有価証券報告書(内国投資証券)-第11期(2023/03/01-2023/08/31)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～66年 構築物 10～65年 機械及び装置 10～20年 工具、器具及び備品 2～15年 (2)無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる無形固定資産の償却年数は以下のとおりです。 ソフトウェア 5年 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資口交付費 3年間にわたり均等償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	(1)収益に関する基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下の通りです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益を認識しています。 なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、顧客である不動産等の賃借人に対して電気、水道等の供給を行っており、不動産賃貸借契約等による合意内容に基づき、収益を認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は12,312千円、当期は30,387千円です。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手元現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、当該勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税等は、個々の資産の取得原価に算入しています。

(追加情報)
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額

		(単位:千円)
発生した資産等	戻入れの発生事由	一時差異等調整引当額
信託建物	資産除去債務の履行	△648
合計		△648

2.戻入れの具体的な方法
(1)信託建物
資産除去債務関連費用等の一時差異等調整引当額は、建物の撤去及び売却等に際し、損金算入した時点において対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
該当事項はありません。
[貸借対照表に関する注記]
※1 一時差異等調整引当額
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額

						(単位:千円)
発生した資産等	発生事由	当初 発生額	当期首 残高	当期 引当額	当期 戻入額	当期末 残高	戻入れの 事由
信託建物	資産除去債務関連費用等の計上に伴う税会不一致の発生	105,723 (注1)	8,537	-	-	8,537	-
繰延ヘッジ損益	金利スワップ評価損の発生	1,627	1,681	-	△1,681	-	デリバティブ取引の終了(注2)
合計		107,350	10,218	-	△1,681	8,537	-

(注1)信託建物に関する当初発生額は、各資産から生じる一時差異の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れ
を行います。
(注2)ヘッジ手段であるデリバティブ取引が終了したため、残高を戻入れています。
2.戻入れの具体的な方法
(1)信託建物
資産除去債務関連費用等の一時差異等調整引当額は、建物の撤去及び売却等に際し、損金算入した時点において対応すべき金額を戻入れる予定です。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額

						(単位:千円)
発生した資産等	発生事由	当初 発生額	当期首 残高	当期 引当額	当期 戻入額	当期末 残高	戻入れの 事由
信託建物	資産除去債務関連費用等の計上に伴う税会不一致の発生	105,723 (注)	8,537	-	△648	7,888	資産除去債務の履行
合計		105,723	8,537	-	△648	7,888	-

(注)信託建物に関する当初発生額は、各資産から生じる一時差異の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れ
を行います。
2.戻入れの具体的な方法
(1)信託建物
資産除去債務関連費用等の一時差異等調整引当額は、建物の撤去及び売却等に際し、損金算入した時点において対応すべき金額を戻入れる予定です。
※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

(単位:千円)

前 期 (2023年2月28日)	当 期 (2023年8月31日)
50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

		前期 自 2022年9月 1日 至 2023年2月28日		当期 自 2023年3月 1日 至 2023年8月31日
A.	不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	賃料収入	3,059,558		3,388,916
	共益費収入	163,576		178,963
	駐車場収入	78,768		87,885
	その他賃貸収入	21,998	3,323,900	25,560	3,681,324
	その他賃貸事業収入
	水道光熱費収入	120,525		137,168
	その他収入	30,753	151,279	67,808	204,976
	不動産賃貸事業収益合計		3,475,179		3,886,301
B.	不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	管理業務費	261,135		283,027
	水道光熱費	138,888		126,569
	公租公課	226,355		256,524
	損害保険料	7,001		7,632
	修繕費	81,533		82,312
	信託報酬	15,958		19,008
	減価償却費	487,450		529,397
	固定資産除却損	5,354		-
	その他賃貸事業費用	4,110		5,425
	不動産賃貸事業費用合計		1,227,789		1,309,897
C.	不動産賃貸事業損益(A-B)		2,247,390		2,576,404

※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)

ホテルサンシャイン宇都宮		(単位:千円)
不動産等売却収入		2,196,850
不動産等売却原価	2,107,531
その他売却費用	70,239
不動産等売却益		19,079

コープさっぽろ春光店		(単位:千円)
不動産等売却収入		1,110,000
不動産等売却原価	1,006,644
その他売却費用	35,330
不動産等売却益		68,025

赤坂川瀬ビル		(単位:千円)
不動産等売却収入		775,300
不動産等売却原価	712,110
その他売却費用	12,711
不動産等売却益		50,477

