有価証券報告書(内国投資証券)-第12期(平成31年3月1日-令和1年8月31日)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(未適用の会計基準等)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1) 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(2) 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、公正価値測定について詳細なガイダンス(IFRSにおいてはIFRS第13号「公正価値測定」、FASBにおいてはTopic820「公正価値測定」)を定めており、これらの国際的な会計基準の定めとの比較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針が公表されたものです。
(2)適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び債務の返済等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること、及び、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できるとしていることなどにより当該リスクを管理しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等による信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去による返還リスクに晒されています。当該リスクに関しては、原則としてその敷金等に対して、返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照下さい)。
2019年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照下さい)。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっております。また、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)及び固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算出する方法によっております。
(5)投資法人債
日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。なお、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額はそれぞれ以下のとおりです。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年2月28日)
当期(2019年8月31日)
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2019年2月28日)
当期(2019年8月31日)
(有価証券に関する注記)
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2019年2月28日)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2019年8月31日)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
(持分法損益に関する注記)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
(注1)取引条件及び取引条件の決定方針等
資産運用報酬の額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)資産運用報酬には、特定資産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分(121,560千円)が含まれています。
(注4)みずほリートマネジメント株式会社は、2018年9月20日に主要投資主の異動により関連当事者ではなくなっています。
取引金額には、関連当事者であった期間を含む当期の取引総額を記載し、期末残高は、当期末時点における残高を記載しています。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
本投資法人執行役員の橋本幸治が第三者(みずほリートマネジメント株式会社)の代表者として行った取引については、上記「3.兄弟会社等」に記載のみずほリートマネジメント株式会社との取引に記載のとおりです。
なお、執行役員橋本幸治は、2019年2月28日の時点で、本投資法人の投資口を所有していません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
(注1)橋本幸治が第三者(みずほリートマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
該当事項はありません。
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京経済圏を中心として、その他地方政令指定都市等において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸等不動産を所有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は東京パークサイドビル他2物件の取得(22,135,250千円)及び資本的支出(285,584千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(487,263千円)によるものです。また、当期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は資本的支出(322,305千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(495,313千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。ただし、当期末のCP10ビル及びMY厚木ビルの時価については、譲渡価格及び譲渡予定価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
資産の譲渡及び取得
本投資法人は、ポートフォリオの質的改善を図るべく、2019年10月17日付でCP10ビルを譲渡するとともに、同年同月31日付で西五反田102ビルを取得しました。また、同年同月15日付でMY厚木ビルの譲渡に関する売買契約を締結しました。
a.資産の譲渡
本投資法人は、以下のとおり、2019年10月17日付で不動産信託受益権1物件(譲渡価格3,400百万円)を譲渡しました。当該譲渡により、第13期(2020年2月期)決算において、不動産等売却益を約139百万円計上する見込みです。
CP10ビル
本投資法人は、以下のとおり、2019年10月15日付で不動産信託受益権1物件(譲渡予定価格1,360百万円)の譲渡に関する売買契約を締結しました。当該譲渡により、第14期(2020年8月期)決算において、不動産等売却益を約142百万円計上する見込みです。
MY厚木ビル
(注1)「譲渡価格」「譲渡予定価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売買代金(譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税等相当額を含みません。)を記載しています。
(注2)譲渡先は国内の合同会社ですが、当該譲渡先より名称等の開示について同意を得られていないため、非開示としています。なお、譲渡先は投信法上の「利害関係人等」及び本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める「利害関係者」のいずれにも該当しません。
(注3)MY厚木ビルの譲渡予定日は、売買契約締結日から1ヶ月以上を経過した2020年3月3日であることから、MY厚木ビルの譲渡は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。当該譲渡において、本投資法人又は買主の責めに帰すべき事由により、当該契約を解除した場合は、違約金として契約解除された当該受益権の売買代金(消費税相当額を除く。)の10%相当額を請求できるものとされています。但し、本投資法人は売主であり、譲渡契約の履行に関し、資金調達リスク等の懸念はなく、損害賠償金の負担が生じ、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。
