有価証券報告書(内国投資証券)-第3期(平成28年9月1日-平成29年2月28日)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(追加情報)
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
(貸借対照表に関する注記)
※1.コミットメントライン契約
①本投資法人は、取引金融機関2行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
②本投資法人は、取引金融機関5行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
※3.担保に供している資産及び担保を付している債務
※4.一時差異等調整引当額
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1)のれん償却額
原則、戻入れしません。
(2)合併関連費用
(3)減損損失
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(4)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1)のれん償却額
原則、戻入れしません。
(2)合併関連費用
(3)減損損失
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(4)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
※2.減損損失
当期において、本投資法人は以下の資産グループについて減損損失を計上しています。
減損損失の算定に当たっては、それぞれの物件ごとに1つの資産グループとしています。NOFテクノポートカマタセンタービルについては平成28年12月22日、天王洲パークサイドビルについては平成29年4月4日にそれぞれ譲渡契約を締結したことにより、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として営業費用の区分に計上しています。
なお、売却に起因する減損損失は、営業費用の性質を有するとみなし、「投資法人の計算に関する規則」第48条第2項に従い、計上区分を営業費用としています。
また、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額または使用価値により測定しています。正味売却価額は実際の売却額から処分費用見込み額を控除して算定しています。また、使用価値の算定において、割引率は将来キャッシュ・フローの見積もり期間が短期間であるため考慮していません。
※3.不動産等売却益の内訳
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
(単位:千円)
同一の譲渡先に対する単一の売買契約に基づく譲渡ですが、個々の物件の譲渡価格について、譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
(単位:千円)
同一の譲渡先に対する単一の売買契約に基づく譲渡ですが、個々の物件の譲渡価格について、譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
(単位:千円)
(単位:千円)
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
※4.不動産等売却損の内訳
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
(単位:千円)
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
2.重要な非資金取引の内容
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得にあたっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクの回避を目的として、有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意した資金調達を財務の基本方針としています。
デリバティブ取引については、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産関連資産の取得資金並びに借入金及び投資法人債の返済・償還資金等です。これらは満期時・償還時に代替資金が調達できないリスクに晒されていますが、本投資法人では、借入先金融機関の多様化を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理・限定しています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV(総資産有利子負債比率)を低位に保ち、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成28年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
平成29年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(注1)負債となる項目については、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内償還予定の投資法人債、(6)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定しています。
(5)1年内返済予定の長期借入金、(7)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています(但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)金銭債権の決算日(平成28年8月31日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(平成29年2月28日)後の償還予定額
(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(平成28年8月31日)後の返済予定額
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(平成29年2月28日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
前期(平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年2月28日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年2月28日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成28年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)時価の金額のうち、△20,365千円については、貸借対照表上未払費用として計上しています。
(注4)時価の金額のうち、△2,159,763千円については、特例処理を採用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
当期(平成29年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)時価の金額のうち、△17,856千円については、貸借対照表上未払費用として計上しています。
