四半期報告書-第111期第1四半期(平成26年4月1日-平成26年6月30日)
財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループ(当社及び連結子会社)が判断したものであります。
(1) 業績の状況
当第1四半期(平成26年4月1日から平成26年6月30日まで)における我が国経済は、消費増税に伴い個人消費に反動減が出る等、一時的に減速しています。ただし、足元では持ち直しの動きがみられ、雇用情勢が緩やかに改善していることを受けて、消費増税の影響は比較的軽微に留まるとの見方も強まっています。
今後の見通しとしては、足元で弱含んでいる輸出が、世界経済の回復を背景に持ち直しに向かうことや、平成25年度補正予算の執行が本格化してくることから景気が後退局面に入ることは回避される見込みです。ただし、消費増税後の実質賃金の落ち込みにより個人消費の回復ペースは緩やかな上昇に留まると予想され、輸出の回復が遅れるようであれば、景気の下振れリスクが高まってくることが懸念されます。
当第1四半期の業績は、営業収益が204,147百万円で前年同期に比べ23,685百万円の減収(△10.4%)、営業利益は27,758百万円で1,042百万円の減益(△3.6%)、経常利益は24,495百万円で457百万円の増益(+1.9%)となりました。
特別損益につきましては、前年同期において負ののれん発生益4,471百万円を特別利益に計上しており、当第1四半期においても、負ののれん発生益12,256百万円を特別利益に計上しております。
この結果、税金等調整前四半期純利益は36,752百万円となり、四半期純利益は前年同期に比べ8,407百万円増益(+49.1%)の25,512百万円となりました。
当第1四半期の業績及び各セグメントの業績は次の通りであります。
なお、当年度より当社の組織を一部改正したことに伴い、セグメント区分についても変更いたしました。
前年度まで「都市開発事業」セグメントとして区分していた事業を、「ビル事業」セグメントに集約しております。
併せて、前年度まで「ビル事業」及び「都市開発事業」に含めていた海外での事業を、「海外事業」セグメントに集約しております。
(注)前第1四半期の業績については、当第1四半期より変更したセグメント区分に組替えております。
(a)ビル事業
・当第1四半期においては、建物賃貸収益は増収となりましたが、その他収益は物件売却収益が減少したことから、減収となりました。
なお、当社の平成26年6月末の空室率は5.70%となっております。
・この結果、当セグメントの営業収益は前年同期に比べ2,705百万円減収の140,518百万円となりましたが、営業利益は賃貸利益の増加及びアウトレットモール事業利益の増加等により、5,735百万円増益の33,463百万円となりました。
・平成20年からの10年間となる「第2ステージ」では、「第1ステージ」から取り組んできた丸の内再構築の更なる「拡がり」と「深まり」を目指し、「大手町・丸の内・有楽町地区」全域にその効果を波及させることを計画しております。なお、「(仮称)大手町1-1計画」(A棟平成27年度、B棟平成28年度竣工予定)、「大手町連鎖型都市再生プロジェクト第3次事業」(平成28年度竣工予定)がそれぞれ新築工事に着手済みであります。
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
3. 前第1四半期の業績については、当第1四半期より変更したセグメント区分に組替えております。
(b)住宅事業
・マンション事業の主な売上計上物件
「ザ・パークハウス広尾羽澤」 (東京都渋谷区)
「ザ・パークハウス札幌桑園」 (北海道札幌市)
「ザ・パークハウス市谷加賀町」 (東京都新宿区)
「スタイルハウス下目黒」 (東京都目黒区)
・マンション事業において、売上計上戸数が前年同期に比べ減少したため減収となりました。
・この結果、当セグメントの営業収益は36,809百万円と前年同期に比べ23,668百万円の減収となり、営業損益は前年同期に比べ6,755百万円悪化し4,575百万円の損失を計上しました。
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
3. 他社との共同事業物件の売上計上戸数及び金額は当社持分によっております。
(c)海外事業
・当第1四半期においては、前年同期に比べ円安となったこと等により、増収となりました。
・この結果、当セグメントの営業収益は13,063百万円と前年同期に比べ2,424百万円の増収となり、営業利益は前年同期に比べ844百万円増益の3,113百万円となりました。
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
3. 前第1四半期の業績については、当第1四半期より変更したセグメント区分に組替えております。
(d)投資マネジメント事業
・当第1四半期においては、アクイジションフィーの減少等により、減収となりました。
・この結果、当セグメントの営業収益は1,050百万円と前年同期に比べ119百万円の減収となり、営業利益は458百万円と前年同期に比べ108百万円の減益となりました。
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
(e)設計監理事業
・㈱三菱地所設計において、「ザ・パークハウス広尾羽澤」(東京都渋谷区)等の設計監理業務他の収益を計上しました。
・当第1四半期においては、設計監理収益及び内装工事収益の1件当たり金額が増加したことにより、それぞれ増収となりました。
・この結果、当セグメントの営業収益は3,049百万円と前年同期に比べ469百万円の増収となり、営業損失は280百万円と前年同期に比べ176百万円改善しました。
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
(f)ホテル事業