当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2022年9月 1日 至 2023年2月28日	当期 自 2023年3月 1日 至 2023年8月31日
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	638,600口	691,335口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前期 自 2022年9月 1日 至 2023年2月28日	当期 自 2023年3月 1日 至 2023年8月31日
現金及び預金	6,880,357千円	4,667,574千円
信託現金及び信託預金	2,765,198千円	2,235,695千円
使途制限付預金及び信託預金(注)	△ 2,804,624千円	△ 2,838,520千円
現金及び現金同等物	6,840,931千円	4,064,749千円

(注)テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている預金及び信託預金です。
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	前 期 (2023年2月28日)	当 期 (2023年8月31日)
1年内	1,640,059千円	1,631,145千円
1年超	10,442,111千円	9,630,578千円
合計	12,082,171千円	11,261,723千円

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。本投資法人は、かかる基本方針に基づき、バンク・フォーメーション、多様な借入方法、固定・変動比率及び返済期限の分散等に配慮した金融機関からの借入れ及び新投資口の発行により資金調達を行います。
新投資口の発行においては、資産の取得や修繕等、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、経済市況等を総合的に勘案した上で機動的に実施します。余資の運用の場合には安全性及び換金性を勘案した運用を図るものとします。
また、デリバティブ取引については、借入れ及びその他の本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク
のヘッジのみを目的として行うこととしており、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得、債務の返済・償還資金の調達を目的としたものであり、借換できないリスクや金利変動リスクに晒されますが、調達先の分散や新投資口の発行等により安定的な資金調達を行うことでリスクの低減を図っています。変動金利による借入れに関する金利変動リスクにおいては、金利のバランス等を勘案し、支払金利の固定化を実施することで、金利変動リスクの低減を図っています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることがあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2023年2月28日)

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)1年内返済予定の長期借入金	6,000,000	6,000,000	-
(2) 長期借入金	57,080,000	56,593,807	△ 486,192

当期(2023年8月31日)

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)1年内返済予定の長期借入金	9,550,000	9,576,227	26,227
(2) 長期借入金	57,600,000	57,537,023	△ 62,976

(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金 (2)長期借入金
長期借入金のうち、固定金利によるものは、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割
り引いて算定する方法によっています。変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考
えられるため、当該帳簿価額によっています。
(注2)長期借入金の決算日(2023年2月28日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	6,000,000	16,900,000	16,600,000	13,630,000	5,060,000	4,890,000
合計	6,000,000	16,900,000	16,600,000	13,630,000	5,060,000	4,890,000

長期借入金の決算日(2023年8月31日)後の返済予定額
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	9,550,000	17,400,000	14,400,000	14,440,000	11,360,000	-
合計	9,550,000	17,400,000	14,400,000	14,440,000	11,360,000	-

[有価証券に関する注記]
前期(2023年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2023年8月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2023年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2023年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2023年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2023年8月31日)
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2023年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2023年8月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

	前期 2023年2月28日	当期 2023年8月31日
繰延税金資産
資産除去債務	26,059	26,159
繰延消費税額等	206,356	177,324
繰延税金資産小計	232,416	203,484
評価性引当額	△ 5,505	△ 6,087
繰延税金資産合計	226,911	197,396

繰延税金負債
資産除去債務に対応する有形固定資産	20,579	20,087
固定資産控除対象外消費税額	272,947	270,532
繰延資産控除対象外消費税額	7,581	6,197
繰延税金負債合計	301,107	296,817
繰延税金負債の純額	74,196	99,420

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

	前期 2023年2月28日	当期 2023年8月31日
法定実効税率	31.46	31.46
(調整)
支払分配金の損金算入額	△ 30.03	△ 30.17
その他	0.05	0.08
税効果会計適用後の法人税等の負担率	1.48	1.37

[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)

属性	会社等 の名称 又は氏名	所在地	資本金 又は 出資金 (百万円)	事業の内容 又は職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合(%)	関係内容		取引の 内容	取引 金額 (千円)	科目	期末 残高 (千円)
						役員の 兼任等	事業上の 関係
役員	宰田哲男	-	-	本投資法人執行役員兼タカラPAG不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長	-	本投資法人執行役員兼タカラPAG不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長		資産運用会社への資産運用報酬の支払い	253,960	未払金	191,164

(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬の額は、宰田哲男が第三者(タカラPAG不動産投資顧問株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約及び資産運用委託契約に定められた条件によっています。
(注3)資産運用報酬には、各保有資産の取得原価に算入した物件取得による報酬分(80,175千円)が含まれています。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)

