有価証券報告書(内国投資証券)-第25期(2025/09/01-2026/02/28)
(6)【注記表】
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(未適用の会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
(1) 概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2) 適用予定日
2028年2月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
(単位:千円)
南品川JNビル
不動産等売却収入 2,210,000
不動産等売却原価 2,118,632
その他売却費用 90,153
不動産等売却益 1,214
南品川Nビル
不動産等売却収入 2,160,000
不動産等売却原価 2,062,513
その他売却費用 83,859
不動産等売却益 13,627
南品川Jビル
不動産等売却収入 2,330,000
不動産等売却原価 1,837,962
その他売却費用 84,191
不動産等売却益 407,845
MY熊本ビル(準共有持分55%)
不動産等売却収入 1,028,500
不動産等売却原価 579,931
その他売却費用 42,986
不動産等売却益 405,581
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
(単位:千円)
ONEST南大塚ビル
不動産等売却収入 4,100,000
不動産等売却原価 3,894,903
その他売却費用 47,860
不動産等売却益 157,236
新川一丁目ビル
不動産等売却収入 2,130,000
不動産等売却原価 2,087,110
その他売却費用 28,802
不動産等売却益 14,087
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び債務の返済等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること、及び、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できるとしていることなどにより当該リスクを管理しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等による信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去による返還リスクに晒されています。当該リスクに関しては、原則としてその敷金等に対して、返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、匿名組合出資持分は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、注記を省略しています。
2026年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、匿名組合出資持分は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、注記を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっております。また、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)及び固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算出する方法によっております。
(2)投資法人債
日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。
(4)預り敷金及び保証金、(5)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)匿名組合出資持分
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は以下のとおりです。
(注3)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2025年8月31日)
当期(2026年2月28日)
(有価証券に関する注記)
前期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年2月28日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年2月28日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2025年8月31日)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(1)1年内返済予定の長期借入金」及び「(3)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2026年2月28日)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(1)1年内返済予定の長期借入金」及び「(3)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
(持分法損益に関する注記)
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
(注1)取引条件及び取引条件の決定方針等
資産運用報酬の額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2)資産運用報酬には、特定資産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分(38,700千円)が含まれています。
(注3)資産運用報酬には、南品川JNビル、南品川Nビル、南品川Jビル及びMY熊本ビル(準共有持分55%)の譲渡に係る報酬分(77,285千円)が含まれています。
(注4)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
(注1)取引条件及び取引条件の決定方針等
資産運用報酬の額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2)資産運用報酬には、特定資産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分(48,000千円)が含まれています。
(注3)資産運用報酬には、ONEST南大塚ビル及び新川一丁目ビルの譲渡に係る報酬分(62,300千円)が含まれています。
(注4)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
鍋山洋章が第三者(みずほリートマネジメント株式会社)の代表者として行った取引については、上記「3.兄弟会社等」に記載のみずほリートマネジメント株式会社との取引に記載のとおりです。
なお、鍋山洋章は、2025年8月31日の時点で、本投資法人の投資口を所有していません。
執行役員鍋山洋章の任期は2025年5月31日をもって満了となり、2025年5月27日開催の投資主総会において執行役員に加藤英俊が選任され、2025年6月1日付で就任しました。また、鍋山洋章は2025年6月25日にみずほリートマネジメント株式会社の代表取締役を退任し、同日に中山利明が代表取締役に就任しています。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京経済圏を中心として、賃貸収益を得ることを目的として賃貸等不動産を所有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額はコンフォートイン名古屋栄駅前の取得(7,816,279千円)及び資本的支出(506,567千円)によるものであり、主な減少額は南品川JNビル、南品川Nビル、南品川Jビルの譲渡(3物件合計6,018,871千円)及びMY熊本ビル(準共有持分55%)の譲渡(579,819千円)及び減価償却費(605,479千円)の計上によるものです。また、当期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額はカンデオホテルズ京都烏丸六角の取得(4,861,709千円)及び資本的支出(533,420千円)によるものであり、主な減少額はONEST南大塚ビルの譲渡(3,894,903千円)及び新川一丁目ビルの譲渡(2,087,110千円)及び減価償却費(615,090千円)の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。但し、前期末のONEST南大塚ビル及び新川一丁目ビルの時価については、譲渡価格で計算しています。当期末のONEST京都烏丸スクエアの時価については、譲渡予定価格で計算しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための情報