(注4)時価の金額のうち、△1,399,669千円については、特例処理を採用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
(退職給付に関する注記)
前期(平成28年8月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(平成29年2月28日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(企業結合に関する注記)
前期(平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年2月28日)
取得による企業結合
1. 企業結合の概要
(1) 被取得企業の名称及びその事業の内容
(2) 企業結合を行った主な理由
本投資法人においては、TOP吸収合併により、過熱する不動産売買市場における希少な外部成長機会を獲得できるとともに、今後の内部成長が期待できるアップサイドセクターや都心5区に所在する物件への投資比率の増加などの効果が見込まれること、また、TOPにおいては、TOP吸収合併に伴い、総合デベロッパーである野村不動産グループがスポンサーとなることにより、物件パイプラインの強化に伴う外部成長の推進が見込まれるとともに、ポートフォリオ分散の大幅な進展が達成でき、収益安定性の向上が期待できることから、両投資法人は、TOP吸収合併がそれぞれの投資主価値の向上に資する最良の施策であるという共通認識を得るに至り、TOP吸収合併契約を締結しました。
(3) 企業結合日
平成28年9月1日
(4) 企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続法人、TOPを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式
(5) 結合後投資法人の名称
野村不動産マスターファンド投資法人
(6) 取得企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準等に基づき、総資産額や純利益等の企業規模の大きさ、総体としての投資主が占める相対的な議決権比率の大きさ、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人が取得企業となりました。
2. 当期に係る損益計算書に含まれる被取得企業の業績期間
平成28年9月1日から平成29年2月28日
3. 被取得企業の取得原価及びその内訳
4. 取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口数
(1)投資口の交換比率
(2)算定方法
本投資法人は野村證券株式会社を、TOPは大和証券株式会社をそれぞれTOP吸収合併のためのフィナンシャル・アドバイザー(以下「FA」といいます。)として選定し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれの財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、TOP吸収合併によるメリット、各FAがそれぞれ行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断し、TOP吸収合併契約を締結いたしました。
(3)交付した投資口数
5. 主要な取得関連費用の内容と金額
6. のれんの金額及び発生原因
(1) のれんの金額
27,014,612千円
(2) 発生原因
被取得企業であるTOPの時価純資産額51,698,571千円を上回る78,713,184千円(取得原価)で取得したことにより発生しています。
(3) のれんの償却方法及び償却期間
20年間で均等償却しています。
7. 企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
8. 企業結合が当営業期間の開始日に完了したと仮定した場合の当期に係る損益計算書に及ぼす影響の概算額
企業結合日と営業期間開始日が一致しているため、影響はありません。
(税効果会計に関する注記)
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京圏その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用オフィス、賃貸用商業施設、賃貸用物流施設及び賃貸用居住用施設等(それぞれ土地を含みます。)を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加額は、PMO田町(6,328,987千円)、PMO銀座八丁目(4,025,053千円)、PMO芝公園(3,975,082千円)、枚方樟葉ロジスティクスセンター(3,516,505千円)、プライムアーバン目黒三田(1,137,130千円)、プライムアーバン千種(1,205,712千円)及び了德寺大学新浦安キャンパス(底地)(5,125,367千円)の取得によるものであり、主な減少額は、NOF日本橋本町ビル(10,449,586千円)、NOF溜池ビル(4,804,276千円)、NOF品川港南ビル(3,471,844千円)、NOF南新宿ビル(2,219,005千円)、セントラル新富町ビル(1,328,098千円)、東宝江戸川橋ビル(1,095,234千円)、東信目黒ビル(854,458千円)、横浜大通り公園ビル(1,806,149千円)、JCB札幌東ビル(3,266,519千円)、プライムアーバン幡ヶ谷(470,012千円)、プライムアーバン落合(337,641千円)、プライムアーバン三軒茶屋Ⅱ(483,603千円)、プライムアーバン上北沢(596,632千円)、プライムアーバン中野(468,054千円)、プライムアーバン江古田(408,769千円)、プライムアーバン浦安Ⅱ(219,614千円)及びプライムアーバン山鼻(271,452千円)の譲渡並びに減価償却費(4,203,908千円)の計上によるものです。当期の主な増加額は、トップリート投資法人との合併に伴う物件の承継(19物件 137,495,038千円)及びLanport柏沼南Ⅱ(10,916,634千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(4,754,117千円)の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。但し、当期においては、NOFテクノポートカマタセンタービル、NOF日本橋本町ビル、天王洲パークサイドビル、三菱自動車 渋谷店、三菱自動車 杉並店及びイトーヨーカドー東習志野店については、譲渡予定価格を用いています。
なお、賃貸等不動産に関する平成28年8月期(第2期)及び平成29年2月期(第3期)における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
資産の譲渡
(1)本投資法人は、第3期末(平成29年2月末日)後、下記の資産を譲渡しました。
①NOFテクノポートカマタセンタービル
(2)本投資法人は、第3期末(平成29年2月末日)後、下記の資産の譲渡に係る契約を締結し、譲渡しました。
①NOF日本橋本町ビル
②天王洲パークサイドビル
(3)本投資法人は、第3期末(平成29年2月末日)後、下記の資産の譲渡に係る契約を締結しました。
①三菱自動車 渋谷店
②三菱自動車 杉並店
なお、上記(1)乃至(3)における損益に及ぼす影響は、第4期(自 平成29年3月1日 至 平成29年8月31日)において、営業収益として不動産等売却益を計上する予定です。
