訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第5期(平成26年7月1日-平成26年12月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(イ) 保有信託不動産の概要
本投資法人の平成26年12月31日現在における保有信託不動産の概要は、以下のとおりです。
(注1)「総賃貸可能面積」は、各信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と本投資法人が考えるものを記載しています。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでいません。また、百万円未満を切捨てて記載しています。以下同じです。
(注3)「投資比率」は、取得価格の合計に対する各物件の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。そのため各比率の合計は100%にならない場合があります。以下同じです。
(注4)本投資法人は、本物件の物件名称を変更することを決定していますが、当期末現在において、物件名称の変更につきエンドテナントの承諾を得られていないため、括弧書きの物件名称の使用を継続しています。本表においては、本物件の物件名称について変更予定の名称を「(仮称)」として記載し、括弧書きで当期末現在の物件名称を併記していますが、以下においては、変更予定の名称のみを記載しています。なお、変更予定の物件名称は、当期末現在の計画に基づくものであり、今後予告なく変更され、又は物件名称の変更が行われない可能性があります。
(注5)本物件の1階から7階までは、オフィス用物件として「FORECAST市ヶ谷」という名称が、8階から9階までは、住宅用物件として「Eponoqu市ヶ谷」という名称がそれぞれ付されていますが、住宅部分も含め「FORECAST市ヶ谷」として記載しています。以下同じです。
(ロ) テナント等の概要
a. テナント等の概要
(注1)「総賃貸面積」は、平成26年12月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された賃貸面積の合計を記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間でエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、平成26年12月31日現在における各信託不動産に係る各転貸借契約に表示されたエンドテナントの賃貸面積の合計を記載しています。
(注2)「稼働率」は、平成26年12月31日現在における総賃貸面積を総賃貸可能面積で除して得られた数値であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注3)「テナント総数」は、平成26年12月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数(倉庫、看板、駐車場等は含みません。)の合計を記載しています。なお、当該資産につきパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数(倉庫、看板、駐車場等は含みません。)を記載していますが、マスターリースの種別がパス・スルーであるものの、マスターリース会社より一括転貸を受けている転借人がPM業務を受託しており、かつ、マスターリース会社に固定賃料を支払うこととされている場合、テナント総数は1と記載しています。
(注4)「総賃料収入」は、平成26年12月31日現在における当該資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は含まず、フリーレントは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている資産については、その合計額)(消費税は含みません。)につき百万円未満を切捨てて記載しています。そのため、各物件に係る数値を合計しても、必ずしも合計欄に記載の数値と一致しません。なお、当該資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料(共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は含まず、フリーレントは考慮しないものとします。)(消費税は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
b. 稼働率の推移
各決算期末日時点における各信託不動産ごとの稼働率の推移は以下のとおりです。
(注)本表には、各期末日における各信託不動産の稼働率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ハ) 期末算定価格の概要(平成26年12月31日現在)
(注1)上記記載の金額は、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)「帳簿価額」は、平成26年12月31日現在の貸借対照表計上額(信託不動産については、取得価格(取得に伴う付帯費用を含みます。)から、減価償却累計額を控除した金額)を記載しています。
(注3)「期末算定価額」は、平成26年12月31日を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。なお、各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を委託しています。
(ニ) 建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)の概要
本投資法人は、各資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
a. 建物状況評価報告書の概要
(注1)「短期修繕費」及び「長期修繕費」は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。なお、端数処理の関係上、各物件の各修繕費の合計が合計欄の数値と異なることがあります。
(注2)「短期修繕費」には、調査書日付から起算して1年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。なお、千円未満を切捨てて記載しています。
(注3)「長期修繕費」には、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用の合計額を12で除することにより算出した1年ごとの平均値を記載しています。なお、千円未満を切捨てて記載しています。
b. 本投資法人の各資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び調査機関
本投資法人の各資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び調査機関又は構造計算適合性判定機関(注1)は、以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に、構造計算書の妥当性についての調査を委託しており、A-5、A-6及びA-11を除いた物件について、設計者の故意により構造計算書の改ざんは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨の調査結果を取得しています(注2)。
(注1)上表記載の社名は、調査機関を除き、過去に社名変更等がなされた場合であっても、建物の竣工当時の社名で記載しています。
(注2)A-5、A-6及びA-11については、構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を経ているため、構造計算書の妥当性についての調査はしていません。
c. 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)(注1)を算定しています。本投資法人の各資産に係る建物のPML値は、以下のとおりです。
(注1)東京海上日動リスクコンサルティング株式会社は、上記PML値の計算にあたり、「地震調査研究推進本部(文部科学省)」より、平成18年(2006年)9月に2006年版として公表された「全国を概観した地震動予測地図」に準拠してモデル化した震源データをもとに算定しています。
(注2)小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)A-7は、平成16年1月に、耐震補強工事を実施しています。
(注4)A-12は、平成18年1月に、耐震補強工事を実施しています。
(注5)当期末時点のポートフォリオ全体のPML値は取得していません。なお、当期末に保有している物件のうちセントラル代官山を除いた20物件のPML値は3.6%(東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の平成26年1月付「20物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づきます。)であり、当期末以降平成27年3月12日までに取得した32物件を加えた53物件全体のPML値は4.6%(東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の平成27年1月付「53物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づきます。)です。
(ホ) ポートフォリオの分散状況
本投資法人のポートフォリオの分散状況は、以下のとおりです。
a. 用途別
b. 地域別
i. オフィス
ii. 住宅
iii. 全体
(ヘ) 主要な不動産に関する情報
本投資法人のポートフォリオの各資産のうち、平成26年12月31日現在において、「総賃料収入」が「ポートフォリオ全体の総賃料収入の合計」の10%以上を占める信託不動産の概要は、以下のとおりです。
(注1) 「テナント数」は、平成26年12月31日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
(注2) 「総賃料収入」は、平成26年12月31日現在における当該資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は含まず、フリーレントは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている資産については、その合計額)(消費税は含みません。)につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料(共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は含まず、フリーレントは考慮しないものとします。)(消費税は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3) 「総賃料収入の合計に占める割合」は、平成26年12月31日現在における本投資法人のポートフォリオの各資産の総賃料収入の合計に占める当該資産の総賃料収入の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4) 「総賃貸可能面積」は、平成26年12月31日現在における当該資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注5) 「総賃貸面積」は、平成26年12月31日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
(注6) 「最近5年間の稼働率の推移」は、本投資法人が当該不動産を取得し、資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。また、「稼働率」は、決算日時点における当該資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ト) 主要なテナントに関する情報
a. 主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるものをいいます。以下同じです。)の概要
本投資法人は、本投資法人のポートフォリオの各資産につき、有限会社フォーキャスト・リーシング又は合同会社タワーコート北品川をマスターリース会社として、エンドテナントに転貸することを目的とする賃貸借契約(マスターリース契約)を締結しています。
以下の表は、マスターリース契約を締結した主要なテナントに関する情報を、平成26年12月31日現在の情報をもとに記載したものです。
(注1) 「賃貸面積」は、平成26年12月31日現在における情報をもとに、締結済みのマスターリース会社とのマスターリース契約に表示された賃貸面積のうちエンドテナントへの賃貸面積を記載しています。
(注2) 「総賃料収入(年間)」は、平成26年12月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)における月間賃料(共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、フリーレントは考慮しないものとします。)(消費税は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。そのため、各物件に係る数値を合計しても、必ずしも合計欄に記載の数値と一致しません。
(注3) 「敷金・保証金」は、平成26年12月31日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4) 「契約満了日」は、締結済みのマスターリース会社とのマスターリース契約に表示された契約満了日を記載しており、対象信託不動産の信託期間満了日と同日となっています。当該マスターリース契約において、信託期間が延長された場合には、信託期間の延長に併せてマスターリース契約も延長後の信託契約の契約期限まで延長される旨規定されています。
b. 賃貸面積上位10位エンドテナント
本投資法人のポートフォリオの各資産につき、平成26年12月31日現在、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
(注1) 「総賃貸面積」は、平成26年12月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注2) 「契約形態」は、平成26年12月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注3) 当該エンドテナントは、マスターリース会社から一括転貸を受けています。
(注4) エンドテナントより承諾が得られていないことから非開示としています。
(注5) 平成26年12月24日付で、当該エンドテナントより、平成27年6月30日をもって解約する旨の通知を受領しています。
(注6) 一部区画については、平成28年7月31日、平成28年11月30日となっています。
(注7) 一部区画については、平成28年8月31日となっています。
(注8) 一部区画については、平成28年11月2日となっています。
(注9) エンドテナント名は、本書の日付現在の名称を記載しています。
(チ) 担保の状況
平成26年12月31日現在、該当はありません。
(リ) 個別不動産及び信託不動産の概要
信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、以下に記載する各物件の「特定資産の概要」及び「特記事項」の各欄の記載については、特段の記載がない限り以下のとおりであり、平成26年12月31日現在の情報に基づいて記載しています。
