を除く金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「(金融商品に関する注記) 2. 金融商品の時価等に関する事項」における「(5)1年内返済予定の長期借入金」及び「(7)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
第13期(2019年5月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 192,000,000 | 192,000,000 | (注) | - |
(注) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「(金融商品に関する注記) 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(7)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
(退職給付に関する注記)
第12期(2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(2019年5月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) |
| 第12期 2018年11月30日 | 第13期 2019年5月31日 | ||
| (繰延税金資産) | |||
| 未払事業税損金不算入額 | 14 | 19 | |
| 繰延税金資産合計 | 14 | 19 | |
| 繰延税金資産の純額 | 14 | 19 | |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) |
| 第12期 2018年11月30日 | 第13期 2019年5月31日 | ||
| 法定実効税率 | 31.51 | 31.51 | |
| (調整) | |||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.50 | △31.50 | |
| その他 | 0.00 | 0.00 | |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01 | 0.01 | |
(持分法損益等に関する注記)
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
| 属性 | 会社等の 名称又は 氏名 | 住所 | 資本金又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| その他の関係会社の子会社 | プロロジスリートマスターリース合同会社 (注3) | 東京都千代田区 | 2,100 | 不動産賃貸業等 | - | - | 賃借人 | 信託不動産の賃貸 | 18,452,517 | 営業 未収入金 | 909,257 |
| 前受金 | 3,106,874 | ||||||||||
| 信託預り敷金及び保証金の受入 | 320,379 | 信託預り敷金及び保証金 | 13,044,933 | ||||||||
| 信託預り敷金及び保証金の返還 | 211,445 | ||||||||||
| その他の関係会社の子会社 | 月山特定目的会社 | 東京都千代田区 | 100,000 | 不動産業 | - | - | 売主 | 不動産信託受益権の購入等 | 5,440,000 | - | - |
| その他の関係会社 の子会社 | プロロジス ・リート・マネジメント株式会社 | 東京都千代田区 | 100,000 | 投資運用業 | - | 役員の兼任 | 資産運用会社 | 資産運用 報酬の 支払 (注4) | 1,746,944 | 未払費用 | 1,857,291 |
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2) 取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3) 本投資法人は、保有する41物件中35物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマスターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
(注4) 資産運用報酬額は、取得原価に算入した物件取得に係る運用報酬及び売却原価に算入した物件売却に係る運用報酬それぞれ、27,206千円及び23千円を含んでいます。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
| 属性 | 会社等の 名称又は 氏名 | 住所 | 資本金又は 出資金 (千円) | 事業の 内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| その他の関係会社の子会社 | プロロジスリートマスターリース合同会社 (注3) | 東京都千代田区 | 2,100 | 不動産賃貸業等 | - | - | 賃借人 | 信託不動産の賃貸 | 18,529,327 | 営業 未収入金 | 797,207 |
| 前受金 | 3,148,814 | ||||||||||
| 信託預り敷金及び保証金の受入 | 770,840 | 信託預り敷金及び保証金 | 13,621,025 | ||||||||
| 信託預り敷金及び保証金の返還 | 194,747 | ||||||||||
| その他の関係会社の子会社 | 筑波特定目的会社 | 東京都千代田区 | 100,000 | 不動産業 | - | - | 売主 | 不動産信託受益権の購入等 | 12,900,000 | - | - |
| その他の関係会社 の子会社 | プロロジス ・リート・マネジメント株式会社 | 東京都千代田区 | 100,000 | 投資運用業 | - | 役員の兼任 | 資産運用会社 | 資産運用 報酬の 支払 (注4) | 1,781,683 | 未払費用 | 1,854,557 |
(注1) 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2) 取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3) 本投資法人は、保有する42物件中36物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマスターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