(注)NOFテクノポートカマタセンタービル及び天王洲パークサイドビルについては、当該譲渡に伴い発生する不動産等売却損相当額を第3期において減損損失として計上しています。詳細については前記「損益計算書に関する注記※2減損損失」をご参照ください。
(追加情報)
資産の譲渡
(1)本投資法人は、第3期末(平成29年2月末日)後、下記の資産を譲渡する予定です。
①イトーヨーカドー東習志野店
なお、損益に及ぼす影響は、第4期(自 平成29年3月1日 至 平成29年8月31日)において、営業収益として不動産等売却益を計上する予定です。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産 (信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～70年 構築物 2～45年 機械及び装置 2～10年 工具、器具及び備品 2～20年 ② 無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、のれんについては、20年間で均等償却しています。 ③ 長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.引当金の計上基準 | 貸倒引当金 債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期において77,205千円、当期において3,333千円です。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | ① ヘッジ会計方法 繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については特例処理を採用しています。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ ヘッジの有効性の評価の方法 ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。 |
| 6.その他計算書類作成のための基本となる重要な事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1) 信託現金及び信託預金 (2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託リース資産 (3) 信託借地権 (4) 信託リース債務 (5) 信託預り敷金及び保証金 ② 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 但し、固定資産等に係る控除対象外消費税等は個々の取得原価に算入しています。 |
| 7.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
(追加情報)
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
| 前期 自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日 | 当期 自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額 (単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法 (1)のれん償却額 原則、戻入れしません。 (2)合併関連費用
(3)繰延ヘッジ損益 ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。 | 1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額 (単位:千円)
2.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額 (単位:千円)
※当期解消分(6,319千円)は上記1の「減価償却不足相当分の発生」において控除されています。 3.戻入れの具体的な方法 (1)のれん償却額 原則、戻入れしません。 (2)合併関連費用
|
| (3)減損損失 該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 (4)長期預け金 原則、戻入れしません。 (5)繰延ヘッジ損益 ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。 |
(貸借対照表に関する注記)
※1.コミットメントライン契約
①本投資法人は、取引金融機関2行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
| 前期 (平成28年8月31日) | 当期 (平成29年2月28日) | |
| コミットメントライン契約の総額 借入実行残高 | 10,000,000千円 -千円 | 10,000,000千円 -千円 |
| 差引額 | 10,000,000千円 | 10,000,000千円 |
②本投資法人は、取引金融機関5行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
| 前期 (平成28年8月31日) | 当期 (平成29年2月28日) | |
| コミットメントライン契約の総額 借入実行残高 | 40,000,000千円 -千円 | 40,000,000千円 5,000,000千円 |
| 差引額 | 40,000,000千円 | 35,000,000千円 |
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (平成28年8月31日) | 当期 (平成29年2月28日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
※3.担保に供している資産及び担保を付している債務
| 前期 (平成28年8月31日) | 当期 (平成29年2月28日) | |||||||||||
| 該当事項はありません。 | 担保に供している資産は次のとおりです。
担保を付している債務は次のとおりです。
|
※4.一時差異等調整引当額
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
1. 引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 発生した事由 | 当初発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| のれん | のれんの償却の発生 | 1,622,397 | - | 1,622,397 | - | 1,622,397 | - |
| 土地、建物等 | 合併関連費用の発生 | 2,638,862 | - | 1,568,581 | - | 1,568,581 | - |
| 土地、建物等 | 減損損失の発生 | 79,019 | - | 79,019 | - | 79,019 | - |
| 繰延ヘッジ 損益 | 金利スワップ評価損の発生 | 2,867,594 | - | 2,867,594 | - | 2,867,594 | - |
| 増加小計 | 7,207,875 | - | 6,137,594 | - | 6,137,594 | - | |
| 建物、建物 附属設備等 | 減価償却不足相当分の発生 | △790,132 | - | - | - | - | - |
| 投資法人 債発行費 | 投資法人債発行費償却不足相当分の発生 | △97,557 | - | - | - | - | - |
| 前受収益等 | 合併時金利スワップ評価損償却相当分の発生 | △172,304 | - | - | - | - | - |
| その他 | - | △10,286 | - | - | - | - | - |
