有価証券報告書(内国投資証券)-第4期(平成29年2月1日-平成29年7月31日)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(貸主側)
(注)「ネストホテル札幌駅前」及び「ネストホテル札幌大通」の未経過リース料は、賃貸借契約にそれぞれ記載の賃貸借人双方で合意されている未経過分の最低保証賃料の総額を記載しています。
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成29年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
平成29年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(平成29年1月31日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(平成29年7月31日)後の償還予定額
(注4)長期借入金の決算日(平成29年1月31日)後の返済予定額
長期借入金の決算日(平成29年7月31日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
前期(平成29年1月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年7月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成29年1月31日)及び当期(平成29年7月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成29年1月31日)
(単位:千円)
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(3)長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(平成29年7月31日)
(単位:千円)
(注1)当該金額には、平成29年7月28日付で締結した金利スワップ契約の契約額(1,800,000千円)が含まれています。金利スワップのヘッジ対象となる借入れの実行日は平成29年8月1日です。
(注2)平成29年7月28日付で締結した金利スワップについては、平成29年7月31日時点において、金利スワップの特例処理により一体として処理される長期借入金の発生が認識されないことから、平成29年7月31日時点における時価を記載しています。なお、平成29年7月28日付で締結した金利スワップを除く金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(3)長期借入金の時価に含めて記載しています。
(注3)時価の算定は取引金融機関から提示された価格によっています。
(退職給付に関する注記)
前期(平成29年1月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年7月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)及び当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)において、該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)及び当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)及び当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)及び当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、安定性と成長性を追求した賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等(主用途はホテル)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加理由は不動産信託受益権10物件(27,749,773千円)の取得によるものであり、主な減少理由は減価償却費によるものです。当期の主な増加理由は不動産信託受益権1物件(1,513,976千円)の取得によるものであり、主な減少理由は減価償却費によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1. 資産の取得
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の特定資産の取得をしました。
(注)取得価格は、取得に係る諸費用、固定資産税・都市計画税相当額の精算分及び消費税等相当額を含まない不動産信託受益権の売買代金を記載しています。
2. 資金の借入れ
本投資法人は、上記1.資産の取得に記載の特定資産の取得資金及び関連する諸費用の一部に充当するため、平成29年8月1日付で以下のとおり借入れを行いました。
(注)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.78750%で固定化されています。
(注)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.78750%で固定化されています。
(注)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.78750%で固定化されています。
(注)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.78750%で固定化されています。
(注)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.78750%で固定化されています。
(注)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.78750%で固定化されています。
3. 自己投資口の取得に係る事項の決議
本投資法人は、平成29年10月10日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、以下のとおり自己投資口取得に係る事項について決定しました。なお、取得した全投資口について、平成30年1月期中に消却を予定しています。
(ⅰ)自己投資口の取得を行う理由
本投資法人では、平成27年11月の上場以降、投資主価値最大化を目指した運用を行っています。外部成長においては、上場時の9ホテル(取得価格ベース204億円)から、平成29年1月期に10ホテル、平成29年7月期に1ホテル、平成30年1月期においても1ホテルを追加取得しており、平成29年10月10日現在で21ホテル(取得価格ベース509億円)までポートフォリオの成長を実現しました。また、内部成長においては、ホテルの価値向上のための戦略的CAPEXの実施及びその価値向上によるホテルオペレーターが支払う賃料の増額などにより、着実に1口当たり純利益及び分配金の成長を遂げました。
一方、本投資法人の投資口価格は、平成29年7月期末時点の1口当たりNAV(純資産)(注)139,940円を20%超下回る水準にあります。こうした状況下、本投資法人では、自己投資口の取得及び消却を行い、1口当たり純資産、純利益及び分配金を向上することが、投資主価値の最大化につながるものと判断しました。
本投資法人では、こうした施策に併せ、今後とも外部成長及び内部成長戦略を継続することで、引き続き投資主価値の最大化を図っていきます。
(注)投資資産の帳簿価格と鑑定評価額の差額に当たる含み損益を反映した純資産額を発行済投資口の総口数で除した1口当たり純資産額です。
(ⅱ)取得に係る事項の内容
(注)市場動向等により、一部の投資口の取得が行われない可能性があります。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) |
| 定額法を採用しています。 | |
| なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 | |