a. 「物件番号」の記載について
・ 「物件番号」は、本投資法人の資産について、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ② ポートフォリオ構築方針 (ロ) 用途分散」において定められる各用途に応じて、物件毎に番号を付したものであり、Aはオフィスを、Bは住宅を表します。また、数字は用途毎に取得日順に番号を付しています。
b. 「特定資産の概要」欄の記載について
・ 「取得年月日」は、本投資法人が売主から各資産を取得した日を記載しています。
・ 「取得価格」は、各資産の取得価額を記載しています。なお、取得価額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・ 信託受益権の概要の「信託受託者」は、各資産の信託受託者を記載しています。
・ 信託受益権の概要の「信託設定日」は、各資産の信託契約所定の信託設定日を記載しています。
・ 信託受益権の概要の「信託期間満了日」は、各資産の信託契約所定の信託期間の満了日を記載しています。
・ 「所在地(住居表示)」は、各不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・ 土地の「地番」は、登記簿上表示されている地番(複数ある場合にはそのうち2筆の地番)を記載しています。
・ 土地の「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しており、小数点以下を四捨五入しています。なお、資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・ 土地の「所有形態」は、各資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 建物の「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また、増改築等があればその時点を併せて記載しています。建物の「構造/階数」は、登記簿上の記載に基づいています。建物の「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・ 建物の「構造/階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・ 建物の「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・ 建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。
・ 建物の「駐車場台数」は、本書の日付現在において各資産につき敷地内に確保されている駐車場(建物内の駐車場を含みます。)の台数を記載しています。
・ 建物の「所有形態」は、各資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 「PM会社」は、各資産について本書の日付現在において有効なPM契約を締結している会社を記載しています。
・ 「マスターリース会社」は、各資産について本書の日付現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
・ 「マスターリース種別」は、本書の日付現在を基準として、締結されているマスターリース契約において、エンドテナントがマスターリース会社に支払うべき賃料と同額の賃料をマスターリース会社が支払うこととされている場合を「パス・スルー」、マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされている場合を「賃料保証」としており、主たる契約形態を記載しています。
c. 「特記事項」欄の記載について
・ 「特記事項」は、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(ヌ)個別資産の損益状況
第5期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日) (単位:千円)
(ル)資本的支出の状況
a. 資本的支出の予定
本投資法人が平成26年12月31日現在保有する資産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上費用処理される部分が含まれています。
(注)「工事予定金額」は、百万円未満を切捨てて記載しています。
b. 期中の資本的支出
本投資法人が平成26年12月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事はありません。当期の資本的支出は33百万円であり、費用に区分された修繕費43百万円と合わせ、合計76百万円の工事を実施しています。
c. 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な大規模修繕等の支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
(注1)第4期の積立金の取崩しは、信託財産内の修繕積立金勘定から取崩し、銀行預金へ振替えたものです。
(注2)上記記載の金額は百万円未満を切捨てて記載しています。
(イ) 保有信託不動産の概要
本投資法人の平成26年12月31日現在における保有信託不動産の概要は、以下のとおりです。
| 番号 | 不動産等の名称 | 用途 | 所在地 | 総賃貸可能面積 (㎡) (注1) | 取得価格 (百万円) (注2) | 投資比率 (%) (注3) |
| A-1 | FORECAST西新宿 | オフィス | 東京都新宿区 | 1,945.68 | 2,260 | 3.1% |
| A-2 | (仮称)FORECAST日本橋EAST (日本橋プラヤビル) (注4) | オフィス | 東京都中央区 | 2,490.08 | 2,130 | 2.9% |
| A-3 | FORECAST四谷 | オフィス | 東京都新宿区 | 1,678.15 | 1,430 | 1.9% |
| A-4 | FORECAST新宿AVENUE | オフィス | 東京都新宿区 | 4,337.15 | 6,500 | 8.8% |
| A-5 | FORECAST市ヶ谷(注5) | オフィス | 東京都新宿区 | 3,844.67 | 4,800 | 6.5% |
| A-6 | FORECAST三田 | オフィス | 東京都港区 | 1,786.18 | 1,800 | 2.4% |
| A-7 | FORECAST新宿SOUTH | オフィス | 東京都新宿区 | 14,144.48 | 13,990 | 18.9% |
| A-8 | FORECAST桜橋 | オフィス | 東京都中央区 | 6,566.76 | 5,760 | 7.8% |
| A-9 | グリーンオーク茅場町 | オフィス | 東京都中央区 | 2,984.94 | 2,860 | 3.9% |
| A-10 | グリーンオーク九段 | オフィス | 東京都千代田区 | 2,689.28 | 2,780 | 3.8% |
| A-11 | グリーンオーク高輪台 | オフィス | 東京都港区 | 2,621.74 | 2,260 | 3.1% |
| A-12 | グリーンオーク御徒町 | オフィス | 東京都台東区 | 3,545.82 | 3,330 | 4.5% |
| A-13 | 東池袋センタービル | オフィス | 東京都豊島区 | 4,219.65 | 2,520 | 3.4% |
| A-14 | セントラル代官山 | オフィス | 東京都渋谷区 | 1,897.67 | 3,510 | 4.8% |
| B-1 | タワーコート北品川 | 住宅 | 東京都品川区 | 16,913.29 | 11,880 | 16.1% |
| B-2 | スカイヒルズN11 | 住宅 | 北海道札幌市 | 8,567.50 | 1,570 | 2.1% |
| B-3 | マイアトリア名駅 | 住宅 | 愛知県名古屋市 | 2,891.42 | 1,280 | 1.7% |
| B-4 | マイアトリア栄 | 住宅 | 愛知県名古屋市 | 3,121.60 | 1,110 | 1.5% |
| B-5 | マックヴィラージュ平安 | 住宅 | 愛知県名古屋市 | 2,250.00 | 785 | 1.1% |
| B-6 | シーム・ドエル筒井 | 住宅 | 愛知県名古屋市 | 1,800.00 | 695 | 0.9% |
| B-7 | シエル薬院 | 住宅 | 福岡県福岡市 | 1,544.87 | 640 | 0.9% |
| 合計 | 91,840.93 | 73,890 | 100.0% |
(注1)「総賃貸可能面積」は、各信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と本投資法人が考えるものを記載しています。以下同じです。
(注2)「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用、固定資産税、都市計画税、消費税等を含んでいません。また、百万円未満を切捨てて記載しています。以下同じです。
(注3)「投資比率」は、取得価格の合計に対する各物件の取得価格の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載しています。そのため各比率の合計は100%にならない場合があります。以下同じです。
(注4)本投資法人は、本物件の物件名称を変更することを決定していますが、当期末現在において、物件名称の変更につきエンドテナントの承諾を得られていないため、括弧書きの物件名称の使用を継続しています。本表においては、本物件の物件名称について変更予定の名称を「(仮称)」として記載し、括弧書きで当期末現在の物件名称を併記していますが、以下においては、変更予定の名称のみを記載しています。なお、変更予定の物件名称は、当期末現在の計画に基づくものであり、今後予告なく変更され、又は物件名称の変更が行われない可能性があります。
(注5)本物件の1階から7階までは、オフィス用物件として「FORECAST市ヶ谷」という名称が、8階から9階までは、住宅用物件として「Eponoqu市ヶ谷」という名称がそれぞれ付されていますが、住宅部分も含め「FORECAST市ヶ谷」として記載しています。以下同じです。
(ロ) テナント等の概要
a. テナント等の概要
| 番号 | 不動産等の名称 | 総賃貸可能面積 (㎡) | 総賃貸面積 (㎡) (注1) | 稼働率 (%) (注2) | テナント 総数 (注3) | 総賃料収入 (百万円) (注4) |
| A-1 | FORECAST西新宿 | 1,945.68 | 1,945.68 | 100.0 | 17 | 150 |
| A-2 | (仮称)FORECAST日本橋EAST | 2,490.08 | 2,490.08 | 100.0 | 2 | 152 |
| A-3 | FORECAST四谷 | 1,678.15 | 1,505.53 | 89.7 | 12 | 90 |
| A-4 | FORECAST新宿AVENUE | 4,337.15 | 4,337.15 | 100.0 | 8 | 378 |
| A-5 | FORECAST市ヶ谷 | 3,844.67 | 3,844.67 | 100.0 | 22 | 268 |
| A-6 | FORECAST三田 | 1,786.18 | 1,786.18 | 100.0 | 5 | 108 |
| A-7 | FORECAST新宿SOUTH | 14,144.48 | 14,144.48 | 100.0 | 22 | 954 |
| A-8 | FORECAST桜橋 | 6,566.76 | 5,610.53 | 85.4 | 5 | 312 |
| A-9 | グリーンオーク茅場町 | 2,984.94 | 2,984.94 | 100.0 | 6 | 180 |
| A-10 | グリーンオーク九段 | 2,689.28 | 2,689.28 | 100.0 | 4 | 172 |
| A-11 | グリーンオーク高輪台 | 2,621.74 | 2,250.38 | 85.8 | 10 | 124 |
| A-12 | グリーンオーク御徒町 | 3,545.82 | 1,115.91 | 31.5 | 6 | 81 |
| A-13 | 東池袋センタービル | 4,219.65 | 4,219.65 | 100.0 | 5 | 194 |
| A-14 | セントラル代官山 | 1,897.67 | 1,541.73 | 81.2 | 5 | 135 |
| B-1 | タワーコート北品川 | 16,913.29 | 15,782.20 | 93.3 | 259 | 717 |
| B-2 | スカイヒルズN11 | 8,567.50 | 8,567.50 | 100.0 | 1 | 115 |
| B-3 | マイアトリア名駅 | 2,891.42 | 2,891.42 | 100.0 | 68 | 90 |
| B-4 | マイアトリア栄 | 3,121.60 | 3,121.60 | 100.0 | 1 | 74 |
| B-5 | マックヴィラージュ平安 | 2,250.00 | 2,250.00 | 100.0 | 1 | 55 |
| B-6 | シーム・ドエル筒井 | 1,800.00 | 1,800.00 | 100.0 | 1 | 49 |
| B-7 | シエル薬院 | 1,544.87 | 1,509.40 | 97.7 | 41 | 44 |
| 合計 | 91,840.93 | 86,388.31 | 94.1 | 501 | 4,454 |
(注1)「総賃貸面積」は、平成26年12月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された賃貸面積の合計を記載しています。ただし、マスターリース会社が賃貸人等との間でエンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取るパス・スルー型マスターリースによる賃貸借契約を締結している場合、平成26年12月31日現在における各信託不動産に係る各転貸借契約に表示されたエンドテナントの賃貸面積の合計を記載しています。
(注2)「稼働率」は、平成26年12月31日現在における総賃貸面積を総賃貸可能面積で除して得られた数値であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
(注3)「テナント総数」は、平成26年12月31日現在における各信託不動産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数(倉庫、看板、駐車場等は含みません。)の合計を記載しています。なお、当該資産につきパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数(倉庫、看板、駐車場等は含みません。)を記載していますが、マスターリースの種別がパス・スルーであるものの、マスターリース会社より一括転貸を受けている転借人がPM業務を受託しており、かつ、マスターリース会社に固定賃料を支払うこととされている場合、テナント総数は1と記載しています。
(注4)「総賃料収入」は、平成26年12月31日現在における当該資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は含まず、フリーレントは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている資産については、その合計額)(消費税は含みません。)につき百万円未満を切捨てて記載しています。そのため、各物件に係る数値を合計しても、必ずしも合計欄に記載の数値と一致しません。なお、当該資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料(共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は含まず、フリーレントは考慮しないものとします。)(消費税は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
