有価証券報告書-第25期(2024/01/01-2024/12/31)

(セグメント情報等)
【セグメント情報】
1.報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社グループは、3つの事業を主たる事業としており、「不動産投資事業」、「不動産賃貸事業」及び「資
産運用事業」を報告セグメントとしております。
「不動産投資事業」は、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。
「不動産賃貸事業」は、当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。
「資産運用事業」は、地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。
(報告セグメントの変更等に関する事項)
当社は、当連結会計年度に、以下表に記載のとおり、報告セグメントを変更しております。

変更前	変更後	変更の理由
不動産投資事業	不動産投資事業	-
サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業	不動産賃貸事業	当社グループが運用する地主リートは、2024年1月に資産規模が2,200億円を超過しております。当社におけるファンドフィー事業の重要性が増したことから「資産運用事業」として独立した報告セグメントに変更いたします。併せて、ファンドフィー事業以外を「不動産賃貸事業」とする報告セグメントに変更いたしました。
	資産運用事業
企画・仲介事業	(報告セグメント廃止)	当事業の重要性の低下を踏まえ、報告セグメントを廃止し、「その他」に含めて記載する方法に変更いたしました。

なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の報告セグメントの区分及び算定方法に基づき作成したものを開示しております。
2.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表を作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。
報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。
セグメント間の内部売上高及び振替高は市場実勢価格に基づいております。
3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度(自 2023年1月1日 至 2023年12月31日)

						(単位:百万円)
	報告セグメント				その他 (注1)	調整額 (注2)	合計 (注3)
	不動産 投資事業	不動産 賃貸事業	資産運用 事業	計
売上高
ストック	1,571	770	868	3,210	-	-	3,210
フロー	28,376	-	-	28,376	-	-	28,376
その他	-	-	-	-	10	-	10
顧客との契約から生じる収益	28,376	13	868	29,258	10	-	29,268
内、一時点で移転される財及びサービス	28,376	-	251	28,628	9	-	28,637
内、一定期間にわたり移転される財及びサービス	-	13	617	630	0	-	631
その他の収益 (注4)	1,571	756	-	2,328	-	-	2,328
外部顧客への売上高	29,948	770	868	31,587	10	-	31,597
セグメント間の内部売上高又は振替高	-	-	-	-	-	-	-
計	29,948	770	868	31,587	10	-	31,597
セグメント利益又は損失(△)	9,116	327	397	9,841	10	△3,696	6,154
セグメント資産	60,621	14,264	289	75,176	4	26,301	101,482
その他の項目
減価償却費	91	-	-	91	-	115	206
有形固定資産及び無形固定資産の増加額	-	643	-	643	-	79	723

(注1)「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。
(注2)調整額の内容は以下のとおりであります。

セグメント利益	(単位:百万円)
全社費用(*)	△3,696
合計	△3,696

(*)全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

セグメント資産	(単位:百万円)
全社資産(*)	26,301
合計	26,301

(*)全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。

減価償却費	(単位:百万円)
全社費用(*)	115
合計	115

(*)全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。
(注3)セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
(注4)「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引が含まれております。
当連結会計年度(自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)

						(単位:百万円)
	報告セグメント				その他 (注1)	調整額 (注2)	合計 (注3)
	不動産 投資事業	不動産 賃貸事業	資産運用 事業	計
売上高
ストック	1,742	1,066	1,086	3,895	-	-	3,895
フロー	53,165	-	-	53,165	-	-	53,165
その他	-	-	-	-	7	-	7
顧客との契約から生じる収益	53,165	10	1,086	54,263	7	-	54,270
内、一時点で移転される財及びサービス	53,165	0	338	53,504	6	-	53,510
内、一定期間にわたり移転される財及びサービス	-	10	748	759	0	-	759
その他の収益 (注4)	1,742	1,055	-	2,797	-	-	2,797
外部顧客への売上高	54,907	1,066	1,086	57,061	7	-	57,068
セグメント間の内部売上高又は振替高	-	-	-	-	-	-	-
計	54,907	1,066	1,086	57,061	7	-	57,068
セグメント利益又は損失(△)	11,281	602	489	12,374	7	△3,703	8,677
セグメント資産	71,674	15,346	356	87,377	-	28,040	115,417
その他の項目
減価償却費	92	-	-	92	-	119	212
持分法適用会社への投資額	-	711	-	711	-	-	711
有形固定資産及び無形固定資産の増加額	-	364	-	364	-	46	410

(注1)「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。
(注2)調整額の内容は以下のとおりであります。

セグメント利益	(単位:百万円)
全社費用(*)	△3,703
合計	△3,703

(*)全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

セグメント資産	(単位:百万円)
全社資産(*)	28,040
合計	28,040

(*)全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。

減価償却費	(単位:百万円)
全社費用(*)	119
合計	119

(*)全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。
(注3)セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
(注4)「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。
【関連情報】
前連結会計年度(自 2023年1月1日 至 2023年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客の売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:百万円)

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント名
エムエル・エステート株式会社	11,678	不動産投資事業 資産運用事業
地主プライベートリート投資法人	8,465	不動産投資事業 資産運用事業
野村不動産株式会社	3,986	不動産投資事業

当連結会計年度(自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客の売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:百万円)

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント名
地主プライベートリート投資法人	17,370	不動産投資事業 資産運用事業
株式会社近藤紡績所	8,800	不動産投資事業
SMFLみらいパートナーズ株式会社	6,146	不動産投資事業

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
前連結会計年度(自 2023年1月1日 至 2023年12月31日)
各報告セグメントに配分していない全社資産において、減損損失を40百万円計上しております。
当連結会計年度(自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)
該当事項はありません。
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
前連結会計年度(自 2023年1月1日 至 2023年12月31日)
該当事項はありません。
当連結会計年度(自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)
該当事項はありません。
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
前連結会計年度(自 2023年1月1日 至 2023年12月31日)
該当事項はありません。
当連結会計年度(自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)
該当事項はありません。