有価証券報告書-第15期(平成30年12月1日-令和1年11月30日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 2018年2月16日)等を当連結会計年度の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前連結会計年度との比較・分析を行っております。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度(2018年12月1日から2019年11月30日まで)における我が国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、政府の各種政策の効果もあって、緩やかに回復いたしました。一方で、通商問題の動向が世界経済に与える影響や、海外経済の不確実性、金融資本市場の変動の影響に留意する必要があり、景気の先行きは不透明な状況となっております。
このような状況の中、駐車場(コインパーキング)の上部“未利用”空間を主に商業施設として活用することを実現し、オンリーワンの価値を創出した当社グループの空中店舗フィル・パーク事業は、東京証券取引所マザーズ市場への上場や各社との資本業務提携による認知度、信用力の向上を背景に、「請負受注スキーム(既存土地オーナー向けサービス)」及び「開発販売スキーム(不動産投資家向けサービス)」の両輪で、引き続き順調に成長を続けております。
この結果、当連結会計年度の当社グループの売上高は7,024,711千円(前年同期比148.2%)、営業利益は1,096,344千円(前年同期比172.1%)、経常利益は1,076,605千円(前年同期比174.8%)、親会社株主に帰属する当期純利益は600,812千円(前年同期比144.7%)となり、いずれの指標においても過去最高額を更新しました。(当社グループの売上高は、「請負受注スキーム」においては竣工引渡基準を採用しているため物件の竣工引渡時に、「開発販売スキーム」においては販売による所有権移転時に計上されます。)
当連結会計年度の各四半期ごとの「請負受注スキーム」並びに「開発販売スキーム」における、竣工引渡件数及び販売引渡件数は、下表のとおりとなります。
「請負受注スキーム」

竣工引渡件数	第1四半期	第2四半期	第3四半期	第4四半期	合計
2019年11月期	3件	4件	9件	8件	24件
2018年11月期	4件	4件	4件	12件	24件

「開発販売スキーム」

販売引渡件数		第1四半期	第2四半期	第3四半期	第4四半期	合計
2019年11月期	土地のみ	1件	1件	0件	3件	5件
	土地建物	0件	2件	1件	3件	6件
	合計	1件	3件	1件	6件	11件
2018年11月期	土地のみ	1件	0件	0件	1件	2件
	土地建物	1件	1件	0件	2件	4件
	合計	2件	1件	0件	3件	6件

次に、当連結会計年度の営業状況及び成長力・成長性を表す指標である受注高・受注残高につきましては、「請負受注スキーム」での成約が伸びた結果、当連結会計年度において受注高・受注残高ともに過去最高額を更新しました。また、当第4四半期連結会計期間(2019年9月1日から2019年11月30日まで)において、受注高1,821,882千円を記録し、第4四半期に限定しない各連結会計期間(3ヶ月)の受注高としても過去最高額を更新しました。
「請負受注スキーム」における、具体的な受注高、受注件数及び受注残高の状況につきましては、下表のとおりとなります。
「請負受注スキーム」

受注高※1	第1四半期	第2四半期	第3四半期	第4四半期	合計
	金額(千円)	金額(千円)	金額(千円)	金額(千円)	金額(千円)	前年同期比
2019年11月期	980,991	335,943	1,045,354	1,821,882	4,184,172	103.0%
2018年11月期	885,185	659,668	936,348	1,579,378	4,060,581	166.8%

※1 受注高とは、上記連結会計期間における空中店舗フィル・パーク事業「請負受注スキーム」(内装工事等の追加工事の受注含む)の新規受注金額の合計(売価ベース)となります。

受注件数	第1四半期	第2四半期	第3四半期	第4四半期	合計
2019年11月期	6件	5件	10件	14件	35件
2018年11月期	8件	5件	7件	11件	31件

受注残高※2	金額(千円)	前年同期比
2019年11月期 期末時点	3,352,951	120.0%
2018年11月期 期末時点	2,793,195	181.5%

※2 受注残高とは、上記時点における空中店舗フィル・パーク事業「請負受注スキーム」(内装工事等の追加工事の受注を含む)の竣工引渡前の受注金額の残高合計(将来の売上見込金額)となります。
また、土地の購入及び空中店舗フィル・パークの開発から販売までを行う取り組みである「開発販売スキーム」における、当連結会計年度の開発状況を表す指標である開発プロジェクト総額見込及び用地取得契約件数の状況につきましては、下表のとおりとなります。
「開発販売スキーム」