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(注)前期首の契約負債は、2024年9月30日及び同年12月26日に売買契約を締結した不動産等に係る手付金の総額を記載しています。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
2025年12月15日に売買契約を締結した不動産は4期に分割して引渡しを行う予定です。2026年2月28日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格は、当該不動産の売却価格5,000,000千円のうち、第1回目の500,000千円、第2回目の1,000,000千円、第3回目の1,250,000千円及び第4回目の2,250,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、それぞれ2026年3月13日、2027年2月26日、2027年8月31日及び2027年9月30日の当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)2025年8月31日を分割基準日とし2025年9月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき3口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、前期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
新投資口の発行
本投資法人は、2026年3月5日及び2026年3月12日開催の本投資法人役員会において、以下のとおり、新投資口の発行に関し決議し、一般募集による新投資口の発行については2026年3月18日に、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については2026年4月8日に、それぞれ払込が完了しています。この結果、2026年4月8日現在の出資総額は72,270百万円、発行済投資口の総口数は973,670口となっています。
一般募集による新投資口発行の手取金につきましては、2026年3月19日付で取得した資産の取得資金の一部に充当しました。また、本件第三者割当による新投資口発行の手取金については、手元資金とし、支出するまで金融機関に預け入れの上、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
a.一般募集による新投資口の発行
b.第三者割当による新投資口の発行
資産の譲渡
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と成長性の両面を追求して運用を行い、投資主利益の最大化を目指すべく、以下のとおり、2025年12月15日付でONEST京都烏丸スクエアを譲渡する契約を締結し、2026年3月13日付で第1回分の準共有持分の譲渡を完了しました。当該譲渡により、第26期(2026年8月期)において、不動産等売却益を約105百万円計上する見込みです。
(注1)「譲渡価格」は、譲渡資産に係る信託受益権売買契約書(以下「本売買契約」といいます。)に記載された譲渡資産の売買代金(譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を除きます。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)譲渡日は、本売買契約締結日から1ヶ月以上を経過した日となることから、本売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本売買契約においては、一方当事者が本売買契約に違反した場合、違反当事者に対して相当の期間を定めて催告をし、違反当事者が当該違反をかかる期間内に是正しない場合、本売買契約を解除することができるものとされています。また、本売買契約が解除された場合には、違反当事者はその相手方に対し、当該違反に起因又は関連して相手方が被った相当因果関係にある損害等を売買代金(消費税及び地方消費税相当額を除きます。)の10%相当額を上限として補償又は賠償するものとされています。但し、本投資法人は売主であり、本売買契約の履行に関し、資金調達リスク等の懸念はなく、損害賠償金の負担が生じ、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。
(追加情報)
資産の譲渡
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と成長性の両面を追求して運用を行い、投資主利益の最大化を目指すべく、以下のとおり、2025年12月15日付でONEST京都烏丸スクエアを譲渡する契約を締結しました。当該譲渡により、第27期(2027年2月期)、第28期(2027年8月期)及び第29期(2028年2月期)において、不動産等売却益をそれぞれ約177百万円、約226百万円及び約412百万円計上する見込みです。
(注1)第1回目譲渡については、2026年3月13日付で完了しています。
(注2)「譲渡予定価格」は、譲渡予定資産に係る信託受益権売買契約書(以下「本売買契約」といいます。)に記載された譲渡予定資産のそれぞれの売買代金の金額(譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を除きます。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)本売買契約は、フォワード・コミットメント等に該当します。当該契約の詳細については、「重要な後発事象に関する注記」に記載の内容をご参照ください。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法を採用しています。 匿名組合出資持分 匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～65 年 構築物 4～45 年 機械及び装置 5～10 年 工具、器具及び備品 2～15 年 ② 無形固定資産 定額法を採用しています。 ③ 長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | ① 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、28,495千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、538千円です。 ② 収益に関する計上基準 ・不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益を認識しています。なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。 ・水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | ① ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用しています。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:借入金金利 ③ ヘッジ方針 本投資法人は資産運用ガイドラインの財務方針に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ ヘッジの有効性の評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1) 信託現金及び信託預金 (2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3) 信託預り敷金及び保証金 ② 控除対象外消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