| 減少小計 | △1,070,280 | - | - | - | - | - | |
| 合計 | 6,137,594 | - | 6,137,594 | - | 6,137,594 | - |
2. 戻入れの具体的な方法
(1)のれん償却額
原則、戻入れしません。
(2)合併関連費用
| 項目 | 戻入れの方法 |
| 建物等 | 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 土地 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 信託建物等 | 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 信託土地 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 借地権 | |
| 信託借地権 | |
| 投資有価証券 | 償還等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
(3)減損損失
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(4)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 発生した事由 | 当初発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| のれん | のれんの償却の発生 | 1,622,397 | 1,622,397 | - | - | 1,622,397 | - |
| 土地、建物等 | 合併関連費用の発生 | 2,638,862 | 1,568,581 | - | △71,187 | 1,497,394 | 合併関連費用計上物件の売却及び減価償却 |
| 土地、建物等 | 減損損失の発生 | 79,019 | 79,019 | - | △79,019 | - | 減損損失計上物件の売却 |
| 繰延ヘッジ 損益 | 金利スワップ評価損の発生 | 2,867,594 | 2,867,594 | - | △613,140 | 2,254,454 | デリバティブ取引の時価の変動 |
| 増加小計 | 7,207,875 | 6,137,594 | - | △763,347 | 5,374,246 | - | |
| 建物、建物 附属設備等 | 減価償却不足相当分の発生 | △790,132 | - | - | - | - | - |
| 投資法人 債発行費 | 投資法人債発行費償却不足相当分の発生 | △97,557 | - | - | - | - | - |
| 前受収益等 | 合併時金利スワップ評価損償却相当分の発生 | △172,304 | - | - | - | - | - |
| その他 | - | △10,286 | - | - | - | - | - |
| 減少小計 | △1,070,280 | - | - | - | - | - | |
| 合計 | 6,137,594 | 6,137,594 | - | △763,347 | 5,374,246 | - |
2. 戻入れの具体的な方法
(1)のれん償却額
原則、戻入れしません。
(2)合併関連費用
| 項目 | 戻入れの方法 |
| 建物等 | 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 土地 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 信託建物等 | 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 信託土地 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 借地権 | |
| 信託借地権 | |
| 投資有価証券 | 償還等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
(3)減損損失
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
(4)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 前期 自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日 | 当期 自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日 | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃料収入 | 24,461,221 | 29,030,375 | ||
| 共益費収入 | 2,383,650 | 26,844,872 | 2,700,036 | 31,730,411 |
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 駐車場収入 | 533,525 | 689,795 | ||
| 付帯収益 | 2,069,384 | 2,174,961 | ||
| その他賃料収入 | 84,597 | 2,687,507 | 119,811 | 2,984,567 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 29,532,379 | 34,714,978 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 外注委託費 | 1,614,327 | 1,692,980 | ||
| プロパティ・マネジメント報酬 | 874,716 | 901,769 | ||
| 公租公課 | 2,315,517 | 3,016,773 | ||
| 水道光熱費 | 1,711,878 | 1,807,086 | ||
| 保険料 | 37,635 | 45,750 | ||
| 修繕費 | 1,581,098 | 2,135,499 | ||
| 支払地代 | 193,396 | 208,052 | ||
| 減価償却費 | 4,205,687 | 4,757,368 | ||
| その他費用 | 955,671 | 13,489,928 | 1,226,241 | 15,791,521 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 13,489,928 | 15,791,521 | ||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 16,042,451 | 18,923,457 | ||
※2.減損損失
当期において、本投資法人は以下の資産グループについて減損損失を計上しています。
| 物件名 | 主な用途 | 種類 | 所在地 | 減損損失(千円) |
| 天王洲パークサイドビル | オフィス | 信託建物、信託土地等 | 東京都品川区 | 220,723 |
| NOFテクノポートカマタセンタービル | オフィス | 信託建物、信託土地等 | 東京都大田区 | 49,074 |
減損損失の算定に当たっては、それぞれの物件ごとに1つの資産グループとしています。NOFテクノポートカマタセンタービルについては平成28年12月22日、天王洲パークサイドビルについては平成29年4月4日にそれぞれ譲渡契約を締結したことにより、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として営業費用の区分に計上しています。