・ホテル事業統括会社である㈱ロイヤルパークホテルズアンドリゾーツを中心に、「ロイヤルパークホテルズ」各ホテルの体質強化及び「ロイヤルパークホテル ザ(+都市名)」のブランド名による新たなホテル事業の展開を図っており、平成26年9月30日には「ロイヤルパークホテル ザ 羽田」の開業を予定しております。
・当第1四半期においては、宿泊部門収益が増加したことにより、営業収益は7,436百万円と前年同期に比べ340百万円増収となりましたが、営業利益は196百万円と前年同期並みとなりました。
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
(g)不動産サービス事業
・当第1四半期においては、取扱件数及び1件当たりの手数料が減少したことにより、不動産仲介収益は減収となりました。
・この結果、当セグメントの営業収益は5,808百万円と前年同期に比べ207百万円の減収となり、営業損失は537百万円と前年同期に比べ313百万円悪化しました。
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
(2)キャッシュ・フロ-の状況
当第1四半期末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、税金等調整前四半期純利益、長期借入れ等による収入、仕入債務の減少、有形固定資産の取得等による支出により、127,217百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当第1四半期における営業活動によるキャッシュ・フローは、71,298百万円の資金の減少(前年同期比△104,047百万円)となりました。これは、税金等調整前四半期純利益36,752百万円に非資金損益項目である減価償却費17,811百万円等を調整した資金の増加に対し、仕入債務の減少により資金が減少したこと等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当第1四半期における投資活動によるキャッシュ・フローは、47,710百万円の資金の減少(前年同期比+33,512百万円)となりました。これは有形固定資産の取得等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当第1四半期における財務活動によるキャッシュ・フローは、15,682百万円の資金の増加(前年同期比+27,337百万円)となりました。これは長期借入れ等によるものであります。
(3)事業上及び財務上の対処すべき課題
当第1四半期において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針の内容の概要、基本方針の実現に資する特別な取組みの内容の概要、基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務及び事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組みの内容の概要、並びに各取組みに対する当社取締役会の判断及びその理由は、以下の通りであります。
なお、当社は、平成25年6月27日開催の当社第114回定時株主総会における承認決議に基づき、当社株式の大量取得行為に関する対応策(以下「本プラン」といいます。)を更新しております。
また、平成23年6月1日に平成23年度を初年度とする中長期経営計画「BREAKTHROUGH 2020」(平成23～32年度)を策定・公表しております。
一 基本方針の内容の概要
当社は、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者は、当社の企業価値の源泉を理解し、当社が企業価値ひいては株主共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上していくことを可能とする者である必要があると考えています。
当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づき行われるべきものと考えております。また、当社は、当社株式について大量買付がなされる場合、これが当社の企業価値・株主共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。
しかし、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値・株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの等、大量買付の対象となる会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。
また、当社株式の大量買付を行う者が当社の企業価値の源泉を理解し、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値・株主共同の利益は毀損されることになります。
当社としては、このような当社の企業価値・株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対しては必要かつ相当な対抗をすることにより、当社の企業価値・株主共同の利益を確保する必要があると考えます。
二 基本方針の実現に資する特別な取組みの内容の概要
(イ)基本方針の実現に資する特別な取組み
当社グループの企業価値は、不動産に関連する様々な事業・資産のポートフォリオをベースとし、これらの組み合わせや相互補完によりもたらされるシナジーにより高められると共に、不動産事業に関する専門的な知識、深い経験、ノウハウによって支えられています。具体的には、従来から強みがあり、収益の柱となっている、資金投下によりデベロップメント事業を行う「投資開発事業領域」と、「オフィス(PM・リーシング)」、「商業・物流」、「投資マネジメント」、「設計監理」、「ホテル」、「不動産サービス」等、グループ力を生かしてソリューションサービスを提供する「マネジメント・サービス事業領域」との間のバリューチェーンを強化し、ハード・ソフト一体で顧客起点の価値創造を行うという視点から、オフィスビル、住宅、商業施設、ホテル等の開発やこれらを組み合わせた複合開発、更にはより広範にわたる面的な開発等、様々なプロジェクトを推進しております。こうした様々な事業の推進にあたっては各ステークホルダーとの信頼関係の構築が不可欠であり、長期的視野に立った総合的なまちづくりが事業価値の最大化につながる重要な要素と考えております。