(未適用の会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
(1) 概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2) 適用予定日
2028年2月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| (単位:千円) | ||
| 前 期 (2025年8月31日) | 当 期 (2026年2月28日) | |
| 50,000 | 50,000 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) | |||||||||
| 前 期 | 当 期 | ||||||||
| ( | 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | ) | ( | 自 2025年9月1日 至 2026年2月28日 | ) | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||||||
| 賃貸事業収入 | |||||||||
| 賃料収入 | 3,447,579 | 3,530,429 | |||||||
| 共益費収入 | 427,245 | 415,874 | |||||||
| 駐車場収入 | 161,114 | 159,698 | |||||||
| その他賃貸収入 | 23,232 | 22,929 | |||||||
| 計 | 4,059,171 | 4,128,931 | |||||||
| その他賃貸事業収入 | |||||||||
| 水道光熱費収入 | 427,635 | 373,600 | |||||||
| その他収入 | 17,342 | 16,313 | |||||||
| 計 | 444,977 | 389,914 | |||||||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 4,504,148 | 4,518,845 | |||||||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||||||
| 賃貸事業費用 | |||||||||
| 管理業務費 | 400,658 | 396,889 | |||||||
| 水道光熱費 | 438,568 | 387,866 | |||||||
| 公租公課 | 394,140 | 379,496 | |||||||
| 損害保険料 | 11,946 | 11,610 | |||||||
| 修繕費 | 175,342 | 130,994 | |||||||
| 信託報酬 | 14,353 | 14,318 | |||||||
| 減価償却費 | 605,479 | 615,090 | |||||||
| その他諸経費 | 2,595 | 0 | |||||||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 2,043,085 | 1,936,267 | |||||||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 2,461,063 | 2,582,578 | ||||||
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
(単位:千円)
南品川JNビル
不動産等売却収入 2,210,000
不動産等売却原価 2,118,632
その他売却費用 90,153
不動産等売却益 1,214
南品川Nビル
不動産等売却収入 2,160,000
不動産等売却原価 2,062,513
その他売却費用 83,859
不動産等売却益 13,627
南品川Jビル
不動産等売却収入 2,330,000
不動産等売却原価 1,837,962
その他売却費用 84,191
不動産等売却益 407,845
MY熊本ビル(準共有持分55%)
不動産等売却収入 1,028,500
不動産等売却原価 579,931
その他売却費用 42,986
不動産等売却益 405,581
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
(単位:千円)
ONEST南大塚ビル
不動産等売却収入 4,100,000
不動産等売却原価 3,894,903
その他売却費用 47,860
不動産等売却益 157,236
新川一丁目ビル
不動産等売却収入 2,130,000
不動産等売却原価 2,087,110
その他売却費用 28,802
不動産等売却益 14,087
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前 期 | 当 期 | |||||||
| ( | 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | ) | ( | 自 2025年9月1日 至 2026年2月28日 | ) | |||
| 発行可能投資口総口数 | 4,000,000 | 口 | 4,000,000 | 口 | ||||
| 発行済投資口の総口数 | 268,468 | 口 | 805,404 | 口 | ||||
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) | ||||||
| 前 期 | 当 期 | |||||
| ( | 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | ) | ( | 自 2025年9月1日 至 2026年2月28日 | ) | |
| 現金及び預金 | 3,933,521 | 4,987,250 | ||||
| 信託現金及び信託預金 | 7,524,171 | 7,181,667 | ||||
| 現金及び現金同等物 | 11,457,693 | 12,168,918 | ||||
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) | ||
| 区分 | 前 期 (2025年8月31日) | 当 期 (2026年2月28日) |
| 1年以内 | 277,091 | 472,710 |
| 1年超 | 372,041 | 3,236,330 |
| 合計 | 649,133 | 3,709,041 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的とした運用に限るものとします。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び債務の返済等です。これらの資金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること、及び、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できるとしていることなどにより当該リスクを管理しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等による信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去による返還リスクに晒されています。当該リスクに関しては、原則としてその敷金等に対して、返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、匿名組合出資持分は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、注記を省略しています。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 9,974,000 | 9,973,876 | △123 |