なお、売却に起因する減損損失は、営業費用の性質を有するとみなし、「投資法人の計算に関する規則」第48条第2項に従い、計上区分を営業費用としています。
また、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額または使用価値により測定しています。正味売却価額は実際の売却額から処分費用見込み額を控除して算定しています。また、使用価値の算定において、割引率は将来キャッシュ・フローの見積もり期間が短期間であるため考慮していません。
※3.不動産等売却益の内訳
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
(単位:千円)
| セントラル新富町ビル・東宝江戸川橋ビル・東信目黒ビル・プライムアーバン落合・プライムアーバン中野・プライムアーバン江古田・プライムアーバン浦安Ⅱ・プライムアーバン山鼻 | ||
| 不動産等売却収入 | 5,350,000 | |
| 不動産等売却原価 | 4,983,325 | |
| その他売却費用 | 229,442 | |
| 不動産等売却益 | 137,232 |
同一の譲渡先に対する単一の売買契約に基づく譲渡ですが、個々の物件の譲渡価格について、譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
(単位:千円)
| NOF品川港南ビル・横浜大通り公園ビル・JCB札幌東ビル・プライムアーバン幡ヶ谷・プライムアーバン三軒茶屋Ⅱ・プライムアーバン上北沢 | ||
| 不動産等売却収入 | 10,633,000 | |
| 不動産等売却原価 | 10,094,760 | |
| その他売却費用 | 141,572 | |
| 不動産等売却益 | 396,667 |
同一の譲渡先に対する単一の売買契約に基づく譲渡ですが、個々の物件の譲渡価格について、譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
(単位:千円)
| NOF日本橋本町ビル | ||
| 不動産等売却収入 | 11,270,000 | |
| 不動産等売却原価 | 10,449,586 | |
| その他売却費用 | 58,772 | |
| 不動産等売却益 | 761,640 |
(単位:千円)
| NOF南新宿ビル | ||
| 不動産等売却収入 | 2,380,000 | |
| 不動産等売却原価 | 2,219,005 | |
| その他売却費用 | 14,259 | |
| 不動産等売却益 | 146,735 |
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
※4.不動産等売却損の内訳
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
(単位:千円)
| NOF溜池ビル | ||
| 不動産等売却収入 | 4,500,000 | |
| 不動産等売却原価 | 4,804,276 | |
| その他売却費用 | 24,924 | |
| 不動産等売却損 | 329,201 |
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日 | 当期 自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日 | |
| 発行可能投資口総口数 及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 20,000,000口 | 20,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 3,722,010口 | 4,183,130口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日 | 当期 自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日 | |
| 現金及び預金 | 63,889,766千円 | 59,843,132千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 11,380,801千円 | 13,487,906千円 |
| 現金及び現金同等物 | 75,270,568千円 | 73,331,038千円 |
2.重要な非資金取引の内容
| 前期 自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日 | 当期 自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日 | |
| 当期に合併したトップリート投資法人より引継いだ資産及び負債の主な内訳は次のとおりです。なお、合併による出資剰余金の増加は、78,713,184千円です。 | ||
| 流動資産 | -千円 | 10,701,316千円 |
| 固定資産 | -千円 | 138,313,333千円 |
| 資産合計 | -千円 | 149,014,649千円 |
| 流動負債 | -千円 | 43,815,958千円 |
| 固定負債 | -千円 | 53,500,119千円 |
| 負債合計 | -千円 | 97,316,077千円 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 (平成28年8月31日) | 当期 (平成29年2月28日) | |
| 1年以内 | 24,861,465千円 | 32,053,051千円 |
| 1年超 | 71,432,067千円 | 83,352,588千円 |
| 合計 | 96,293,532千円 | 115,405,639千円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得にあたっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクの回避を目的として、有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意した資金調達を財務の基本方針としています。
デリバティブ取引については、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産関連資産の取得資金並びに借入金及び投資法人債の返済・償還資金等です。これらは満期時・償還時に代替資金が調達できないリスクに晒されていますが、本投資法人では、借入先金融機関の多様化を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理・限定しています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV(総資産有利子負債比率)を低位に保ち、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成28年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 (注1) | 時価 (注1) | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 63,889,766 | 63,889,766 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 11,380,801 | 11,380,801 | - |
| (3)短期借入金 | - | - | - |
| (4)1年内償還予定の投資法人債 | (10,000,000) | (10,074,295) | 74,295 |
