有価証券報告書-第38期(平成26年4月1日-平成27年3月31日)
事業等のリスク
以下において、当社の事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のあると考えられる主な事項を記載しております。
当社として必ずしも事業上のリスク要因に該当しないと考えている事項についても、投資家の投資判断上、重要と考えられる事項については、投資家に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1) 消費者の需要動向、市場動向について
当社の事業の主たる顧客は個人のお客様であることから、景気や金利の変動、住宅ローン減税施策等の税制の変更などによる個人消費動向の影響を受けやすく、個人消費動向において、不動産業界に不利な変化が生じた場合は、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、事業に係る市場の動向の他、原材料・資材価格、地価の変動、雇用状況等の影響を受ける事業であり、外部的要因の不確実性などにより顧客からの受注・売上が減少し、業績及び財務状態に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 法的規制について
当社は、不動産・建設事業の他にもホテル業や飲食業を展開していることから、遵守すべき法令・規制等は多岐にわたっております。具体的には、宅地建物取引業法、建設業法、都市計画法、建築基準法、国土利用計画法、住宅品質確保促進法、廃棄法(廃棄物の処理及び清掃に関する法律)、下請法、消費者契約法、個人情報保護法、旅館業法、食品衛生法など様々な法令・規制等があります。特に宅地建物取引業法や建設業法の許可については、許認可の取消や更新が行えなくなった場合は、不動産・建設事業における営業活動に重大な支障をきたす可能性があります。
当社は、これらの法令等を遵守し、許認可等の更新に支障が出ないよう、従業員に対するコンプライアンスの徹底を行っておりますが、何らかの理由により許認可の取消しや更新ができない状態が発生した場合及び規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、現時点において、当社は以下の免許取消条項に抵触しておりません。
(3) 消費税等の増税について
当社の主要商品である住宅は、一般家庭にて購入する最も高額な耐久消費財と言われており、消費税等の税率の動向によって需要が大きく左右される性格を持っております。消費税等の税率が平成26年4月に5%から8%に引き上げられたことによる需要の反動減同様、10%に引き上げられる際、一時的な需要の先食いは見込まれるものの、それまでの期間を含め中長期的には住宅着工が低迷する可能性があります。これにより、受注・売上が減少し、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(4) 不動産・建設事業について
当社は、総売上高に対する不動産・建設事業の売上高の占める割合が高くなっております。
そのため、不動産・建設事業の業績が当社の業績に直結しており、不動産事業環境の悪化や市場動向等により不動産・建設事業の業績が悪化した場合、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 原材料価格、資材価格の高騰について
当社の不動産・建設事業では、木造住宅の分譲販売、建築請負を主要な事業としていることから、住宅を構成する木材等の主要部材価格の急激な高騰等の局面においては、材料の仕入価格が上昇し、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 自然災害等について
地震や台風等の大規模な自然災害が発生した場合、当社において、被災した自社保有設備の修理に加え、建物の点検や応急処置、支援活動等により、多額の費用が発生する可能性があります。また、社会インフラの大規模な損壊で建築現場の資材・部材の供給が一時的に途絶えた場合等には、完成引渡しの遅延等により当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(7) 競合について
分譲住宅業界は事業の継続性を前提とした参入障壁は比較的高いものの、大小様々な既存競合他社が多数存在し、競争激化による影響を受けやすい業界構造となっております。当社では慎重に事業計画を精査しプロジェクトを進行しておりますが、競合他社の動向によっては事業計画の遂行に問題が生じ、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(8) 販売用不動産の評価損について
当社では、戸建分譲事業及びマンション事業に係る事業用地の仕入に際して、立地条件、競合物件の動向、地中埋設物の有無、仕入価格等について十分な調査を行い、その結果を踏まえて仕入を行っております。
しかしながら、近隣の開発計画の遅れや土壌汚染や地中埋設物の瑕疵が発見されたこと等により事業計画の遂行に重大な問題が生じたり、不動産価格の急激な変動等の要因により販売価格の引き下げを行い、取得原価が販売予定価格を上回ったりした場合、販売用不動産の評価損が発生する恐れがあります。その結果、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(9) 有利子負債への依存について
当社は、土地等の事業用地の取得資金を主に金融機関からの借入によって調達しておりますので、有利子負債への依存度が比較的高い水準となっております。そのため、当初の計画通りに物件の引渡しが行えなかったり、借入先である金融機関との良好な関係が維持できなくなった場合は、返済期限の延長が行えない可能性や、資金回収前に金融機関からの返済を求められる可能性があり、代替の資金調達手段が確保できない場合、金利水準などの融資条件の変動により、当社の財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(10) 外注先委託業者について
当社の不動産・建設事業においては、当社の工事監督が行う施工管理業務(品質監理・工程管理・原価管理・安全管理)を除く全てにつき、複数の取引先業者に部分発注を行っております。これにより当社では、事業拡大に伴う人件費の抑制を行っておりますが、施工面の大部分を外注に依存しているため、万一、当社販売戸数の増加に伴って当社の選定基準に合致する外注先を充分に確保できず、外注先の経営不振やトラブルにより工期が遅延した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(11) 業績の季節変動について