| (2)投資法人債 | 9,400,000 | 8,999,420 | △400,580 |
| (3)長期借入金 | 46,020,000 | 45,421,433 | △598,566 |
| (4)預り敷金及び保証金 | 283,637 | 213,434 | △70,203 |
| (5)信託預り敷金及び保証金 | 5,835,337 | 4,565,673 | △1,269,663 |
| 負債計 | 71,512,975 | 69,173,836 | △2,339,138 |
| (6)デリバティブ取引 | - | - | - |
2026年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、匿名組合出資持分は、次表には含めていません(注2)。また、「現金及び預金」及び「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、注記を省略しています。
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 12,120,000 | 12,087,842 | △32,157 |
| (2)投資法人債 | 9,400,000 | 8,880,460 | △519,540 |
| (3)長期借入金 | 43,874,000 | 42,903,782 | △970,217 |
| (4)預り敷金及び保証金 | 294,314 | 190,095 | △104,219 |
| (5)信託預り敷金及び保証金 | 5,657,490 | 3,822,434 | △1,835,056 |
| 負債計 | 71,345,805 | 67,884,614 | △3,461,191 |
| (6)デリバティブ取引 | - | - | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっております。また、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)及び固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算出する方法によっております。
(2)投資法人債
日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。
(4)預り敷金及び保証金、(5)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)匿名組合出資持分
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は以下のとおりです。
| 貸借対照表計上額 | (単位:千円) | |
| 区分 | 前 期 (2025年8月31日) | 当 期 (2026年2月28日) |
| 投資有価証券 | 15,353 | 15,138 |
| 合計 | 15,353 | 15,138 |
(注3)長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2025年8月31日)
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | 2,000,000 | 3,400,000 | 4,000,000 |
| 長期借入金 | 9,974,000 | 12,120,000 | 13,900,000 | 12,000,000 | 8,000,000 | - |
| 合計 | 9,974,000 | 12,120,000 | 13,900,000 | 14,000,000 | 11,400,000 | 4,000,000 |
当期(2026年2月28日)
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | 2,000,000 | 3,400,000 | 4,000,000 |
| 長期借入金 | 12,120,000 | 13,900,000 | 12,000,000 | 10,000,000 | 7,974,000 | - |
| 合計 | 12,120,000 | 13,900,000 | 12,000,000 | 12,000,000 | 11,374,000 | 4,000,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年2月28日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年2月28日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2025年8月31日)
| (単位:千円) | ||||||
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 17,324,000 | 12,200,000 | (注) | - |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(1)1年内返済予定の長期借入金」及び「(3)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期(2026年2月28日)
| (単位:千円) | ||||||
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 17,324,000 | 8,124,000 | (注) | - |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「(1)1年内返済予定の長期借入金」及び「(3)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
(持分法損益に関する注記)
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
| 種類 | 会社等の 名称又は氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等の所有 (被所有)割合 (%) | 関係内容 | 取引の 内容 (注1) | 取引金額 (千円) (注2) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注2) (注3) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 主要投資主(法人)が議決権の過半数を有している会社 | みずほリートマネジメント株式会社(みずほリアルティOne株式会社の子会社) | 東京都 千代田区 | 50,000 | 投資 運用業 | - | 役員の 兼任 1人 | 資産運用業務の委託 | 資産運用報酬の支払 | 414,728 | 未払金 | 328,618 |
(注1)取引条件及び取引条件の決定方針等
資産運用報酬の額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2)資産運用報酬には、特定資産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分(38,700千円)が含まれています。
(注3)資産運用報酬には、南品川JNビル、南品川Nビル、南品川Jビル及びMY熊本ビル(準共有持分55%)の譲渡に係る報酬分(77,285千円)が含まれています。
(注4)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
| 種類 | 会社等の 名称又は氏名 | 所在地 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の 内容又 は職業 | 議決権等の所有 (被所有)割合 (%) | 関係内容 | 取引の 内容 (注1) | 取引金額 (千円) (注2) (注3) | 科目 | 期末残高 (千円) (注2) (注3) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 主要投資主(法人)が議決権の過半数を有している会社 | みずほリートマネジメント株式会社(みずほリアルティOne株式会社の子会社) | 東京都 千代田区 | 50,000 | 投資 運用業 | - | 役員の 兼任 1人 | 資産運用業務の委託 | 資産運用報酬の支払 | 407,751 | 未払金 | 327,196 |