| (5)1年内返済予定の長期借入金 | (47,805,600) | (47,886,883) | 81,283 |
| (6)投資法人債 | (22,500,000) | (24,314,967) | 1,814,967 |
| (7)長期借入金 | (329,466,200) | (336,081,428) | 6,615,228 |
| (8)デリバティブ取引 | (2,274,820) | (2,274,820) | - |
平成29年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 (注1) | 時価 (注1) | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 59,843,132 | 59,843,132 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 13,487,906 | 13,487,906 | - |
| (3)短期借入金 | (5,000,000) | (5,000,000) | - |
| (4)1年内償還予定の投資法人債 | (9,000,000) | (9,042,508) | 42,508 |
| (5)1年内返済予定の長期借入金 | (69,975,600) | (69,997,721) | 22,121 |
| (6)投資法人債 | (18,500,000) | (19,979,231) | 1,479,231 |
| (7)長期借入金 | (396,308,400) | (399,857,342) | 3,548,942 |
| (8)デリバティブ取引 | (1,563,490) | (1,563,490) | - |
(注1)負債となる項目については、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内償還予定の投資法人債、(6)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定しています。
(5)1年内返済予定の長期借入金、(7)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています(但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)金銭債権の決算日(平成28年8月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 63,889,766 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び 信託預金 | 11,380,801 | - | - | - | - | - |
| 合 計 | 75,270,568 | - | - | - | - | - |
金銭債権の決算日(平成29年2月28日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 59,843,132 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び 信託預金 | 13,487,906 | - | - | - | - | - |
| 合 計 | 73,331,038 | - | - | - | - | - |
(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(平成28年8月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 10,000,000 | 4,000,000 | - | 5,000,000 | - | 13,500,000 |
| 長期借入金 | 47,805,600 | 46,505,600 | 48,285,600 | 47,385,600 | 49,435,600 | 137,853,800 |
| 合 計 | 57,805,600 | 50,505,600 | 48,285,600 | 52,385,600 | 49,435,600 | 151,353,800 |
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(平成29年2月28日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 5,000,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | 9,000,000 | - | - | 5,000,000 | - | 13,500,000 |
| 長期借入金 | 69,975,600 | 51,940,600 | 60,685,600 | 56,655,600 | 47,715,600 | 179,311,000 |
| 合 計 | 83,975,600 | 51,940,600 | 60,685,600 | 61,655,600 | 47,715,600 | 192,811,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年2月28日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年2月28日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成28年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価 (注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 135,300,000 | 117,600,000 | (注3)△2,274,820 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 114,760,900 | 101,718,100 | (注4)△2,159,763 |
| 合 計 | 250,060,900 | 219,318,100 | △4,434,584 | ||
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)時価の金額のうち、△20,365千円については、貸借対照表上未払費用として計上しています。
(注4)時価の金額のうち、△2,159,763千円については、特例処理を採用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
当期(平成29年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価 (注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 175,500,000 | 134,780,000 | (注3)△1,563,490 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 101,739,500 | 101,696,700 | (注4)△1,399,669 |
| 合 計 | 277,239,500 | 236,476,700 | △2,963,160 | ||
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)時価の金額のうち、△17,856千円については、貸借対照表上未払費用として計上しています。
(注4)時価の金額のうち、△1,399,669千円については、特例処理を採用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
