訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第8期(2019/03/01-2019/08/31)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(追加情報)
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
(貸借対照表に関する注記)
※1.コミットメントライン契約
①本投資法人は、前期末、当期末ともに取引金融機関2行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
②本投資法人は、前期末、当期末ともに取引金融機関4行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
※3.担保に供している資産及び担保を付している債務
※4.一時差異等調整引当額
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1)のれん償却額
原則、戻入れしません。
(2)合併関連費用
(3)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2. 戻入れの具体的な方法
(1)のれん償却額
原則、戻入れしません。
(2)合併関連費用
(3)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
(単位:千円)
プライムアーバン江坂Ⅰ
プライムアーバン江坂Ⅱ
プライムアーバン江坂Ⅲ
プライムアーバン玉造
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
(単位:千円)
プラウドフラット新宿河田町(敷地の一部)
※3.不動産等売却損の内訳
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
(単位:千円)
プライムアーバン千種
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
※4.特別利益の内訳
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
2018年台風21号及び台風24号により損傷した資産に関連する保険金額139,976千円を、損失額86,678千円と相殺した金額を受取保険金53,297千円として計上しています。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得にあたっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクの回避を目的として、有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意した資金調達を財務の基本方針としています。
デリバティブ取引については、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産関連資産の取得資金並びに借入金及び投資法人債の返済・償還資金等です。これらは満期時・償還時に代替資金が調達できないリスクに晒されていますが、本投資法人では、借入先金融機関の多様化を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理・限定しています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV(総資産有利子負債比率)を低位に保ち、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
2019年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
(注1)負債となる項目については、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内償還予定の投資法人債、(6)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定しています。
(5)1年内返済予定の長期借入金、(7)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています(但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)金銭債権の決算日(2019年2月28日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(2019年8月31日)後の償還予定額
(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2019年2月28日)後の返済予定額
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2019年8月31日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)時価の金額のうち、△4,117千円については、貸借対照表上未払費用として計上しています。
(注4)時価の金額のうち、△974,332千円については、特例処理を採用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
当期(2019年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)時価の金額のうち、△4,001千円については、貸借対照表上未払費用として計上しています。
(注4)時価の金額のうち、△1,019,257千円については、特例処理を採用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
(企業結合に関する注記)
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
前期(2019年2月28日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京圏その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用オフィス、賃貸用商業施設、賃貸用物流施設、賃貸用居住用施設及び賃貸用宿泊施設等(それぞれ土地を含みます。)を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加額は、NMF神戸名谷ビル(3,604,747千円)及びセレニテ心斎橋グランデ(5,832,185千円)の取得によるものであり、主な減少額は、プライムアーバン江坂Ⅰ(612,553千円)、プライムアーバン江坂Ⅱ(743,930千円)、プライムアーバン江坂Ⅲ(1,095,159千円)、プライムアーバン玉造(955,449千円)及びプライムアーバン千種(1,167,276千円)の譲渡並びに減価償却費(4,906,599千円)の計上によるものです。当期の主な増加額は、PMO田町東(11,055,064千円)、PMO八丁堀新川(3,863,665千円)、PMO京橋東(2,926,836千円)、PMO御茶ノ水(3,941,809千円)、GEMS新橋(2,856,526千円)、GEMS茅場町(2,628,660千円)、サミットストア本天沼店(2,183,962千円)、GEMS新横浜(1,844,634千円)、GEMSなんば(3,851,753千円)、Landport青梅Ⅰ(13,874,977千円)及びレッドプラネット沖縄那覇(2,692,522千円)の取得によるものであり、主な減少額は、プラウドフラット新宿河田町(敷地の一部)(14,403千円)の譲渡及び減価償却費(5,130,411千円)の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産 (信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～70年 構築物 2～45年 機械及び装置 4～15年 工具、器具及び備品 3～20年 ② 無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、のれんについては、20年間で均等償却しています。 ③ 長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | ① 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 ② 投資口交付費 発生時に全額費用処理しています。 |