(注1)取引条件及び取引条件の決定方針等
資産運用報酬の額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注2)資産運用報酬には、特定資産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分(48,000千円)が含まれています。
(注3)資産運用報酬には、ONEST南大塚ビル及び新川一丁目ビルの譲渡に係る報酬分(62,300千円)が含まれています。
(注4)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
鍋山洋章が第三者(みずほリートマネジメント株式会社)の代表者として行った取引については、上記「3.兄弟会社等」に記載のみずほリートマネジメント株式会社との取引に記載のとおりです。
なお、鍋山洋章は、2025年8月31日の時点で、本投資法人の投資口を所有していません。
執行役員鍋山洋章の任期は2025年5月31日をもって満了となり、2025年5月27日開催の投資主総会において執行役員に加藤英俊が選任され、2025年6月1日付で就任しました。また、鍋山洋章は2025年6月25日にみずほリートマネジメント株式会社の代表取締役を退任し、同日に中山利明が代表取締役に就任しています。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) | ||
| 前 期 (2025年8月31日) | 当 期 (2026年2月28日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 2 | 22 |
| 繰延税金資産合計 | 2 | 22 |
| 繰延税金資産の純額 | 2 | 22 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) | ||
| 前 期 (2025年8月31日) | 当 期 (2026年2月28日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △28.32 | △31.44 |
| 圧縮積立金繰入額 | △2.87 | - |
| その他 | 0.02 | 0.03 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.29 | 0.05 |
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、東京経済圏を中心として、賃貸収益を得ることを目的として賃貸等不動産を所有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) | |||||||
| 前 期 | 当 期 | ||||||
| ( | 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | ) | ( | 自 2025年9月1日 至 2026年2月28日 | ) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||||||
| 期首残高 | 122,170,372 | 123,290,213 | |||||
| 期中増減額 | 1,119,840 | △1,198,720 | |||||
| 期末残高 | 123,290,213 | 122,091,492 | |||||
| 期末時価 | 142,499,000 | 143,018,000 | |||||
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額はコンフォートイン名古屋栄駅前の取得(7,816,279千円)及び資本的支出(506,567千円)によるものであり、主な減少額は南品川JNビル、南品川Nビル、南品川Jビルの譲渡(3物件合計6,018,871千円)及びMY熊本ビル(準共有持分55%)の譲渡(579,819千円)及び減価償却費(605,479千円)の計上によるものです。また、当期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額はカンデオホテルズ京都烏丸六角の取得(4,861,709千円)及び資本的支出(533,420千円)によるものであり、主な減少額はONEST南大塚ビルの譲渡(3,894,903千円)及び新川一丁目ビルの譲渡(2,087,110千円)及び減価償却費(615,090千円)の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。但し、前期末のONEST南大塚ビル及び新川一丁目ビルの時価については、譲渡価格で計算しています。当期末のONEST京都烏丸スクエアの時価については、譲渡予定価格で計算しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 7,728,500 | 828,268 |
| (注2) | ||
| 水道光熱費収入 | 427,635 | 427,635 |
| その他 | - | 4,076,513 |
| 合計 | 8,156,135 | 5,332,417 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
| (単位:千円) | ||
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 6,230,000 | 171,323 |
| (注2) | ||
| 水道光熱費収入 | 373,600 | 373,600 |
| その他 | - | 4,145,245 |
| 合計 | 6,603,600 | 4,690,169 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための情報
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) | ||||||
| 前期 | 当期 | |||||
| ( | 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | ) | ( | 自 2025年9月1日 至 2026年2月28日 | ) | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 102,406 | 124,477 | ||||
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 124,477 | 85,458 | ||||
| 契約資産(期首残高) | - | - | ||||
| 契約資産(期末残高) | - | - | ||||
| 契約負債(期首残高) | 449,837 | - | ||||
| 契約負債(期末残高) | - | - | ||||
(注)前期首の契約負債は、2024年9月30日及び同年12月26日に売買契約を締結した不動産等に係る手付金の総額を記載しています。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
2025年12月15日に売買契約を締結した不動産は4期に分割して引渡しを行う予定です。2026年2月28日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格は、当該不動産の売却価格5,000,000千円のうち、第1回目の500,000千円、第2回目の1,000,000千円、第3回目の1,250,000千円及び第4回目の2,250,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、それぞれ2026年3月13日、2027年2月26日、2027年8月31日及び2027年9月30日の当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2025年9月1日 至 2026年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 前 期 | 当 期 | |||||||