b.資産の取得
本投資法人は、以下のとおり、2019年10月31日付で不動産信託受益権1物件(取得価格4,500百万円)を取得しました。
西五反田102ビル
(注1)「取得価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売買代金(消費税等相当額を含みません。)を記載しています。
(注2)取得先は国内の合同会社ですが、当該取得先より名称等の開示について同意を得られていないため、非開示としています。なお、取得先は投信法上の「利害関係人等」及び本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める「利害関係者」のいずれにも該当しません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 5～59 年 構築物 4～40 年 機械及び装置 5～10 年 工具、器具及び備品 4～20 年 ② 無形固定資産 定額法を採用しています。 ③ 長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | ① 投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 ② 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、32,205千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | ① ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:借入金金利 ③ ヘッジ方針 本投資法人は資産運用ガイドラインの財務方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ ヘッジの有効性の評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1) 信託現金及び信託預金 (2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3) 信託借地権 (4) 信託預り敷金及び保証金 ② 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。 |
(未適用の会計基準等)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1) 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(2) 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、公正価値測定について詳細なガイダンス(IFRSにおいてはIFRS第13号「公正価値測定」、FASBにおいてはTopic820「公正価値測定」)を定めており、これらの国際的な会計基準の定めとの比較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針が公表されたものです。
(2)適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| (単位:千円) | ||
| 前 期 (2019年2月28日) | 当 期 (2019年8月31日) | |
| 50,000 | 50,000 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) | |||||||||
| 前 期 | 当 期 | ||||||||
| ( | 自 2018年9月1日 至 2019年2月28日 | ) | ( | 自 2019年3月1日 至 2019年8月31日 | ) | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||||||
| 賃貸事業収入 | |||||||||
| 賃料収入 | 2,696,448 | 2,838,205 | |||||||
| 共益費収入 | 634,101 | 628,808 | |||||||
| 駐車場収入 | 172,777 | 170,622 | |||||||
| その他賃貸収入 | 22,770 | 25,583 | |||||||
| 計 | 3,526,098 | 3,663,220 | |||||||
| その他賃貸事業収入 | |||||||||
| 水道光熱費収入 | 326,928 | 354,241 | |||||||
| その他収入 | 16,973 | 28,854 | |||||||
| 計 | 343,901 | 383,096 | |||||||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 3,870,000 | 4,046,316 | |||||||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||||||
| 賃貸事業費用 | |||||||||
| 管理業務費 | 399,230 | 388,085 | |||||||
| 水道光熱費 | 381,372 | 391,856 | |||||||
| 公租公課 | 252,734 | 316,720 | |||||||
| 損害保険料 | 5,737 | 5,991 | |||||||
| 修繕費 | 81,895 | 112,362 | |||||||
| 信託報酬 | 12,649 | 12,800 | |||||||
| 減価償却費 | 487,263 | 495,313 | |||||||
| その他諸経費 | 42,139 | 35,807 | |||||||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 1,663,023 | 1,758,937 | |||||||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 2,206,977 | 2,287,379 | ||||||
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前 期 | 当 期 | |||||||
| ( | 自 2018年9月1日 至 2019年2月28日 | ) | ( | 自 2019年3月1日 至 2019年8月31日 | ) | |||
| 発行可能投資口総口数 | 4,000,000 | 口 | 4,000,000 | 口 | ||||
| 発行済投資口の総口数 | 239,908 | 口 | 239,908 | 口 | ||||
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) | ||||||
| 前 期 | 当 期 | |||||
| ( | 自 2018年9月1日 至 2019年2月28日 | ) | ( | 自 2019年3月1日 至 2019年8月31日 | ) | |
| 現金及び預金 | 3,060,248 | 4,203,194 | ||||
| 信託現金及び信託預金 | 5,833,522 | 5,994,282 | ||||
| 現金及び現金同等物 | 8,893,771 | 10,197,476 | ||||
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) | ||
| 区分 | 前 期 (2019年2月28日) | 当 期 (2019年8月31日) |
| 1年以内 | 491,815 | 440,259 |
| 1年超 | 670,062 | 474,549 |
| 合計 | 1,161,877 | 914,808 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び債務の返済等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること、及び、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できるとしていることなどにより当該リスクを管理しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等による信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去による返還リスクに晒されています。当該リスクに関しては、原則としてその敷金等に対して、返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照下さい)。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 3,060,248 | 3,060,248 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 5,833,522 | 5,833,522 | - |
