有価証券報告書(内国投資証券)-第7期(平成30年8月1日-平成31年1月31日)

(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む)
	定額法を採用しています。
	なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
	建物 2～58年 構築物 10～20年 機械及び装置 8～10年 工具、器具及び備品 3～15年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1)創立費 定額法(5年)により償却しています。 (2)投資口交付費 定額法(3年)により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法
	保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
	なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は2,679千円です。
4.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理規程に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち、重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資産に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に算入しています。

(未適用の会計基準等に関する注記)
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加するものです。
(2)適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
(貸借対照表に関する注記)
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

前期 (2018年7月31日)	当期 (2019年1月31日)
50,000千円	50,000千円

(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)

		前期 自 2018年2月1日 至 2018年7月31日		当期 自 2018年8月1日 至 2019年1月31日
A.	不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	賃貸料収入	1,791,549	1,791,549	1,721,699	1,721,699
	その他賃貸事業収入
	水道光熱費収入	18,611		19,079
	その他収入	3,903	22,515	4,588	23,668
	不動産賃貸事業収益合計		1,814,064		1,745,367
B.	不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	外注委託費	16,769		18,612
	水道光熱費	19,250		19,886
	信託報酬	8,200		8,193
	減価償却費	310,913		308,764
	修繕費	20,740		16,501
	公租公課	105,497		102,866
	損害保険料	2,536		2,628
	その他賃貸事業費用	458		1,906
	不動産賃貸事業費用合計		484,366		479,360
C.	不動産賃貸事業損益
	(A-B)		1,329,698		1,266,007

※2.不動産等売却損益の内訳(単位:千円)
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
スマイルホテル浅草

不動産等売却収入		2,700,000
不動産等売却原価	1,910,416
その他売却費用	95,060
不動産等売却益		694,523

(投資主資本等変動計算書に関する注記)

	前期 自 2018年2月1日 至 2018年7月31日	当期 自 2018年8月1日 至 2019年1月31日
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	254,974口	254,974口

(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前期 自 2018年2月1日 至 2018年7月31日	当期 自 2018年8月1日 至 2019年1月31日
現金及び預金	1,483,487千円	2,051,247千円
信託現金及び信託預金	2,063,345千円	2,114,319千円
現金及び現金同等物	3,546,833千円	4,165,566千円

(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引
(貸主側)

	前期 (2018年7月31日)		当期 (2019年1月31日)
未経過リース料
1年内	1,793,687千円		1,961,834千円
1年超	9,319,800千円		10,222,288千円
合計	11,113,487千円		12,184,122千円

(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等の特定資産に投資して運用を行います。資金調達については、主に投資口等の発行、借入れ又は投資法人債の発行を行う方針です。デリバティブ取引は将来の金利の変動等によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。また、余資の運用については、安全性と換金性を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、過剰なリスクを負わないよう慎重に行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産及び不動産信託受益権の購入又は借入金の返済等に係る資金調達であり、返済期日において流動性リスクに晒されています。本投資法人では、LTVを適正と考えられる範囲でコントロールし、資金調達の多様化、返済期限や借入先の分散化によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資産運用会社が資金繰り計画を策定する等の方法によって当該リスクを管理しています。借入金のうち変動金利によるものは、金利の変動リスクに晒されていますが、LTV等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2018年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	1,483,487	1,483,487	―
(2)信託現金及び信託預金	2,063,345	2,063,345	―
資産合計	3,546,833	3,546,833	―
(3)1年内返済予定の長期借入金	3,250,000	3,250,000	―
(4)長期借入金	18,500,000	18,630,792	130,792
負債合計	21,750,000	21,880,792	130,792
(5)デリバティブ取引	―	―	―

(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金(4)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
2019年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておらず((注2)参照)、重要性の乏しいものについては、記載を省略しています。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	2,051,247	2,051,247	―
(2)信託現金及び信託預金	2,114,319	2,114,319	―
資産合計	4,165,566	4,165,566	―
(3)長期借入金	21,750,000	22,016,160	266,160
負債合計	21,750,000	22,016,160	266,160
(4)デリバティブ取引	―	―	―

(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(3)長期借入金
固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。変動金利による長期借入金については、金利が一定期間毎に更改される条件で借入を行っているため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。なお、変動金利による長期借入金で金利スワップの特例処理の対象としているものは(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品

(単位:千円)

区分	前期 (2018年7月31日)	当期 (2019年1月31日)
信託預り敷金及び保証金	703,095	703,095

賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2018年7月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	1,483,487	―	―	―	―	―
信託現金及び信託預金	2,063,345	―	―	―	―	―
合計	3,546,833	―	―	―	―	―

金銭債権の決算日(2019年1月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	2,051,247	―	―	―	―	―
信託現金及び信託預金	2,114,319	―	―	―	―	―
合計	4,165,566	―	―	―	―	―