| ( | 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | ) | ( | 自 2025年9月1日 至 2026年2月28日 | ) | |||
| 1口当たり純資産額 | 76,975 | 円 | 76,585 | 円 | ||||
| 1口当たり当期純利益 | 3,075 | 円 | 2,386 | 円 | ||||
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)2025年8月31日を分割基準日とし2025年9月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき3口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、前期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。
(注3)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前 期 | 当 期 | |||||
| ( | 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | ) | ( | 自 2025年9月1日 至 2026年2月28日 | ) | |
| 当期純利益(千円) | 2,476,917 | 1,922,064 | ||||
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - | ||||
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 2,476,917 | 1,922,064 | ||||
| 期中平均投資口数(口) | 805,404 | 805,404 | ||||
(重要な後発事象に関する注記)
新投資口の発行
本投資法人は、2026年3月5日及び2026年3月12日開催の本投資法人役員会において、以下のとおり、新投資口の発行に関し決議し、一般募集による新投資口の発行については2026年3月18日に、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については2026年4月8日に、それぞれ払込が完了しています。この結果、2026年4月8日現在の出資総額は72,270百万円、発行済投資口の総口数は973,670口となっています。
一般募集による新投資口発行の手取金につきましては、2026年3月19日付で取得した資産の取得資金の一部に充当しました。また、本件第三者割当による新投資口発行の手取金については、手元資金とし、支出するまで金融機関に預け入れの上、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
a.一般募集による新投資口の発行
| 発行新投資口数 | 166,040口 |
| 発行価格(募集価格) | 1口当たり 80,535円 |
| 発行価格(募集価格)の総額 | 13,372,031,400円 |
| 払込金額(発行価額) | 1口当たり 77,891円 |
| 払込金額(発行価額)の総額 | 12,933,021,640円 |
| 払込期日 | 2026年3月18日 |
b.第三者割当による新投資口の発行
| 発行新投資口数 | 2,226口 |
| 払込金額(発行価額) | 1口当たり 77,891円 |
| 払込金額(発行価額)の総額 | 173,385,366円 |
| 割当先 | みずほ証券株式会社 |
| 払込期日 | 2026年4月8日 |
資産の譲渡
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と成長性の両面を追求して運用を行い、投資主利益の最大化を目指すべく、以下のとおり、2025年12月15日付でONEST京都烏丸スクエアを譲渡する契約を締結し、2026年3月13日付で第1回分の準共有持分の譲渡を完了しました。当該譲渡により、第26期(2026年8月期)において、不動産等売却益を約105百万円計上する見込みです。
| 物件名称 | ONEST京都烏丸スクエア |
| 所在地 | 京都府京都市 |
| 特定資産の種類 | 信託受益権 |
| 譲渡日 | 第1回 2026年3月13日 (準共有持分10.0%) |
| 譲渡価格(注1) | 合計 5,000百万円 |
| 第1回 500百万円 | |
| 譲渡先 | 東京建物株式会社 |
| 売買契約締結日 | 2025年12月15日 |
(注1)「譲渡価格」は、譲渡資産に係る信託受益権売買契約書(以下「本売買契約」といいます。)に記載された譲渡資産の売買代金(譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を除きます。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)譲渡日は、本売買契約締結日から1ヶ月以上を経過した日となることから、本売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本売買契約においては、一方当事者が本売買契約に違反した場合、違反当事者に対して相当の期間を定めて催告をし、違反当事者が当該違反をかかる期間内に是正しない場合、本売買契約を解除することができるものとされています。また、本売買契約が解除された場合には、違反当事者はその相手方に対し、当該違反に起因又は関連して相手方が被った相当因果関係にある損害等を売買代金(消費税及び地方消費税相当額を除きます。)の10%相当額を上限として補償又は賠償するものとされています。但し、本投資法人は売主であり、本売買契約の履行に関し、資金調達リスク等の懸念はなく、損害賠償金の負担が生じ、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。
(追加情報)
資産の譲渡
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と成長性の両面を追求して運用を行い、投資主利益の最大化を目指すべく、以下のとおり、2025年12月15日付でONEST京都烏丸スクエアを譲渡する契約を締結しました。当該譲渡により、第27期(2027年2月期)、第28期(2027年8月期)及び第29期(2028年2月期)において、不動産等売却益をそれぞれ約177百万円、約226百万円及び約412百万円計上する見込みです。
| 物件名称 | ONEST京都烏丸スクエア | ||
| 所在地 | 京都府京都市 | ||
| 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 譲渡予定日 | 第2回 2027年2月26日 (準共有持分20.0%) | 第3回 2027年8月31日 (準共有持分25.0%) | 第4回 2027年9月30日 (準共有持分45.0%) |
| 譲渡予定価格(注2) | 合計 5,000百万円 | ||
| 第2回 1,000百万円 | 第3回 1,250百万円 | 第4回 2,250百万円 | |
| 譲渡先 | 東京建物株式会社 | ||
| 売買契約締結日 | 2025年12月15日 | ||
(注1)第1回目譲渡については、2026年3月13日付で完了しています。
(注2)「譲渡予定価格」は、譲渡予定資産に係る信託受益権売買契約書(以下「本売買契約」といいます。)に記載された譲渡予定資産のそれぞれの売買代金の金額(譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を除きます。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)本売買契約は、フォワード・コミットメント等に該当します。当該契約の詳細については、「重要な後発事象に関する注記」に記載の内容をご参照ください。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
