有価証券報告書-第19期(2022/12/01-2023/11/30)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度(2022年12月1日から2023年11月30日まで)における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の5類移行に伴う各種制限の緩和により、社会活動や消費行動が活発化し、国内経済は緩やかな回復基調となりました。一方で、ロシア・ウクライナ情勢の長期化に伴う資源・エネルギー及び原材料価格の高騰やインフレ抑制を見据えた世界的な金融引締め、円安の進行など依然として景気の先行きは不透明な状態が続いております。
このような状況の中、当社グループは「まちのスキマを「創造」で満たす」をパーパスとして掲げ、土地オーナー・入居者・地域にとって三方良しとなる企画である「空中店舗フィル・パーク」及びガレージ付賃貸住宅「プレミアムガレージハウス」を事業展開してまいりました。土地オーナーに土地活用商品の企画提案をする「請負受注スキーム(既存土地オーナー向けサービス)」と、不動産投資家に当社が土地を購入し土地活用商品の開発から販売までを行う「開発販売スキーム(不動産投資家向けサービス)」の両スキームでソリューションサービスを提供しております。
当連結会計年度の経営成績は、売上高5,963,519千円(前年同期比36.2%増)、売上総利益1,436,662千円(前年同期比39.7%増)、営業利益214,815千円(前年同期比26.5%増)、経常利益135,816千円(前年同期比32.1%減)、親会社株主に帰属する当期純利益38,035千円(前年同期比73.2%減)となりました。
また、当連結会計年度における売上高、売上内訳、売上原価、売上総利益及び売上総利益率は下表のとおりです。
(単位:千円)

2023年11月期
		第1四半期 連結会計期間	第2四半期 連結会計期間	第3四半期 連結会計期間	第4四半期 連結会計期間	第4四半期 連結累計期間
売上高		733,051	1,122,189	1,181,225	2,927,053	5,963,519
売 上 内 訳	請負受注	623,800	770,911	693,519	822,673	2,910,905
	開発販売	―	209,902	361,997	1,985,625	2,557,525
	その他	109,250	141,374	125,708	118,754	495,088
売上原価		544,422	885,079	892,582	2,204,773	4,526,857
売上総利益		188,628	237,110	288,643	722,280	1,436,662
売上総利益率		25.7%	21.1%	24.4%	24.7%	24.1%

2022年11月期
		第1四半期 連結会計期間	第2四半期 連結会計期間	第3四半期 連結会計期間	第4四半期 連結会計期間	第4四半期 連結累計期間
売上高		545,785	853,350	1,065,556	1,913,901	4,378,593
売 上 内 訳	請負受注	450,736	757,031	956,666	1,079,680	3,244,115
	開発販売	―	―	―	717,781	717,781
	その他	95,049	96,318	108,889	116,439	416,696
売上原価		431,980	661,241	810,556	1,446,725	3,350,502
売上総利益		113,804	192,110	255,000	467,176	1,028,090
売上総利益率		20.9%	22.5%	23.9%	24.4%	23.4%

・ 請負受注スキームにおける受注高が前期比約1.5倍に増加し過去最高水準まで回復
当連結会計年度における「請負受注スキーム」の請負受注件数は29件、受注高は4,023,232千円(前年同期は2,734,241千円)となりました。内訳は、空中店舗フィル・パークの請負受注件数が11件、受注高が2,872,141千円(前年同期は1,632,649千円)、プレミアムガレージハウスの請負受注件数が18件、受注高が1,151,091千円(前年同期は1,101,591千円)となっております。
請負受注件数は前期より横ばいとなったものの、受注高は前期よりおよそ1.5倍に増加し、コロナ禍以前の過去最高業績を達成した2019年11月期以来となる40億円まで回復しました。特に下期は第3四半期連結会計期間、第4四半期連結会計期間と続けて四半期における受注高が10億円を超え、ともに同四半期としては過去最高の受注高となっております。空中店舗フィル・パーク、プレミアムガレージハウスともに下期は上期より受注高、受注件数を伸ばしており、受注状況は着実に回復しつつあります。
受注状況が回復した要因として、「請負受注スキーム」における営業プロセスおよび組織体制の見直しを図ったことで、以前より安定的に受注を重ねることが可能となりました。また営業主要KPI数値(問合数、提案数)も着実に数値を伸ばしており、引き続き安定的な受注獲得を目指し、組織体制の強化に努めてまいります。
また当連結会計年度における「開発販売スキーム」の販売引渡件数は7件、開発用地取得契約件数は5件となりました。これにより、当連結会計年度末時点の開発プロジェクト残件数は4件、将来の売上原価見込金額となる開発プロジェクト残高は計2,903,515千円(前期比169.7%増)となっております。
引き続き積極的に開発用地の取得を行うとともに、下期偏重になりやすい販売活動においても、通年で継続的に実施することで開発販売における売上高のボラティリティの平準化を図れるよう努めてまいります。
<事業の状況>

