有価証券報告書(内国投資証券)-第12期(令和3年2月1日-令和3年7月31日)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(重要な会計上の見積りに関する注記)
(固定資産の評価)
(1)当期の財務諸表に計上した金額
(単位:千円)
(注)信託建設仮勘定は有形固定資産の金額に含めていません。
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を外部の不動産鑑定評価額に基づく回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、オペレーターの立案する予算及び過去実績、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
(未適用の会計基準等に関する注記)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」)を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(表示方法の変更に関する注記)
(「会計上の見積りの開示に関する会計基準」の適用)
「会計上の見積りの開示に関する会計基準」(企業会計基準第31号2020年3月31日)を当期から適用し、会
計上の見積りに関する注記を記載しております。
ただし、当該注記においては、当該会計基準第11項ただし書きに定める経過的な取扱いに従って、前期に係る
内容については記載しておりません。
(追加情報)
(新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う会計上の見積りに関する注記)
当期において、本感染症の国内外の拡大に伴う政府の度重なる緊急事態宣言の発令により、国内観光産業そしてホテル需要の回復に向けた見通しは不透明な状況となっています。
この間、本投資法人の不動産賃貸事業においては、宿泊売上の回復には至っておらず、ホテルテナントの運営状況は厳しい状況であり、一部のホテルテナントでは賃料の支払い猶予を継続している状況です。
本投資法人は、新型コロナウイルス感染症による業績への影響は2022年1月期及び2022年7月期以後も継続するとの仮定を置いて会計上の見積り(主として、営業未収入金の回収可能性、固定資産の減損会計等)を実施しております。
なお、当該見積りは現時点の最善の見積りであるものの、見積りに用いた仮定の不確実性は高く、新型コロナウイルス感染症の収束時期及び経済環境への影響が変化した場合には、上記の見積りの結果に影響し、次期以降の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(貸主側)
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2021年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから当該帳簿価額によっています。
(4)投資法人債
スポンサーサポート資金として本投資法人とスポンサーであるいちご株式会社との間で合意した利率によっています。
(5)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
2021年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから当該帳簿価額によっています。
(5)投資法人債
スポンサーサポート資金として本投資法人とスポンサーであるいちご株式会社との間で合意した利率によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金並びに(6)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2021年1月31日)後の償還予定額
金銭債権の決算日(2021年7月31日)後の償還予定額
(注4)借入金及び投資法人債の決算日(2021年1月31日)後の返済予定額
借入金及び投資法人債の決算日(2021年7月31日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
前期(2021年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2021年7月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年1月31日)及び当期(2021年7月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2021年1月31日)
(単位:千円)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(5)をご参照ください。)。
当期(2021年7月31日)
(単位:千円)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(6)をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期(2021年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2021年7月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)及び当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)において、該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)及び当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)及び当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)及び当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、安定性と成長性を追求した賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等(主用途はホテル)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少理由は減価償却費によるものです。
当期の主な減少理由は減価償却費によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、前記「損益計算書に関する注記」に記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1.旧:ホテルサーブ神戸アスタ(現:ホテルウィングインターナショナル神戸新長田駅前)の建物明渡請求訴
訟について
旧オペレーターである有限会社ホテルテトラの賃料等未払により2019年1月18日付で東京地方裁判所に有限会社ホテルテトラに対して建物明渡請求訴訟を提訴しておりました。かかる訴訟について2021年8月27日に和解が成立しました。なお、当該和解により、2022年1月期において、特別利益74,012千円を計上する予定です。
2.第2回期限前償還条項付無担保投資法人債(劣後特約付および適格機関投資家限定)の発行
本投資法人は、2021年9月24日開催の役員会決議に基づき、以下のとおり第2回期限前償還条項付無担保投資法人債(劣後特約付および適格機関投資家限定)を発行しました。