不動産・建設事業においては、契約成立後、顧客への物件引渡時に売上計上される取引が大半であるため、引渡時期により経営成績に偏りが生じる場合があります。特に住宅の分譲は、上半期に比較して下半期に引渡しが行われる割合が高く、上半期の売上高の割合が下半期に比較して低くなる傾向があります。
(12) 事業エリアの集中について
当社では、和歌山市を中心とした事業展開を行ってきたことから、和歌山市近隣に営業拠点が集中しております。したがって、当社の業績は和歌山県内の経済環境、賃貸需要、地価の動向等の影響を受けており、和歌山県内の地域情勢や市場動向などが急激に悪化した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(13) 訴訟等によるリスクについて
当社では、現段階において業績に重大な影響を及ぼす訴訟等を提起されている事実はありません。しかしながら、当社の販売する住宅、不動産において、瑕疵等の発生、または工事期間中における近隣からの様々なクレーム等が発生した場合、これらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。当社では施工に関して顧客の満足度を高めるために徹底した品質管理に努めておりますが、訴訟等が発生した場合には、当該状況に対応するために多額の費用が発生するとともに、当社の信用を大きく毀損する恐れもあり、業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(14) 個人情報保護について
当社は、事業の特性上、多数の顧客の個人情報をお預かりしております。個人情報保護につきましては、全社的な対策を継続的に実施しておりますが、万一個人情報の漏洩等が発生した場合には、信用を大きく毀損することとなり、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(15) 人材の確保・育成によるリスクについて
当社は、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を継続的に確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。したがって、今後も教育・研修制度の充実を図り、能力の向上とともに当社の経営理念及び企業行動憲章を理解した責任ある社員の育成を行っていく方針であります。しかしながら、当社の求める人材の確保が困難となった場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社として必ずしも事業上のリスク要因に該当しないと考えている事項についても、投資家の投資判断上、重要と考えられる事項については、投資家に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1) 消費者の需要動向、市場動向について
当社の事業の主たる顧客は個人のお客様であることから、景気や金利の変動、住宅ローン減税施策等の税制の変更などによる個人消費動向の影響を受けやすく、個人消費動向において、不動産業界に不利な変化が生じた場合は、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、事業に係る市場の動向の他、原材料・資材価格、地価の変動、雇用状況等の影響を受ける事業であり、外部的要因の不確実性などにより顧客からの受注・売上が減少し、業績及び財務状態に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 法的規制について
当社は、不動産・建設事業の他にもホテル業や飲食業を展開していることから、遵守すべき法令・規制等は多岐にわたっております。具体的には、宅地建物取引業法、建設業法、都市計画法、建築基準法、国土利用計画法、住宅品質確保促進法、廃棄法(廃棄物の処理及び清掃に関する法律)、下請法、消費者契約法、個人情報保護法、旅館業法、食品衛生法など様々な法令・規制等があります。特に宅地建物取引業法や建設業法の許可については、許認可の取消や更新が行えなくなった場合は、不動産・建設事業における営業活動に重大な支障をきたす可能性があります。
当社は、これらの法令等を遵守し、許認可等の更新に支障が出ないよう、従業員に対するコンプライアンスの徹底を行っておりますが、何らかの理由により許認可の取消しや更新ができない状態が発生した場合及び規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、現時点において、当社は以下の免許取消条項に抵触しておりません。
| 免許、登録等の別 | 番号 | 有効期間 | 取消条項 |
| 宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣(1)8219号 | 自 平成23年11月3日 至 平成28年11月2日 | 宅地建物取引業法 第66条、67条 |
| 特定建設業許可 | 和歌山県知事(特-22)第15484号 | 自 平成22年6月30日 至 平成27年6月29日 | 建設業法第3条 |
| 一級建築士事務所登録 | 和歌山県知事第(リ)28号 | 自 平成22年9月29日 至 平成27年9月28日 | 建築士法第26条 |
| 旅館業免許 | 和保生第4059号 | なし | 旅館業法第3条 |
| 旅館業免許 | 和保生第4060号 | なし | 旅館業法第3条 |
| 旅館業免許 | 和保生第4061号 | なし | 旅館業法第3条 |
| 飲食業免許 | 岩保衛第22-1031号 | 平成29年7月31日 | 食品衛生法第52条 |
| 飲食業免許 | 保生第2902号 | 平成28年10月31日 | 食品衛生法第52条 |
| 居宅介護支援 | 和歌山市指令福生(医)第620号 | なし | 生活保護法第51条 |
| 訪問介護 | 和歌山市指令指(介)第2079号 | 自 平成27年4月1日 至 平成33年3月31日 | 介護保険法第77条 |
| 通所介護 | 和歌山市指令指(介)第2080号 | 自 平成27年4月1日 至 平成33年3月31日 | 介護保険法第77条 |
(3) 消費税等の増税について
当社の主要商品である住宅は、一般家庭にて購入する最も高額な耐久消費財と言われており、消費税等の税率の動向によって需要が大きく左右される性格を持っております。消費税等の税率が平成26年4月に5%から8%に引き上げられたことによる需要の反動減同様、10%に引き上げられる際、一時的な需要の先食いは見込まれるものの、それまでの期間を含め中長期的には住宅着工が低迷する可能性があります。これにより、受注・売上が減少し、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(4) 不動産・建設事業について
