有価証券報告書(内国投資証券)-第19期(2024/08/01-2025/01/31)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(重要な会計上の見積りに関する注記)
(固定資産の評価)
(1)財務諸表に計上した金額
(単位:千円)
(注)信託建設仮勘定は有形固定資産の金額に含めていません。
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、オペレーターの立案する予算及び過去実績、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
(単位:千円)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(借主側)
(貸主側)
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2024年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(3)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
2025年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)借入金の決算日(2024年7月31日)後の返済予定額
借入金の決算日(2025年1月31日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
前期(2024年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年1月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2024年7月31日)及び当期(2025年1月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2024年7月31日)
(単位:千円)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(1)(2)をご参照ください。)。
当期(2025年1月31日)
(単位:千円)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(1)をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期(2024年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年1月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)及び当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件については、市場価格等を勘案して個別の協議の上、一般取引と同様に決定しています。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件については、市場価格等を勘案して個別の協議の上、一般取引と同様に決定しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)及び当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として近畿地方において安定性と成長性を追求した賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等(主用途はホテル)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加理由は資本的支出によるものであり、主な減少理由は減価償却費によるものです。当期の主な増加理由は不動産信託受益権1物件(2,609,363千円)の取得によるものであり、主な減少理由は不動産信託受益権2物件(3,617,038千円)の売却及び減価償却費によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、前期の期末時価のうち、ネストホテル札幌駅前については2024年7月31日付の信託受益権売買契約における譲渡予定価格(4,700,000千円)、当期の期末時価のうち、ネストホテル大阪心斎橋については2024年11月14日付の信託受益権売買契約における譲渡予定価格(7,750,000千円)を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、前記「損益計算書に関する注記」に記載しています。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
(単位:千円)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益(不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
(注)株式会社グリーンズについては、「コンフォートホテル大阪心斎橋(いちご心斎橋ビル)」の賃借人より賃料の開示について同意を得られていないため、これを除外した金額を記載しています。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
(1)資産の取得
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の特定資産を取得しました。
[ネストホテル博多駅前]
(注)取得価格は、信託受益権の売買契約に定める売買金額(物件取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を記載しています。なお、当該売買金額に係る売買対象資産には動産を含むことがあります。
(2)資産の譲渡
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の特定資産を譲渡しました。
[ネストホテル大阪心斎橋]
(注1)譲渡価格は、譲渡に係る諸費用、固定資産税・都市計画税相当額の精算分、消費税等相当額及びその他の手数料を含まない、信託受益権及び動産売買契約書に記載された売買価額を記載しています。なお、第20期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)において、不動産売却益約291百万円を計上する見込みです。
(注2)2025年1月31日現在の帳簿価額を記載しています。
(注3)譲渡先の同意を得られていないため、非開示としています。
(3)資金の借入れ
本投資法人は、上記(1)資産の取得に記載の特定資産の取得資金及び関連する諸費用に充当するため、2025年2月4日付で借入れを行いました。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含みます。) |
| 定額法を採用しています。 | |
| なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 | |
| 建物 2～72年 構築物 10～50年 機械及び装置 3～10年 工具、器具及び備品 3～15年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資口交付費 3年で定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は3,742千円です。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち、重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