(退職給付に関する注記)
前期(平成28年8月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(平成29年2月28日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(企業結合に関する注記)
前期(平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年2月28日)
取得による企業結合
1. 企業結合の概要
(1) 被取得企業の名称及びその事業の内容
| 被取得企業の名称 | 事業の内容 |
| トップリート投資法人 (以下「TOP」といいます。) | 不動産投資信託 |
(2) 企業結合を行った主な理由
本投資法人においては、TOP吸収合併により、過熱する不動産売買市場における希少な外部成長機会を獲得できるとともに、今後の内部成長が期待できるアップサイドセクターや都心5区に所在する物件への投資比率の増加などの効果が見込まれること、また、TOPにおいては、TOP吸収合併に伴い、総合デベロッパーである野村不動産グループがスポンサーとなることにより、物件パイプラインの強化に伴う外部成長の推進が見込まれるとともに、ポートフォリオ分散の大幅な進展が達成でき、収益安定性の向上が期待できることから、両投資法人は、TOP吸収合併がそれぞれの投資主価値の向上に資する最良の施策であるという共通認識を得るに至り、TOP吸収合併契約を締結しました。
(3) 企業結合日
平成28年9月1日
(4) 企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続法人、TOPを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式
(5) 結合後投資法人の名称
野村不動産マスターファンド投資法人
(6) 取得企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準等に基づき、総資産額や純利益等の企業規模の大きさ、総体としての投資主が占める相対的な議決権比率の大きさ、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人が取得企業となりました。
2. 当期に係る損益計算書に含まれる被取得企業の業績期間
平成28年9月1日から平成29年2月28日
3. 被取得企業の取得原価及びその内訳
| 被取得企業の名称 | 取得原価 |
| TOP | 78,713,184千円 |
4. 取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口数
(1)投資口の交換比率
| 本投資法人 | TOP | |
| 合併比率 | 1.00 | 2.62 |
(2)算定方法
本投資法人は野村證券株式会社を、TOPは大和証券株式会社をそれぞれTOP吸収合併のためのフィナンシャル・アドバイザー(以下「FA」といいます。)として選定し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれの財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、TOP吸収合併によるメリット、各FAがそれぞれ行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断し、TOP吸収合併契約を締結いたしました。
(3)交付した投資口数
| 被取得企業の名称 | 交付した投資口数 |
| TOP | 461,120口 |
5. 主要な取得関連費用の内容と金額
| 内容 | 金額 |
| FA報酬 | 240,000千円 |
| 合併時取得報酬 | 1,374,890千円 |
6. のれんの金額及び発生原因
(1) のれんの金額
27,014,612千円
(2) 発生原因
被取得企業であるTOPの時価純資産額51,698,571千円を上回る78,713,184千円(取得原価)で取得したことにより発生しています。
(3) のれんの償却方法及び償却期間
20年間で均等償却しています。
7. 企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
| (単位:千円) | |
| 流動資産 | 10,701,316 |
| 固定資産 | 138,313,333 |
| 資産合計 | 149,014,649 |
| 流動負債 | 43,815,958 |
| 固定負債 | 53,500,119 |
| 負債合計 | 97,316,077 |
8. 企業結合が当営業期間の開始日に完了したと仮定した場合の当期に係る損益計算書に及ぼす影響の概算額
企業結合日と営業期間開始日が一致しているため、影響はありません。
(税効果会計に関する注記)
| 前期 平成28年8月31日現在 | 当期 平成29年2月28日現在 | |
| 1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 (単位:千円) | ||
| (繰延税金資産) | ||
| 合併時受入評価差額 | 12,309,409 | 24,633,094 |
| 減損損失否認額 | - | 85,628 |
| 繰延ヘッジ損益 | 712,266 | 488,323 |
| 前受利息 | 319,727 | 339,960 |
| 長期前払費用償却超過額 | 32,211 | 28,779 |
| 信託借地権償却否認額 | 611 | 733 |
| 未払事業税損金不算入額 | - | 39 |
| 貸倒引当金繰入超過額 | 17 | - |
| 繰延税金資産小計 | 13,374,242 | 25,576,558 |
| 評価性引当額 | △13,374,242 | △25,576,558 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| (繰延税金資産の純額) | - | - |
| 2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 | ||
| (単位:%) | ||
| 法定実効税率 | 32.31 | 31.74 |
| (調整) | ||
| 支払配当の損金算入額 | △8.61 | △41.62 |
| 評価性引当額 | △30.43 | 0.30 |
| のれん償却額 | 6.72 | 9.60 |
| その他 | 0.01 | 0.01 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01 | 0.02 |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京圏その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用オフィス、賃貸用商業施設、賃貸用物流施設及び賃貸用居住用施設等(それぞれ土地を含みます。)を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日 | 当期 自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 790,306,905 | 782,457,778 | |
| 期中増減額 | △7,849,126 | 146,378,940 | |
| 期末残高 | 782,457,778 | 928,836,719 | |