| 建物 2～58年 構築物 15年 機械及び装置 8～10年 工具、器具及び備品 3～15年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | (1)創立費 定額法(5年)により償却しています。 (2)投資口交付費 定額法(3年)により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 |
| 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 | |
| なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は3,782千円です。 | |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち、重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に算入しています。 |
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (平成29年1月31日) | 当期 (平成29年7月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
| 前期 自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日 | 当期 自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃貸料収入 | 1,540,030 | 1,540,030 | 1,662,619 | 1,662,619 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 水道光熱費収入 | 18,184 | 19,217 | |||
| その他収入 | 2,519 | 20,704 | 6,148 | 25,365 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 1,560,734 | 1,687,985 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | 16,346 | 16,472 | |||
| 水道光熱費 | 18,208 | 19,539 | |||
| 信託報酬 | 6,869 | 7,478 | |||
| 減価償却費 | 268,204 | 280,255 | |||
| 修繕費 | 8,727 | 19,432 | |||
| 公租公課 | 48,325 | 98,347 | |||
| 損害保険料 | 2,438 | 2,502 | |||
| その他賃貸事業費用 | 1,650 | 903 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 370,771 | 444,931 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益 | ||||
| (A-B) | 1,189,963 | 1,243,053 | |||
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日 | 当期 自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日 | |
| 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 257,584口 | 257,584口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日 | 当期 自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日 | |
| 現金及び預金 | 1,765,918千円 | 1,402,808千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 1,860,008千円 | 1,915,148千円 |
| 現金及び現金同等物 | 3,625,927千円 | 3,317,957千円 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(貸主側)
| 前期 (平成29年1月31日) | 当期 (平成29年7月31日) | |||
| 未経過リース料 | ||||
| 1年内 | 1,706,709千円 | 1,804,390千円 | ||
| 1年超 | 9,926,492千円 | 9,676,137千円 | ||
| 合計 | 11,633,201千円 | 11,480,527千円 |
(注)「ネストホテル札幌駅前」及び「ネストホテル札幌大通」の未経過リース料は、賃貸借契約にそれぞれ記載の賃貸借人双方で合意されている未経過分の最低保証賃料の総額を記載しています。
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成29年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 1,765,918 | 1,765,918 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 1,860,008 | 1,860,008 | ― |
| 資産合計 | 3,625,927 | 3,625,927 | ― |
| (3)長期借入金 | 19,500,000 | 19,592,538 | 92,538 |
| 負債合計 | 19,500,000 | 19,592,538 | 92,538 |
| (4)デリバティブ取引 | ― | ― | ― |
(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
平成29年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 1,402,808 | 1,402,808 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 1,915,148 | 1,915,148 | ― |
| 資産合計 | 3,317,957 | 3,317,957 | ― |
| (3)長期借入金 | 19,950,000 | 20,047,303 | 97,303 |
| 負債合計 | 19,950,000 | 20,047,303 | 97,303 |
| (4)デリバティブ取引 | ― | △2,363 | △2,363 |
(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
| (単位:千円) |
| 区分 | 前期 (平成29年1月31日) | 当期 (平成29年7月31日) |
| 信託預り敷金及び保証金 | 587,635 | 638,115 |
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(平成29年1月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 1,765,918 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 1,860,008 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 3,625,927 | ― | ― | ― | ― | ― |
金銭債権の決算日(平成29年7月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 1,402,808 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 1,915,148 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 3,317,957 | ― | ― | ― | ― | ― |