| 資産計 | 8,893,771 | 8,893,771 | - |
| (3)短期借入金 | 3,000,000 | 3,000,000 | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 14,074,000 | 14,092,557 | 18,557 |
| (6)長期借入金 | 34,124,000 | 34,113,090 | △10,909 |
| 負債計 | 51,198,000 | 51,205,647 | 7,647 |
| (7)デリバティブ取引 | - | - | - |
2019年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません((注2)をご参照下さい)。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 4,203,194 | 4,203,194 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 5,994,282 | 5,994,282 | - |
| 資産計 | 10,197,476 | 10,197,476 | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 14,074,000 | 14,075,156 | 1,156 |
| (5)投資法人債 | 3,500,000 | 3,511,250 | 11,250 |
| (6)長期借入金 | 34,124,000 | 34,049,260 | △74,739 |
| 負債計 | 51,698,000 | 51,635,667 | △62,332 |
| (7)デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっております。また、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)及び固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算出する方法によっております。
(5)投資法人債
日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。なお、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額はそれぞれ以下のとおりです。
| (単位:千円) | ||
| 区分 | 前 期 (2019年2月28日) | 当 期 (2019年8月31日) |
| 預り敷金及び保証金 | 312,104 | 283,148 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 5,076,779 | 5,162,220 |
| 合計 | 5,388,883 | 5,445,368 |
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年2月28日)
| (単位:千円) | |
| 1年以内 | |
| 現金及び預金 | 3,060,248 |
| 信託現金及び信託預金 | 5,833,522 |
| 合計 | 8,893,771 |
当期(2019年8月31日)
| (単位:千円) | |
| 1年以内 | |
| 現金及び預金 | 4,203,194 |
| 信託現金及び信託預金 | 5,994,282 |
| 合計 | 10,197,476 |
(注4)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2019年2月28日)
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 3,000,000 | - | - | - | - | - |
| 長期借入金 | 14,074,000 | 14,124,000 | 6,000,000 | 6,000,000 | 8,000,000 | - |
| 合計 | 17,074,000 | 14,124,000 | 6,000,000 | 6,000,000 | 8,000,000 | - |
当期(2019年8月31日)
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 1,500,000 | 2,000,000 |
| 長期借入金 | 14,074,000 | 14,124,000 | 6,000,000 | 6,000,000 | 8,000,000 | - |
| 合計 | 14,074,000 | 14,124,000 | 6,000,000 | 6,000,000 | 9,500,000 | 2,000,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2019年2月28日)
| (単位:千円) | ||||||
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 18,000,000 | 18,000,000 | (注) | - |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2019年8月31日)
| (単位:千円) | ||||||
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 18,000,000 | 18,000,000 | (注) | - |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
(持分法損益に関する注記)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
| 種類 | 会社等の 名称 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等の所有 (被所有)割合 (%) | 関係内容 | 取引の 内容 (注1) | 取引金額 (千円) (注2) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注2) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 主要投資主(法人)が議決権の過半数を有している会社 | みずほリートマネジメント株式会社(みずほリアルティOne株式会社の子会社) | 東京都 中央区 | 50,000 | 投資 運用業 | - | 役員の 兼任 1人 | 資産運用業務の委託 | 資産運用報酬の支払 | 317,633 | 未払金 | 211,759 |
(注1)取引条件及び取引条件の決定方針等
資産運用報酬の額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)資産運用報酬には、特定資産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分(121,560千円)が含まれています。
(注4)みずほリートマネジメント株式会社は、2018年9月20日に主要投資主の異動により関連当事者ではなくなっています。
取引金額には、関連当事者であった期間を含む当期の取引総額を記載し、期末残高は、当期末時点における残高を記載しています。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
本投資法人執行役員の橋本幸治が第三者(みずほリートマネジメント株式会社)の代表者として行った取引については、上記「3.兄弟会社等」に記載のみずほリートマネジメント株式会社との取引に記載のとおりです。
なお、執行役員橋本幸治は、2019年2月28日の時点で、本投資法人の投資口を所有していません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
| 種類 | 会社等の 名称又は氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等の所有 (被所有)割合 (%) | 関係内容 | 取引の 内容 (注1) | 取引金額 (千円) (注2) | 科目 | 期末残高 (千円) (注2) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 役員及びその近親者 | 橋本幸治 | - | - | 本投資法人執行役員兼みずほリートマネジメント株式会社代表取締役社長 | - | 本投資法人執行役員兼みずほリートマネジメント株式会社代表取締役社長 | 資産運用会社への資産運用報酬の支払 | 249,406 | 未払金 | 269,359 | |