属性	会社等 の名称 又は氏名	所在地	資本金 又は 出資金 (百万円)	事業の内容 又は職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合(%)	関係内容		取引の 内容	取引 金額 (千円)	科目	期末 残高 (千円)
						役員の 兼任等	事業上の 関係
役員	宰田哲男	-	-	本投資法人執行役員兼タカラPAG不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長	-	本投資法人執行役員兼タカラPAG不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長		資産運用会社への資産運用報酬の支払い	300,079	未払金	212,991

(注1)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)資産運用報酬の額は、宰田哲男が第三者(タカラPAG不動産投資顧問株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約及び資産運用委託契約に定められた条件によっています。
(注3)資産運用報酬には、各保有資産の取得原価に算入した物件取得による報酬分(111,450千円)が含まれています。
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
1.資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(1)当該資産除去債務の概要
本投資法人は、2018年7月30日付で取得した「名古屋センタープラザビル」及び「仙台日興ビル」のアスベスト除去に係る法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
(2)当該資産除去債務の金額の算定方法
以下のとおり、使用見込み期間を信託建物の耐用年数により見積り、以下の割引率を使用して資産除去債務の金額を算定しています。

対象	物件名称	使用見込み期間	割引率
アスベスト	名古屋センタープラザビル	26年	0.748%
	仙台日興ビル	31年	0.833%

当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
1.資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(1)当該資産除去債務の概要
本投資法人は、2018年7月30日付で取得した「名古屋センタープラザビル」及び「仙台日興ビル」のアスベスト除去に係る法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
(2)当該資産除去債務の金額の算定方法
以下のとおり、使用見込み期間を信託建物の耐用年数により見積り、以下の割引率を使用して資産除去債務の金額を算定しています。

対象	物件名称	使用見込み期間	割引率
アスベスト	名古屋センタープラザビル	26年	0.748%
	仙台日興ビル	31年	0.833%

(3)当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)

	前期 自 2022年9月 1日 至 2023年2月28日	当期 自 2023年3月 1日 至 2023年8月31日
期首残高	89,310	82,835
有形固定資産取得に伴う増加額	-	-
有形固定資産譲渡に伴う減少額	-	-
資産除去債務の履行による減少額	△6,812	-
時の経過による調整額	336	317
期末残高	82,835	83,152

[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報

相手先	営業収益	関連するセグメント名
株式会社ヤマダホールディングス	(注)	不動産賃貸事業

(注)テナントより、賃料収入等を開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報

相手先	営業収益	関連するセグメント名
株式会社ヤマダホールディングス	(注)	不動産賃貸事業

(注)テナントより、賃料収入等を開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない場合として記載していません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、主として四大経済圏及び地方中核都市において、賃貸収益を得ることを目的として、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設その他を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		前期 自 2022年9月 1日 至 2023年2月28日	当期 自 2023年3月 1日 至 2023年8月31日
貸借対照表計上額
	期首残高	115,505,809	123,395,686
	期中増減額	7,889,877	11,504,895
	期末残高	123,395,686	134,900,581
期末時価		129,698,000	140,792,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権9件の取得(11,735,064千円)、主な減少額は不動産信託受益権3件の譲渡(3,826,286千円)及び減価償却費(487,450千円)によるものであり、当期の主な増加額は不動産信託受益権9件の取得(11,636,249千円)、主な減少額は減価償却費(529,397千円)によるものです。
(注3)期末時価は、譲渡契約締結済みの物件については譲渡価格を、その他の物件については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する2023年2月期(第10期)及び2023年8月期(第11期)における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
前期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。金額については、前記「損益計算書に関する注記」の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2.不動産等売却益の内訳」をご参照下さい。なお、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は、収益認識基準の適用外となるため、顧客との契約から生じる収益には含めておりません。
当期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
主な顧客との契約から生じる収益は「水道光熱費収入」です。金額については、前記「損益計算書に関する注記」の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」をご参照下さい。なお、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は、収益認識基準の適用外となるため、顧客との契約から生じる収益には含めておりません。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2022年9月 1日 至 2023年2月28日	当期 自 2023年3月 1日 至 2023年8月31日
1口当たり純資産額	102,989円	101,828円
1口当たり当期純利益	2,689円	2,694円

(注1)1口当たり当期純利益は当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2022年9月 1日 至 2023年2月28日	当期 自 2023年3月 1日 至 2023年8月31日
当期純利益(千円)	1,717,801	1,860,884
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,717,801	1,860,884
期中平均投資口数(口)	638,600	690,748

[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。