(注4)長期借入金の決算日(平成29年1月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | ― | 3,250,000 | ― | 7,250,000 | ― | 9,000,000 |
| 合計 | ― | 3,250,000 | ― | 7,250,000 | ― | 9,000,000 |
長期借入金の決算日(平成29年7月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | ― | 3,250,000 | 2,450,000 | 5,250,000 | ― | 9,000,000 |
| 合計 | ― | 3,250,000 | 2,450,000 | 5,250,000 | ― | 9,000,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(平成29年1月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年7月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成29年1月31日)及び当期(平成29年7月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成29年1月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 14,250,000 | 14,250,000 | (注) | ― |
(注)金利スワップ特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(3)長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(平成29年7月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 16,050,000 (注1) | 16,050,000 (注1) | △2,363 (注2) | (注3) |
(注1)当該金額には、平成29年7月28日付で締結した金利スワップ契約の契約額(1,800,000千円)が含まれています。金利スワップのヘッジ対象となる借入れの実行日は平成29年8月1日です。
(注2)平成29年7月28日付で締結した金利スワップについては、平成29年7月31日時点において、金利スワップの特例処理により一体として処理される長期借入金の発生が認識されないことから、平成29年7月31日時点における時価を記載しています。なお、平成29年7月28日付で締結した金利スワップを除く金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(3)長期借入金の時価に含めて記載しています。
(注3)時価の算定は取引金融機関から提示された価格によっています。
(退職給付に関する注記)
前期(平成29年1月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年7月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 (平成29年1月31日) | 当期 (平成29年7月31日) | ||||
| 繰延税金資産(流動) | |||||
| 未払事業税損金不算入額 | 17千円 | 11千円 | |||
| 繰延税金資産小計 | 17千円 | 11千円 | |||
| 評価性引当額 | △17千円 | △11千円 | |||
| 繰延税金資産合計 | -千円 | -千円 | |||
| 繰延税金資産の純額 | -千円 | -千円 | |||
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (平成29年1月31日) | 当期 (平成29年7月31日) | |||
| 法定実効税率 | 31.74% | 31.74% | ||
| (調整) | ||||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.70% | △31.71% | ||
| その他 | 0.07% | 0.07% | ||
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.12% | 0.11% |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)及び当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)において、該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)及び当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)及び当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)及び当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、安定性と成長性を追求した賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等(主用途はホテル)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
| (単位:千円) | ||||
| 用途 | 前期 自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日 | 当期 自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日 | ||
| ホテル | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 20,610,966 | 48,204,852 | ||
| 期中増減額 | 27,593,885 | 1,444,360 | ||
| 期末残高 | 48,204,852 | 49,649,212 | ||
| 期末時価 | 51,647,000 | 53,798,000 | ||
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加理由は不動産信託受益権10物件(27,749,773千円)の取得によるものであり、主な減少理由は減価償却費によるものです。当期の主な増加理由は不動産信託受益権1物件(1,513,976千円)の取得によるものであり、主な減少理由は減価償却費によるものです。
(注3)期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| ネストホテルジャパン株式会社 | 589,002 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社ホスピタリティオペレーションズ | 298,366 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社グリーンズ | 266,677 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| ネストホテルジャパン株式会社 | 631,906 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社ホスピタリティオペレーションズ | 306,673 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社グリーンズ | 286,566 | 不動産賃貸事業 |