2023年11月期
			単位	1Q	2Q	3Q	4Q	合計
請負受注スキ|ム	受注高※1 (受注件数)		千円 (件)	677,786 (3)	366,085 (4)	1,117,648 (9)	1,861,712 (13)	4,023,232 (29)
		空中店舗フィル・パーク	千円 (件)	613,386 (2)	249,548 (2)	758,754 (3)	1,250,451(4)	2,872,141 (11)
		プレミアムガレージハウス※2	千円 (件)	64,400 (1)	116,536 (2)	358,894 (6)	611,260(9)	1,151,091 (18)
	期末時点受注残高※3 (期末時点進行プロジェクト件数) ※4		千円 (件)	1,902,467 (19)	1,460,282 (15)	1,830,054 (19)	2,863,962(26)	―
開発販売スキ|ム	販売引渡件数		件	0	1	1	5	7
	開発用地取得契約件数※5		件	1	1	2	1	5
	開発プロジェクト残高※6 (開発プロジェクト残件数)		千円 (件)	1,953,496 (8)	3,139,478 (8)	4,504,548 (8)	2,903,515 (4)	―

2022年11月期
			単位	1Q	2Q	3Q	4Q	合計
請負受注スキ|ム	受注高※1 (受注件数)		千円 (件)	513,669 (5)	821,087 (10)	602,125 (5)	797,359 (9)	2,734,241 (29)
		空中店舗フィル・パーク	千円 (件)	320,159 (3)	346,374 (2)	443,234 (3)	522,881 (5)	1,632,649 (13)
		プレミアムガレージハウス※2	千円 (件)	193,510 (2)	474,713 (8)	158,890 (2)	274,477 (4)	1,101,591 (16)
	期末時点受注残高※3 (期末時点進行プロジェクト件数)※4		千円 (件)	2,400,320 (21)	2,467,324 (27)	2,113,663 (24)	1,884,005 (24)	―
開発販売スキ|ム	販売引渡件数		件	0	0	0	4	4
	開発用地取得契約件数※5		件	5	1	1	1	8
	開発プロジェクト残高※6 (開発プロジェクト残件数)		千円 (件)	2,073,595 (8)	1,883,301 (9)	2,183,285 (10)	1,711,451 (7)	―

※1 受注高とは、連結会計期間において新規受注した工事やプロジェクトの合計(売価ベース)となります。
※2 プレミアムガレージハウスの受注高については、協力会社による受注の数値を含めております。
※3 期末時点受注残高とは、期末時点において売上に計上されていない工事やプロジェクトの受注高の残高合計であり、将来の売上見込金額となります。
※4 期末時点進行プロジェクト件数とは、期末時点において進行中の請負受注スキームにおけるプロジェクト件数となります。
※5 開発用地取得契約件数については、当該土地の取得契約を締結し、手付金を支払った時点で1件とカウントしております。
※6 開発プロジェクト残高とは、用地取得契約後にプロジェクトを開始した土地活用商品の、期末時点における土地及び建物の完成にかかる見込額の合計であり、将来の売上原価見込金額となります。

従業員数
	単位	1Q	2Q	3Q	4Q
2023年11月期	人	54	67	67	69
2022年11月期	人	48	59	57	52

※連結会計期間末時点での連結従業員数となります。
なお、財政状態につきましては、「第2[事業の状況]4[経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析](2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 ①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 c.財政状態の分析」をご参照ください。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)の期末残高は、2,149,383千円となり、前連結会計年度末と比較して101,273千円減少しました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における営業活動により使用した資金は541,350千円(前年同期は1,663,383千円の支出)となりました。これは主として、棚卸資産の増加490,391千円、前受金の減少245,860千円などの減少要因によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における投資活動により使用した資金は498,142千円(前年同期は23,591千円の収入)となりました。これは主として、定期預金の預入による支出307,000千円、有形固定資産の取得による支出100,330千円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における財務活動により得られた資金は938,218千円(前年同期は302,881千円の支出)となりました。これは主として、長期借入れによる収入1,145,800千円によるものであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
当社グループは、単一セグメントであるため、生産実績及び受注実績については、スキームごとの実績を記載しております。
a. 生産実績
当連結会計年度における生産実績については、土地の購入及び土地活用商品の開発から販売までを行う取り組みである「開発販売スキーム」の開発プロジェクト残高を記載しております。

