有価証券報告書-第16期(令和1年12月1日-令和2年11月30日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度(2019年12月1日から2020年11月30日まで)における我が国経済は、新型コロナウイルスの感染拡大防止策を講じつつ社会経済活動のレベルを段階的に引き上げていく中で、持ち直しの動きが続くことが期待されておりますが、国内外の感染状況の動向を注視する必要があるなど引き続き不透明な状況にあります。
当社グループにおいては、お客様及び従業員の安全確保を最優先に考え、新型コロナウイルスの感染拡大防止のため2020年4月4日から2020年6月30日までの間、原則在宅勤務を実施し、土地オーナーに対する企画提案が困難な中、空中店舗フィル・パークに入居するテナントの誘致業務に注力してまいりました。
当社グループでは、土地オーナー向けに土地活用方法の一形態として空中店舗フィル・パークの企画提案をする「請負受注スキーム」と、不動産投資家向けに当社が土地を購入し空中店舗フィル・パークの開発から販売までを行う「開発販売スキーム」の両スキームにより、空中店舗フィル・パーク事業を行っております。また、「請負受注スキーム」には、コインパーキングの存在する商業エリアを主な企画対象としている小型商業施設「空中店舗フィル・パーク」と、駅から遠い土地や住宅街エリアを主な企画対象としている、ガレージ付賃貸住宅「プレミアムガレージハウス」があります。
「請負受注スキーム」においては、営業活動を2020年7月から段階的に、2020年10月から本格的に再開しており、当第4四半期連結会計期間での請負受注件数は9件、受注高は505,341千円となりました。その中でも新型コロナウイルス感染症の流行前と比べ、プレミアムガレージハウスに対する問い合わせ件数が増加しており、当第4四半期連結会計期間でのプレミアムガレージハウスの請負受注件数は6件、受注高は282,468千円となりました。
「開発販売スキーム」においては、新型コロナウイルス感染症の影響により、不動産投資家の投資意欲が消極的になっていることから適切な販売時期ではないと判断し、第2四半期及び第3四半期連結会計期間での販売活動を見送りました。この影響により、当連結会計年度末の販売用不動産の金額が前連結会計年度末に比べ873,650千円増加しております。なお、販売用不動産の販売活動は2020年9月から再開しており、当第4四半期連結会計期間において販売用不動産の販売契約を締結し1件の引渡が完了しました。
販売費及び一般管理費においては、WEB広告の停止による広告宣伝費の削減、役員賞与及び従業員賞与の不支給による人件費の削減など経費削減に努めました。
この結果、当連結会計年度の当社グループの売上高は3,970,760千円(前年同期比43.5%減)、営業利益は130,256千円(前年同期比88.1%減)、経常利益は98,192千円(前年同期比90.9%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は19,660千円(前年同期比96.7%減)となりました。(当社グループの売上高は、「請負受注スキーム」においては竣工引渡基準を採用しているため物件の竣工引渡時に、「開発販売スキーム」においては販売による所有権移転時に計上されます。)
財務面においては、「請負受注スキーム」ではキャッシュ・フローがマイナスにならないビジネスモデルを構築しており、「開発販売スキーム」の用地取得に際しては株式会社みずほ銀行との間で特別当座貸越契約(借入極度額1,000百万円)を締結しているため、機動的な資金調達を行える体制となっております。一方で、新型コロナウイルス感染症の影響により先行きが不透明な中、経済活動の停滞及びその長期化と不測の事態に備えるため、2020年4月10日に株式会社りそな銀行との間で500百万円、2020年5月29日の時点で株式会社みずほ銀行との間で500百万円のコミットメントライン契約を締結し、さらに2020年6月30日には株式会社三菱UFJ銀行との間で500百万円の当座貸越契約を締結しており、当社グループの販売費及び一般管理費の2年分に相当する総額1,500百万円の運転資金の設定枠を確保しております。なお、当連結会計年度において、コミットメントライン等の枠については使用しておりません。
当連結会計年度の各四半期ごとの「請負受注スキーム」並びに「開発販売スキーム」における、竣工引渡件数及び販売引渡件数は、下表のとおりとなります。
「請負受注スキーム」