平成23年度を初年度とする中長期経営計画「BREAKTHROUGH 2020」(平成23～32年度)においては、国内市場の成熟化やグローバル化等、当社グループを取り巻く経営環境の変化を踏まえ、より長期的な視点で経営方針を定めるべく、10年間の長期基本戦略と3年間の中期戦略を定め、着実に事業に取り組んで参りました。平成26年度からの中期経営計画では、本計画期間を、「企業価値向上を実現する3年間」と位置付け、各事業領域における開発機能の更なる強化や、グループ内の連携、バリューチェーンの強化を推進すると共に、中期経営計画を実現するための組織体制の整備を行っております。あわせて、財務体質の強化を目的とした資産ポートフォリオマネジメント及びリサーチ機能の拡充等による経営基盤の強化、適切な経営資源配分による事業ポートフォリオマネジメントの推進等を全社的テーマとして設定し、災害に強い街づくりへの意識を重視しながら、人々のワークスタイル・ライフスタイルへの安心・安全・快適を軸にした新たな価値の提案・提供を行い、グループとして持続的に成長し社会に貢献する会社を目指し、企業価値・株主共同の利益の向上に鋭意取り組んで参ります。
また、経営の透明性及び効率性を確保し、株主の皆様をはじめとするステークホルダーの信頼をより高め、企業価値の向上を図る観点から、コーポレートガバナンス機能の充実が経営上の重要な課題であると認識しております。当社は、経営監督機能と業務執行機能の強化、経営の効率化及び意思決定の迅速化等を目的として執行役員制度を採用する一方で、取締役全13名中4名を社外取締役とし、取締役会の経営監督機能の強化を図ると共に、経営陣の株主の皆様に対する責任をより一層明確化するため、取締役の任期を1年としております。そのほか、内部監査室による内部監査活動、社外アドバイザーも加えたCSR委員会による全社的な統括等を通じて、コーポレートガバナンスの強化に取り組んでおります。
当社の利益配分については、株主の皆様に対する安定的な利益還元に努めていくことを基本としながら、丸の内再構築をはじめとする今後の事業展開に伴う資金需要にも配慮しつつ、当社グループの業績の水準等を総合的に勘案し、連結配当性向25～30%程度を目処として決定していきたいと考えております。
(ロ)基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務及び事業の方針の決定が支配されることを防止するため
の取組み(本プラン)の内容の概要
1. 本プランの目的
本プランは、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者として不適切な者によって当社の財務及び事業の方針の決定が支配されることを防止し、当社の企業価値・株主共同の利益に反する大量買付を抑止すると共に、大量買付が行われる際に、当社取締役会が株主の皆様に代替案を提案したり、あるいは株主の皆様がかかる大量買付に応じるべきか否かを判断するために必要な情報や時間を確保すること、株主の皆様のために交渉を行うこと等を可能とすることを目的としております。
2. 本プランの概要
本プランは、当社株券等の20%以上を取得しようとする者が現れた際に、買収者に事前の情報提供を求めるなど、上記の目的を実現するために必要な手続を定めております。買収者は、本プランに係る手続に従い、当社取締役会において本プランに定める新株予約権の無償割当ての不実施に関する決議がなされた場合に、当該決定時以降に限り当社株式の大量買付を行うことができるものとされています。
当社は、本プランにおける対抗措置の発動の判断について、取締役の恣意的判断を排するため、当社経営陣から独立した当社社外取締役等のみから構成される独立委員会において、その客観的な判断を経るものとしております。
買収者は、買付の開始に先立ち、買付の内容の検討に必要な所定の情報を提供するものとされ、また、独立委員会は、当社取締役会に対しても、買収者の買付の内容に対する意見や代替案等の情報を提供するよう要求することができます。
独立委員会は、買付の内容や当社取締役会の代替案の検討、買収者との協議・交渉等を行い、かかる検討等の結果、買収者が本プランに定められた手続に従わない場合や当社株式の大量買付が当社の企業価値・株主共同の利益を毀損するおそれがある場合等で、本プラン所定の発動要件を満たす場合には、当社取締役会に対して、買収者による権利行使は原則として認められないとの行使条件及び当社が買収者以外の者から当社株式と引換えに新株予約権を取得できる旨の取得条項が付された新株予約権を、その時点の当社を除く全ての株主に対して新株予約権無償割当ての方法により割り当てる対抗措置の発動を勧告します。当社取締役会は、独立委員会の勧告を最大限尊重して、新株予約権の無償割当ての実施又は不実施等に関する決議を行います。また、当社取締役会は、これに加えて、本プラン所定の場合には、株主意思確認総会を招集し、株主の意思を確認することがあります。
本プランに従って新株予約権の無償割当てがなされ、その行使又は当社による取得に伴って買収者以外の株主の皆様に当社株式が交付された場合には、1個の新株予約権につき、最大1株までの範囲内で当社取締役会が定める数の当社株式が発行されることから、買収者の有する当社の議決権割合は、最大約50%まで希釈化される可能性があります。
本プランの有効期間は、原則として、平成25年6月27日開催の第114回定時株主総会終結後3年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までとなっております。