(注)本劣後投資法人債の割当先であるいちご株式会社は、本投資法人の同意を得ることなく、本劣後投資法人債を譲渡しないことについて合意しています。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含みます。) |
| 定額法を採用しています。 | |
| なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 | |
| 建物 2～62年 構築物 10～20年 機械及び装置 3～10年 工具、器具及び備品 3～15年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 |
| 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 | |
| なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 | |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち、重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。なお、資産に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入しています。 |
(重要な会計上の見積りに関する注記)
(固定資産の評価)
(1)当期の財務諸表に計上した金額
(単位:千円)
| 金額 | |
| 有形固定資産 | 52,064,686 |
| 減損損失 | ― |
(注)信託建設仮勘定は有形固定資産の金額に含めていません。
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を外部の不動産鑑定評価額に基づく回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、オペレーターの立案する予算及び過去実績、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
(未適用の会計基準等に関する注記)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」)を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(表示方法の変更に関する注記)
(「会計上の見積りの開示に関する会計基準」の適用)
「会計上の見積りの開示に関する会計基準」(企業会計基準第31号2020年3月31日)を当期から適用し、会
計上の見積りに関する注記を記載しております。
ただし、当該注記においては、当該会計基準第11項ただし書きに定める経過的な取扱いに従って、前期に係る
内容については記載しておりません。
(追加情報)
(新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴う会計上の見積りに関する注記)
当期において、本感染症の国内外の拡大に伴う政府の度重なる緊急事態宣言の発令により、国内観光産業そしてホテル需要の回復に向けた見通しは不透明な状況となっています。
この間、本投資法人の不動産賃貸事業においては、宿泊売上の回復には至っておらず、ホテルテナントの運営状況は厳しい状況であり、一部のホテルテナントでは賃料の支払い猶予を継続している状況です。
本投資法人は、新型コロナウイルス感染症による業績への影響は2022年1月期及び2022年7月期以後も継続するとの仮定を置いて会計上の見積り(主として、営業未収入金の回収可能性、固定資産の減損会計等)を実施しております。
なお、当該見積りは現時点の最善の見積りであるものの、見積りに用いた仮定の不確実性は高く、新型コロナウイルス感染症の収束時期及び経済環境への影響が変化した場合には、上記の見積りの結果に影響し、次期以降の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2021年1月31日) | 当期 (2021年7月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃貸料収入 | 1,019,338 | 1,019,338 | 1,102,774 | 1,102,774 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 水道光熱費収入 | 7,397 | 6,732 | |||
| その他収入 | 8,840 | 16,238 | 8,452 | 15,184 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 1,035,576 | 1,117,958 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | 17,487 | 19,234 | |||
| 水道光熱費 | 7,831 | 8,219 | |||
| 信託報酬 | 8,700 | 8,600 | |||
| 減価償却費 | 341,139 | 347,112 | |||
| 修繕費 | 43,455 | 46,520 | |||
| 公租公課 | 108,182 | 115,462 | |||
| 損害保険料 | 3,195 | 3,286 | |||
| その他賃貸事業費用 | 2,102 | 3,659 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 532,095 | 552,094 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益 | ||||
| (A-B) | 503,481 | 565,863 | |||
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 | |
| 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 | ||
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 254,974口 | 254,974口 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 | |
| 現金及び預金 | 4,316,461千円 | 4,469,012千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 1,806,629千円 | 1,912,326千円 |
| 引出制限付預金 | △500,000千円 | △500,000千円 |
| 現金及び現金同等物 | 5,623,090千円 | 5,881,339千円 |
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(貸主側)
| 前期 (2021年1月31日) | 当期 (2021年7月31日) | |||
| 未経過リース料 | ||||
| 1年内 | 1,898,636千円 | 1,866,479千円 | ||
| 1年超 | 9,215,076千円 | 8,895,239千円 | ||
| 合計 | 11,113,713千円 | 10,761,719千円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2021年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 4,316,461 | 4,316,461 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 1,806,629 | 1,806,629 | ― |