(注4) 資産運用報酬額は、取得原価に算入した物件取得に係る運用報酬64,500千円を含んでいます。
4.役員及び個人主要投資主等
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
該当事項はありません。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用物流施設を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 第12期 自 2018年6月1日 至 2018年11月30日 | 第13期 自 2018年12月1日 至 2019年5月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 538,137,301 | 540,049,161 | |
| 期中増減額 | 1,911,860 | 9,255,404 | |
| 期末残高 | 540,049,161 | 549,304,566 | |
| 期末時価 | 671,280,000 | 693,550,000 | |
(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、第12期の主な増加理由は1物件(プロロジスパーク古河3)の取得(5,483,172千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(4,293,609千円)の計上によるものです。また、第13期の主な増加理由は1物件(プロロジスパークつくば1-A)の取得(12,972,248千円)によるものであり、主な減少理由は減価償却費(4,498,709千円)の計上によるものです。
(注3) 期末時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
1.報告セグメントの概要
本投資法人の報告セグメントは、本投資法人の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、最高経営意思決定機関が、経営資源の配分及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象になっているものです。
本投資法人は、投資対象エリアの区分を基準に「グローバル・マーケット」及び「リージョナル・マーケット」(注)の2つを報告セグメントとしています。
(注) 本投資法人は、主たる用途が物流施設である不動産を投資対象とし、対象物流施設が所在するエリアと施設の仕様・機能を重視して、投資を行っています。投資対象エリアとしては、特定地域への集中投資を図らず、物流拠点として競争力のある地域における戦略的物流拠点として優位性を有する不動産への厳選投資を行い、日本国内をグローバル・マーケットとリージョナル・マーケットに区分し、それぞれを投資対象として、地域の経済変動及び災害等の特定地域に重大な影響を及ぼす事情による収益変動を最小化するべく、地域分散を図ったポートフォリオを構築します。
グローバル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国際的な貿易・物流の重要拠点/エリアであることから、国内の最大消費地を背後に控えた、国内物流の最重要拠点に対して投資を行います。本投資対象エリアとしては、「関東エリア」及び「関西エリア」としており、それぞれ「関東エリア」は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県及び群馬県を指し、「関西エリア」は、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県及び三重県を指しています。
また、リージョナル・マーケットへの投資戦略としては、同エリアが国内物流の重要拠点/エリアであることから、グローバル・マーケットに次ぐ規模の国内消費地を背後に控えた、国内広域物流に必須のエリアに対して投資を行います。本投資対象エリアとしては、「中部エリア」「東北エリア」及び「九州エリア」としており、「中部エリア」は、愛知県、静岡県、新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県、長野県及び岐阜県を指し、「東北エリア」は、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県及び福島県を指し、「九州エリア」は、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県、宮崎県及び鹿児島県を指しています。
更に、本投資法人は、グローバル・マーケット又はリージョナル・マーケット以外のエリアで、消費地若しくは生産地に近接しているか、又はその他の理由で物流拠点に適しているエリアに投資することがあります。
なお、各セグメントに分類される物件は以下のとおりです。
グローバル・マーケット:プロロジスパーク市川1、プロロジスパーク座間1、プロロジスパーク川島、プロロジスパーク大阪2、プロロジスパーク舞洲3、プロロジスパーク高槻、プロロジスパーク東京大田、プロロジスパーク座間2、プロロジスパーク船橋5、プロロジスパーク成田1-A&B、プロロジスパーク成田1-C、プロロジスパーク尼崎1、プロロジスパーク尼崎2、プロロジスパーク習志野4、プロロジスパーク東京新木場、プロロジスパーク横浜鶴見、プロロジスパーク大阪4、プロロジスパーク川島2、プロロジスパーク北本、プロロジスパーク常総、プロロジスパーク大阪5、プロロジスパーク海老名、プロロジスパーク川西、プロロジスパーク尼崎3、プロロジスパーク神戸、プロロジスパーク成田3、プロロジスパーク古河1、プロロジスパーク神戸2、プロロジスパーク習志野5、プロロジスパーク茨木、プロロジスパーク古河2、プロロジスパーク市川3、プロロジスパーク成田1-D、プロロジスパーク吉見、プロロジスパーク古河3、プロロジスパークつくば1-A
リージョナル・マーケット:プロロジスパーク春日井、プロロジスパーク北名古屋、プロロジスパーク鳥栖2、プロロジスパーク鳥栖4、プロロジスパーク岩沼1、プロロジスパーク仙台泉
