有価証券報告書-第26期(2025/01/01-2025/12/31)

(セグメント情報等)
【セグメント情報】
1.報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社グループは、3つの事業を主たる事業としており、「不動産投資事業」、「不動産賃貸事業」及び「資
産運用事業」を報告セグメントとしております。
「不動産投資事業」は、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。
「不動産賃貸事業」は、当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。
「資産運用事業」は、地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。
2.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。
報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。
セグメント間の内部売上高及び振替高は市場実勢価格に基づいております。
3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報
前連結会計年度(自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)

						(単位:百万円)
	報告セグメント				その他 (注1)	調整額 (注2)	合計 (注3)
	不動産 投資事業	不動産 賃貸事業	資産運用 事業	計
売上高
ストック収益 (注4)	1,742	1,066	1,086	3,895	-	-	3,895
フロー収益 (注5)	53,165	-	-	53,165	-	-	53,165
その他収益	-	-	-	-	7	-	7
顧客との契約から生じる収益	53,165	10	1,086	54,263	7	-	54,270
内、一時点で移転される財及びサービス	53,165	0	338	53,504	6	-	53,510
内、一定期間にわたり移転される財及びサービス	-	10	748	759	0	-	759
その他の収益 (注6)	1,742	1,055	-	2,797	-	-	2,797
外部顧客への売上高	54,907	1,066	1,086	57,061	7	-	57,068
セグメント間の内部売上高又は振替高	-	-	-	-	-	-	-
計	54,907	1,066	1,086	57,061	7	-	57,068
セグメント利益又は損失(△)	11,281	602	489	12,374	7	△3,703	8,677
セグメント資産	71,674	15,346	356	87,377	-	28,040	115,417
その他の項目
減価償却費	92	-	-	92	-	119	212
持分法適用会社への投資額	-	711	-	711	-	-	711
有形固定資産及び無形固定資産の増加額	-	364	-	364	-	46	410

(注1)「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。
(注2)調整額の内容は以下のとおりであります。

セグメント利益	(単位:百万円)
全社費用(*)	△3,703
合計	△3,703

(*)全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

セグメント資産	(単位:百万円)
全社資産(*)	28,040
合計	28,040

(*)全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。

減価償却費	(単位:百万円)
全社費用(*)	119
合計	119

(*)全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。
(注3)セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
(注4)アセットマネジメント収益+不動産賃貸収益+その他収益(プロパティマネジメント収益+サブリース収益+運営管理収益)
(注5)不動産売却収益
(注6)「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。
当連結会計年度(自 2025年1月1日 至 2025年12月31日)

						(単位:百万円)
	報告セグメント				その他 (注1)	調整額 (注2)	合計 (注3)
	不動産 投資事業	不動産 賃貸事業	資産運用 事業	計
売上高
ストック収益 (注4)	2,052	1,378	1,195	4,626	-	-	4,626
フロー収益 (注5)	71,697	-	-	71,697	-	-	71,697
その他収益	-	-	-	-	4	-	4
顧客との契約から生じる収益	71,697	20	1,195	72,913	4	-	72,917
内、一時点で移転される財及びサービス	71,697	-	323	72,020	3	-	72,023
内、一定期間にわたり移転される財及びサービス	-	20	872	893	0	-	893
その他の収益 (注6)	2,052	1,357	-	3,410	-	-	3,410
外部顧客への売上高	73,749	1,378	1,195	76,323	4	-	76,327
セグメント間の内部売上高又は振替高	-	-	-	-	-	-	-
計	73,749	1,378	1,195	76,323	4	-	76,327
セグメント利益又は損失(△)	11,635	746	527	12,909	4	△4,310	8,603
セグメント資産	81,826	32,347	532	114,706	-	31,648	146,354
その他の項目
減価償却費	93	6	-	100	-	209	310
持分法適用会社への投資額	-	634	-	634	-	-	634
有形固定資産及び無形固定資産の増加額	-	24,102	-	24,102	-	381	24,483

(注1)「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産売買の仲介手数料等を含んでおります。
(注2)調整額の内容は以下のとおりであります。

セグメント利益	(単位:百万円)
全社費用(*)	△4,310
合計	△4,310

(*)全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

セグメント資産	(単位:百万円)
全社資産(*)	31,648
合計	31,648

(*)全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。

減価償却費	(単位:百万円)
全社費用(*)	209
合計	209

(*)全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。
(注3)セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
(注4)不動産投資事業における保有中の賃貸収益+不動産賃貸事業+資産運用事業
(注5)不動産投資事業における売却収益
(注6)「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。
【関連情報】
前連結会計年度(自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:百万円)

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント名
地主プライベートリート投資法人	17,370	不動産投資事業 資産運用事業
株式会社近藤紡績所	8,800	不動産投資事業
SMFLみらいパートナーズ株式会社	6,146	不動産投資事業

当連結会計年度(自 2025年1月1日 至 2025年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:百万円)

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント名
地主プライベートリート投資法人	43,918	不動産投資事業 資産運用事業

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
前連結会計年度(自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)
該当事項はありません。
当連結会計年度(自 2025年1月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
前連結会計年度(自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)
該当事項はありません。
当連結会計年度(自 2025年1月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
前連結会計年度(自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)
該当事項はありません。
当連結会計年度(自 2025年1月1日 至 2025年12月31日)
該当事項はありません。