三 具体的取組みに対する当社取締役会の判断及びその理由
当社の中長期経営計画、コーポレートガバナンスの強化及び株主に対する安定的な利益還元等の各施策は、当社の企業価値・株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させるための具体的方策として策定されたものであり、まさに当社の基本方針に沿うものです。
また、本プランは、当社株式に対する買付等が行われた際に、当社の企業価値・株主共同の利益を確保するための枠組みであり、基本方針に沿うものです。特に、本プランについては「企業価値・株主共同の利益の確保又は向上のための買収防衛策に関する指針」の定める三原則の要件を完全に充足していること、第114回定時株主総会において株主の皆様の承認を得ていること、一定の場合に株主意思確認総会において株主意思を確認することとしていること、及び取締役の任期は1年であり、また当社取締役会によりいつでも本プランを廃止できるとされていること等株主意思を重視するものであること、独立性の高い社外取締役によって構成される独立委員会が設置され、本プランの発動に際しては必ず独立委員会の判断を経ることが必要とされていること、独立委員会は当社の費用で第三者専門家を利用し助言を受けることができるとされていること等により、その公正性・客観性が担保されており、企業価値・株主共同の利益に資するものであって、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものではありません。
(4)研究開発活動
該当事項はありません。
(5)経営成績に重要な影響を与える要因及び経営戦略の現状と見通し
当不動産業界におきましては、分譲マンション市場において、用地取得競争はさらに激化し、施工費の上昇基調もありますが、現在のところ都心部を中心に、成約率や単価、在庫水準等の指標は好調な状態を示しています。ただし、今後は着工物件が選別され新規供給戸数は減少し、価格上昇による顧客の購買意欲への影響も懸念されます。J-REIT市場は、物件取得競争が激化する中、取得ペースは足元において鈍化しつつあります。投資口価格指数(配当無し)は年初より安定して推移していましたが、5月以降オフィス賃料の上昇期待の高まりや長期金利の低下を受け上昇し、平成26年6月末時点で1,598.27ptとなっております。賃貸オフィス市場においては、引き続き空室率が改善し、市場は回復局面にあります。ただし、都心5区の新築ビルの平均賃料は明確に上昇してきたものの、全体平均賃料は未だ穏やかな上昇に留まっており、市場全体の本格的な回復にはやや時間を要する見込みです。
当社グループは、このように市場や事業を取り巻く外部環境が大きく変化する中、着実に事業に取り組んで参りましたが、今後も経営環境の変動、市場の変化に的確に対応し、経営の効率化、収益力の強化を図って参る所存であります。
(6)資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの財源については、ビル賃貸事業が主力事業であることから、引き続き長期・固定資金を主体に調達しております。今後も、期間中の金利状況や、調達済有利子負債の償還期間等とのバランスも考慮しながら、調達手段に柔軟性を持たせつつ運営を行って参る所存であります。
(1) 業績の状況
当第1四半期(平成26年4月1日から平成26年6月30日まで)における我が国経済は、消費増税に伴い個人消費に反動減が出る等、一時的に減速しています。ただし、足元では持ち直しの動きがみられ、雇用情勢が緩やかに改善していることを受けて、消費増税の影響は比較的軽微に留まるとの見方も強まっています。
今後の見通しとしては、足元で弱含んでいる輸出が、世界経済の回復を背景に持ち直しに向かうことや、平成25年度補正予算の執行が本格化してくることから景気が後退局面に入ることは回避される見込みです。ただし、消費増税後の実質賃金の落ち込みにより個人消費の回復ペースは緩やかな上昇に留まると予想され、輸出の回復が遅れるようであれば、景気の下振れリスクが高まってくることが懸念されます。
当第1四半期の業績は、営業収益が204,147百万円で前年同期に比べ23,685百万円の減収(△10.4%)、営業利益は27,758百万円で1,042百万円の減益(△3.6%)、経常利益は24,495百万円で457百万円の増益(+1.9%)となりました。
特別損益につきましては、前年同期において負ののれん発生益4,471百万円を特別利益に計上しており、当第1四半期においても、負ののれん発生益12,256百万円を特別利益に計上しております。
この結果、税金等調整前四半期純利益は36,752百万円となり、四半期純利益は前年同期に比べ8,407百万円増益(+49.1%)の25,512百万円となりました。
当第1四半期の業績及び各セグメントの業績は次の通りであります。
なお、当年度より当社の組織を一部改正したことに伴い、セグメント区分についても変更いたしました。
前年度まで「都市開発事業」セグメントとして区分していた事業を、「ビル事業」セグメントに集約しております。
併せて、前年度まで「ビル事業」及び「都市開発事業」に含めていた海外での事業を、「海外事業」セグメントに集約しております。
| (単位:百万円) |
| 区 分 | 前第1四半期 | 当第1四半期 | 増減 |
| 営業収益 | 227,832 | 204,147 | △23,685 |
| 営業利益 | 28,801 | 27,758 | △1,042 |
| 経常利益 | 24,038 | 24,495 | 457 |
| 四半期純利益 | 17,105 | 25,512 | 8,407 |
| (単位:百万円) |
| 前第1四半期 | 当第1四半期 | |||
| 営業収益 | 営業利益又は 営業損失(△) | 営業収益 | 営業利益又は 営業損失(△) | |