2.報告セグメントの利益、資産及び負債等の測定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、(重要な会計方針に係る事項に関する注記)における記載と同一です。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値です。
3.報告セグメントの利益、資産及び負債等に関する情報
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
(単位:千円)
| グローバル・ マーケット | リージョナル・ マーケット | 調整額 | 財務諸表 計上額 | |
| 営業収益(注1) | 18,205,477 | 1,520,799 | - | 19,726,277 |
| セグメント利益(注2) | 9,386,090 | 672,948 | △679,451 | 9,379,588 |
| セグメント資産(注2) | 512,397,440 | 33,824,178 | 26,459,056 | 572,680,675 |
| その他の項目 | ||||
| 減価償却費 | 3,914,570 | 379,038 | - | 4,293,609 |
| 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 | 6,102,133 | 106,951 | - | 6,209,084 |
(注1) 本投資法人の営業収益は、全て外部顧客に対するものです。なお、グローバル・マーケットの営業収益には不動産等売却益572千円が含まれています。
(注2) セグメント利益の調整額△679,451千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用679,451千円です。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない資産運用報酬、資産保管・一般事務委託報酬、役員報酬等です。セグメント資産の調整額26,459,056千円は、主に流動資産24,831,577千円、投資その他の資産1,544,999千円及び繰延資産82,479千円です。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
(単位:千円)
| グローバル・ マーケット | リージョナル・ マーケット | 調整額 | 財務諸表 計上額 | |
| 営業収益(注1) | 18,275,362 | 1,495,899 | - | 19,771,261 |
| セグメント利益(注2) | 9,279,703 | 627,110 | △666,558 | 9,240,255 |
| セグメント資産(注2) | 521,711,058 | 33,431,105 | 22,504,850 | 577,647,014 |
| その他の項目 | ||||
| 減価償却費 | 4,118,887 | 379,821 | - | 4,498,709 |
| 有形固定資産及び 無形固定資産の増加額 | 13,746,482 | 7,631 | - | 13,754,114 |
(注1) 本投資法人の営業収益は、全て外部顧客に対するものです。
(注2) セグメント利益の調整額△666,558千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用666,558千円です。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない資産運用報酬、資産保管・一般事務委託報酬、役員報酬等です。セグメント資産の調整額22,504,850千円は、主に流動資産20,996,965千円、投資その他の資産1,432,145千円及び繰延資産75,739千円です。
(関連情報)
第12期(自 2018年6月1日 至 2018年11月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| プロロジスリートマスターリース合同会社 | 18,452,517 | グローバル・マーケット リージョナル・マーケット |
(注) 本投資法人は、保有する41物件中35物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマスターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
第13期(自 2018年12月1日 至 2019年5月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| プロロジスリートマスターリース合同会社 | 18,529,327 | グローバル・マーケット リージョナル・マーケット |
(注) 本投資法人は、保有する42物件中36物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマスターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 第12期 自 2018年6月1日 至 2018年11月30日 | 第13期 自 2018年12月1日 至 2019年5月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 155,185円 | 154,691円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,984円 | 3,935円 |
(注1) 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2) 1口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は以下のとおりです。
| 第12期 自 2018年6月1日 至 2018年11月30日 | 第13期 自 2018年12月1日 至 2019年5月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 8,709,478 | 8,601,974 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 8,709,478 | 8,601,974 |
| 期中平均投資口数(口) | 2,185,950 | 2,185,950 |
(重要な後発事象に関する注記)
1. 資金の借入れ