| 3.引当金の計上基準 | ①貸倒引当金 債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。 ②災害損失引当金 2018年台風24号に伴う復旧費用等の支出に備えるため、前期末において合理的に見積もることができる額を計上しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期において2,052千円、当期において182,534千円です。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | ① ヘッジ会計方法 繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については特例処理を採用しています。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ ヘッジの有効性の評価の方法 ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。 |
| 6.その他計算書類作成のための基本となる重要な事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1) 信託現金及び信託預金 (2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託リース資産 (3) 信託借地権 (4) 信託リース債務 (5) 信託預り敷金及び保証金 ② 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 但し、固定資産等に係る控除対象外消費税等は個々の取得原価に算入しています。 |
| 7.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
(追加情報)
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
| 前期 自 2018年9月1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月1日 至 2019年8月31日 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額 (単位:千円)
| 1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額 (単位:千円)
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額 (単位:千円)
※当期解消分(12,910千円)は上記1.の「減価償却不足相当分等の発生」において控除されています。 | 2.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額 (単位:千円)
※当期解消分(5,663千円)は上記1.の「減価償却不足相当分等の発生」において控除されています。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3.戻入れの具体的な方法 (1)のれん償却額 原則、戻入れしません。 (2)合併関連費用
| 3.戻入れの具体的な方法 (1)のれん償却額 原則、戻入れしません。 (2)合併関連費用
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| (3)長期預け金 原則、戻入れしません。 (4)繰延ヘッジ損益 ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。 | (3)長期預け金 原則、戻入れしません。 (4)繰延ヘッジ損益 ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。 |
(貸借対照表に関する注記)
※1.コミットメントライン契約
①本投資法人は、前期末、当期末ともに取引金融機関2行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
| 前期 (2019年2月28日) | 当期 (2019年8月31日) | |
| コミットメントライン契約の総額 借入実行残高 | 10,000,000千円 -千円 | 10,000,000千円 -千円 |
| 差引額 | 10,000,000千円 | 10,000,000千円 |
②本投資法人は、前期末、当期末ともに取引金融機関4行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
| 前期 (2019年2月28日) | 当期 (2019年8月31日) | |
| コミットメントライン契約の総額 借入実行残高 | 40,000,000千円 500,000千円 | 40,000,000千円 8,000,000千円 |
| 差引額 | 39,500,000千円 | 32,000,000千円 |
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2019年2月28日) | 当期 (2019年8月31日) | |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
※3.担保に供している資産及び担保を付している債務
| 前期 (2019年2月28日) | 当期 (2019年8月31日) | |||||||||||||||||||||||||||||
担保に供している資産は次のとおりです。
担保を付している債務は次のとおりです。
| 担保に供している資産は次のとおりです。
担保を付している債務は次のとおりです。
|
※4.一時差異等調整引当額
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 発生した事由 | 当初発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| のれん | のれんの償却の発生 | 9,489,126 | 5,432,649 | 1,328,225 | - | 6,760,875 | - |
| 土地、 建物等 | 合併関連費用の発生 | 4,029,135 | 1,352,557 | △5,754 | - | 1,346,802 | - |
| 繰延ヘッジ 損益 | 金利スワップ評価損の発生 | 2,867,594 | 1,093,460 | - | △321,691 | 771,769 | デリバティブ取引の時価の変動 |
| 増加小計 | - | 7,878,667 | 1,322,470 | △321,691 | 8,879,447 | - | |
| 合計 | - | 7,878,667 | 1,322,470 | △321,691 | 8,879,447 | - |
2. 戻入れの具体的な方法
(1)のれん償却額
原則、戻入れしません。
(2)合併関連費用
| 項目 | 戻入れの方法 |
| 建物等 | 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 土地 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 信託建物等 | 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 信託土地 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 借地権 | |
| 信託借地権 |
(3)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 発生した事由 | 当初発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 事由 |
| のれん | のれんの償却の発生 | 12,111,369 | 6,760,875 | 1,347,369 | - | 8,108,244 | - |