| ビル事業 | 143,224 | 27,727 | 140,518 | 33,463 |
| 住宅事業 | 60,477 | 2,180 | 36,809 | △4,575 |
| 海外事業 | 10,638 | 2,269 | 13,063 | 3,113 |
| 投資マネジメント事業 | 1,169 | 567 | 1,050 | 458 |
| 設計監理事業 | 2,580 | △456 | 3,049 | △280 |
| ホテル事業 | 7,096 | 236 | 7,436 | 196 |
| 不動産サービス事業 | 6,015 | △223 | 5,808 | △537 |
| その他の事業 | 854 | 1 | 1,110 | 98 |
| 調整額 | △4,225 | △3,502 | △4,701 | △4,179 |
| 合 計 | 227,832 | 28,801 | 204,147 | 27,758 |
(注)前第1四半期の業績については、当第1四半期より変更したセグメント区分に組替えております。
(a)ビル事業
・当第1四半期においては、建物賃貸収益は増収となりましたが、その他収益は物件売却収益が減少したことから、減収となりました。
なお、当社の平成26年6月末の空室率は5.70%となっております。
・この結果、当セグメントの営業収益は前年同期に比べ2,705百万円減収の140,518百万円となりましたが、営業利益は賃貸利益の増加及びアウトレットモール事業利益の増加等により、5,735百万円増益の33,463百万円となりました。
・平成20年からの10年間となる「第2ステージ」では、「第1ステージ」から取り組んできた丸の内再構築の更なる「拡がり」と「深まり」を目指し、「大手町・丸の内・有楽町地区」全域にその効果を波及させることを計画しております。なお、「(仮称)大手町1-1計画」(A棟平成27年度、B棟平成28年度竣工予定)、「大手町連鎖型都市再生プロジェクト第3次事業」(平成28年度竣工予定)がそれぞれ新築工事に着手済みであります。
| (単位:百万円) |
| 摘 要 | 前第1四半期 | 当第1四半期 | ||||||||||||||||||
| 貸付面積等 | 営業収益 | 貸付面積等 | 営業収益 | |||||||||||||||||
| 建物賃貸 |
| 99,053 |
| 101,734 | ||||||||||||||||
| ビル運営管理受託 |
| 4,653 |
| 4,863 | ||||||||||||||||
| 営繕請負工事 | 受注件数 1,336件 完成件数 1,316件 | 1,644 | 受注件数 2,092件 完成件数 951件 | 1,718 | ||||||||||||||||
| 地域冷暖房事業 | 供給先 オフィスビル91棟 ホテル5棟 地下鉄16駅舎 | 1,949 | 供給先 オフィスビル91棟 ホテル5棟 地下鉄16駅舎 | 2,012 | ||||||||||||||||
| その他 | - | 35,923 | - | 30,188 | ||||||||||||||||
| 合 計 | - | 143,224 | - | 140,518 | ||||||||||||||||
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
3. 前第1四半期の業績については、当第1四半期より変更したセグメント区分に組替えております。
(b)住宅事業
・マンション事業の主な売上計上物件
「ザ・パークハウス広尾羽澤」 (東京都渋谷区)
「ザ・パークハウス札幌桑園」 (北海道札幌市)
「ザ・パークハウス市谷加賀町」 (東京都新宿区)
「スタイルハウス下目黒」 (東京都目黒区)
・マンション事業において、売上計上戸数が前年同期に比べ減少したため減収となりました。
・この結果、当セグメントの営業収益は36,809百万円と前年同期に比べ23,668百万円の減収となり、営業損益は前年同期に比べ6,755百万円悪化し4,575百万円の損失を計上しました。
| (単位:百万円) |
| 摘 要 | 前第1四半期 | 当第1四半期 | ||
| 販売数量等 | 営業収益 | 販売数量等 | 営業収益 | |
| マンション | 売上計上戸数 967戸 | 42,266 | 売上計上戸数 287戸 | 19,027 |
| 住宅管理業務受託 | 受託件数 191,513件 | 7,886 | 受託件数 197,397件 | 7,706 |
| 注文住宅事業 | - | 4,803 | - | 4,894 |
| その他 | - | 5,520 | - | 5,180 |
| 合 計 | - | 60,477 | - | 36,809 |
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
3. 他社との共同事業物件の売上計上戸数及び金額は当社持分によっております。
(c)海外事業
・当第1四半期においては、前年同期に比べ円安となったこと等により、増収となりました。
・この結果、当セグメントの営業収益は13,063百万円と前年同期に比べ2,424百万円の増収となり、営業利益は前年同期に比べ844百万円増益の3,113百万円となりました。
| (単位:百万円) |
| 摘 要 | 前第1四半期 | 当第1四半期 | ||
| 貸付面積等 | 営業収益 | 貸付面積等 | 営業収益 | |
| 不動産開発・賃貸 | 貸付面積 588,973㎡ 管理受託面積 218,684㎡ | 9,467 | 貸付面積 559,890㎡ 管理受託面積 218,684㎡ | 10,440 |
| その他 | - | 1,170 | - | 2,622 |
| 合 計 | - | 10,638 | - | 13,063 |
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
3. 前第1四半期の業績については、当第1四半期より変更したセグメント区分に組替えております。
