四半期報告書-第56期第2四半期(平成26年7月1日-平成26年9月30日)

文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社企業グループが判断したものであります。
(1) 業績の状況
当第2四半期連結累計期間における我が国経済は、4月の消費税増税に伴う駆け込み需要の反動減も見受けられましたが、政府や日本銀行の経済政策等により、企業業績や雇用環境が改善される等、緩やかな回復基調にあります。ただし、一方で新興国の成長鈍化や政情不安等もあり、先行きは不透明な状況にあります。
当社企業グループの属する不動産業界におきましては、昨夏から続く建築資機材の価格上昇や人手不足による建設費の高止まりが全国的に顕著になっていることに伴い、マンションの販売価格は上昇しております。
また、昨年9月までにマンションの購入契約を締結すると引渡しが今年4月以降でも消費税率5%が適用される特例があったため、昨年はこの駆け込み需要を見込んでの大幅供給増がありました。
今年に入り、その反動減が発生しており、マンションの初月契約率は好調の目安とされる70%を超えた水準をほぼ維持しているものの、建設費高騰による着工見合わせの動きと併せ、分譲マンションの発売戸数は大幅に減少しております。
具体的には、今年度上半期の首都圏での発売戸数は3年ぶりに2万戸を切る水準(前年同期比32.1%減)にまで減少しております。また、近畿圏においても同様に前年同期比29.3%減の水準まで減少しております(㈱不動産経済研究所調査)。
このような状況下、当社企業グループの業績の根幹をなす不動産販売事業におきましては、高止まりしている建設費、用地獲得競争の一層の激化、マーケット環境の変動を見据え、「安定的な利益の確保と財務体質の更なる強化を図るべく、中堅企業ならではの機動力を活かした経営」に邁進しております。
具体的には、建設費については、各拠点において、これまでお取引いただいている建設会社との緊密な連携・情報交換を設計段階から行う等、より一層の関係強化を構築し、対応しております。
用地獲得競争の一層の激化については、当社の強みである全国に展開する拠点ポートフォリオを上手く活用し、需給バランスのとれた地域で、かつ需要の見込める地点での事業機会を獲得すべく、仕入れ業務関連先との情報交換の強化を図り、スピーディーな意思決定を行っております。
また、マーケット環境の変動については、自社販売と外部委託先との連携強化により、常にアンテナを高くし、情報収集に努め、緻密な販売戦略を策定することにより、販売促進につながるよう注力しております。
なお、当連結会計年度(通期)におけるマンションの竣工・引渡しは、12物件を予定しておりますが、竣工・引渡し時期が下半期にやや偏重しており、当第2四半期連結累計期間の売上計上対象は、5物件となっております。
この結果、当第2四半期連結累計期間の業績におきましては、売上高は8,119百万円(前年同四半期比18.3%増)、営業利益は96百万円(同110.7%増)、経常損失は53百万円(前年同期は経常損失113百万円)、四半期純損失は77百万円(前年同期は四半期純損失139百万円)となりました。
売上高及び利益額は、前年同四半期比では増収・増益となりましたが、今年度当初の連結業績予想からは若干下回る結果となりました。これは、マンションの引渡し戸数が目標に対し未達であったことと、広告宣伝費・外注費等の上昇による販売経費の増加が主因であります。
セグメントの業績を示すと、次のとおりであります。
(不動産販売事業)
不動産販売事業におきましては、当第2四半期連結累計期間において、第1四半期中のクレアホームズ宮千代(宮城県仙台市宮城野区)の1棟、及び第2四半期中のクレアホームズ横浜根岸(神奈川県横浜市磯子区)、クレアホームズ高幡不動(東京都日野市)、クレアホームズ松山湊町パサージュ(愛媛県松山市)、クレアホームズ発寒南(北海道札幌市西区)の4棟、計5棟が竣工・引渡しとなりました。
この結果、当第2四半期連結累計期間の売上高は6,626百万円(前年同四半期比22.4%増)、セグメント利益(営業利益)は182百万円(同53.0%増)となりました。
また、当第2四半期連結累計期間において、次年度(平成27年度)に竣工・引渡しを予定しているクレアホームズ松山千舟町ザ・クラス(愛媛県松山市)、クレアホームズ榴ヶ岡公園(宮城県仙台市宮城野区)、クレアホームズ西田エクシブ(鹿児島県鹿児島市)の販売を順次開始いたしました。
今後とも、全国に展開する各営業拠点において、その地域特性やお客様ニーズに即した事業用地の取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。
なお、次年度以降の事業用地の取得につきましては、地方圏を中心に順調に進捗しております。
(不動産賃貸・管理事業)
ビル賃貸市場におきましては、首都圏(都心5区)において、新築・既存ビルともに大型成約の動きが見られ、9月末時点での平均空室率が5.65%と、5年7ヶ月ぶりに5%台となりました。また、既存ビルの平均賃料が小幅ながら8ヶ月連続で前月を上回っており、空室率の改善と併せ今後の動向が注目されます(三鬼商事㈱調査)。