(重要な会計上の見積りに関する注記)
(固定資産の評価)
(1)財務諸表に計上した金額
(単位:千円)
| 前期 (2024年7月31日) | 当期 (2025年1月31日) | |
| 有形固定資産 | 69,320,137 | 68,207,958 |
| 減損損失 | ― | ― |
(注)信託建設仮勘定は有形固定資産の金額に含めていません。
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、オペレーターの立案する予算及び過去実績、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2024年7月31日) | 当期 (2025年1月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
| 前期 自 2024年2月1日 至 2024年7月31日 | 当期 自 2024年8月1日 至 2025年1月31日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃貸料収入 | 2,396,580 | 2,396,580 | 2,740,888 | 2,740,888 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 水道光熱費収入 | 29,788 | 41,611 | |||
| その他収入 | 14,121 | 43,910 | 14,433 | 56,045 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 2,440,490 | 2,796,934 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | 32,441 | 35,191 | |||
| 水道光熱費 | 29,949 | 43,530 | |||
| 信託報酬 | 11,300 | 11,152 | |||
| 減価償却費 | 466,125 | 467,652 | |||
| 修繕費 | 26,365 | 32,078 | |||
| 公租公課 | 171,328 | 169,768 | |||
| 損害保険料 | 6,497 | 7,438 | |||
| その他賃貸事業費用 | 6,733 | 7,395 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 750,742 | 774,207 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益 | ||||
| (A-B) | 1,689,748 | 2,022,727 | |||
※2.不動産等売却損益の内訳
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
(単位:千円)
| ヴァリエホテル広島 | |
| 不動産等売却収入 | 1,785,000 |
| 不動産等売却原価 | 1,495,444 |
| その他売却費用 | 44,376 |
| 不動産等売却益 | 245,179 |
| ネストホテル札幌駅前 | |
| 不動産等売却収入 | 4,700,000 |
| 不動産等売却原価 | 2,116,547 |
| その他売却費用 | 394,765 |
| 不動産等売却益 | 2,188,686 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 自 2024年2月1日 至 2024年7月31日 | 当期 自 2024年8月1日 至 2025年1月31日 | |
| 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 327,489口 | 327,489口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2024年2月1日 至 2024年7月31日 | 当期 自 2024年8月1日 至 2025年1月31日 | |
| 現金及び預金 | 1,549,288千円 | 6,050,789千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,858,567千円 | 2,813,159千円 |
| 現金及び現金同等物 | 4,407,856千円 | 8,863,949千円 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(借主側)
| 前期 (2024年7月31日) | 当期 (2025年1月31日) | |||
| 未経過リース料 | ||||
| 1年内 | 9,000千円 | 9,000千円 | ||
| 1年超 | 744,000千円 | 739,500千円 | ||
| 合計 | 753,000千円 | 748,500千円 |
(貸主側)
| 前期 (2024年7月31日) | 当期 (2025年1月31日) | |||
| 未経過リース料 | ||||
| 1年内 | 2,642,766千円 | 2,379,516千円 | ||
| 1年超 | 6,813,159千円 | 5,955,942千円 | ||
| 合計 | 9,455,926千円 | 8,335,458千円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2024年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 3,000,000 | 2,997,894 | △2,105 |
| (2)長期借入金 | 29,470,000 | 29,479,337 | 9,337 |
| 負債合計 | 32,470,000 | 32,477,231 | 7,231 |
| (3)デリバティブ取引 | ― | ― | ― |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金、(2)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(3)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
2025年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、記載を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)長期借入金 | 32,470,000 | 32,241,383 | △228,616 |
| 負債合計 | 32,470,000 | 32,241,383 | △228,616 |
| (2)デリバティブ取引 | ― | ― | ― |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入れを行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)借入金の決算日(2024年7月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の 長期借入金 | 3,000,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 長期借入金 | ― | 2,000,000 | 8,200,000 | 3,500,000 | 5,550,000 | 10,220,000 |