当社は、総売上高に対する不動産・建設事業の売上高の占める割合が高くなっております。
そのため、不動産・建設事業の業績が当社の業績に直結しており、不動産事業環境の悪化や市場動向等により不動産・建設事業の業績が悪化した場合、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 原材料価格、資材価格の高騰について
当社の不動産・建設事業では、木造住宅の分譲販売、建築請負を主要な事業としていることから、住宅を構成する木材等の主要部材価格の急激な高騰等の局面においては、材料の仕入価格が上昇し、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 自然災害等について
地震や台風等の大規模な自然災害が発生した場合、当社において、被災した自社保有設備の修理に加え、建物の点検や応急処置、支援活動等により、多額の費用が発生する可能性があります。また、社会インフラの大規模な損壊で建築現場の資材・部材の供給が一時的に途絶えた場合等には、完成引渡しの遅延等により当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(7) 競合について
分譲住宅業界は事業の継続性を前提とした参入障壁は比較的高いものの、大小様々な既存競合他社が多数存在し、競争激化による影響を受けやすい業界構造となっております。当社では慎重に事業計画を精査しプロジェクトを進行しておりますが、競合他社の動向によっては事業計画の遂行に問題が生じ、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(8) 販売用不動産の評価損について
当社では、戸建分譲事業及びマンション事業に係る事業用地の仕入に際して、立地条件、競合物件の動向、地中埋設物の有無、仕入価格等について十分な調査を行い、その結果を踏まえて仕入を行っております。
しかしながら、近隣の開発計画の遅れや土壌汚染や地中埋設物の瑕疵が発見されたこと等により事業計画の遂行に重大な問題が生じたり、不動産価格の急激な変動等の要因により販売価格の引き下げを行い、取得原価が販売予定価格を上回ったりした場合、販売用不動産の評価損が発生する恐れがあります。その結果、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(9) 有利子負債への依存について
当社は、土地等の事業用地の取得資金を主に金融機関からの借入によって調達しておりますので、有利子負債への依存度が比較的高い水準となっております。そのため、当初の計画通りに物件の引渡しが行えなかったり、借入先である金融機関との良好な関係が維持できなくなった場合は、返済期限の延長が行えない可能性や、資金回収前に金融機関からの返済を求められる可能性があり、代替の資金調達手段が確保できない場合、金利水準などの融資条件の変動により、当社の財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(10) 外注先委託業者について
当社の不動産・建設事業においては、当社の工事監督が行う施工管理業務(品質監理・工程管理・原価管理・安全管理)を除く全てにつき、複数の取引先業者に部分発注を行っております。これにより当社では、事業拡大に伴う人件費の抑制を行っておりますが、施工面の大部分を外注に依存しているため、万一、当社販売戸数の増加に伴って当社の選定基準に合致する外注先を充分に確保できず、外注先の経営不振やトラブルにより工期が遅延した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(11) 業績の季節変動について
不動産・建設事業においては、契約成立後、顧客への物件引渡時に売上計上される取引が大半であるため、引渡時期により経営成績に偏りが生じる場合があります。特に住宅の分譲は、上半期に比較して下半期に引渡しが行われる割合が高く、上半期の売上高の割合が下半期に比較して低くなる傾向があります。
(12) 事業エリアの集中について
当社では、和歌山市を中心とした事業展開を行ってきたことから、和歌山市近隣に営業拠点が集中しております。したがって、当社の業績は和歌山県内の経済環境、賃貸需要、地価の動向等の影響を受けており、和歌山県内の地域情勢や市場動向などが急激に悪化した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(13) 訴訟等によるリスクについて
当社では、現段階において業績に重大な影響を及ぼす訴訟等を提起されている事実はありません。しかしながら、当社の販売する住宅、不動産において、瑕疵等の発生、または工事期間中における近隣からの様々なクレーム等が発生した場合、これらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。当社では施工に関して顧客の満足度を高めるために徹底した品質管理に努めておりますが、訴訟等が発生した場合には、当該状況に対応するために多額の費用が発生するとともに、当社の信用を大きく毀損する恐れもあり、業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(14) 個人情報保護について
当社は、事業の特性上、多数の顧客の個人情報をお預かりしております。個人情報保護につきましては、全社的な対策を継続的に実施しておりますが、万一個人情報の漏洩等が発生した場合には、信用を大きく毀損することとなり、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(15) 人材の確保・育成によるリスクについて
当社は、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を継続的に確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。したがって、今後も教育・研修制度の充実を図り、能力の向上とともに当社の経営理念及び企業行動憲章を理解した責任ある社員の育成を行っていく方針であります。しかしながら、当社の求める人材の確保が困難となった場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。