b. 稼働率の推移
各決算期末日時点における各信託不動産ごとの稼働率の推移は以下のとおりです。
| 番号 | 不動産等の名称 | 第1期 平成23年6月30日 | 第2期 平成24年6月30日 | 第3期 平成25年6月30日 | 第4期 平成26年6月30日 | 第5期 平成26年12月31日 |
| A-1 | FORECAST西新宿 | 100.0 | 65.1 | 98.6 | 100.0 | 100.0 |
| A-2 | (仮称)FORECAST日本橋EAST | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| A-3 | FORECAST四谷 | 89.1 | 100.0 | 100.0 | 79.4 | 89.7 |
| A-4 | FORECAST新宿AVENUE | - | - | - | 89.3 | 100.0 |
| A-5 | FORECAST市ヶ谷 | - | - | - | 100.0 | 100.0 |
| A-6 | FORECAST三田 | - | - | - | 100.0 | 100.0 |
| A-7 | FORECAST新宿SOUTH | - | - | - | 100.0 | 100.0 |
| A-8 | FORECAST桜橋 | - | - | - | 100.0 | 85.4 |
| A-9 | グリーンオーク茅場町 | - | - | - | 100.0 | 100.0 |
| A-10 | グリーンオーク九段 | - | - | - | 100.0 | 100.0 |
| A-11 | グリーンオーク高輪台 | - | - | - | 74.1 | 85.8 |
| A-12 | グリーンオーク御徒町 | - | - | - | 87.5 | 31.5 |
| A-13 | 東池袋センタービル | - | - | - | 100.0 | 100.0 |
| A-14 | セントラル代官山 | - | - | - | - | 81.2 |
| B-1 | タワーコート北品川 | 88.4 | 91.6 | 91.2 | 93.7 | 93.3 |
| B-2 | スカイヒルズN11 | - | - | - | 100.0 | 100.0 |
| B-3 | マイアトリア名駅 | - | - | - | 93.4 | 100.0 |
| B-4 | マイアトリア栄 | - | - | - | 100.0 | 100.0 |
| B-5 | マックヴィラージュ平安 | - | - | - | 100.0 | 100.0 |
| B-6 | シーム・ドエル筒井 | - | - | - | 100.0 | 100.0 |
| B-7 | シエル薬院 | - | - | - | 84.5 | 97.7 |
| 合計 | 90.7 | 90.9 | 93.4 | 96.2 | 94.1 |
(注)本表には、各期末日における各信託不動産の稼働率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ハ) 期末算定価格の概要(平成26年12月31日現在)
| 番号 | 不動産等の名称 | 取得価格 (百万円) | 帳簿価額 (百万円) (注2) | 期末 算定価額 (百万円) (注3) | 直接還元法 | DCF法 | |||
| 価格 (百万円) | 還元 利回り | 価格 (百万円) | 割引率 | 最終還元利回り | |||||
| A-1 | FORECAST西新宿 | 2,260 | 2,252 | 2,570 | 2,600 | 4.6% | 2,530 | 4.2% | 4.8% |
| A-2 | (仮称)FORECAST日本橋EAST | 2,130 | 2,137 | 2,260 | 2,280 | 4.8% | 2,240 | 4.6% | 5.0% |
| A-3 | FORECAST四谷 | 1,430 | 1,430 | 1,650 | 1,650 | 4.6% | 1,640 | 4.3% | 4.7% |
| A-4 | FORECAST新宿AVENUE | 6,500 | 6,485 | 6,870 | 6,890 | 4.2% | 6,850 | 3.9% | 4.3% |
| A-5 | FORECAST市ヶ谷 | 4,800 | 4,834 | 5,270 | 5,350 | 4.2% | 5,190 | 4.0% | 4.4% |
| A-6 | FORECAST三田 | 1,800 | 1,802 | 1,930 | 1,960 | 4.4% | 1,900 | 4.2% | 4.6% |
| A-7 | FORECAST新宿SOUTH | 13,990 | 14,484 | 15,100 | 15,300 | 4.2% | 14,900 | 3.9% | 4.4% |
| A-8 | FORECAST桜橋 | 5,760 | 5,969 | 5,830 | 5,920 | 4.7% | 5,730 | 4.5% | 4.9% |
| A-9 | グリーンオーク茅場町 | 2,860 | 2,972 | 2,940 | 2,980 | 4.6% | 2,900 | 4.4% | 4.8% |
| A-10 | グリーンオーク九段 | 2,780 | 2,887 | 2,940 | 2,970 | 4.3% | 2,900 | 4.1% | 4.5% |
| A-11 | グリーンオーク高輪台 | 2,260 | 2,330 | 2,300 | 2,320 | 4.7% | 2,270 | 4.5% | 4.9% |
| A-12 | グリーンオーク御徒町 | 3,330 | 3,461 | 3,130 | 3,140 | 4.9% | 3,110 | 4.5% | 4.9% |
| A-13 | 東池袋センタービル | 2,520 | 2,620 | 2,610 | 2,630 | 5.1% | 2,580 | 4.9% | 5.3% |
| A-14 | セントラル代官山 | 3,510 | 3,669 | 3,500 | 3,570 | 4.2% | 3,430 | 4.0% | 4.4% |
| B-1 | タワーコート北品川 | 11,880 | 11,521 | 12,400 | 12,500 | 4.7% | 12,200 | 4.5% | 4.9% |
| B-2 | スカイヒルズN11 | 1,570 | 1,650 | 1,610 | 1,620 | 5.9% | 1,600 | 5.7% | 6.1% |
| B-3 | マイアトリア名駅 | 1,280 | 1,341 | 1,320 | 1,330 | 5.3% | 1,300 | 5.1% | 5.5% |
| B-4 | マイアトリア栄 | 1,110 | 1,164 | 1,140 | 1,150 | 5.4% | 1,120 | 5.2% | 5.6% |
| B-5 | マックヴィラージュ平安 | 785 | 824 | 811 | 818 | 5.7% | 803 | 5.5% | 5.9% |
| B-6 | シーム・ドエル筒井 | 695 | 743 | 725 | 732 | 5.4% | 718 | 5.2% | 5.6% |
| B-7 | シエル薬院 | 640 | 673 | 658 | 666 | 5.2% | 650 | 5.0% | 5.4% |
| 合計 | 73,890 | 75,259 | 77,564 | 78,376 | 76,561 | ||||
(注1)上記記載の金額は、百万円未満を切捨てて記載しています。
(注2)「帳簿価額」は、平成26年12月31日現在の貸借対照表計上額(信託不動産については、取得価格(取得に伴う付帯費用を含みます。)から、減価償却累計額を控除した金額)を記載しています。
(注3)「期末算定価額」は、平成26年12月31日を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。なお、各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所に鑑定評価を委託しています。
(ニ) 建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)の概要
本投資法人は、各資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書(建物エンジニアリングレポート)を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものに留まり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
a. 建物状況評価報告書の概要
| 物件 番号 | 物件名称 | 調査業者 | 調査年月日 | 短期修繕費 (千円) (注1)(注2) | 長期修繕費 (千円) (注1)(注3) |
| A-1 | FORECAST西新宿 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 6日 | 0 | 2,933 |
| A-2 | (仮称) FORECAST 日本橋EAST | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 8日 | 0 | 4,183 |
| A-3 | FORECAST四谷 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 6日 | 0 | 2,538 |
| A-4 | FORECAST 新宿AVENUE | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 6日 | 0 | 7,534 |
| A-5 | FORECAST市ヶ谷 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 6日 | 0 | 6,813 |
| A-6 | FORECAST三田 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 8日 | 0 | 2,913 |
| A-7 | FORECAST新宿SOUTH | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 5日 | 0 | 33,297 |
| A-8 | FORECAST桜橋 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 5日 | 0 | 28,011 |
| A-9 | グリーンオーク茅場町 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月11日 | 0 | 11,261 |
| A-10 | グリーンオーク九段 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月11日 | 0 | 8,544 |
| A-11 | グリーンオーク高輪台 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月11日 | 0 | 4,043 |
| A-12 | グリーンオーク御徒町 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月11日 | 0 | 12,951 |
| A-13 | 東池袋センタービル | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月11日 | 0 | 17,401 |
| A-14 | セントラル代官山 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成26年10月29日 | 0 | 4,484 |
| B-1 | タワーコート北品川 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 5日 | 0 | 16,116 |
| B-2 | スカイヒルズN11 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 6日 | 0 | 12,431 |
| B-3 | マイアトリア名駅 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 8日 | 0 | 2,252 |
| B-4 | マイアトリア栄 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 8日 | 0 | 3,120 |
| B-5 | マックヴィラージュ 平安 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月11日 | 0 | 2,954 |
| B-6 | シーム・ドエル筒井 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 7日 | 0 | 2,162 |
| B-7 | シエル薬院 | 東京海上日動リスク コンサルティング株式会社 | 平成25年11月 7日 | 0 | 2,291 |
| 合計 | - | - | - | 0 | 188,242 |
(注1)「短期修繕費」及び「長期修繕費」は、建物状況評価報告書の記載に基づき記載しています。なお、端数処理の関係上、各物件の各修繕費の合計が合計欄の数値と異なることがあります。
(注2)「短期修繕費」には、調査書日付から起算して1年以内に必要とされる修繕費用の合計額を記載しています。なお、千円未満を切捨てて記載しています。
(注3)「長期修繕費」には、調査書日付から起算して12年以内に必要とされる修繕費用の合計額を12で除することにより算出した1年ごとの平均値を記載しています。なお、千円未満を切捨てて記載しています。
b. 本投資法人の各資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び調査機関
本投資法人の各資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び調査機関又は構造計算適合性判定機関(注1)は、以下のとおりです。なお、本投資法人は、第三者専門機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に、構造計算書の妥当性についての調査を委託しており、A-5、A-6及びA-11を除いた物件について、設計者の故意により構造計算書の改ざんは認められず、また構造設計に関して、建築基準法及び同施行令等の耐震上の規定に概ね適合した設計がなされていると判断する旨の調査結果を取得しています(注2)。
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 調査機関 又は 構造計算適合性 判定機関 |