| 合計 | 3,000,000 | 2,000,000 | 8,200,000 | 3,500,000 | 5,550,000 | 10,220,000 |
借入金の決算日(2025年1月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | ― | 10,200,000 | 6,500,000 | 3,300,000 | 5,750,000 | 6,720,000 |
| 合計 | ― | 10,200,000 | 6,500,000 | 3,300,000 | 5,750,000 | 6,720,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(2024年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年1月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2024年7月31日)及び当期(2025年1月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2024年7月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 32,470,000 | 29,470,000 | (注) | ― |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(1)(2)をご参照ください。)。
当期(2025年1月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 29,470,000 | 29,470,000 | (注) | ― |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(1)をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期(2024年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2025年1月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 (2024年7月31日) | 当期 (2025年1月31日) | ||||
| 繰延税金資産 | |||||
| 未払事業税損金不算入額 | 19千円 | 5千円 | |||
| 繰延税金資産小計 | 19千円 | 5千円 | |||
| 評価性引当額 | △19千円 | △5千円 | |||
| 繰延税金資産合計 | -千円 | -千円 | |||
| 繰延税金資産の純額 | -千円 | -千円 | |||
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2024年7月31日) | 当期 (2025年1月31日) | |||
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% | ||
| (調整) | ||||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.42% | △31.45% | ||
| その他 | 0.07% | 0.02% | ||
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.10% | 0.02% |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)及び当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
| 属性 | 会社等の名称 | 住所 | 資本金又は 出資金 (千円) | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 主要投資主の子会社 | ワンファイブホテルズ 株式会社 | 福岡県 福岡市 | 100,000 | ホテルの開発、経営、賃貸及び運営管理 | ― | ― | 不動産の賃貸 | ホテル賃料 | 498,568 | 営業未収入金 | 99,938 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件については、市場価格等を勘案して個別の協議の上、一般取引と同様に決定しています。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
| 属性 | 会社等の名称 | 住所 | 資本金又は 出資金 (千円) | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合) | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 主要投資主の子会社 | いちご地所 株式会社 | 東京都 千代田区 | 500,000 | 不動産の取得・賃貸・売却、仲介及び不動産活用アドバイザリー、リートブリッジ案件の運用等 | ― | ― | 不動産信託受益権の購入 | 不動産信託受益権1物件の購入 | 2,600,000 | ― | ― |
| 主要投資主の子会社 | ワンファイブホテルズ 株式会社 | 福岡県 福岡市 | 100,000 | ホテルの開発、経営、賃貸及び運営管理 | ― | ― | 不動産の賃貸 | ホテル賃料 | 696,293 | 営業未収入金 | 223,351 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件については、市場価格等を勘案して個別の協議の上、一般取引と同様に決定しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)及び当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、主として近畿地方において安定性と成長性を追求した賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等(主用途はホテル)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 用途 | 前期 自 2024年2月1日 至 2024年7月31日 | 当期 自 2024年8月1日 至 2025年1月31日 | ||
| ホテル | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 69,527,309 | 69,320,137 | ||
| 期中増減額 | △207,172 | △1,112,178 | ||
| 期末残高 | 69,320,137 | 68,207,958 | ||
| 期末時価 | 79,635,000 | 78,873,000 | ||
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加理由は資本的支出によるものであり、主な減少理由は減価償却費によるものです。当期の主な増加理由は不動産信託受益権1物件(2,609,363千円)の取得によるものであり、主な減少理由は不動産信託受益権2物件(3,617,038千円)の売却及び減価償却費によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、前期の期末時価のうち、ネストホテル札幌駅前については2024年7月31日付の信託受益権売買契約における譲渡予定価格(4,700,000千円)、当期の期末時価のうち、ネストホテル大阪心斎橋については2024年11月14日付の信託受益権売買契約における譲渡予定価格(7,750,000千円)を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、前記「損益計算書に関する注記」に記載しています。