| 土地、 建物等 | 合併関連費用の発生 | 4,029,135 | 1,346,802 | △12,910 | - | 1,333,892 | - |
| 繰延ヘッジ 損益 | 金利スワップ評価損の発生 | 2,867,594 | 771,769 | 225,710 | - | 997,480 | - |
| 増加小計 | - | 8,879,447 | 1,560,169 | - | 10,439,617 | - | |
| 合計 | - | 8,879,447 | 1,560,169 | - | 10,439,617 | - |
2. 戻入れの具体的な方法
(1)のれん償却額
原則、戻入れしません。
(2)合併関連費用
| 項目 | 戻入れの方法 |
| 建物等 | 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 土地 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 信託建物等 | 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 信託土地 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 借地権 | |
| 信託借地権 |
(3)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 前期 自 2018年9月1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月1日 至 2019年8月31日 | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃料収入 | 29,453,615 | 30,916,343 | ||
| 共益費収入 | 2,431,928 | 31,885,544 | 2,472,228 | 33,388,571 |
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 駐車場収入 | 595,154 | 598,968 | ||
| 付帯収益 | 2,189,215 | 2,368,743 | ||
| その他賃料収入 | 73,003 | 2,857,373 | 254,707 | 3,222,419 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 34,742,917 | 36,610,991 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 外注委託費 | 1,626,785 | 1,716,309 | ||
| プロパティ・マネジメント報酬 | 904,698 | 1,005,772 | ||
| 公租公課 | 2,831,124 | 2,982,222 | ||
| 水道光熱費 | 1,774,192 | 1,883,595 | ||
| 保険料 | 41,641 | 42,787 | ||
| 修繕費 | 1,515,609 | 1,727,718 | ||
| 支払地代 | 217,806 | 211,417 | ||
| 減価償却費 | 4,911,636 | 5,135,610 | ||
| その他費用 | 1,154,020 | 14,977,514 | 1,181,885 | 15,887,320 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 14,977,514 | 15,887,320 | ||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 19,765,403 | 20,723,671 | ||
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
(単位:千円)
プライムアーバン江坂Ⅰ
| 不動産等売却収入 | 729,000 | |
| 不動産等売却原価 | 612,553 | |
| その他売却費用 | 15,182 | |
| 不動産等売却益 | 101,263 | |
プライムアーバン江坂Ⅱ
| 不動産等売却収入 | 910,000 | |
| 不動産等売却原価 | 743,930 | |
| その他売却費用 | 18,908 | |
| 不動産等売却益 | 147,160 | |
プライムアーバン江坂Ⅲ
| 不動産等売却収入 | 1,334,000 | |
| 不動産等売却原価 | 1,095,159 | |
| その他売却費用 | 27,513 | |
| 不動産等売却益 | 211,327 | |
プライムアーバン玉造
| 不動産等売却収入 | 1,206,000 | |
| 不動産等売却原価 | 955,449 | |
| その他売却費用 | 24,705 | |
| 不動産等売却益 | 225,844 | |
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
(単位:千円)
プラウドフラット新宿河田町(敷地の一部)
| 不動産等売却収入 | 23,000 | |
| 不動産等売却原価 | 14,403 | |
| その他売却費用 | 2,383 | |
| 不動産等売却益 | 6,213 | |
※3.不動産等売却損の内訳
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
(単位:千円)
プライムアーバン千種
| 不動産等売却収入 | 1,168,000 | |
| 不動産等売却原価 | 1,167,276 | |
| その他売却費用 | 23,942 | |
| 不動産等売却損 | 23,219 | |
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
※4.特別利益の内訳
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
2018年台風21号及び台風24号により損傷した資産に関連する保険金額139,976千円を、損失額86,678千円と相殺した金額を受取保険金53,297千円として計上しています。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 自 2018年9月1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月1日 至 2019年8月31日 | |
| ※1.発行可能投資口総口数 及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 20,000,000口 | 20,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 4,321,800口 | 4,547,300口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2018年9月1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月1日 至 2019年8月31日 | |
| 現金及び預金 | 61,654,628千円 | 60,371,346千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 12,558,115千円 | 13,049,407千円 |
| 現金及び現金同等物 | 74,212,743千円 | 73,420,753千円 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 前期 (2019年2月28日) | 当期 (2019年8月31日) | |
| 1年以内 | 31,590,571千円 | 34,037,212千円 |
| 1年超 | 68,152,899千円 | 79,314,693千円 |