| A-1 | FORECAST西新宿 | 株式会社 長谷川建築企画 | 株式会社中山設計 | 東海興業株式会社 | 財団法人住宅金融 普及協会 | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| A-2 | (仮称)FORECAST 日本橋EAST | 株式会社建築設計 アーキフォルム | 株式会社東都設計 | 三井住友建設 株式会社 | 株式会社都市居住 評価センター | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| A-3 | FORECAST四谷 | 株式会社都市 デザインシステム | 中村構造計画設計室 | 東海興業株式会社 | 財団法人日本建築 設備・昇降機センター | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| A-4 | FORECAST 新宿AVENUE | 株式会社 入江三宅設計事務所 | 株式会社 入江三宅設計事務所 | 株式会社スルガコーポレーション | 財団法人東京都 防災・建築まちづくり センター | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| A-5 | FORECAST市ヶ谷 | 株式会社大建設計 | 株式会社大建設計 | 前田建設工業 株式会社 | 株式会社都市居住 評価センター | 株式会社建築構造 センター |
| A-6 | FORECAST三田 | 株式会社ウィッシュワーク設計事務所 | 株式会社 アークステーション | 三井住友建設 株式会社 | 株式会社都市居住 評価センター | ビューローベリタス ジャパン株式会社 |
| A-7 | FORECAST 新宿SOUTH | 三菱地所株式会社 一級建築士事務所 | 三菱地所株式会社 一級建築士事務所 | 株式会社 長谷川工務店 | 東京都 | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| A-8 | FORECAST桜橋 | 秀和建設株式会社 一級建築士事務所 | 松井源吾、株式会社 泉諭設計事務所 | 清水建設株式会社 | 東京都 | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| A-9 | グリーンオーク 茅場町 | 株式会社日建設計 | 株式会社日建設計 | 戸田建設、松井建設、栗本建設工業JV | 中央区 | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| A-10 | グリーンオーク 九段 | 株式会社 大林組東京本社 一級建築士事務所 | 株式会社 大林組東京本社 一級建築士事務所 | 株式会社 大林組東京本社 | 千代田区 | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| A-11 | グリーンオーク 高輪台 | 北野建設株式会社 一級建築士事務所 | 北野建設株式会社 一級建築士事務所 | 北野建設株式会社 | 株式会社都市居住 評価センター | ビューローベリタス ジャパン株式会社 |
| A-12 | グリーンオーク 御徒町 | 三菱地所株式会社 一級建築士事務所 | 三菱地所株式会社 一級建築士事務所 | 飛島建設株式会社 | 台東区 | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| A-13 | 東池袋センター ビル | 三菱地所株式会社 一級建築士事務所 | 三菱地所株式会社 一級建築士事務所 | 三菱建設株式会社 | 東京都 | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| A-14 | セントラル代官山 | 東京セントラル建物株式会社一級建築士事務所(新築時) 株式会社近代建築事務所(増築時) | 鈴木建築事務所 | 勝村・幸成ハウジング建設共同企業体(新築時) 株式会社山川建設(増築時) | 渋谷区 | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| B-1 | タワーコート 北品川 | 株式会社日建 ハウジングシステム | 前田建設工業 株式会社 一級建築士事務所 | 前田建設工業 株式会社 | 財団法人日本建築 センター | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| B-2 | スカイヒルズN11 | 大成建設株式会社 札幌支店 一級建築士事務所 | 株式会社 構建設計事務所 | 大成建設株式会社 | 札幌市 | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| B-3 | マイアトリア名駅 | 株式会社ケイプラン | 株式会社塩見設計 | 株式会社 ビーエス三菱 | 日本ERI株式会社 | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| 物件 番号 | 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 調査機関 又は 構造計算適合性 判定機関 |
| B-4 | マイアトリア栄 | SBIプランナーズ 株式会社 一級建築士事務所 | 株式会社コア設計 | SBIプランナーズ 株式会社 | 株式会社確認 サービス | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| B-5 | マックヴィラージュ 平安 | SBIプランナーズ 株式会社 一級建築士事務所 | 株式会社コア設計 | SBIプランナーズ 株式会社 | ビューローベリタスジャパン株式会社 | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| B-6 | シーム・ドエル筒井 | SBIプランナーズ 株式会社 一級建築士事務所 | 株式会社コア設計 | SBIプランナーズ 株式会社 | 株式会社 確認サービス | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
| B-7 | シエル薬院 | 小野設計株式会社 (新築時) 株式会社ディックスクロキ(増築時) | 有限会社KAZU設計 | 株式会社吉川工務店 | 日本ERI株式会社 | 東京海上日動リスク コンサルティング 株式会社 |
(注1)上表記載の社名は、調査機関を除き、過去に社名変更等がなされた場合であっても、建物の竣工当時の社名で記載しています。
(注2)A-5、A-6及びA-11については、構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を経ているため、構造計算書の妥当性についての調査はしていません。
c. 地震リスク分析等の概要
本投資法人は、運用資産を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)(注1)を算定しています。本投資法人の各資産に係る建物のPML値は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | PML値(予想最大損失率) (%)(注2) |
| A-1 | FORECAST西新宿 | 2.7 |
| A-2 | (仮称)FORECAST日本橋EAST | 3.7 |
| A-3 | FORECAST四谷 | 3.6 |
| A-4 | FORECAST新宿AVENUE | 2.1 |
| A-5 | FORECAST市ヶ谷 | 2.9 |
| A-6 | FORECAST三田 | 2.9 |
| A-7 | FORECAST新宿SOUTH(注3) | 7.0 |
| A-8 | FORECAST桜橋 | 4.2 |
| A-9 | グリーンオーク茅場町 | 2.6 |
| A-10 | グリーンオーク九段 | 5.1 |
| A-11 | グリーンオーク高輪台 | 3.6 |
| A-12 | グリーンオーク御徒町(注4) | 7.7 |
| A-13 | 東池袋センタービル | 4.5 |
| A-14 | セントラル代官山 | 7.1 |
| B-1 | タワーコート北品川 | 2.6 |
| B-2 | スカイヒルズN11 | 1.3 |
| B-3 | マイアトリア名駅 | 4.4 |
| B-4 | マイアトリア栄 | 4.1 |
| B-5 | マックヴィラージュ平安 | 3.2 |
| B-6 | シーム・ドエル筒井 | 5.0 |
| B-7 | シエル薬院 | 5.4 |
| ポートフォリオ全体(注5) | - | |
(注1)東京海上日動リスクコンサルティング株式会社は、上記PML値の計算にあたり、「地震調査研究推進本部(文部科学省)」より、平成18年(2006年)9月に2006年版として公表された「全国を概観した地震動予測地図」に準拠してモデル化した震源データをもとに算定しています。
(注2)小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3)A-7は、平成16年1月に、耐震補強工事を実施しています。
(注4)A-12は、平成18年1月に、耐震補強工事を実施しています。
(注5)当期末時点のポートフォリオ全体のPML値は取得していません。なお、当期末に保有している物件のうちセントラル代官山を除いた20物件のPML値は3.6%(東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の平成26年1月付「20物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づきます。)であり、当期末以降平成27年3月12日までに取得した32物件を加えた53物件全体のPML値は4.6%(東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の平成27年1月付「53物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づきます。)です。
(ホ) ポートフォリオの分散状況
本投資法人のポートフォリオの分散状況は、以下のとおりです。
a. 用途別
| 用途 | 物件数 (棟) | 取得価格 (百万円) | 投資比率 (%) |
| オフィス | 14 | 55,930 | 75.7 |
| 住宅 | 7 | 17,960 | 24.3 |
| 合計 | 21 | 73,890 | 100.0 |
b. 地域別
i. オフィス
| 地域 | 物件数 (棟) | 取得価格 (百万円) | 投資比率 (%) |
| 都心6区 | 12 | 50,080 | 89.5 |
| 三大都市圏 (都心6区を除く) | 2 | 5,850 | 10.5 |
| 合計 | 14 | 55,930 | 100.0 |
ii. 住宅
| 地域 | 物件数 (棟) | 取得価格 (百万円) | 投資比率 (%) |
| 三大都市圏 | 5 | 15,750 | 87.7 |
| 政令指定都市等 | 2 | 2,210 | 12.3 |
| 合計 | 7 | 17,960 | 100.0 |
iii. 全体
| 地域 | 物件数 (棟) | 取得価格 (百万円) | 投資比率 (%) |
| 都心6区 | 13 | 61,960 | 83.9 |
| 三大都市圏 (都心6区を除く) | 6 | 9,720 | 13.2 |
| 政令指定都市等 | 2 | 2,210 | 3.0 |
| 合計 | 21 | 73,890 | 100.0 |
(ヘ) 主要な不動産に関する情報
本投資法人のポートフォリオの各資産のうち、平成26年12月31日現在において、「総賃料収入」が「ポートフォリオ全体の総賃料収入の合計」の10%以上を占める信託不動産の概要は、以下のとおりです。
| 物件番号 | A-7 | |
| 物件名称 | FORECAST新宿SOUTH | |
| テナント数(注1) | 22 | |
| 総賃料収入(百万円)(注2) | 954 | |
| 総賃料収入の合計に占める割合(%)(注3) | 21.4 | |
| 総賃貸可能面積(㎡)(注4) | 14,144.48 | |
| 総賃貸面積(㎡)(注5) | 14,144.48 | |
| 最近5年間の稼働率の推移(%)(注6) | 平成26年 6月30日 | 100.0% |
| 平成26年12月31日 | 100.0% | |
| 物件番号 | B-1 | |
| 物件名称 | タワーコート北品川 | |
| テナント数(注1) | 259 | |
| 総賃料収入(百万円)(注2) | 717 | |
| 総賃料収入の合計に占める割合(%)(注3) | 16.1 | |
| 総賃貸可能面積(㎡)(注4) | 16,913.29 | |
| 総賃貸面積(㎡)(注5) | 15,782.20 | |
| 最近5年間の稼働率の推移(%)(注6) | 平成23年 6月30日 | 88.4% |
| 平成24年 6月30日 | 91.6% | |
| 平成25年 6月30日 | 91.2% | |
| 平成26年 6月30日 | 93.7% | |
| 平成26年12月31日 | 93.3% | |
(注1) 「テナント数」は、平成26年12月31日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
(注2) 「総賃料収入」は、平成26年12月31日現在における当該資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は含まず、フリーレントは考慮しないものとします。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている資産については、その合計額)(消費税は含みません。)につき百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該資産につきパス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料(共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料は含まず、フリーレントは考慮しないものとします。)(消費税は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。
(注3) 「総賃料収入の合計に占める割合」は、平成26年12月31日現在における本投資法人のポートフォリオの各資産の総賃料収入の合計に占める当該資産の総賃料収入の割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4) 「総賃貸可能面積」は、平成26年12月31日現在における当該資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。
(注5) 「総賃貸面積」は、平成26年12月31日現在における当該資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載しています。
(注6) 「最近5年間の稼働率の推移」は、本投資法人が当該不動産を取得し、資産運用を開始した後の稼働率のみを記載しています。また、「稼働率」は、決算日時点における当該資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ト) 主要なテナントに関する情報
a. 主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるものをいいます。以下同じです。)の概要
本投資法人は、本投資法人のポートフォリオの各資産につき、有限会社フォーキャスト・リーシング又は合同会社タワーコート北品川をマスターリース会社として、エンドテナントに転貸することを目的とする賃貸借契約(マスターリース契約)を締結しています。
以下の表は、マスターリース契約を締結した主要なテナントに関する情報を、平成26年12月31日現在の情報をもとに記載したものです。
| テナント名 | 業種 | 保有資産 (物件名称) | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 総賃料収入 (年間) (百万円) (注2) | 敷金・ 保証金 (百万円) (注3) | 契約満了日 (注4) |