(d)投資マネジメント事業
・当第1四半期においては、アクイジションフィーの減少等により、減収となりました。
・この結果、当セグメントの営業収益は1,050百万円と前年同期に比べ119百万円の減収となり、営業利益は458百万円と前年同期に比べ108百万円の減益となりました。
| (単位:百万円) |
| 摘 要 | 営 業 | 収 益 |
| 前第1四半期 | 当第1四半期 | |
| 投資マネジメント | 1,169 | 1,050 |
| 合 計 | 1,169 | 1,050 |
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
(e)設計監理事業
・㈱三菱地所設計において、「ザ・パークハウス広尾羽澤」(東京都渋谷区)等の設計監理業務他の収益を計上しました。
・当第1四半期においては、設計監理収益及び内装工事収益の1件当たり金額が増加したことにより、それぞれ増収となりました。
・この結果、当セグメントの営業収益は3,049百万円と前年同期に比べ469百万円の増収となり、営業損失は280百万円と前年同期に比べ176百万円改善しました。
| (単位:百万円) |
| 摘 要 | 前第1四半期 | 当第1四半期 | ||
| 売上件数等 | 営業収益 | 売上件数等 | 営業収益 | |
| 設計監理 | 受注件数 295件 売上件数 200件 | 2,246 | 受注件数 244件 売上件数 202件 | 2,604 |
| 内装工事 | 受注件数 64件 売上件数 31件 | 170 | 受注件数 68件 売上件数 35件 | 244 |
| その他 | - | 163 | - | 201 |
| 合 計 | - | 2,580 | - | 3,049 |
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
(f)ホテル事業
・ホテル事業統括会社である㈱ロイヤルパークホテルズアンドリゾーツを中心に、「ロイヤルパークホテルズ」各ホテルの体質強化及び「ロイヤルパークホテル ザ(+都市名)」のブランド名による新たなホテル事業の展開を図っており、平成26年9月30日には「ロイヤルパークホテル ザ 羽田」の開業を予定しております。
・当第1四半期においては、宿泊部門収益が増加したことにより、営業収益は7,436百万円と前年同期に比べ340百万円増収となりましたが、営業利益は196百万円と前年同期並みとなりました。
| (単位:百万円) |
| 摘 要 | 営 業 | 収 益 |
| 前第1四半期 | 当第1四半期 | |
| 宿泊部門 | 2,815 | 3,105 |
| レストラン・バー部門 | 1,615 | 1,559 |
| 宴会部門 | 2,044 | 2,145 |
| その他 | 621 | 626 |
| 合 計 | 7,096 | 7,436 |
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
(g)不動産サービス事業
・当第1四半期においては、取扱件数及び1件当たりの手数料が減少したことにより、不動産仲介収益は減収となりました。
・この結果、当セグメントの営業収益は5,808百万円と前年同期に比べ207百万円の減収となり、営業損失は537百万円と前年同期に比べ313百万円悪化しました。
| (単位:百万円) |
| 摘 要 | 前第1四半期 | 当第1四半期 | ||
| 売上件数等 | 営業収益 | 売上件数等 | 営業収益 | |
| 不動産仲介 | 取扱件数 614件 | 1,912 | 取扱件数 535件 | 1,519 |
| その他 | - | 4,103 | - | 4,288 |
| 合 計 | - | 6,015 | - | 5,808 |
(注)1. 金額は消費税等抜きで表示しております。
2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。
(2)キャッシュ・フロ-の状況
当第1四半期末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、税金等調整前四半期純利益、長期借入れ等による収入、仕入債務の減少、有形固定資産の取得等による支出により、127,217百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当第1四半期における営業活動によるキャッシュ・フローは、71,298百万円の資金の減少(前年同期比△104,047百万円)となりました。これは、税金等調整前四半期純利益36,752百万円に非資金損益項目である減価償却費17,811百万円等を調整した資金の増加に対し、仕入債務の減少により資金が減少したこと等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当第1四半期における投資活動によるキャッシュ・フローは、47,710百万円の資金の減少(前年同期比+33,512百万円)となりました。これは有形固定資産の取得等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当第1四半期における財務活動によるキャッシュ・フローは、15,682百万円の資金の増加(前年同期比+27,337百万円)となりました。これは長期借入れ等によるものであります。
(3)事業上及び財務上の対処すべき課題
当第1四半期において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針の内容の概要、基本方針の実現に資する特別な取組みの内容の概要、基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務及び事業の方針の決定が支配されることを防止するための取組みの内容の概要、並びに各取組みに対する当社取締役会の判断及びその理由は、以下の通りであります。