開発プロジェクト総額見込※3、4	件数	金額(千円)	前年同期比
2019年11月期 期末時点	5件	1,690,762	95.5%
2018年11月期 期末時点	8件	1,770,309	167.6%

※3 開発プロジェクト総額見込とは、「開発販売スキーム」において用地取得契約後プロジェクトを開始した空中店舗フィル・パークの、上記時点における土地及び建物の完成にかかる見込額の合計(将来の売上原価見込金額)となります。
※4 これまで「開発販売スキーム」の開発進捗度を表す指標として開発残高を記載しておりましたが、前連結会計年度より新たな指標として開発プロジェクト総額見込を記載することとなりました。指標の明瞭化を図るため、開発残高については当連結会計年度より記載を省略しております。

用地取得契約件数	第1四半期	第2四半期	第3四半期	第4四半期	合計
2019年11月期	1件	3件	0件	4件	8件
2018年11月期	1件	3件	4件	2件	10件

重点課題の1つとして掲げております人材補強につきましては、当連結会計年度末時点で連結従業員数が53名(2018年11月期末時点は40名)となりました。
なお、財政状態につきましては、「第2[事業の状況]3[経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析](2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 ②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 c.財政状態の分析」をご参照ください。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)の期末残高は、3,989,358千円となり、前連結会計年度末と比較して1,880,911千円増加しました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における営業活動により得られた資金は1,695,928千円(前年同期は1,031,513千円の収入)となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益の計上975,613千円、たな卸資産の減少702,905千円などの増加要因によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における投資活動により使用した資金は222,575千円(前年同期は391,733千円の支出)となりました。これは主として、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出184,847千円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における財務活動により得られた資金は407,559千円(前年同期は401,148千円の支出)となりました。これは主として、ストック・オプションの行使による収入387,530千円によるものであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
当社グループは、単一セグメントであるため、生産実績及び受注実績については、スキームごとの実績を記載しております。
a. 生産実績
当連結会計年度における生産実績については、土地の購入及び空中店舗フィル・パークの開発から販売までを行う取り組みである「開発販売スキーム」の開発プロジェクト総額見込を記載しております。

	開発プロジェクト 総額見込(注)1.2 (千円)	前年同期比 (%)
開発販売スキーム	1,690,762	95.5

(注) 1.開発プロジェクト総額見込とは、「開発販売スキーム」において用地取得契約後プロジェクトを開始した空中店舗フィル・パークの、当連結会計年度末時点における土地及び建物の完成にかかる見込額の合計(将来の売上原価見込金額)となります。
2.これまで「開発販売スキーム」の開発進捗度を表す指標として開発残高を記載しておりましたが、前連結会計年度より新たな指標として開発プロジェクト総額見込を記載することとなりました。指標の明瞭化を図るため、開発残高については当連結会計年度より記載を省略しております。
b. 受注実績
当連結会計年度における受注実績については、「請負受注スキーム」の受注高及び受注残高を記載しております。

	受注高(注)2 (千円)	前年同期比 (%)	受注残高(注)3 (千円)	前年同期比 (%)
請負受注スキーム	4,184,172	103.0	3,352,951	120.0

(注) 1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.受注高とは、当連結会計年度における空中店舗フィル・パーク事業「請負受注スキーム」(内装工事等の追加工事の受注含む)の新規受注金額の合計(売価ベース)となります。
3.受注残高とは、当連結会計年度末時点における空中店舗フィル・パーク事業「請負受注スキーム」(内装工事等の追加工事の受注含む)の竣工引渡前の受注金額の残高合計(将来の売上見込金額)となります。
c. 販売実績
当連結会計年度における販売実績については、空中店舗フィル・パーク事業の単一セグメントであるため、次のとおりであります。

	金額(千円)	前年同期比(%)
空中店舗フィル・パーク事業	7,024,711	148.2
合計	7,024,711	148.2

(注) 1.主要な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

相手先	前連結会計年度 (自 2017年12月1日 至 2018年11月30日)		当連結会計年度 (自 2018年12月1日 至 2019年11月30日)
	販売高(千円)	割合(%)	販売高(千円)	割合(%)
アドニス株式会社	494,997	10.4	―	―