本投資法人は、2019年6月4日開催の役員会において、後記「2. 資産の取得」の取得資金及び関連費用の一部への充当を目的とした資金の借入れ(以下「本ブリッジローン」といいます。)を決定し、2019年6月6日付で以下の資金の借入れを行いました。また、同役員会において、本ブリッジローンの期限前弁済への充当を目的とした資金の借入れ(以下「本借入れ」といいます。)を決定し、2019年6月19日付で以下の資金の借入れを行いました。なお、本ブリッジローンは本借入れに加えて、後記「3. 新投資口の発行」の公募による新投資口の発行による手取金の一部及び手元資金により、期限前弁済を行いました。
<本ブリッジローン>
| 区分 | 借入先 | 借入金額 | 利率 | 借入実行日 | 返済期日 | 返済方法 | 担保 |
| 短期 | 株式会社三井住友銀行 | 38,080百万円 | 基準金利 (全銀協1か月日本円TIBOR)+0.17% | 2019年 6月6日 | 2020年 6月5日 | 期限 一括 返済 | 無担保 無保証 |
| 株式会社三菱UFJ銀行 | 16,320百万円 |
<本借入れ>
| 区分 | 借入先 | 借入金額 | 利率 | 借入実行日 | 返済期日 | 返済方法 | 担保 |
| 長期 (注3) | 株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱UFJ銀行をアレンジャーとする協調融資団(注1) | 6,600百万円 | 基準金利 (全銀協3か月日本円TIBOR)+0.275% | 2019年 6月19日 | 2028年 6月19日 | 期限 一括 返済 | 無担保 無保証 |
| 長期 (注4) | 株式会社三井住友銀行及び株式会社三菱UFJ銀行をアレンジャーとする協調融資団(注2) | 12,000百万円 | 基準金利 (全銀協3か月日本円TIBOR)+0.300% | 2029年 6月19日 |
(注1) 協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社りそな銀行、株式会社福岡銀行、みずほ信託銀行株式会社、株式会社伊予銀行及び株式会社西日本シティ銀行により組成されています。
(注2) 協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社みずほ銀行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社りそな銀行、株式会社福岡銀行、みずほ信託銀行株式会社及び株式会社西日本シティ銀行により組成されています。
(注3) 当該借入れについて、支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、以下のとおり、金利スワップ契約を締結しています。
| ①契約締結先 | みずほ証券株式会社 |
| ②想定元本 | 6,600百万円 |
| ③金利 | 固定支払金利 0.0902% 変動受取金利 全銀協3か月日本円TIBOR |
| ④契約締結日 | 2019年6月17日 |
| ⑤開始日 | 2019年6月19日 |
| ⑥終了日 | 2028年6月19日 |
※上記金利スワップ契約締結により、当該借入れに係る金利は、実質的に0.3652%で固定化されています。
(注4) 当該借入れについて、支払金利の固定化を図り、金利上昇リスクをヘッジするため、以下のとおり、金利スワップ契約を締結しています。
| ①契約締結先 | 野村證券株式会社 |
| ②想定元本 | 12,000百万円 |
| ③金利 | 固定支払金利 0.1300% 変動受取金利 全銀協3か月日本円TIBOR |
| ④契約締結日 | 2019年6月17日 |
| ⑤開始日 | 2019年6月19日 |
| ⑥終了日 | 2029年6月19日 |
※上記金利スワップ契約締結により、当該借入れに係る金利は、実質的に0.4300%で固定化されています。
2. 資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2019年6月4日開催の役員会において、プロロジスパーク東松山、プロロジスパーク京田辺、プロロジスパーク仙台泉2(以下「第14期取得資産」といいます。)及びプロロジスパーク神戸4(以下「取得予定資産」といいます。)の取得を決定しました。また、第14期取得資産については、前記「1. 資金の借入れ」記載の本ブリッジローンによる資金及び手元資金を原資として、2019年6月6日付で取得しました。
<第14期取得資産>
| 物件名称 | プロロジスパーク東松山 | |
| 所在地 | 埼玉県東松山市仲田町2番 埼玉県東松山市仲田町2番地 | |
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 取得年月日 | 2019年6月6日 | |
| 取得価格 | 12,600百万円(注) | |
| 土地 | 所有形態 | 所有権 |
| 敷地面積 | 31,170.84㎡ | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 |
| 延床面積 | 61,885.92㎡ | |
| 完成日 | 2018年1月15日 | |
| 種類 | 倉庫・事務所 | |
| 構造・階数 | 鉄骨造4階建 | |
(注) 「取得価格」には、取得資産の購入価額を記載しており、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下、同じです。
| 物件名称 | プロロジスパーク京田辺 | |
| 所在地 | 京都府京田辺市松井宮田1番 京都府京田辺市松井宮田1番地 | |
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 取得年月日 | 2019年6月6日 | |
| 取得価格 | 35,800百万円 | |
| 土地 | 所有形態 | 所有権 |
| 敷地面積 | 70,310.07㎡ | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 |
| 延床面積 | 139,520.72㎡ | |
| 完成日 | 2018年10月17日 | |
| 種類 | 倉庫・事務所 | |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造6階建 | |
| 物件名称 | プロロジスパーク仙台泉2 | |
| 所在地 | 宮城県仙台市泉区明通三丁目3番1 宮城県仙台市泉区明通三丁目3番地1 | |