竣工引渡件数	第1四半期	第2四半期	第3四半期	第4四半期	合計
2020年11月期	1件	7件	13件	7件	28件
2019年11月期	3件	4件	9件	8件	24件

「開発販売スキーム」

販売引渡件数		第1四半期	第2四半期	第3四半期	第4四半期	合計
2020年11月期	土地のみ	0件	0件	0件	0件	0件
	土地建物	0件	0件	0件	1件	1件
	合計	0件	0件	0件	1件	1件
2019年11月期	土地のみ	1件	1件	0件	3件	5件
	土地建物	0件	2件	1件	3件	6件
	合計	1件	3件	1件	6件	11件

次に、当連結会計年度の営業状況及び成長力・成長性を表す指標である「請負受注スキーム」における受注高、受注件数及び受注残高の状況につきましては、下表のとおりとなります。
「請負受注スキーム」

受注高※1	第1四半期	第2四半期	第3四半期	第4四半期	合計
	金額(千円)	金額(千円)	金額(千円)	金額(千円)	金額(千円)	前年同期比
2020年11月期	731,234	9,948	28,755	505,341	1,275,279	30.4%
2019年11月期	980,991	335,943	1,045,354	1,821,882	4,184,172	103.0%

※1 受注高とは、上記連結会計期間における空中店舗フィル・パーク事業「請負受注スキーム」(内装工事等の追加工事の受注を含む)の新規受注金額の合計(売価ベース)となります。

受注件数	第1四半期	第2四半期	第3四半期	第4四半期	合計
2020年11月期	5件	0件	1件	9件	15件
2019年11月期	6件	5件	10件	14件	35件

受注残高※2	金額(千円)	前年同期比
2020年11月期 期末時点	1,458,000	43.4%
2019年11月期 期末時点	3,352,951	120.0%

※2 受注残高とは、上記時点における空中店舗フィル・パーク事業「請負受注スキーム」(内装工事等の追加工事の受注を含む)の竣工引渡前の受注金額の残高合計(将来の売上見込金額)となります。
また、土地の購入及び空中店舗フィル・パークの開発から販売までを行う取り組みである「開発販売スキーム」における、当連結会計年度の開発状況を表す指標である開発プロジェクト総額見込及び用地取得契約件数の状況につきましては、下表のとおりとなります。
「開発販売スキーム」

開発プロジェクト総額見込※3	件数	金額(千円)	前年同期比
2020年11月期 期末時点	5件	2,155,974	127.5%
2019年11月期 期末時点	5件	1,690,762	95.5%

※3 開発プロジェクト総額見込とは、「開発販売スキーム」において用地取得契約後プロジェクトを開始した空中店舗フィル・パークの、上記時点における土地及び建物の完成にかかる見込額の合計(将来の売上原価見込金額)となります。

用地取得契約件数	第1四半期	第2四半期	第3四半期	第4四半期	合計
2020年11月期	1件	1件	0件	0件	2件
2019年11月期	1件	3件	0件	4件	8件

2020年3月から11月に注力してきた空中店舗フィル・パークのテナント誘致活動の実績につきましては、下表のとおり75件のテナント入居が決定しており、前年同期間の41件を上回る結果となりました。
当連結会計年度においては、主に前期に受注したプロジェクトである28物件が竣工しており、空中店舗フィル・パークの累計竣工件数が増加している中、また、コロナ禍にあっても着実にテナントを誘致することができております。このことは、事業の安定性という点において、土地活用を検討する土地オーナーに対する極めて重要なセールスポイントとなっております。