2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
3.最近2連結会計年度の主要な相手先別の販売実績のうち、当該販売実績の総販売実績に対する割合が10%未満の相手先につきましては記載を省略しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、資産及び負債又は損益の状況に影響を与える会計上の見積りは、過去の実績等作成時に入手可能な情報に基づき合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
なお、当社グループの連結財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第5[経理の状況]1[連結財務諸表等](1) [連結財務諸表][注記事項](連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は7,024,711千円(前期比48.2%増)となりました。これは主に、東京証券取引所マザーズ市場への上場や各社との資本業務提携による認知度、信用力の向上を背景に、空中店舗フィル・パーク事業の「請負受注スキーム」及び「開発販売スキーム」の両輪で売上高が伸長したことによるものであります。
(営業利益)
販売費及び一般管理費790,553千円の計上により、当連結会計年度における営業利益は1,096,344千円(前期比72.1%増)となりました。販売費及び一般管理費の主な内訳は、役員報酬166,300千円、給料及び手当212,239千円であります。
(経常利益)
営業外収益3,391千円、営業外費用23,131千円の計上により、当連結会計年度における経常利益は1,076,605千円(前期比74.8%増)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当社が保有する投資有価証券のうち、1銘柄(株式会社favy)につき、減損処理による投資有価証券評価損100,991千円を特別損失に計上しました。その計上に伴い当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は975,613千円となりました。法人税、住民税及び事業税並びに法人税等調整額を加減した、親会社株主に帰属する当期純利益は600,812千円(前期比44.7%増)となりました。
b. 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、経済情勢の変動や各種法規制等による影響、自然災害の発生などが外的要因として挙げられます。また、内的要因としては、物件の竣工引渡時期の変動や、組織体制の充実に充分な対応ができない場合の事業展開への影響などが挙げられます。詳細については、「第2[事業の状況]2[事業等のリスク]」をご参照ください。
c. 財政状態の分析
(資産)
当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて1,260,128千円増加し、5,373,324千円になりました。これは主として、現金及び預金が1,880,911千円増加し、販売用不動産が250,763千円、仕掛販売用不動産が331,810千円、投資有価証券が163,237千円減少し、株式会社プレミアムガレージハウス(2019年1月31日付で株式会社バリュープランニングから商号変更)の連結子会社化で発生したのれんにより213,777千円増加したことによるものであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末に比べて272,014千円増加し、2,389,445千円になりました。これは主として、買掛金が36,447千円、未払法人税等が147,642千円増加したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて988,114千円増加し、2,983,879千円になりました。これは主として、ストック・オプションとしての新株予約権の権利行使に伴い、資本金が194,120千円、資本準備金が194,120千円、親会社株主に帰属する当期純利益を計上したことにより利益剰余金が600,812千円増加したことによるものであります。
d. 資本の財源及び資金の流動性について
当社グループは資金計画に基づき、必要な運転資金や事業資金は銀行借入及び新株の発行により調達しております。具体的には、「開発販売スキーム」における土地仕入資金の機動的な調達を行うため、株式会社みずほ銀行と特別当座貸越契約(借入極度額1,000百万円)を締結しております。当連結会計年度において、「開発販売スキーム」における土地仕入資金として656百万円を調達し、土地及び土地建物の販売に伴い全額を返済しております。今後も株式会社みずほ銀行との特別当座貸越契約などを活用しながら、土地仕入資金を機動的に調達してまいります。
また、資金運用に関しては、短期的な預金等に限定し、資金の流動性の確保に努めております。
e. 経営方針・経営戦略等又は経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、当連結会計年度まで連結経常利益を経営方針・経営戦略等又は経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等とし、目標数値を設定しておりました。
当連結会計年度におきましては、連結経常利益目標1,000,000千円に対し、1,076,605千円の実績となりました。目標に対して76,605千円上回っており、フィル・パーク事業は順調に推移しております。
今後は連結営業利益を目標として経営を行うことにより、当社グループの企業価値の向上を図ってまいります。なお、詳細については、「第2[事業の状況]1[経営方針、経営環境及び対処すべき課題等](3)目標とする経営指標」をご参照ください。