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日 | 当期 自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 126,971円 | 126,935円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,267円 | 3,100円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 平成28年8月1日 至 平成29年1月31日 | 当期 自 平成29年2月1日 至 平成29年7月31日 | ||
| 当期純利益 | (千円) | 808,186 | 798,701 |
| 普通投資主に帰属しない金額 | (千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益 | (千円) | 808,186 | 798,701 |
| 期中平均投資口数 | (口) | 247,376 | 257,584 |
(重要な後発事象に関する注記)
1. 資産の取得
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の特定資産の取得をしました。
| [アーバイン広島エグゼクティブ] | |
| 取得価格(注) | 1,800,000千円 |
| 所在地 | 広島県広島市東区若草町16番13号 |
| 資産の種類 | 不動産信託受益権 |
| 契約締結日 | 平成29年7月25日 |
| 取得日 | 平成29年8月1日 |
| 取得先 | 株式会社ユキ・コーポレーション |
(注)取得価格は、取得に係る諸費用、固定資産税・都市計画税相当額の精算分及び消費税等相当額を含まない不動産信託受益権の売買代金を記載しています。
2. 資金の借入れ
本投資法人は、上記1.資産の取得に記載の特定資産の取得資金及び関連する諸費用の一部に充当するため、平成29年8月1日付で以下のとおり借入れを行いました。
| [タームローンⅦ-1] | ||
| 借入先 | : | 株式会社三井住友銀行 |
| 借入金額 | : | 400,000千円 |
| 利率 | : | 1ヶ月円TIBOR+0.65%(注) |
| 返済期限 | : | 平成35年1月31日 |
| 利払日 | : | 借入日以降の各月最終営業日及び元本返済期日 |
| 返済方法 | : | 元本返済期日に一括返済 |
| 借入方法 | : | 無担保・無保証 |
(注)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.78750%で固定化されています。
| [タームローンⅦ-2] | ||
| 借入先 | : | 株式会社みずほ銀行 |
| 借入金額 | : | 300,000千円 |
| 利率 | : | 1ヶ月円TIBOR+0.65%(注) |
| 返済期限 | : | 平成35年1月31日 |
| 利払日 | : | 借入日以降の各月最終営業日及び元本返済期日 |
| 返済方法 | : | 元本返済期日に一括返済 |
| 借入方法 | : | 無担保・無保証 |
(注)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.78750%で固定化されています。
| [タームローンⅦ-3] | ||
| 借入先 | : | 株式会社新生銀行 |
| 借入金額 | : | 300,000千円 |
| 利率 | : | 1ヶ月円TIBOR+0.65%(注) |
| 返済期限 | : | 平成35年1月31日 |
| 利払日 | : | 借入日以降の各月最終営業日及び元本返済期日 |
| 返済方法 | : | 元本返済期日に一括返済 |
| 借入方法 | : | 無担保・無保証 |
(注)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.78750%で固定化されています。
| [タームローンⅦ-4] | ||
| 借入先 | : | 株式会社りそな銀行 |
| 借入金額 | : | 200,000千円 |
| 利率 | : | 1ヶ月円TIBOR+0.65%(注) |
| 返済期限 | : | 平成35年1月31日 |
| 利払日 | : | 借入日以降の各月最終営業日及び元本返済期日 |
| 返済方法 | : | 元本返済期日に一括返済 |
| 借入方法 | : | 無担保・無保証 |
(注)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.78750%で固定化されています。
| [タームローンⅦ-5] | ||
| 借入先 | : | 株式会社福岡銀行 |
| 借入金額 | : | 300,000千円 |
| 利率 | : | 1ヶ月円TIBOR+0.65%(注) |
| 返済期限 | : | 平成35年1月31日 |
| 利払日 | : | 借入日以降の各月最終営業日及び元本返済期日 |
| 返済方法 | : | 元本返済期日に一括返済 |
| 借入方法 | : | 無担保・無保証 |
(注)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.78750%で固定化されています。
| [タームローンⅦ-6] | ||
| 借入先 | : | 株式会社西日本シティ銀行 |
| 借入金額 | : | 300,000千円 |
| 利率 | : | 1ヶ月円TIBOR+0.65%(注) |
| 返済期限 | : | 平成35年1月31日 |
| 利払日 | : | 借入日以降の各月最終営業日及び元本返済期日 |
| 返済方法 | : | 元本返済期日に一括返済 |
| 借入方法 | : | 無担保・無保証 |
(注)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.78750%で固定化されています。
3. 自己投資口の取得に係る事項の決議
本投資法人は、平成29年10月10日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、以下のとおり自己投資口取得に係る事項について決定しました。なお、取得した全投資口について、平成30年1月期中に消却を予定しています。
(ⅰ)自己投資口の取得を行う理由
本投資法人では、平成27年11月の上場以降、投資主価値最大化を目指した運用を行っています。外部成長においては、上場時の9ホテル(取得価格ベース204億円)から、平成29年1月期に10ホテル、平成29年7月期に1ホテル、平成30年1月期においても1ホテルを追加取得しており、平成29年10月10日現在で21ホテル(取得価格ベース509億円)までポートフォリオの成長を実現しました。また、内部成長においては、ホテルの価値向上のための戦略的CAPEXの実施及びその価値向上によるホテルオペレーターが支払う賃料の増額などにより、着実に1口当たり純利益及び分配金の成長を遂げました。
一方、本投資法人の投資口価格は、平成29年7月期末時点の1口当たりNAV(純資産)(注)139,940円を20%超下回る水準にあります。こうした状況下、本投資法人では、自己投資口の取得及び消却を行い、1口当たり純資産、純利益及び分配金を向上することが、投資主価値の最大化につながるものと判断しました。
本投資法人では、こうした施策に併せ、今後とも外部成長及び内部成長戦略を継続することで、引き続き投資主価値の最大化を図っていきます。
(注)投資資産の帳簿価格と鑑定評価額の差額に当たる含み損益を反映した純資産額を発行済投資口の総口数で除した1口当たり純資産額です。
(ⅱ)取得に係る事項の内容
| 取得し得る投資口の総数 | 3,000口 (自己投資口を除く発行済投資口の総口数に対する割合1.16%) |
| 投資口の取得価額の総額 | 3億円(上限) |
| 取得方法 | 信託方式による市場買付 |
| 取得期間 | 平成29年10月11日から平成29年12月29日まで |
(注)市場動向等により、一部の投資口の取得が行われない可能性があります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