| 有限会社 フォーキャスト・ リーシング | 不動産業 | FORECAST西新宿 | 1,945.68 | 150 | 96 | 平成33年3月31日 |
| (仮称)FORECAST日本橋EAST | 2,490.08 | 152 | 135 | 平成33年3月31日 | ||
| FORECAST四谷 | 1,505.53 | 90 | 58 | 平成33年3月31日 | ||
| FORECAST新宿AVENUE | 4,337.15 | 378 | 296 | 平成36年4月30日 | ||
| FORECAST市ヶ谷 | 3,844.67 | 268 | 188 | 平成36年4月30日 | ||
| FORECAST三田 | 1,786.18 | 108 | 70 | 平成36年4月30日 | ||
| FORECAST新宿SOUTH | 14,144.48 | 954 | 664 | 平成36年4月30日 | ||
| FORECAST桜橋 | 5,610.53 | 312 | 189 | 平成36年4月30日 | ||
| グリーンオーク茅場町 | 2,984.94 | 180 | 149 | 平成36年4月30日 | ||
| グリーンオーク九段 | 2,689.28 | 172 | 86 | 平成36年4月30日 | ||
| グリーンオーク高輪台 | 2,250.38 | 124 | 78 | 平成36年4月30日 | ||
| グリーンオーク御徒町 | 1,115.91 | 81 | 82 | 平成36年4月30日 | ||
| 東池袋センタービル | 4,219.65 | 194 | 107 | 平成36年4月30日 | ||
| セントラル代官山 | 1,541.73 | 135 | 67 | 平成37年1月31日 | ||
| スカイヒルズN11 | 8,567.50 | 115 | 9 | 平成36年4月30日 | ||
| マイアトリア名駅 | 2,891.42 | 90 | 14 | 平成36年4月30日 | ||
| マイアトリア栄 | 3,121.60 | 74 | 6 | 平成36年4月30日 | ||
| マックヴィラージュ平安 | 2,250.00 | 55 | 4 | 平成36年4月30日 | ||
| シーム・ドエル筒井 | 1,800.00 | 49 | - | 平成36年4月30日 | ||
| シエル薬院 | 1,509.40 | 44 | 7 | 平成36年4月30日 | ||
| 小計 | 70,606.11 | 3,736 | 2,316 | - | ||
| 合同会社 タワーコート北品川 | 不動産業 | タワーコート北品川 | 15,782.20 | 717 | 83 | 平成33年3月31日 |
| 小計 | 15,782.20 | 717 | 83 | - | ||
| 合計 | 86,388.31 | 4,454 | 2,400 | - |
(注1) 「賃貸面積」は、平成26年12月31日現在における情報をもとに、締結済みのマスターリース会社とのマスターリース契約に表示された賃貸面積のうちエンドテナントへの賃貸面積を記載しています。
(注2) 「総賃料収入(年間)」は、平成26年12月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)における月間賃料(共益費を含みますが、倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、フリーレントは考慮しないものとします。)(消費税は含みません。)を12倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。そのため、各物件に係る数値を合計しても、必ずしも合計欄に記載の数値と一致しません。
(注3) 「敷金・保証金」は、平成26年12月31日現在におけるエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約(同日現在で入居済みの貸室に係る賃貸借契約に基づく敷金又は保証金に限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4) 「契約満了日」は、締結済みのマスターリース会社とのマスターリース契約に表示された契約満了日を記載しており、対象信託不動産の信託期間満了日と同日となっています。当該マスターリース契約において、信託期間が延長された場合には、信託期間の延長に併せてマスターリース契約も延長後の信託契約の契約期限まで延長される旨規定されています。
b. 賃貸面積上位10位エンドテナント
本投資法人のポートフォリオの各資産につき、平成26年12月31日現在、ポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは、以下のとおりです。
| エンドテナント名 | 物件名称 | 総賃貸面積 (㎡) (注1) | 契約満了日 | 契約形態 (注2) |
| コープ総合サービス株式会社(注3) | スカイヒルズN11 | 8,567.50 | 平成28年 3月31日 | 普通建物賃貸借 |
| エイブル保証株式会社(注3) | マイアトリア栄 | 5,371.60 | 平成29年 3月31日 | 普通建物賃貸借 |
| マックヴィラージュ平安 | 平成28年 9月30日 | 普通建物賃貸借 | ||
| 非開示(注4)(注5) | 東池袋センタービル | 2,424.34 | 平成27年 4月30日 (注6) | 普通建物賃貸借 |
| 非開示(注4) | FORECAST新宿SOUTH | 2,309.49 | 平成27年10月31日 | 普通建物賃貸借 |
| 株式会社ミニテック(注3) | シーム・ドエル筒井 | 1,800.00 | 平成29年 3月31日 | 普通建物賃貸借 |
| 非開示(注4) | FORECAST桜橋 | 1,601.49 | 平成27年 7月31日 (注7) | 普通建物賃貸借 |
| 非開示(注4) | (仮称)FORECAST日本橋EAST | 1,533.92 | 平成27年 2月28日 | 普通建物賃貸借 |
| ソーシャルワイヤー株式会社 | FORECAST新宿AVENUE | 1,491.65 | 平成29年 3月31日 | 普通建物賃貸借 |
| FORECAST新宿SOUTH | 平成27年12月31日 | 普通建物賃貸借 | ||
| 株式会社フェニックス | FORECAST新宿AVENUE | 1,395.96 | 平成27年 3月31日 | 普通建物賃貸借 |
| 非開示(注4) | グリーンオーク九段 | 1,361.47 | 平成28年 1月31日 (注8) | 普通建物賃貸借 |
(注1) 「総賃貸面積」は、平成26年12月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注2) 「契約形態」は、平成26年12月31日現在におけるエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。
(注3) 当該エンドテナントは、マスターリース会社から一括転貸を受けています。
(注4) エンドテナントより承諾が得られていないことから非開示としています。
(注5) 平成26年12月24日付で、当該エンドテナントより、平成27年6月30日をもって解約する旨の通知を受領しています。
(注6) 一部区画については、平成28年7月31日、平成28年11月30日となっています。
(注7) 一部区画については、平成28年8月31日となっています。
(注8) 一部区画については、平成28年11月2日となっています。
(注9) エンドテナント名は、本書の日付現在の名称を記載しています。
(チ) 担保の状況
平成26年12月31日現在、該当はありません。
(リ) 個別不動産及び信託不動産の概要
信託不動産の個別の概要は、以下のとおりです。
なお、以下に記載する各物件の「特定資産の概要」及び「特記事項」の各欄の記載については、特段の記載がない限り以下のとおりであり、平成26年12月31日現在の情報に基づいて記載しています。
a. 「物件番号」の記載について
・ 「物件番号」は、本投資法人の資産について、前記「2 投資方針 (1) 投資方針 ② ポートフォリオ構築方針 (ロ) 用途分散」において定められる各用途に応じて、物件毎に番号を付したものであり、Aはオフィスを、Bは住宅を表します。また、数字は用途毎に取得日順に番号を付しています。
b. 「特定資産の概要」欄の記載について
・ 「取得年月日」は、本投資法人が売主から各資産を取得した日を記載しています。
・ 「取得価格」は、各資産の取得価額を記載しています。なお、取得価額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した諸費用は含まず、百万円未満を切り捨てて記載しています。
・ 信託受益権の概要の「信託受託者」は、各資産の信託受託者を記載しています。
・ 信託受益権の概要の「信託設定日」は、各資産の信託契約所定の信託設定日を記載しています。
・ 信託受益権の概要の「信託期間満了日」は、各資産の信託契約所定の信託期間の満了日を記載しています。
・ 「所在地(住居表示)」は、各不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施の場合は、登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
・ 土地の「地番」は、登記簿上表示されている地番(複数ある場合にはそのうち2筆の地番)を記載しています。
・ 土地の「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しており、小数点以下を四捨五入しています。なお、資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」及び「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
・ 土地の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 土地の「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・ 土地の「所有形態」は、各資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 建物の「竣工年月」は、登記簿上の新築年月を記載しています。また、増改築等があればその時点を併せて記載しています。建物の「構造/階数」は、登記簿上の記載に基づいています。建物の「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・ 建物の「構造/階数」は、登記簿上の記載に基づいています。
・ 建物の「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・ 建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいており、附属建物がある場合には別途記載しています。
・ 建物の「駐車場台数」は、本書の日付現在において各資産につき敷地内に確保されている駐車場(建物内の駐車場を含みます。)の台数を記載しています。
・ 建物の「所有形態」は、各資産に関して不動産信託の信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・ 「PM会社」は、各資産について本書の日付現在において有効なPM契約を締結している会社を記載しています。
・ 「マスターリース会社」は、各資産について本書の日付現在において有効なマスターリース契約を締結している会社を記載しています。
・ 「マスターリース種別」は、本書の日付現在を基準として、締結されているマスターリース契約において、エンドテナントがマスターリース会社に支払うべき賃料と同額の賃料をマスターリース会社が支払うこととされている場合を「パス・スルー」、マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされている場合を「賃料保証」としており、主たる契約形態を記載しています。
c. 「特記事項」欄の記載について
・ 「特記事項」は、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
| FORECAST西新宿 | 物件番号 | A-1 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成23年3月29日 | 信託設定日 | 平成23年3月29日 | ||
| 取得価格 | 2,260百万円 | 信託期間満了日 | 平成33年3月31日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区西新宿七丁目16番11号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都新宿区西新宿七丁目 5番16、5番17 | 建物 | 竣工年月 | 平成21年2月 |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建 | ||
| 容積率 | 698% | 用途 | 事務所・店舗・共同住宅 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,331.18㎡ | ||
| 敷地面積 | 300.65㎡ | 駐車場台数 | 3台 | ||
| 所有形態 | 借地権(賃借権) | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 本件土地について、信託受託者は、本件土地の所有者である宗教法人との間で、賃貸借契約を締結し、本件土地を賃借しています。なお、賃貸借契約の内容については、本書の日付現在、本件土地の所有者より承諾が得られていないことから非開示としています。 | |||||
| (注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | |||||
| (仮称)FORECAST日本橋EAST | 物件番号 | A-2 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成23年3月29日 | 信託設定日 | 平成23年3月29日 | ||
| 取得価格 | 2,130百万円 | 信託期間満了日 | 平成33年3月31日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区日本橋浜町一丁目9番12号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都中央区日本橋浜町 一丁目4番13 | 建物 | 竣工年月 | 平成21年2月 |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根7階建 | ||
| 容積率 | 500% | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 2,956.10㎡ | ||
| 敷地面積 | 593.32㎡ | 駐車場台数 | 7台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | |||||
| FORECAST四谷 | 物件番号 | A-3 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成23年3月29日 | 信託設定日 | 平成19年3月30日 | ||