(注1)橋本幸治が第三者(みずほリートマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
該当事項はありません。
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) | ||
| 前 期 (2019年2月28日) | 当 期 (2019年8月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.51 | 31.51 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.29 | △31.46 |
| その他 | △0.17 | △0.01 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.05 | 0.04 |
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京経済圏を中心として、その他地方政令指定都市等において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸等不動産を所有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) | |||||||
| 前 期 | 当 期 | ||||||
| ( | 自 2018年9月1日 至 2019年2月28日 | ) | ( | 自 2019年3月1日 至 2019年8月31日 | ) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||||||
| 期首残高 | 79,226,568 | 101,157,396 | |||||
| 期中増減額 | 21,930,827 | △170,656 | |||||
| 期末残高 | 101,157,396 | 100,986,740 | |||||
| 期末時価 | 114,312,000 | 115,518,000 | |||||
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は東京パークサイドビル他2物件の取得(22,135,250千円)及び資本的支出(285,584千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(487,263千円)によるものです。また、当期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は資本的支出(322,305千円)によるものであり、主な減少額は減価償却(495,313千円)によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。ただし、当期末のCP10ビル及びMY厚木ビルの時価については、譲渡価格及び譲渡予定価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前 期 | 当 期 | |||||||
| ( | 自 2018年9月1日 至 2019年2月28日 | ) | ( | 自 2019年3月1日 至 2019年8月31日 | ) | |||
| 1口当たり純資産額 | 221,018 | 円 | 221,088 | 円 | ||||
| 1口当たり当期純利益 | 7,168 | 円 | 7,069 | 円 | ||||
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前 期 | 当 期 | |||||
| ( | 自 2018年9月1日 至 2019年2月28日 | ) | ( | 自 2019年3月1日 至 2019年8月31日 | ) | |
| 当期純利益(千円) | 1,679,131 | 1,696,072 | ||||
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - | ||||
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 1,679,131 | 1,696,072 | ||||
| 期中平均投資口数(口) | 234,236 | 239,908 | ||||
(重要な後発事象に関する注記)
資産の譲渡及び取得
本投資法人は、ポートフォリオの質的改善を図るべく、2019年10月17日付でCP10ビルを譲渡するとともに、同年同月31日付で西五反田102ビルを取得しました。また、同年同月15日付でMY厚木ビルの譲渡に関する売買契約を締結しました。
a.資産の譲渡
本投資法人は、以下のとおり、2019年10月17日付で不動産信託受益権1物件(譲渡価格3,400百万円)を譲渡しました。当該譲渡により、第13期(2020年2月期)決算において、不動産等売却益を約139百万円計上する見込みです。
CP10ビル
| 所在地 | 東京都台東区 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 譲渡価格(注1) | 3,400百万円 |
| 譲渡先 | 非開示(注2) |
| 契約締結日 | 2019年10月15日 |
| 譲渡日 | 2019年10月17日 |
本投資法人は、以下のとおり、2019年10月15日付で不動産信託受益権1物件(譲渡予定価格1,360百万円)の譲渡に関する売買契約を締結しました。当該譲渡により、第14期(2020年8月期)決算において、不動産等売却益を約142百万円計上する見込みです。
MY厚木ビル
| 所在地 | 神奈川県厚木市 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 譲渡予定価格(注1) | 1,360百万円 |
| 譲渡先 | 非開示(注2) |
| 契約締結日 | 2019年10月15日 |
| 譲渡予定日 | 2020年3月3日(注3) |
(注1)「譲渡価格」「譲渡予定価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売買代金(譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税等相当額を含みません。)を記載しています。
(注2)譲渡先は国内の合同会社ですが、当該譲渡先より名称等の開示について同意を得られていないため、非開示としています。なお、譲渡先は投信法上の「利害関係人等」及び本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める「利害関係者」のいずれにも該当しません。
(注3)MY厚木ビルの譲渡予定日は、売買契約締結日から1ヶ月以上を経過した2020年3月3日であることから、MY厚木ビルの譲渡は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。当該譲渡において、本投資法人又は買主の責めに帰すべき事由により、当該契約を解除した場合は、違約金として契約解除された当該受益権の売買代金(消費税相当額を除く。)の10%相当額を請求できるものとされています。但し、本投資法人は売主であり、譲渡契約の履行に関し、資金調達リスク等の懸念はなく、損害賠償金の負担が生じ、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。
b.資産の取得
本投資法人は、以下のとおり、2019年10月31日付で不動産信託受益権1物件(取得価格4,500百万円)を取得しました。
西五反田102ビル
| 所在地 | 東京都品川区 |
| 資産の種類 | 信託受益権 |
| 取得価格(注1) | 4,500百万円 |
| 取得先 | 非開示(注2) |
| 契約締結日 | 2019年10月15日 |
| 取得日 | 2019年10月31日 |
(注1)「取得価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売買代金(消費税等相当額を含みません。)を記載しています。
(注2)取得先は国内の合同会社ですが、当該取得先より名称等の開示について同意を得られていないため、非開示としています。なお、取得先は投信法上の「利害関係人等」及び本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める「利害関係者」のいずれにも該当しません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