なお、当社は、平成25年6月27日開催の当社第114回定時株主総会における承認決議に基づき、当社株式の大量取得行為に関する対応策(以下「本プラン」といいます。)を更新しております。
また、平成23年6月1日に平成23年度を初年度とする中長期経営計画「BREAKTHROUGH 2020」(平成23～32年度)を策定・公表しております。
一 基本方針の内容の概要
当社は、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者は、当社の企業価値の源泉を理解し、当社が企業価値ひいては株主共同の利益を継続的かつ持続的に確保、向上していくことを可能とする者である必要があると考えています。
当社は、当社の支配権の移転を伴う買収提案についての判断は、最終的には当社の株主全体の意思に基づき行われるべきものと考えております。また、当社は、当社株式について大量買付がなされる場合、これが当社の企業価値・株主共同の利益に資するものであれば、これを否定するものではありません。
しかし、株式の大量買付の中には、その目的等から見て企業価値・株主共同の利益に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの等、大量買付の対象となる会社の企業価値・株主共同の利益に資さないものも少なくありません。
また、当社株式の大量買付を行う者が当社の企業価値の源泉を理解し、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値・株主共同の利益は毀損されることになります。
当社としては、このような当社の企業価値・株主共同の利益に資さない大量買付を行う者は、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者として不適切であり、このような者による大量買付に対しては必要かつ相当な対抗をすることにより、当社の企業価値・株主共同の利益を確保する必要があると考えます。
二 基本方針の実現に資する特別な取組みの内容の概要
(イ)基本方針の実現に資する特別な取組み
当社グループの企業価値は、不動産に関連する様々な事業・資産のポートフォリオをベースとし、これらの組み合わせや相互補完によりもたらされるシナジーにより高められると共に、不動産事業に関する専門的な知識、深い経験、ノウハウによって支えられています。具体的には、従来から強みがあり、収益の柱となっている、資金投下によりデベロップメント事業を行う「投資開発事業領域」と、「オフィス(PM・リーシング)」、「商業・物流」、「投資マネジメント」、「設計監理」、「ホテル」、「不動産サービス」等、グループ力を生かしてソリューションサービスを提供する「マネジメント・サービス事業領域」との間のバリューチェーンを強化し、ハード・ソフト一体で顧客起点の価値創造を行うという視点から、オフィスビル、住宅、商業施設、ホテル等の開発やこれらを組み合わせた複合開発、更にはより広範にわたる面的な開発等、様々なプロジェクトを推進しております。こうした様々な事業の推進にあたっては各ステークホルダーとの信頼関係の構築が不可欠であり、長期的視野に立った総合的なまちづくりが事業価値の最大化につながる重要な要素と考えております。
平成23年度を初年度とする中長期経営計画「BREAKTHROUGH 2020」(平成23～32年度)においては、国内市場の成熟化やグローバル化等、当社グループを取り巻く経営環境の変化を踏まえ、より長期的な視点で経営方針を定めるべく、10年間の長期基本戦略と3年間の中期戦略を定め、着実に事業に取り組んで参りました。平成26年度からの中期経営計画では、本計画期間を、「企業価値向上を実現する3年間」と位置付け、各事業領域における開発機能の更なる強化や、グループ内の連携、バリューチェーンの強化を推進すると共に、中期経営計画を実現するための組織体制の整備を行っております。あわせて、財務体質の強化を目的とした資産ポートフォリオマネジメント及びリサーチ機能の拡充等による経営基盤の強化、適切な経営資源配分による事業ポートフォリオマネジメントの推進等を全社的テーマとして設定し、災害に強い街づくりへの意識を重視しながら、人々のワークスタイル・ライフスタイルへの安心・安全・快適を軸にした新たな価値の提案・提供を行い、グループとして持続的に成長し社会に貢献する会社を目指し、企業価値・株主共同の利益の向上に鋭意取り組んで参ります。
また、経営の透明性及び効率性を確保し、株主の皆様をはじめとするステークホルダーの信頼をより高め、企業価値の向上を図る観点から、コーポレートガバナンス機能の充実が経営上の重要な課題であると認識しております。当社は、経営監督機能と業務執行機能の強化、経営の効率化及び意思決定の迅速化等を目的として執行役員制度を採用する一方で、取締役全13名中4名を社外取締役とし、取締役会の経営監督機能の強化を図ると共に、経営陣の株主の皆様に対する責任をより一層明確化するため、取締役の任期を1年としております。そのほか、内部監査室による内部監査活動、社外アドバイザーも加えたCSR委員会による全社的な統括等を通じて、コーポレートガバナンスの強化に取り組んでおります。
当社の利益配分については、株主の皆様に対する安定的な利益還元に努めていくことを基本としながら、丸の内再構築をはじめとする今後の事業展開に伴う資金需要にも配慮しつつ、当社グループの業績の水準等を総合的に勘案し、連結配当性向25～30%程度を目処として決定していきたいと考えております。
(ロ)基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務及び事業の方針の決定が支配されることを防止するため
の取組み(本プラン)の内容の概要
1. 本プランの目的