	開発プロジェクト 残高(注)1 (千円)	前年同期比 (%)
開発販売スキーム	2,903,515	169.7

(注) 1.開発プロジェクト残高とは、用地取得契約後にプロジェクトを開始した土地活用商品の、期末時点における土地及び建物の完成にかかる見込額の合計であり、将来の売上原価見込金額となります。
b. 受注実績
当連結会計年度における受注実績については、「請負受注スキーム」の受注高及び受注残高を記載しております。

	受注高(注)1 (千円)	前年同期比 (%)	受注残高(注)2 (千円)	前年同期比 (%)
請負受注スキーム	4,023,232	147.1	2,863,962	152.0

(注) 1.受注高とは、当連結会計年度において新規に受注した工事やプロジェクトの合計(売価ベース)となります。
2.受注残高とは、当連結会計年度末時点において売上に計上されていない工事やプロジェクトの受注高の残高合計であり、将来の売上見込金額となります。
c. 販売実績
当連結会計年度における販売実績については、「空中店舗フィル・パーク」等、空間ソリューション事業の単一セグメントであるため、次のとおりであります。

	金額(千円)	前年同期比(%)
「空中店舗フィル・パーク」等、空間ソリューション事業	5,963,519	136.2
合計	5,963,519	136.2

(注) 1.主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合

相手先	前連結会計年度 (自 2021年12月1日 至 2022年11月30日)		当連結会計年度 (自 2022年12月1日 至 2023年11月30日)
	販売高(千円)	割合(%)	販売高(千円)	割合(%)
株式会社廣瀨	-	-	1,025,174	17.2
青木石油商事株式会社	1,043,360	23.8	50	0.0

2.最近2連結会計年度の主要な相手先別の販売実績のうち、当該販売実績の総販売実績に対する割合が10%未満の相手先につきましては記載を省略しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は5,963,519千円(前期比36.2%増)となりました。これは主に、「請負受注スキーム」において上期の受注高が当初の想定を下回ったことにより「請負受注スキーム」に係る売上高が減少したこと、「開発販売スキーム」に係る売上高が前期よりも1,839,743千円増加したことによるものです。
(営業利益)
販売費及び一般管理費1,221,847千円の計上により、当連結会計年度における営業利益は214,815千円(前期比26.5%増)となりました。販売費及び一般管理費の主な内訳は、役員報酬113,464千円、給料及び手当362,287千円、業務委託費122,501千円であります。
(経常利益)
営業外収益として3,808千円、営業外費用として貸倒引当金繰入額60,900千円計上したことにより、当連結会計年度における経常利益は135,816千円(前期比32.1%減)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
法人税、住民税及び事業税並びに法人税等調整額を加減したことにより、親会社株主に帰属する当期純利益は38,035千円(前期比73.2%減)となりました。
b. 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、経済情勢の変動や各種法規制等による影響、自然災害の発生、感染症等の影響などが外的要因として挙げられます。また、内的要因としては、物件の竣工引渡時期の変動や、組織体制の充実に充分な対応ができない場合の事業展開への影響などが挙げられます。詳細については、「第2[事業の状況]3[事業等のリスク]」をご参照ください。
c. 財政状態の分析
(資産)
当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて700,727千円増加し、5,450,775千円になりました。これは主として、現金及び預金が205,726千円、仕掛販売用不動産が185,189千円、販売用不動産が219,679千円、有形固定資産が203,170千円増加したことによるものであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末に比べて413,996千円増加し、2,720,309千円になりました。これは主として、前受金が245,860千円減少し、短期借入金が437,500千円、長期借入金が244,766千円増加したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて286,730千円増加し、2,730,465千円になりました。これは主として、第三者割当による自己株式の処分により自己株式が375,391千円、資本剰余金が125,654千円減少し、親会社株主に帰属する当期純利益により利益剰余金が38,035千円増加したことによるものであります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローは、「第2[事業の状況]4[経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析](1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当社グループは、「開発販売スキーム」における土地仕入資金の機動的な調達を行うため、株式会社みずほ銀行と特別当座貸越契約(借入極度額1,000百万円)を締結しております。なお、当連結会計年度末において、当座貸越契約の借入枠については使用しておりません。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。