| 合計 | 99,743,470千円 | 113,351,905千円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得にあたっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により資金調達を行います。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクの回避を目的として、有利子負債に係る借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意した資金調達を財務の基本方針としています。
デリバティブ取引については、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針です。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産関連資産の取得資金並びに借入金及び投資法人債の返済・償還資金等です。これらは満期時・償還時に代替資金が調達できないリスクに晒されていますが、本投資法人では、借入先金融機関の多様化を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理・限定しています。また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV(総資産有利子負債比率)を低位に保ち、長期固定金利による借入れの比率を高位に保つことで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関を分散することで、リスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 (注1) | 時価 (注1) | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 61,654,628 | 61,654,628 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 12,558,115 | 12,558,115 | - |
| (3)短期借入金 | (500,000) | (500,000) | - |
| (4)1年内償還予定の投資法人債 | - | - | - |
| (5)1年内返済予定の長期借入金 | (64,685,600) | (64,808,960) | 123,360 |
| (6)投資法人債 | (22,000,000) | (23,298,479) | 1,298,479 |
| (7)長期借入金 | (409,927,200) | (416,632,574) | 6,705,374 |
| (8)デリバティブ取引 | (1,001,597) | (1,001,597) | - |
2019年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 (注1) | 時価 (注1) | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 60,371,346 | 60,371,346 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 13,049,407 | 13,049,407 | - |
| (3)短期借入金 | (8,000,000) | (8,000,000) | - |
| (4)1年内償還予定の投資法人債 | (5,000,000) | (5,061,335) | 61,335 |
| (5)1年内返済予定の長期借入金 | (58,385,600) | (58,577,585) | 191,985 |
| (6)投資法人債 | (17,000,000) | (18,376,555) | 1,376,555 |
| (7)長期借入金 | (422,384,400) | (432,947,922) | 10,563,522 |
| (8)デリバティブ取引 | (909,813) | (909,813) | - |
(注1)負債となる項目については、( )で示しています。
(注2)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金、(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内償還予定の投資法人債、(6)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づき算定しています。
(5)1年内返済予定の長期借入金、(7)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています(但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注3)金銭債権の決算日(2019年2月28日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 61,654,628 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び 信託預金 | 12,558,115 | - | - | - | - | - |
| 合 計 | 74,212,743 | - | - | - | - | - |
金銭債権の決算日(2019年8月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 60,371,346 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び 信託預金 | 13,049,407 | - | - | - | - | - |
| 合 計 | 73,420,753 | - | - | - | - | - |
(注4)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2019年2月28日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 500,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 5,000,000 | - | - | - | 17,000,000 |
| 長期借入金 | 64,685,600 | 60,885,600 | 58,760,600 | 51,615,600 | 45,535,600 | 193,129,800 |
| 合 計 | 65,185,600 | 65,885,600 | 58,760,600 | 51,615,600 | 45,535,600 | 210,129,800 |
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2019年8月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 8,000,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | 5,000,000 | - | - | - | - | 17,000,000 |
| 長期借入金 | 58,385,600 | 61,135,600 | 51,090,600 | 61,435,600 | 38,035,600 | 210,687,000 |
| 合 計 | 71,385,600 | 61,135,600 | 51,090,600 | 61,435,600 | 38,035,600 | 227,687,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価 (注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 116,080,000 | 91,330,000 | (注3)△1,001,597 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 83,753,900 | 61,661,100 | (注4)△974,332 |
| 合 計 | 199,833,900 | 152,991,100 | △1,975,930 | ||
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)時価の金額のうち、△4,117千円については、貸借対照表上未払費用として計上しています。