| 取得価格 | 1,430百万円 | 信託期間満了日 | 平成33年3月31日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区四谷二丁目11番6号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都新宿区四谷二丁目 11番6、11番12 | 建物 | 竣工年月 | 平成21年1月 |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根11階建 | ||
| 容積率 | 700% | 用途 | 事務所・店舗・共同住宅 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 1,920.48㎡ | ||
| 敷地面積 | 259.97㎡ | 駐車場台数 | 2台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | |||||
| FORECAST新宿AVENUE | 物件番号 | A-4 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成19年4月25日 | ||
| 取得価格 | 6,500百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区新宿二丁目5番12号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都新宿区新宿二丁目78番5、79番1、他3筆 | 建物 | 竣工年月 | 平成20年9月 |
| 建ぺい率 | 100%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建 | ||
| 容積率 | 800% | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 5,657.17㎡ | ||
| 敷地面積 | 741.00㎡(注2) | 駐車場台数 | 18台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注1) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注2) 建築基準法第42条第2項に基づく私道負担部分(約44.48㎡)を含みます。 | |||||
| FORECAST市ヶ谷 | 物件番号 | A-5 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成26年4月24日 | ||
| 取得価格 | 4,800百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区市谷本村町3番29号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都新宿区市谷本村町 25番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成21年8月 |
| 建ぺい率 | 100%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建 | ||
| 容積率 | 600% | 用途 | 事務所・共同住宅・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 5,373.78㎡ | ||
| 敷地面積 | 809.55㎡(注2) | 駐車場台数 | 16台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注1) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注2) 建築基準法第42条第2項に基づく私道負担部分(約0.65㎡)を含みます。 | |||||
| FORECAST三田 | 物件番号 | A-6 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成26年4月24日 | ||
| 取得価格 | 1,800百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区三田一丁目3番31号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区三田一丁目 104番9 | 建物 | 竣工年月 | 平成21年9月 |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根5階建 | ||
| 容積率 | 400% | 用途 | 事務所 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 延床面積 | 1,940.12㎡ | ||
| 敷地面積 | 491.40㎡ | 駐車場台数 | 2台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注) 建ぺい率は本来80%ですが、近隣商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | |||||
| FORECAST新宿SOUTH | 物件番号 | A-7 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成15年2月21日 | ||
| 取得価格 | 13,990百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区新宿四丁目3番17号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都新宿区新宿四丁目 56番6、58番12 | 建物 | 竣工年月 | 昭和55年11月 |
| 建ぺい率 | 100%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付8階建 | ||
| 容積率 | 636% | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 18,423.33㎡(注2) | ||
| 敷地面積 | 2,956.08㎡ | 駐車場台数 | 67台 | ||
| 所有形態 | 借地権(地上権) | 所有形態 | 区分所有権(注3) | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 1. 本件建物は、区分所有建物であり、信託受託者は、本件建物を地方自治体である他の区分所有者1者(以下、「他の区分所有者」といいます。)との間で区分所有しています。 2. 本件建物の敷地全部について、信託受託者は、当該土地の所有者である宗教法人との間で、地上権設定契約を締結しており、借地期間及び一定の場合の承諾取得義務等を合意しています。なお、当該地上権は、旧借地法に基づくものですが、その内容については、本書の日付現在、本件土地の所有者より承諾が得られていないことから非開示としています。 3. 信託受託者は、本件建物の1階の一部(32.98㎡)の建物敷地の地上権を、他の区分所有者の一組織に使用貸借しており、使用目的、使用期間等を合意していますが、その内容については、本書の日付現在、他の区分所有者より承諾が得られていないことから非開示としています。 4. 本件建物は、昭和56年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、平成16年1月に耐震補強工事が完了しています。本投資法人は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より、本件建物は新耐震基準により設計された建物と同等程度の耐震性能を有しているものと考えることができる旨の確認を得ています。 | |||||
| (注1) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注2) 本物件は区分所有建物ですが、一棟の建物全体の数値を記載しています。 (注3) 本投資法人の区分所有資産は、本件建物の他の区分所有者の専有部分(1階28.10㎡)以外の全ての専有部分です。 | |||||
| FORECAST桜橋 | 物件番号 | A-8 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 新生信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成16年11月25日 | ||
| 取得価格 | 5,760百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区八丁堀四丁目5番4号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都中央区八丁堀四丁目103番1、103番7他3筆 | 建物 | 竣工年月 | 昭和60年4月 |
| 建ぺい率 | 100%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根9階建 | ||
| 容積率 | 600% | 用途 | 事務所 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 8,212.42㎡(注2) | ||
| 敷地面積 | 1,366.69㎡ | 駐車場台数 | 25台 | ||
| 所有形態 | 一部所有権・一部借地権 (準共有) | 所有形態 | 区分所有権(注3) | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 1. 本件建物は、区分所有建物であり、信託受託者は、本件建物を地方自治体である他の共有者1者(以下、「他の共有者」といいます。)との間で区分所有しています。本件建物の前所有者は、他の共有者との間で、本件建物の譲渡の制限及び用途の制限並びに義務違反の際の違約金等について合意をしており、信託受託者はかかる合意を承継していますが、その内容については、本書の日付現在、他の共有者より承諾が得られていないことから非開示としています。 2. 本件建物の敷地の一部について、信託受託者は、本件土地の所有者である他の共有者との間で、建物の敷地としての使用を目的とした賃貸借契約を締結しており、賃貸借期間、一定の場合の承諾取得義務及び違約金等を合意しています。当該賃借権は、旧借地法に基づくものですが、その内容については、本書の日付現在、他の共有者より承諾が得られていないことから非開示としています。 3. 本件土地の一部について、信託受託者は、他の共有者との間で、堅固な建物の所有を目的とした地上権設定契約を締結しており、借地期間、一定の場合の承諾取得義務及び違約金等を合意しています。当該地上権は、旧借地法に基づくものですが、その内容については、本書の日付現在、他の共有者より承諾が得られていないことから非開示としています。 | |||||
| (注1) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注2) 本物件は区分所有建物ですが、一棟の建物全体の数値を記載しています。 (注3) 本投資法人の区分所有資産は、本件建物の1階部分の一部及び2階部分から7階部分までの各専有部分です。 | |||||
| グリーンオーク茅場町 | 物件番号 | A-9 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成17年2月25日 | ||
| 取得価格 | 2,860百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区新川一丁目3番3号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都中央区新川一丁目 2番1、2番17 | 建物 | 竣工年月 | 平成2年3月 |
| 建ぺい率 | 100%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建 | ||
| 容積率 | 627% | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,072.56㎡ | ||
| 敷地面積 | 666.46㎡(注2) | 駐車場台数 | 15台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注1) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 (注2) 私道負担面積が約64.3㎡あります。当該負担面積は、位置指定道路負担部分と建築基準法第42条第2項に基づき道路としてみなされる部分(セットバック部分)の合計面積です。 | |||||
| グリーンオーク九段 | 物件番号 | A-10 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成15年12月24日 | ||
| 取得価格 | 2,780百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都千代田区九段北一丁目11番5号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都千代田区九段北一丁目18番3、18番20他1筆 | 建物 | 竣工年月 | 昭和62年12月 |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建 | ||
| 容積率 | 700% | 用途 | 事務所 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,421.75㎡ | ||
| 敷地面積 | 460.36㎡ | 駐車場台数 | 12台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | |||||
| グリーンオーク高輪台 | 物件番号 | A-11 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成24年10月31日 | ||
| 取得価格 | 2,260百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都港区白金台二丁目26番10号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都港区白金台二丁目 18番1、19番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成22年1月 |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造/階数 | 鉄骨造陸屋根地下1階付11階建 | ||
| 容積率 | 500% | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,217.01㎡ | ||
| 敷地面積 | 569.43㎡ | 駐車場台数 | 9台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | |||||
| グリーンオーク御徒町 | 物件番号 | A-12 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成17年1月21日 | ||