(注4)長期借入金の決算日(2018年7月31日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
1年内返済予定の長期 借入金	3,250,000	―	―	―	―	―
長期借入金	―	2,450,000	5,250,000	―	6,300,000	4,500,000
合計	3,250,000	2,450,000	5,250,000	―	6,300,000	4,500,000

長期借入金の決算日(2019年1月31日)後の返済予定額

(単位:千円) 1年以内 1年超 2年以内 2年超 3年以内 3年超 4年以内 4年超 5年以内 5年超 長期借入金 ― 9,450,000 ― 1,800,000 9,000,000 1,500,000 合計 ― 9,450,000 ― 1,800,000 9,000,000 1,500,000

(有価証券に関する注記)
前期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2018年7月31日)及び当期(2019年1月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2018年7月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引 の種類等	主なヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	16,050,000	16,050,000	(注)	―

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(4)長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期(2019年1月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引 の種類等	主なヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
金利スワップの 特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	17,550,000	17,550,000	(注)	―

(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における(3)長期借入金の時価に含めて記載しています。

(退職給付に関する注記)
前期(2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年1月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

		前期 (2018年7月31日)		当期 (2019年1月31日)
繰延税金資産
	未払事業税損金不算入額	16千円		16千円
	繰延税金資産小計	16千円		16千円
	評価性引当額	△16千円		△16千円
	繰延税金資産合計	-千円		-千円
繰延税金資産の純額		-千円		-千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前期 (2018年7月31日)		当期 (2019年1月31日)
法定実効税率	31.74%		31.51%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.70%		△31.49%
その他	0.07%		0.05%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.11%		0.07%

(持分法損益等に関する注記)
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)及び当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)において、該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)及び当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)において、該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)及び当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)において、該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)及び当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)において、該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、安定性と成長性を追求した賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等(主用途はホテル)を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。

(単位:千円)

用途			前期 自 2018年2月1日 至 2018年7月31日	当期 自 2018年8月1日 至 2019年1月31日
ホテル	貸借対照表計上額
		期首残高	51,512,703	51,448,525
		期中増減額	△64,177	△149,395
		期末残高	51,448,525	51,299,129
	期末時価		57,158,000	56,858,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少理由は減価償却費によるものです。当期の主な増加理由は不動産信託受益権1物件(1,748,469千円)の取得によるものであり、主な減少理由は不動産信託受益権1物件(1,910,416千円)の売却及び減価償却費によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、前記「損益計算書に関する注記」に記載しています。
(セグメント情報等に関する注記)
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2018年2月1日 至 2018年7月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
ネストホテルジャパン株式会社	681,041	不動産賃貸事業
株式会社ホスピタリティオペレーションズ	287,594	不動産賃貸事業
株式会社グリーンズ	286,566	不動産賃貸事業

当期(自 2018年8月1日 至 2019年1月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
(単位:千円)

顧客の名称	営業収益	関連するセグメント名
ネストホテルジャパン株式会社	660,107	不動産賃貸事業
株式会社グリーンズ	286,566	不動産賃貸事業
株式会社ホスピタリティオペレーションズ	209,858	不動産賃貸事業

(1口当たり情報に関する注記)

	前期 自 2018年2月1日 至 2018年7月31日	当期 自 2018年8月1日 至 2019年1月31日
1口当たり純資産額	127,277円	129,412円
1口当たり当期純利益	3,352円	5,486円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

		前期 自 2018年2月1日 至 2018年7月31日	当期 自 2018年8月1日 至 2019年1月31日
当期純利益	(千円)	854,793	1,398,949
普通投資主に帰属しない金額	(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益	(千円)	854,793	1,398,949
期中平均投資口数	(口)	254,974	254,974

(重要な後発事象に関する注記)
1. 資産の取得
規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の特定資産の取得をしました。

[ネストホテル熊本]
取得価格(注)	2,220,000千円
所在地	熊本県熊本市中央区辛島町4番39号
資産の種類	不動産信託受益権
契約締結日	2019年4月23日
取得日	2019年4月25日
取得先	合同会社西日本ホールディングス

(注)取得価格は、取得に係る諸費用、固定資産税・都市計画税相当額の精算分及び消費税等相当額を含まない不動産信託受益権の売買代金を記載しています。
2. 資金の借入れ
本投資法人は、上記1.資産の取得に記載の特定資産の取得資金及び関連する諸費用の一部に充当するため、以下のとおり借入れを行いました。

借入日	借入先	借入金額 (千円)	利率	返済期限	返済方法	摘要
2019年 4月25日	株式会社三井住友銀行	880,000	1ヶ月円 TIBOR +0.60% (注)	2024年 4月30日	期日一括返済	無担保 無保証
	株式会社みずほ銀行	690,000
	株式会社新生銀行	270,000
	株式会社りそな銀行	230,000
	株式会社西日本シティ銀行	150,000
合計		2,220,000

(注)金利上昇リスクをヘッジするため別途金利スワップ契約を締結しています。当該契約により金利は実質的に0.75450%で固定化されています。