本プランは、当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者として不適切な者によって当社の財務及び事業の方針の決定が支配されることを防止し、当社の企業価値・株主共同の利益に反する大量買付を抑止すると共に、大量買付が行われる際に、当社取締役会が株主の皆様に代替案を提案したり、あるいは株主の皆様がかかる大量買付に応じるべきか否かを判断するために必要な情報や時間を確保すること、株主の皆様のために交渉を行うこと等を可能とすることを目的としております。
2. 本プランの概要
本プランは、当社株券等の20%以上を取得しようとする者が現れた際に、買収者に事前の情報提供を求めるなど、上記の目的を実現するために必要な手続を定めております。買収者は、本プランに係る手続に従い、当社取締役会において本プランに定める新株予約権の無償割当ての不実施に関する決議がなされた場合に、当該決定時以降に限り当社株式の大量買付を行うことができるものとされています。
当社は、本プランにおける対抗措置の発動の判断について、取締役の恣意的判断を排するため、当社経営陣から独立した当社社外取締役等のみから構成される独立委員会において、その客観的な判断を経るものとしております。
買収者は、買付の開始に先立ち、買付の内容の検討に必要な所定の情報を提供するものとされ、また、独立委員会は、当社取締役会に対しても、買収者の買付の内容に対する意見や代替案等の情報を提供するよう要求することができます。
独立委員会は、買付の内容や当社取締役会の代替案の検討、買収者との協議・交渉等を行い、かかる検討等の結果、買収者が本プランに定められた手続に従わない場合や当社株式の大量買付が当社の企業価値・株主共同の利益を毀損するおそれがある場合等で、本プラン所定の発動要件を満たす場合には、当社取締役会に対して、買収者による権利行使は原則として認められないとの行使条件及び当社が買収者以外の者から当社株式と引換えに新株予約権を取得できる旨の取得条項が付された新株予約権を、その時点の当社を除く全ての株主に対して新株予約権無償割当ての方法により割り当てる対抗措置の発動を勧告します。当社取締役会は、独立委員会の勧告を最大限尊重して、新株予約権の無償割当ての実施又は不実施等に関する決議を行います。また、当社取締役会は、これに加えて、本プラン所定の場合には、株主意思確認総会を招集し、株主の意思を確認することがあります。
本プランに従って新株予約権の無償割当てがなされ、その行使又は当社による取得に伴って買収者以外の株主の皆様に当社株式が交付された場合には、1個の新株予約権につき、最大1株までの範囲内で当社取締役会が定める数の当社株式が発行されることから、買収者の有する当社の議決権割合は、最大約50%まで希釈化される可能性があります。
本プランの有効期間は、原則として、平成25年6月27日開催の第114回定時株主総会終結後3年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までとなっております。
三 具体的取組みに対する当社取締役会の判断及びその理由
当社の中長期経営計画、コーポレートガバナンスの強化及び株主に対する安定的な利益還元等の各施策は、当社の企業価値・株主共同の利益を継続的かつ持続的に向上させるための具体的方策として策定されたものであり、まさに当社の基本方針に沿うものです。
また、本プランは、当社株式に対する買付等が行われた際に、当社の企業価値・株主共同の利益を確保するための枠組みであり、基本方針に沿うものです。特に、本プランについては「企業価値・株主共同の利益の確保又は向上のための買収防衛策に関する指針」の定める三原則の要件を完全に充足していること、第114回定時株主総会において株主の皆様の承認を得ていること、一定の場合に株主意思確認総会において株主意思を確認することとしていること、及び取締役の任期は1年であり、また当社取締役会によりいつでも本プランを廃止できるとされていること等株主意思を重視するものであること、独立性の高い社外取締役によって構成される独立委員会が設置され、本プランの発動に際しては必ず独立委員会の判断を経ることが必要とされていること、独立委員会は当社の費用で第三者専門家を利用し助言を受けることができるとされていること等により、その公正性・客観性が担保されており、企業価値・株主共同の利益に資するものであって、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものではありません。
(4)研究開発活動
該当事項はありません。
(5)経営成績に重要な影響を与える要因及び経営戦略の現状と見通し
当不動産業界におきましては、分譲マンション市場において、用地取得競争はさらに激化し、施工費の上昇基調もありますが、現在のところ都心部を中心に、成約率や単価、在庫水準等の指標は好調な状態を示しています。ただし、今後は着工物件が選別され新規供給戸数は減少し、価格上昇による顧客の購買意欲への影響も懸念されます。J-REIT市場は、物件取得競争が激化する中、取得ペースは足元において鈍化しつつあります。投資口価格指数(配当無し)は年初より安定して推移していましたが、5月以降オフィス賃料の上昇期待の高まりや長期金利の低下を受け上昇し、平成26年6月末時点で1,598.27ptとなっております。賃貸オフィス市場においては、引き続き空室率が改善し、市場は回復局面にあります。ただし、都心5区の新築ビルの平均賃料は明確に上昇してきたものの、全体平均賃料は未だ穏やかな上昇に留まっており、市場全体の本格的な回復にはやや時間を要する見込みです。
当社グループは、このように市場や事業を取り巻く外部環境が大きく変化する中、着実に事業に取り組んで参りましたが、今後も経営環境の変動、市場の変化に的確に対応し、経営の効率化、収益力の強化を図って参る所存であります。
(6)資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの財源については、ビル賃貸事業が主力事業であることから、引き続き長期・固定資金を主体に調達しております。今後も、期間中の金利状況や、調達済有利子負債の償還期間等とのバランスも考慮しながら、調達手段に柔軟性を持たせつつ運営を行って参る所存であります。