| 取得価格 | 3,330百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都台東区上野五丁目23番14号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都台東区上野五丁目 78番1 | 建物 | 竣工年月 | 昭和52年1月 |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建 | ||
| 容積率 | 800% | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 4,296.39㎡ | ||
| 敷地面積 | 529.75㎡ | 駐車場台数 | 8台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 本件建物は、昭和56年に改正される以前の耐震基準(いわゆる旧耐震基準)により設計及び施工された建物ですが、平成18年に耐震補強工事が実施されております。本投資法人は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より、本件建物は新耐震基準により設計された建物と同等程度の耐震性能を有しているものと考えることができる旨の確認を得ています。 | |||||
| (注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | |||||
| 東池袋センタービル | 物件番号 | A-13 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成25年6月28日 | ||
| 取得価格 | 2,520百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都豊島区東池袋四丁目41番24号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都豊島区東池袋四丁目3277番23、3277番111他7筆 | 建物 | 竣工年月 | 平成3年11月 |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺地下1階付9階建 | ||
| 容積率 | 600% | 用途 | 事務所 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 5,641.14㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,041.25㎡ | 駐車場台数 | 32台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 本件土地の一部(393.4㎡)に、地下鉄道工作物所有を目的とした以下の内容の地上権が設定されています。 地上権者:東京地下鉄株式会社 目的:地下鉄道工作物所有 期間:設定の日より、地下鉄道営業期間中 地代:無償 | |||||
| (注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。 | |||||
| セントラル代官山 | 物件番号 | A-14 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年12月19日 | 信託設定日 | 平成26年12月19日 | ||
| 取得価格 | 3,510百万円 | 信託期間満了日 | 平成37年1月31日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都渋谷区代官山町14番23号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都渋谷区代官山町101番5、101番9 | 建物 | 竣工年月 | 平成3年8月 |
| 建ぺい率 | 70%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨・鉄筋コンクリート造ステンレス鋼板葺地下1階付8階建 | ||
| 容積率 | 400% | 用途 | 事務所・店舗 | ||
| 用途地域 | 第二種住居地域 | 延床面積 | 1,994.95㎡(注2) | ||
| 敷地面積 | 515.10㎡(注3) | 駐車場台数 | - | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 区分所有権(注4) | ||
| PM会社 | サンフロンティア不動産株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注1) 建ぺい率は本来60%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により70%となっています。 (注2) 本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。 種類:倉庫 構造:コンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建 延床面積:4.03㎡ (注3) 建築基準法第42条第2項に基づく私道負担部分(約12.26㎡)を含みます。 (注4) 本投資法人の所有資産は、本件建物の区分所有権の全てです。 | |||||
| タワーコート北品川 | 物件番号 | B-1 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成23年3月29日 | 信託設定日 | 平成23年3月29日 | ||
| 取得価格 | 11,880百万円 | 信託期間満了日 | 平成33年3月31日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都品川区北品川三丁目11番13号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区北品川三丁目250番8 | 建物 | 竣工年月 | 平成21年2月 |
| 建ぺい率 | 87%(注1) | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付36階建 | ||
| 容積率 | 674%(注2) | 用途 | 共同住宅 | ||
| 用途地域 | 商業地域・第一種住居地域 | 延床面積 | 24,007.74㎡(注3) | ||
| 敷地面積 | 2,879.77㎡ | 駐車場台数 | 94台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 双日総合管理株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 合同会社タワーコート北品川 | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注1) 建ぺい率は、本来、第一種住居地域については60%、商業地域については80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により、それぞれ70%、100%となっており、その対象面積により加重平均した数値を記載しています。 (注2) 容積率は、本来、第一種住居地域については300%、商業地域については500%ですが、その対象面積による加重平均を算出し、東京都総合設計制度を利用した容積割増を加算して記載しています。 (注3) 本物件には、以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。 種類:駐車場、構造:鉄骨造陸屋根平家建、床面積:402.75㎡ | |||||
| スカイヒルズN11 | 物件番号 | B-2 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成16年10月12日 | ||
| 取得価格 | 1,570百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 北海道札幌市北区北11条西二丁目4番10号 | ||||
| 土地 | 地番 | 北海道札幌市北区北十一条西二丁目4番10、7番甲他3筆 | 建物 | 竣工年月 | 平成13年3月 |
| 建ぺい率 | 90%(注1) | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付13階建 | ||
| 容積率 | 300% | 用途 | 共同住宅 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 延床面積 | 8,567.50㎡(注2) | ||
| 敷地面積 | 2,688.45㎡ | 駐車場台数 | 74台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | コープ総合サービス株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | 賃料保証(注3) | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注1) 建ぺい率は本来80%ですが、角地緩和により90%となっています。 (注2) 本物件には以下の附属建物がありますが、延床面積には含まれていません。 種類:集塵庫、構造:鉄筋コンクリート造陸屋根平家建、床面積:17.50㎡ (注3) 本物件において、締結しているマスターリース契約は、パス・スルーに該当しますが、マスターリース会社より一括転貸を受けている転借人がPM業務を受託しており、かつ、マスターリース会社に固定賃料を支払うこととされているため、「賃料保証」としています。 | |||||
| マイアトリア名駅 | 物件番号 | B-3 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成18年5月23日 | ||
| 取得価格 | 1,280百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市中村区名駅三丁目9番6号 | ||||
| 土地 | 地番 | 愛知県名古屋市中村区名駅三丁目902番、903番1 | 建物 | 竣工年月 | 平成18年3月 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根14階建 | ||
| 容積率 | 400% | 用途 | 共同住宅 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,168.16㎡ | ||
| 敷地面積 | 759.77㎡ | 駐車場台数 | 40台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社リオ・コンサルティング | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| マイアトリア栄 | 物件番号 | B-4 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成19年5月30日 | ||
| 取得価格 | 1,110百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市中区栄一丁目29番26号 | ||||
| 土地 | 地番 | 愛知県名古屋市中区栄 一丁目2918番、2919番 | 建物 | 竣工年月 | 平成19年3月 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根14階建 | ||
| 容積率 | 600% | 用途 | 共同住宅 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 3,379.21㎡ | ||
| 敷地面積 | 550.11㎡ | 駐車場台数 | 15台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | エイブル保証株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | 賃料保証(注) | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注) 本物件において、締結しているマスターリース契約は、パス・スルーに該当しますが、マスターリース会社より一括転貸を受けている転借人がPM業務を受託しており、かつ、マスターリース会社に固定賃料を支払うこととされているため、「賃料保証」としています。 | |||||
| マックヴィラージュ平安 | 物件番号 | B-5 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成18年12月26日 | ||
| 取得価格 | 785百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市北区平安二丁目24番88号 | ||||
| 土地 | 地番 | 愛知県名古屋市北区平安 二丁目2406番、2452番 | 建物 | 竣工年月 | 平成18年9月 |
| 建ぺい率 | 60% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根6階建 | ||
| 容積率 | 200% | 用途 | 共同住宅 | ||
| 用途地域 | 準工業地域 | 延床面積 | 2,330.02㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,160.29㎡ | 駐車場台数 | 38台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | エイブル保証株式会社 | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | 賃料保証(注) | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注) 本物件において、締結しているマスターリース契約は、パス・スルーに該当しますが、マスターリース会社より一括転貸を受けている転借人がPM業務を受託しており、かつ、マスターリース会社に固定賃料を支払うこととされているため、「賃料保証」としています。 | |||||
| シーム・ドエル筒井 | 物件番号 | B-6 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成19年5月30日 | ||
| 取得価格 | 695百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 愛知県名古屋市東区筒井三丁目28番25号 | ||||
| 土地 | 地番 | 愛知県名古屋市東区筒井 三丁目2821番 | 建物 | 竣工年月 | 平成19年2月 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造陸屋根5階建 | ||
| 容積率 | 240%(注1) | 用途 | 共同住宅 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | 延床面積 | 1,917.48㎡ | ||
| 敷地面積 | 1,166.51㎡ | 駐車場台数 | 21台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社ミニテック | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | 賃料保証(注2) | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注1) 容積率は本来300%ですが、前面道路の幅員による制限により240%となっています。 (注2) 本物件において、締結しているマスターリース契約は、パス・スルーに該当しますが、マスターリース会社より一括転貸を受けている転借人がPM業務を受託しており、かつ、マスターリース会社に固定賃料を支払うこととされているため、「賃料保証」としています。 | |||||