(収益認識に関する注記)
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から 生じる収益(注) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | ― | ― |
| 水道光熱費収入 | 29,788 | 29,788 |
| その他 | ― | 2,410,702 |
| 合計 | 29,788 | 2,440,490 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から 生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 6,485,000 | (注2)2,428,818 |
| 水道光熱費収入 | 41,611 | 41,611 |
| その他 | ― | 2,755,322 |
| 合計 | 6,526,611 | 5,225,753 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益(不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
| 前期 (自 2024年2月1日 至 2024年7月31日) | 当期 (自 2024年8月1日 至 2025年1月31日) | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 3,935 | 7,011 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 7,011 | 7,182 |
| 契約資産(期首残高) | ― | ― |
| 契約資産(期末残高) | ― | ― |
| 契約負債(期首残高) | ― | ― |
| 契約負債(期末残高) | ― | ― |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2024年2月1日 至 2024年7月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| ネストホテルジャパン株式会社 | 517,406 | 不動産賃貸事業 |
| ワンファイブホテルズ株式会社 | 476,039 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社ホスピタリティオペレーションズ | 418,382 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社グリーンズ(注) | 206,432 | 不動産賃貸事業 |
(注)株式会社グリーンズについては、「コンフォートホテル大阪心斎橋(いちご心斎橋ビル)」の賃借人より賃料の開示について同意を得られていないため、これを除外した金額を記載しています。
当期(自 2024年8月1日 至 2025年1月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| ワンファイブホテルズ株式会社 | 670,799 | 不動産賃貸事業 |
| ネストホテルジャパン株式会社 | 561,705 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社ホスピタリティオペレーションズ | 463,090 | 不動産賃貸事業 |
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 自 2024年2月1日 至 2024年7月31日 | 当期 自 2024年8月1日 至 2025年1月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 124,258円 | 131,343円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,040円 | 10,124円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2024年2月1日 至 2024年7月31日 | 当期 自 2024年8月1日 至 2025年1月31日 | ||
| 当期純利益 | (千円) | 995,682 | 3,315,791 |
| 普通投資主に帰属しない金額 | (千円) | ― | ― |
| 普通投資口に係る当期純利益 | (千円) | 995,682 | 3,315,791 |
| 期中平均投資口数 | (口) | 327,489 | 327,489 |
(重要な後発事象に関する注記)
(1)資産の取得
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の特定資産を取得しました。
[ネストホテル博多駅前]
| 取得価格(注) 所在地 資産の種類 所有形態 契約締結日 取得日 取得先 | 6,500百万円 福岡県福岡市博多区博多駅前二丁目11番27号 不動産信託受益権 土地:所有権 建物:所有権 2024年11月14日 2025年2月4日 合同会社泊多 |
(注)取得価格は、信託受益権の売買契約に定める売買金額(物件取得に関する業務委託報酬等の取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等相当額及びその他手数料等を除きます。)を記載しています。なお、当該売買金額に係る売買対象資産には動産を含むことがあります。
(2)資産の譲渡
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の特定資産を譲渡しました。
[ネストホテル大阪心斎橋]
| 譲渡価格(注1) 帳簿価額(注2) 所在地 資産の種類 所有形態 契約締結日 引渡日 譲渡先(注3) | 7,750百万円 7,405百万円 大阪府大阪市中央区南船場二丁目4番10号 不動産信託受益権 土地:所有権 建物:所有権 2024年11月14日 2025年2月3日 国内の特定目的会社 |
(注1)譲渡価格は、譲渡に係る諸費用、固定資産税・都市計画税相当額の精算分、消費税等相当額及びその他の手数料を含まない、信託受益権及び動産売買契約書に記載された売買価額を記載しています。なお、第20期(自 2025年2月1日 至 2025年7月31日)において、不動産売却益約291百万円を計上する見込みです。
(注2)2025年1月31日現在の帳簿価額を記載しています。
(注3)譲渡先の同意を得られていないため、非開示としています。
(3)資金の借入れ
本投資法人は、上記(1)資産の取得に記載の特定資産の取得資金及び関連する諸費用に充当するため、2025年2月4日付で借入れを行いました。
| 借入先 借入金額 利率 返済期限 利払日 返済方法 担保等 | 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社SBI新生銀行 株式会社りそな銀行 株式会社あおぞら銀行 株式会社福岡銀行 株式会社西日本シティ銀行 株式会社関西みらい銀行 3,550百万円 1か月円TIBOR+0.525% 2028年7月31日 毎月末日(初回は2025年2月28日、最終回は元本返済期日と同日) 期日一括返済 無担保・無保証 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