| 期末時価 | 834,749,000 | 996,084,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加額は、PMO田町(6,328,987千円)、PMO銀座八丁目(4,025,053千円)、PMO芝公園(3,975,082千円)、枚方樟葉ロジスティクスセンター(3,516,505千円)、プライムアーバン目黒三田(1,137,130千円)、プライムアーバン千種(1,205,712千円)及び了德寺大学新浦安キャンパス(底地)(5,125,367千円)の取得によるものであり、主な減少額は、NOF日本橋本町ビル(10,449,586千円)、NOF溜池ビル(4,804,276千円)、NOF品川港南ビル(3,471,844千円)、NOF南新宿ビル(2,219,005千円)、セントラル新富町ビル(1,328,098千円)、東宝江戸川橋ビル(1,095,234千円)、東信目黒ビル(854,458千円)、横浜大通り公園ビル(1,806,149千円)、JCB札幌東ビル(3,266,519千円)、プライムアーバン幡ヶ谷(470,012千円)、プライムアーバン落合(337,641千円)、プライムアーバン三軒茶屋Ⅱ(483,603千円)、プライムアーバン上北沢(596,632千円)、プライムアーバン中野(468,054千円)、プライムアーバン江古田(408,769千円)、プライムアーバン浦安Ⅱ(219,614千円)及びプライムアーバン山鼻(271,452千円)の譲渡並びに減価償却費(4,203,908千円)の計上によるものです。当期の主な増加額は、トップリート投資法人との合併に伴う物件の承継(19物件 137,495,038千円)及びLanport柏沼南Ⅱ(10,916,634千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(4,754,117千円)の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。但し、当期においては、NOFテクノポートカマタセンタービル、NOF日本橋本町ビル、天王洲パークサイドビル、三菱自動車 渋谷店、三菱自動車 杉並店及びイトーヨーカドー東習志野店については、譲渡予定価格を用いています。
なお、賃貸等不動産に関する平成28年8月期(第2期)及び平成29年2月期(第3期)における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
| 顧客の名称又は氏名 | 売上高(千円) | 関連するセグメント名 |
| 野村不動産パートナーズ株式会社 | 4,289,956 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
| 顧客の名称又は氏名 | 売上高(千円) | 関連するセグメント名 |
| 野村不動産パートナーズ株式会社 | 4,499,817 | 不動産賃貸事業 |
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日 | 当期 自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日 | |
| 1口当たり純資産額 | 128,777円 | 132,939円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,513円 | 2,072円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日 | 当期 自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日 | |
| 当期純利益(千円) | 9,355,981 | 8,670,955 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 9,355,981 | 8,670,955 |
| 期中平均投資口数(口) | 3,722,010 | 4,183,130 |
(重要な後発事象に関する注記)
資産の譲渡
(1)本投資法人は、第3期末(平成29年2月末日)後、下記の資産を譲渡しました。
①NOFテクノポートカマタセンタービル
| ・特定資産の種類 | 不動産を主たる信託財産とする信託の受益権 |
| ・用途 | オフィス |
| ・契約日 | 平成28年12月22日 |
| ・譲渡日 | 平成29年3月31日 |
| ・譲渡価格 | 5,020百万円 |
| ・譲渡先 | 国内の特定目的会社 |
| ・第4期の損益に及ぼす影響 | -(注) |
(2)本投資法人は、第3期末(平成29年2月末日)後、下記の資産の譲渡に係る契約を締結し、譲渡しました。
①NOF日本橋本町ビル
| ・特定資産の種類 | 不動産を主たる信託財産とする信託の受益権 |
| ・用途 | オフィス |
| ・契約日 | 平成29年3月21日 |
| ・譲渡日 | 平成29年3月31日 |
| ・譲渡価格 | 11,730百万円 |
| ・譲渡先 | 野村不動産株式会社 |
| ・第4期の損益に及ぼす影響(予定) | 777百万円 |
②天王洲パークサイドビル
| ・特定資産の種類 | 不動産を主たる信託財産とする信託の受益権 |
| ・用途 | オフィス |
| ・契約日 | 平成29年4月4日 |
| ・譲渡日 | 平成29年5月12日 |
| ・譲渡価格 | 12,700百万円 |
| ・譲渡先 | 国内の特定目的会社 |
| ・第4期の損益に及ぼす影響 | -(注) |
(3)本投資法人は、第3期末(平成29年2月末日)後、下記の資産の譲渡に係る契約を締結しました。
①三菱自動車 渋谷店
| ・特定資産の種類 | 不動産を主たる信託財産とする信託の受益権 |
| ・用途 | 商業施設(底地) |
| ・契約日 | 平成29年3月31日 |
| ・譲渡日(予定) | 平成29年6月1日 |
| ・譲渡価格(予定) | 1,720百万円 |
| ・譲渡先 | 野村不動産株式会社 |
| ・第4期の損益に及ぼす影響(予定) | 121百万円 |
②三菱自動車 杉並店
| ・特定資産の種類 | 不動産を主たる信託財産とする信託の受益権 |
| ・用途 | 商業施設(底地) |
| ・契約日 | 平成29年3月31日 |
| ・譲渡日(予定) | 平成29年6月1日 |
| ・譲渡価格(予定) | 896百万円 |
| ・譲渡先 | 野村不動産株式会社 |
| ・第4期の損益に及ぼす影響(予定) | 139百万円 |
なお、上記(1)乃至(3)における損益に及ぼす影響は、第4期(自 平成29年3月1日 至 平成29年8月31日)において、営業収益として不動産等売却益を計上する予定です。
(注)NOFテクノポートカマタセンタービル及び天王洲パークサイドビルについては、当該譲渡に伴い発生する不動産等売却損相当額を第3期において減損損失として計上しています。詳細については前記「損益計算書に関する注記※2減損損失」をご参照ください。
(追加情報)
資産の譲渡
(1)本投資法人は、第3期末(平成29年2月末日)後、下記の資産を譲渡する予定です。
①イトーヨーカドー東習志野店
| ・特定資産の種類 | 不動産を主たる信託財産とする信託の受益権 |
| ・用途 | 商業施設 |
| ・契約日 | 平成28年12月28日 |
| ・譲渡日(予定) | 平成29年6月5日 |
| ・譲渡価格(予定) | 664百万円 |
| ・譲渡先 | 野村不動産株式会社 |
| ・第4期の損益に及ぼす影響(予定) | 14百万円 |
なお、損益に及ぼす影響は、第4期(自 平成29年3月1日 至 平成29年8月31日)において、営業収益として不動産等売却益を計上する予定です。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