| 資産合計 | 6,123,090 | 6,123,090 | ― |
| (3)短期借入金 | 7,000,000 | 7,000,000 | ― |
| (4)投資法人債 | 500,000 | 500,000 | ― |
| (5)長期借入金 | 18,470,000 | 18,681,098 | 211,098 |
| 負債合計 | 25,970,000 | 26,181,098 | 211,098 |
| (6)デリバティブ取引 | ― | ― | ― |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから当該帳簿価額によっています。
(4)投資法人債
スポンサーサポート資金として本投資法人とスポンサーであるいちご株式会社との間で合意した利率によっています。
(5)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
2021年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 4,469,012 | 4,469,012 | ― |
| (2)信託現金及び信託預金 | 1,912,326 | 1,912,326 | ― |
| 資産合計 | 6,381,339 | 6,381,339 | ― |
| (3)短期借入金 | 7,000,000 | 7,000,000 | ― |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 450,000 | 450,000 | ― |
| (5)投資法人債 | 500,000 | 500,000 | ― |
| (6)長期借入金 | 18,020,000 | 18,199,162 | 179,162 |
| 負債合計 | 25,970,000 | 26,149,162 | 179,162 |
| (7)デリバティブ取引 | ― | ― | ― |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから当該帳簿価額によっています。
(5)投資法人債
スポンサーサポート資金として本投資法人とスポンサーであるいちご株式会社との間で合意した利率によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金並びに(6)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
| (単位:千円) |
| 区分 | 前期 (2021年1月31日) | 当期 (2021年7月31日) |
| 信託預り敷金及び保証金 | 759,850 | 741,853 |
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2021年1月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 4,316,461 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 1,806,629 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 6,123,090 | ― | ― | ― | ― | ― |
金銭債権の決算日(2021年7月31日)後の償還予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 4,469,102 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 信託現金及び信託預金 | 1,912,326 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 合計 | 6,381,339 | ― | ― | ― | ― | ― |
(注4)借入金及び投資法人債の決算日(2021年1月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 7,000,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 投資法人債 | ― | ― | ― | ― | ― | 500,000 |
| 長期借入金 | ― | 2,250,000 | 9,000,000 | 5,220,000 | ― | 2,000,000 |
| 合計 | 7,000,000 | 2,250,000 | 9,000,000 | 5,220,000 | ― | 2,500,000 |
借入金及び投資法人債の決算日(2021年7月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 7,000,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 450,000 | ― | ― | ― | ― | ― |
| 投資法人債 | ― | ― | ― | ― | 500,000 | ― |
| 長期借入金 | ― | 6,300,000 | 6,720,000 | 3,000,000 | 2,000,000 | ― |
| 合計 | 7,450,000 | 6,300,000 | 6,720,000 | 3,000,000 | 2,500,000 | ― |
(有価証券に関する注記)
前期(2021年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2021年7月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年1月31日)及び当期(2021年7月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2021年1月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 18,020,000 | 18,020,000 | (注) | ― |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(5)をご参照ください。)。
当期(2021年7月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 金利スワップの 特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 18,020,000 | 18,020,000 | (注) | ― |
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記」2.金融商品の時価等に関する事項(注1)(6)をご参照ください。)。
(退職給付に関する注記)
前期(2021年1月31日)
該当事項はありません。
当期(2021年7月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 前期 (2021年1月31日) | 当期 (2021年7月31日) | ||||
| 繰延税金資産 | |||||
| 未払事業税損金不算入額 | 3千円 | 2千円 | |||
| 繰延税金資産小計 | 3千円 | 2千円 | |||