このような環境下、空室の解消と既存テナントの確保を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することで、お客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。
マンション管理事業におきましては、引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供や情報の発信に注力しております。
ビル管理事業におきましては、引き続き新規事業機会獲得及び原価の圧縮に努めるとともに、原状復旧・入居工事並びに防災対策等のスポット工事受注に注力しております。
この結果、当第2四半期連結累計期間の売上高は1,475百万円(前年同四半期比3.7%増)、セグメント利益(営業利益)は244百万円(同4.8%増)となりました。
(2) 財政状態の分析
(資産)
総資産につきましては、前連結会計年度末に比べ1,104百万円増加し18,309百万円(前期比6.4%増)となりました。これは、主に不動産販売事業関連でたな卸資産が1,245百万円増加したこと及び現金及び預金を235百万円圧縮したことによるものであります。
(負債)
負債につきましては、前連結会計年度末に比べ1,173百万円増加し15,083百万円(前期比8.4%増)となりました。これは、主に借入金が816百万円増加したこと及び不動産事業受入金(流動負債・その他)が252百万円増加したことによるものであります。
(純資産)
純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ69百万円減少し3,226百万円(前期比2.1%減)となりました。これは、主に四半期純損失を77百万円計上したことによるものであります。
(3) キャッシュ・フローの状況
当第2四半期連結累計期間における現金及び現金同等物(以下、「資金」といいます。)は、前連結会計年度末に比べて235百万円減少し、1,104百万円となりました。
当第2四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により使用した資金は1,032百万円(前年同四半期比85.0%増)となりました。これは、主に今年度竣工予定のマンション12物件中、7物件の竣工が下期に集中していることから、物件の引渡しを基準に売上を計上している関係上、当第2四半期連結累計期間における売上高の計上が少なかったこと及び不動産販売事業関連でたな卸資産が増加したことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は3百万円(前年同四半期比70.1%減)となりました。これは、無形固定資産の取得によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は800百万円(前年同四半期比135.6%増)となりました。これは、主に不動産販売事業に関連する借入金が増加したことによるものであります。
(4) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第2四半期連結累計期間において、当社企業グループが対処すべき課題について重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
(5) 研究開発活動
該当事項はありません。
(6) 従業員数
① 連結会社の状況
当第2四半期連結累計期間において、当社企業グループの従業員数に著しい変動はありません。
② 提出会社の状況
当第2四半期累計期間において、当社の従業員数に著しい変動はありません。
(7) 生産、受注及び販売の実績
当第2四半期連結累計期間において、生産、受注及び販売の実績に著しい変動はありません。
(8) 主要な設備
当第2四半期連結累計期間において、主要な設備の著しい変動及び主要な設備の前連結会計年度末における計画の著しい変動はありません。
(9) 経営成績に重要な影響を与える要因及び経営戦略の現状と見通し
当社企業グループの主要事業である不動産販売事業におきまして、安定的供給を行うため新規事業用地の取得を積極的に推進しております。
(10) 経営者の問題認識と今後の方針について
建築コストの上昇・高止まりが継続しており、マンションの販売価格も上昇基調が続いております。このような環境下、消費税増税や市場金利変動が家計の消費動向やマンション需要動向へ及ぼす影響、並びにマンションマーケットの今後の変動に注視する必要があると考えております。
当社企業グループといたしましては、以下の2点に特に注力してまいります。
①全国企業・地場企業に限らず、これまでお取引いただいている建設会社との緊密な連携・情報共有を怠らず、相互信頼の精神をもってウィン-ウィンの事業構築。
②首都圏と地域拠点、地域拠点間それぞれの人的・投資的リソースの配分の効率化。