| シエル薬院 | 物件番号 | B-7 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 特定資産の種類 | 不動産信託受益権 | 信託 受益権の概要 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行株式会社 | |
| 取得年月日 | 平成26年4月24日 | 信託設定日 | 平成17年3月25日 | ||
| 取得価格 | 640百万円 | 信託期間満了日 | 平成36年4月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 福岡県福岡市中央区渡辺通二丁目7番35号 | ||||
| 土地 | 地番 | 福岡県福岡市中央区渡辺通二丁目7号1番 | 建物 | 竣工年月 | 平成17年3月 |
| 建ぺい率 | 90%(注) | 構造/階数 | 鉄筋コンクリート造コンクリート屋根12階建 | ||
| 容積率 | 400% | 用途 | 共同住宅・店舗 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 延床面積 | 1,592.70㎡ | ||
| 敷地面積 | 396.69㎡ | 駐車場台数 | 9台 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 株式会社ミヨシアセットマネジメント | ||||
| マスターリース会社 | 有限会社フォーキャスト・ リーシング | マスターリース種別 | パス・スルー | ||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| (注) 建ぺい率は本来80%ですが、角地緩和により90%となっています。 | |||||
(ヌ)個別資産の損益状況
第5期(自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日) (単位:千円)
| 物件番号 | A-1 | A-2 | A-3 | A-4 | A-5 | A-6 | |
| 物件名称 | FORECAST 西新宿 | (仮称) FORECAST 日本橋EAST | FORECAST 四谷 | FORECAST 新宿AVENUE | FORECAST 市ヶ谷 | FORECAST 三田 | |
| 運用日数 | 184日 | 184日 | 184日 | 184日 | 184日 | 184日 | |
| ①賃貸事業収益 | 79,779 | 81,491 | 40,905 | 179,398 | 143,929 | 60,799 | |
| 賃貸事業収入 | 69,676 | 76,892 | 38,047 | 162,248 | 132,822 | 54,363 | |
| その他 | 10,102 | 4,598 | 2,858 | 17,150 | 11,106 | 6,436 | |
| ②賃貸事業費用 | 23,147 | 18,283 | 14,372 | 24,517 | 20,291 | 8,151 | |
| 管理業務費 | 3,175 | 5,059 | 2,272 | 8,843 | 8,170 | 2,843 | |
| 水道光熱費 | 10,283 | 6,574 | 3,132 | 15,171 | 10,183 | 4,820 | |
| 損害保険料 | 65 | 69 | 47 | 140 | 132 | 49 | |
| 修繕費 | 295 | 789 | 480 | - | 381 | 79 | |
| 租税公課 | 2,391 | 5,301 | 4,731 | - | - | - | |
| 信託報酬 | 350 | 350 | 350 | 350 | 350 | 350 | |
| その他賃貸事業費用 | 6,587 | 138 | 3,357 | 12 | 1,072 | 8 | |
| ③賃貸NOI(①-②) | 56,631 | 63,208 | 26,533 | 154,880 | 123,637 | 52,648 | |
| ④減価償却費 | 16,431 | 15,937 | 7,650 | 29,204 | 35,681 | 7,548 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 40,200 | 47,270 | 18,882 | 125,676 | 87,956 | 45,099 | |
| 物件番号 | A-7 | A-8 | A-9 | A-10 | A-11 | A-12 | |
| 物件名称 | FORECAST 新宿SOUTH | FORECAST 桜橋 | グリーンオーク茅場町 | グリーンオーク九段 | グリーンオーク高輪台 | グリーンオーク御徒町 | |
| 運用日数 | 184日 | 184日 | 184日 | 184日 | 184日 | 184日 | |
| ①賃貸事業収益 | 550,947 | 183,613 | 101,591 | 96,468 | 63,302 | 91,195 | |
| 賃貸事業収入 | 481,696 | 166,206 | 90,576 | 87,656 | 56,802 | 73,787 | |
| その他 | 69,250 | 17,407 | 11,015 | 8,811 | 6,500 | 17,407 | |
| ②賃貸事業費用 | 188,507 | 40,268 | 22,193 | 14,817 | 21,852 | 20,810 | |
| 管理業務費 | 35,774 | 15,735 | 7,018 | 5,062 | 3,857 | 4,534 | |
| 水道光熱費 | 57,145 | 16,206 | 10,451 | 7,947 | 6,740 | 11,476 | |
| 損害保険料 | 494 | 221 | 101 | 90 | 83 | 108 | |
| 修繕費 | 4,932 | 4,589 | 4,249 | 271 | 633 | 1,029 | |
| 租税公課 | - | - | - | - | - | - | |
| 信託報酬 | 350 | 350 | 350 | 350 | 350 | 350 | |
| その他賃貸事業費用 | 89,811 | 3,165 | 23 | 1,094 | 10,187 | 3,310 | |
| ③賃貸NOI(①-②) | 362,439 | 143,344 | 79,398 | 81,651 | 41,449 | 70,384 | |
| ④減価償却費 | 20,444 | 7,921 | 5,905 | 4,229 | 15,940 | 5,437 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 341,994 | 135,422 | 73,492 | 77,421 | 25,509 | 64,947 | |
| 物件番号 | A-13 | A-14 | B-1 | B-2 | B-3 | B-4 | |
| 物件名称 | 東池袋 センタービル | セントラル 代官山 | タワーコート 北品川 | スカイヒルズN11 | マイアトリア 名駅 | マイアトリア栄 | |
| 運用日数 | 184日 | 13日 | 184日 | 184日 | 184日 | 184日 | |
| ①賃貸事業収益 | 112,518 | 5,158 | 389,826 | 61,056 | 48,396 | 38,850 | |
| 賃貸事業収入 | 103,078 | 4,740 | 375,859 | 61,056 | 47,154 | 38,850 | |
| その他 | 9,439 | 418 | 13,967 | - | 1,242 | - | |
| ②賃貸事業費用 | 26,859 | 426 | 89,608 | 1,501 | 8,219 | 4,173 | |
| 管理業務費 | 8,629 | 288 | 33,366 | 592 | 3,707 | 1,879 | |
| 水道光熱費 | 12,449 | 109 | 6,656 | - | 801 | 518 | |
| 損害保険料 | 152 | 3 | 461 | 132 | 71 | 65 | |
| 修繕費 | 5,167 | - | 17,698 | 425 | 1,015 | 10 | |
| 租税公課 | - | - | 12,764 | - | - | - | |
| 信託報酬 | 350 | 24 | 350 | 350 | 350 | 350 | |
| その他賃貸事業費用 | 110 | - | 18,310 | 1 | 2,272 | 1,350 | |
| ③賃貸NOI(①-②) | 85,658 | 4,732 | 300,218 | 59,554 | 40,177 | 34,677 | |
| ④減価償却費 | 8,185 | 606 | 97,772 | 16,836 | 14,336 | 15,244 | |
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 77,473 | 4,125 | 202,445 | 42,717 | 25,840 | 19,432 | |
| 物件番号 | B-5 | B-6 | B-7 | 合計 | |||
| 物件名称 | マックヴィラージュ平安 | シーム・ドエル筒井 | シエル薬院 | ||||
| 運用日数 | 184日 | 184日 | 184日 | ||||
| ①賃貸事業収益 | 29,141 | 24,907 | 24,663 | 2,407,942 | |||
| 賃貸事業収入 | 29,141 | 24,906 | 22,804 | 2,198,367 | |||
| その他 | - | 1 | 1,858 | 209,574 | |||
| ②賃貸事業費用 | 2,948 | 2,814 | 4,995 | 558,762 | |||
| 管理業務費 | 1,895 | 1,884 | 1,377 | 155,970 | |||
| 水道光熱費 | 503 | - | 713 | 181,886 | |||
| 損害保険料 | 48 | 37 | 33 | 2,612 | |||
| 修繕費 | 150 | 59 | 854 | 43,112 | |||
| 租税公課 | - | - | - | 25,189 | |||
| 信託報酬 | 350 | 350 | 350 | 7,024 | |||
| その他賃貸事業費用 | - | 483 | 1,665 | 142,965 | |||
| ③賃貸NOI(①-②) | 26,192 | 22,092 | 19,667 | 1,849,180 | |||
| ④減価償却費 | 9,622 | 7,514 | 6,133 | 348,586 | |||
| ⑤賃貸事業損益(③-④) | 16,570 | 14,578 | 13,534 | 1,500,593 | |||
(ル)資本的支出の状況
a. 資本的支出の予定
本投資法人が平成26年12月31日現在保有する資産に関し、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち、主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上費用処理される部分が含まれています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円)(注) | ||
| 総額 | 当期 支払額 | 既 支払額 | ||||
| FORECAST新宿SOUTH | 東京都 新宿区 | 喫煙室設置工事 | 自 平成27年 3月 至 平成27年 3月 | 20 | - | - |
| FORECAST新宿SOUTH | 東京都 新宿区 | 配管更新工事 | 自 平成27年 4月 至 平成27年 4月 | 18 | - | - |
| FORECAST新宿SOUTH | 東京都 新宿区 | 中央監視設備 更新工事 | 自 平成27年10月 至 平成27年10月 | 36 | - | - |
| FORECAST新宿SOUTH | 東京都 新宿区 | 電気設備改修工事 | 自 平成27年11月 至 平成27年12月 | 25 | - | - |
| FORECAST桜橋 | 東京都 中央区 | エレベーター 改修工事 | 自 平成27年 4月 至 平成27年 5月 | 40 | - | - |
| FORECAST桜橋 | 東京都 中央区 | 中央監視設備 更新工事 | 自 平成27年10月 至 平成27年10月 | 32 | - | - |
| FORECAST桜橋 | 東京都 中央区 | 空調室内機 修繕工事 | 自 平成27年 9月 至 平成27年11月 | 30 | - | - |
| グリーンオーク茅場町 | 東京都 中央区 | 中央監視設備 更新工事 | 自 平成27年10月 至 平成27年10月 | 10 | - | - |
| グリーンオーク御徒町 | 東京都 台東区 | トイレ改修工事 | 自 平成27年 3月 至 平成27年 3月 | 16 | - | - |
| 東池袋センタービル | 東京都 豊島区 | 機械式駐車場 改修工事 | 自 平成27年 5月 至 平成27年 5月 | 10 | - | - |
| 東池袋センタービル | 東京都 豊島区 | 空調更新工事 | 自 平成27年 4月 至 平成27年 6月 | 84 | - | - |
| 東池袋センタービル | 東京都 豊島区 | 外壁修繕工事 | 自 平成27年 7月 至 平成27年 8月 | 22 | - | - |
| 東池袋センタービル | 東京都 豊島区 | 空調更新工事 | 自 平成27年 9月 至 平成27年11月 | 84 | - | - |
(注)「工事予定金額」は、百万円未満を切捨てて記載しています。
b. 期中の資本的支出
本投資法人が平成26年12月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事はありません。当期の資本的支出は33百万円であり、費用に区分された修繕費43百万円と合わせ、合計76百万円の工事を実施しています。
c. 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な大規模修繕等の支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
| (単位:百万円) | |||||
| 計算期間 | 第1期 自 平成22年9月8日 至 平成23年6月30日 | 第2期 自 平成23年7月1日 至 平成24年6月30日 | 第3期 自 平成24年7月1日 至 平成25年6月30日 | 第4期 自 平成25年7月1日 至 平成26年6月30日 | 第5期 自 平成26年7月1日 至 平成26年12月31日 |
| 当期首積立金残高 | - | 6 | 19 | 31 | 45 |
| 当期積立額 | 6 | 12 | 12 | 58 | 161 |
| 当期積立金取崩額 | - | - | - | (注1)44 | 33 |
| 次期繰越額 | 6 | 19 | 31 | 45 | 174 |
(注1)第4期の積立金の取崩しは、信託財産内の修繕積立金勘定から取崩し、銀行預金へ振替えたものです。
(注2)上記記載の金額は百万円未満を切捨てて記載しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