| 評価性引当額 | △3千円 | △2千円 | |||
| 繰延税金資産合計 | -千円 | -千円 | |||
| 繰延税金資産の純額 | -千円 | -千円 | |||
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 (2021年1月31日) | 当期 (2021年7月31日) | |||
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% | ||
| (調整) | ||||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.34% | △31.40% | ||
| その他 | 0.20% | 0.18% | ||
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.32% | 0.25% |
(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)及び当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)において、該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)及び当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)及び当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)及び当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
資産除去債務の総額に重要性が乏しいため、記載を省略しています。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、安定性と成長性を追求した賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等(主用途はホテル)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 用途 | 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 | ||
| ホテル | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 52,294,623 | 52,076,720 | ||
| 期中増減額 | △217,903 | △12,034 | ||
| 期末残高 | 52,076,720 | 52,064,686 | ||
| 期末時価 | 53,499,000 | 53,360,000 | ||
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少理由は減価償却費によるものです。
当期の主な減少理由は減価償却費によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、前記「損益計算書に関する注記」に記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2020年8月1日 至 2021年1月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社グリーンズ | 251,376 | 不動産賃貸事業 |
| ネストホテルジャパン株式会社 | 180,497 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2021年2月1日 至 2021年7月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)
| 顧客の名称 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| 株式会社グリーンズ | 240,666 | 不動産賃貸事業 |
| ネストホテルジャパン株式会社 | 185,950 | 不動産賃貸事業 |
| 博多ホテルズ株式会社 | 122,858 | 不動産賃貸事業 |
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 124,748円 | 124,979円 |
| 1口当たり当期純利益 | 823円 | 1,054円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2020年8月1日 至 2021年1月31日 | 当期 自 2021年2月1日 至 2021年7月31日 | ||
| 当期純利益 | (千円) | 209,964 | 268,871 |
| 普通投資主に帰属しない金額 | (千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益 | (千円) | 209,964 | 268,871 |
| 期中平均投資口数 | (口) | 254,974 | 254,974 |
(重要な後発事象に関する注記)
1.旧:ホテルサーブ神戸アスタ(現:ホテルウィングインターナショナル神戸新長田駅前)の建物明渡請求訴
訟について
旧オペレーターである有限会社ホテルテトラの賃料等未払により2019年1月18日付で東京地方裁判所に有限会社ホテルテトラに対して建物明渡請求訴訟を提訴しておりました。かかる訴訟について2021年8月27日に和解が成立しました。なお、当該和解により、2022年1月期において、特別利益74,012千円を計上する予定です。
2.第2回期限前償還条項付無担保投資法人債(劣後特約付および適格機関投資家限定)の発行
本投資法人は、2021年9月24日開催の役員会決議に基づき、以下のとおり第2回期限前償還条項付無担保投資法人債(劣後特約付および適格機関投資家限定)を発行しました。
| 発行総額 | 3.7億円 |
| 発行価額 | 各投資法人債の金額100円につき金100円 |
| 適用利率 | 2.00% |
| 発行日(払込日) | 2021年9月30日(木) |
| 担保 | 無担保・無保証 |
| 償還期限 | 2027年3月31日 |
| 資金の使途 | 運転資金及びCAPEX(資本的支出)資金等に充当 |
| 割当先 | いちご株式会社 |
| 劣後特約 | 本投資法人について、破産手続又は再生手続が開始された場合には、劣後債権の配当の順位は、当該破産手続又は再生手続において、約定劣後破産債権又は約定劣後再生債権として扱われます。 清算又は日本法によらない外国における清算、破産、民事再生若しくはこれらに準ずる手続等の事由(劣後事由)が発生し、継続している間は、本劣後投資法人債の上位債権が全額弁済されるまでは、本劣後投資法人債の元利金の支払は行われません。 |
| 転売制限 | 本劣後投資法人債は、本投資法人の承諾なく譲渡することができません。また、本劣後投資法人債を適格機関投資家(金融商品取引法第2条第3項第1号及び金融商品取引法第二条に規定する定義に関する内閣府令第10条第1項に定義するものをいいます。)に譲渡する場合以外の場合にはその譲渡を行うことができません。(注) |
(注)本劣後投資法人債の割当先であるいちご株式会社は、本投資法人の同意を得ることなく、本劣後投資法人債を譲渡しないことについて合意しています。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