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 取得年月日 | 2019年6月6日 | |
| 取得価格 | 9,250百万円 | |
| 土地 | 所有形態 | 所有権 |
| 敷地面積 | 64,813.11㎡ | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 |
| 延床面積 | 36,589.70㎡ | |
| 完成日 | 2018年9月3日 | |
| 種類 | 倉庫・事務所 | |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート・鉄骨造4階建 | |
<取得予定資産>
| 物件名称 | プロロジスパーク神戸4 | |
| 所在地 | ― 兵庫県神戸市西区見津が丘七丁目6番1 | |
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | |
| 取得予年月日 | 2019年10月1日(注1) | |
| 取得予定価格 | 5,000百万円(注2) | |
| 土地 | 所有形態 | 所有権 |
| 敷地面積 | 13,020.82㎡ | |
| 建物 | 所有形態 | 所有権 |
| 延床面積 | 24,137.60㎡ | |
| 完成日 | 2019年5月22日 | |
| 種類 | 倉庫・事務所 | |
| 構造・階数 | 鉄骨造4階建 | |
(注1) 「取得予定年月日」は、当該不動産の現所有者との間で締結された受益権譲渡契約書(以下「売買契約書」といいます。)に記載された取得年月日を記載しています。
(注2) 「取得予定価格」には、売買契約書に記載された取得資産の購入価額を記載しており、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
(注3) プロロジスパーク神戸4は、その売買契約書の締結から1か月以上経過した後に決済(物件引渡し)が行われることから、フォワード・コミットメント等(先日付での売買契約であって、契約締結日から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの及びその他これに類する契約をいいます。)に該当します。当該物件の売買契約書上、売主又は買主が売買契約書に定める義務に重要な点において違反し、かかる違反により当該売買契約書の目的を達成することができない場合には、当該売買契約書に別途定める場合を除き、違反していない当事者は、催告の上、当該売買契約書を解除することができ、違反した当事者は、相手方に対し、違約金として売買代金より消費税及び地方消費税を除いた金額の20%相当額を支払い、違約金を超える損害が生じたときでも、違約金を超える金額については互いに請求することができず、また、その損害が違約金に満たない金額の場合であっても、当該違約金の減額を請求することはできないものとされています。
当該売買契約書においては、本投資法人が売買代金の資金調達を完了したことが、売買代金支払の条件とされており、当該条件が満たされない場合、本投資法人は、売主に通知することにより当該売買契約書を解除でき、この場合、本投資法人は、売主に対し、かかる違約金の支払義務を負わないものとされています。
したがって、本投資法人が売買代金の資金調達を完了できない結果、売買代金の支払いができない場合であっても、本投資法人は当該売買契約書を違約金の負担なく解除できるため、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと考えています。
また、売主は当該物件を取得予定日までに信託受託者に信託し、本投資法人は、かかる信託受益権を取得する予定です。
(注4) 当該物件にかかる売買契約書においては、当該物件の取得までの間に当該物件のNCF(当該物件から得る見込みの収益から当該物件について生じる見込みの資本的支出を控除した金額のことをいいます。以下、本注において同じです。)に変動が生じた場合に、当該変動に関わらず本資産運用会社が当該物件に関して売買契約書締結時に期待した利回りと同程度の水準の利回りを実現させることを企図し、一定の場合に当該物件にかかる資産の譲渡価額を増額又は減額する旨の規定(以下「本件価格調整条項」といいます。)が設けられています。
本件価格調整条項においては、当該物件の取得までの間に当該物件に係るNCFが賃貸契約所定の賃料額、外注委託費又は修繕費若しくは資本的支出の見込額の増減等の所定の事由(以下「本件価格調整事由」といいます。)により変動した場合に、当該変動額に応じて所定の算式により算出される一定の金額につき、NCFが増額された場合には資産の譲渡価額を増額し、NCFが減額された場合には資産の譲渡価額を減額する旨が定められています。
したがって、本件価格調整事由が生じた場合、実際の当該物件の取得価格は、本書に記載の取得予定価格と異なる可能性があります。
3. 新投資口の発行
本投資法人は、2019年6月4日及び2019年6月11日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行に関する決議を行い、公募による新投資口の発行については2019年6月18日に、第三者割当による新投資口の発行については2019年7月17日に払込が完了しています。
(公募による新投資口の発行)
| 発行新投資口数 | 155,430口 |
| 発行価格 | 1口当たり227,458円 |
| 発行価格の総額 | 35,353,796,940円 |
| 発行価額 | 1口当たり220,030円 |
| 発行価額の総額 | 34,199,262,900円 |
| 払込期日 | 2019年6月18日 |
(第三者割当による新投資口の発行)
| 発行新投資口数 | 7,770口 |
| 発行価額 | 1口当たり220,030円 |
| 発行価額の総額 | 1,709,633,100円 |
| 払込期日 | 2019年7月17日 |
(資金使途)
公募による新投資口の発行による手取金の一部に加えて、前記「1. 資金の借入れ」記載の本借入れ及び手元資金により前記「1. 資金の借入れ」記載の本ブリッジローンの期限前弁済を行いました。また、公募による新投資口の発行による手取金及び第三者割当による新投資口の発行による手取金の一部は、前記「2. 資産の取得」記載の取得予定資産の取得資金及び関連費用の一部に充当される予定です。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