(注4)時価の金額のうち、△974,332千円については、特例処理を採用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
当期(2019年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価 (注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 101,180,000 | 78,130,000 | (注3)△909,813 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 74,732,500 | 51,639,700 | (注4)△1,019,257 |
| 合 計 | 175,912,500 | 129,769,700 | △1,929,071 | ||
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(注3)時価の金額のうち、△4,001千円については、貸借対照表上未払費用として計上しています。
(注4)時価の金額のうち、△1,019,257千円については、特例処理を採用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
(企業結合に関する注記)
前期(2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
該当事項はありません。
(退職給付に関する注記)
前期(2019年2月28日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2019年8月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
| 前期 2019年2月28日現在 | 当期 2019年8月31日現在 | |
| 1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 | (単位:千円) | |
| (繰延税金資産) | ||
| 合併時受入評価差額 | 20,840,495 | 20,452,773 |
| 繰延ヘッジ損益 | 315,141 | 284,970 |
| 前受利息 | 141,505 | 108,620 |
| 長期前払費用償却超過額 | 15,456 | 12,332 |
| 信託借地権償却否認額 | 1,221 | 1,338 |
| 未払事業税損金不算入額 | 15 | 86 |
| 繰延税金資産小計 | 21,313,836 | 20,860,121 |
| 評価性引当額 | △21,313,836 | △20,860,121 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| (繰延税金資産の純額) | - | - |
| 2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳 | ||
| (単位:%) | ||
| 法定実効税率 | 31.51 | 31.51 |
| (調整) | ||
| 支払配当の損金算入額 | △35.14 | △35.69 |
| 評価性引当額 | △3.51 | △2.87 |
| のれん償却額 | 7.15 | 7.07 |
| その他 | 0.01 | 0.01 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01 | 0.02 |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京圏その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用オフィス、賃貸用商業施設、賃貸用物流施設、賃貸用居住用施設及び賃貸用宿泊施設等(それぞれ土地を含みます。)を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 自 2018年9月1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月1日 至 2019年8月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 947,449,625 | 949,867,203 | |
| 期中増減額 | 2,417,578 | 49,182,189 | |
| 期末残高 | 949,867,203 | 999,049,393 | |
| 期末時価 | 1,056,994,000 | 1,123,089,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加額は、NMF神戸名谷ビル(3,604,747千円)及びセレニテ心斎橋グランデ(5,832,185千円)の取得によるものであり、主な減少額は、プライムアーバン江坂Ⅰ(612,553千円)、プライムアーバン江坂Ⅱ(743,930千円)、プライムアーバン江坂Ⅲ(1,095,159千円)、プライムアーバン玉造(955,449千円)及びプライムアーバン千種(1,167,276千円)の譲渡並びに減価償却費(4,906,599千円)の計上によるものです。当期の主な増加額は、PMO田町東(11,055,064千円)、PMO八丁堀新川(3,863,665千円)、PMO京橋東(2,926,836千円)、PMO御茶ノ水(3,941,809千円)、GEMS新橋(2,856,526千円)、GEMS茅場町(2,628,660千円)、サミットストア本天沼店(2,183,962千円)、GEMS新横浜(1,844,634千円)、GEMSなんば(3,851,753千円)、Landport青梅Ⅰ(13,874,977千円)及びレッドプラネット沖縄那覇(2,692,522千円)の取得によるものであり、主な減少額は、プラウドフラット新宿河田町(敷地の一部)(14,403千円)の譲渡及び減価償却費(5,130,411千円)の計上によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2018年9月1日 至 2019年2月28日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
| 顧客の名称又は氏名 | 売上高(千円) | 関連するセグメント名 |
| 野村不動産パートナーズ株式会社 | 5,086,866 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2019年3月1日 至 2019年8月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
| 顧客の名称又は氏名 | 売上高(千円) | 関連するセグメント名 |
| 野村不動産パートナーズ株式会社 | 5,169,816 | 不動産賃貸事業 |
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 自 2018年9月1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月1日 至 2019年8月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 131,853円 | 132,146円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,675円 | 2,571円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2018年9月1日 至 2019年2月28日 | 当期 自 2019年3月1日 至 2019年8月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 11,560,917 | 11,690,708 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 11,560,917 | 11,690,708 |
| 期中平均投資口数(口) | 4,321,800 | 4,545,840 |
(重要な後発事象に関する注記)
該当事項はありません。
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