NO	契約月	業態	フロア	面積(坪)		NO	契約月	業態	フロア	面積(坪)
1	11月	フィットネス	2階A	21.22		39	8月	フィットネス	5階	23.87
2	11月	飲食店	2階	23.00		40	8月	オフィス	2階	28.06
3	11月	学習塾	6階A	40.07		41	7月	飲食店	1階	14.52
4	11月	飲食店	2階B	16.60		42	7月	飲食店	2階	15.10
5	11月	美容室	6階B	20.12		43	7月	美容サロン	2階A	9.99
6	11月	アパレル他	1～2階	43.34		44	7月	美容室	6階	23.87
7	11月	歯科技工所	3階B	26.12		45	7月	美容室	7階	23.87
8	11月	飲食店	2階	14.51		46	7月	フィットネス	1階	27.24
9	11月	美容室	3階B	23.18		47	7月	フィットネス	2階A	18.17
10	11月	事務所他	1～2階	21.40		48	7月	フィットネス	2階	23.94
11	11月	美容室	5階B	20.12		49	7月	オフィス	3階	10.04
12	10月	事務所	3階B	16.37		50	6月	飲食店	1～3階	167.21
13	10月	飲食店	1階	14.43		51	6月	飲食店	1階	12.94
14	10月	飲食店	1階	18.91		52	6月	飲食店	1階	12.96
15	10月	飲食店	1階	10.06		53	6月	飲食店	2階	11.73
16	10月	飲食店	3階	14.51		54	6月	飲食店	2階	14.51
17	10月	美容室	2階	42.35		55	6月	美容室	3階	23.87
18	9月	薬局他	1～3階	31.24		56	6月	美容室	3階	21.38
19	9月	クリニック	3階B,4階	60.72		57	6月	クリニック	1階A	33.80
20	9月	事務所	2階	12.94		58	6月	クリニック	2階	23.87
21	9月	美容室	1階	20.25		59	6月	薬局	1階B	10.38
22	9月	貸会議室	4階	24.64		60	6月	薬局	1階	23.87
23	9月	フィットネス	3階	24.24		61	6月	薬局	1階	11.06
24	9月	フィットネス	2～3階	58.50		62	6月	物販	3階	13.06
25	9月	事務所	2階	18.40		63	6月	ダンス教室	2階	16.67
26	9月	学習塾	3階B	27.78		64	6月	保育園	1階	40.82
27	9月	飲食店	1階	13.63		65	6月	保育園	1階	41.10
28	9月	学習塾	2階B,3階	78.40		66	6月	保育園	2階C	39.92
29	9月	アパレル	2階A	29.33		67	6月	オフィス	3階	17.65
30	8月	飲食店	1～2階	52.65		68	6月	リラクゼーション	2階	60.37
31	8月	美容サロン	2階B	12.93		69	5月	飲食店	1～2階	56.49
32	8月	美容室	2階	23.42		70	4月	飲食店	2階	37.82
33	8月	美容室	4階	14.51		71	4月	美容室	1階	17.85
34	8月	クリニック	1～2階	27.94		72	4月	学習塾	2階	30.38
35	8月	クリニック	2階	22.47		73	4月	スタジオ	3階	30.38
36	8月	ピアノ教室	3階	22.47		74	3月	オフィス	3階	18.08
37	8月	保育園	2階B	27.45		75	3月	児童発達支援	2階	45.58
38	8月	フィットネス	4階	10.43

重点課題の1つとして掲げております人材補強につきましては、当連結会計年度末時点で連結従業員数が45名(2019年11月期末時点は53名)となりました。
なお、財政状態につきましては、「第2[事業の状況]3[経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析](2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 ①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 c.財政状態の分析」をご参照ください。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)の期末残高は、2,066,266千円となり、前連結会計年度末と比較して1,923,092千円減少しました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における営業活動により使用した資金は2,438,611千円(前年同期は1,695,928千円の収入)となりました。これは主として、たな卸資産の増加1,518,497千円、前受金の減少416,139千円、法人税等の支払額497,288千円などの減少要因によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における投資活動により使用した資金は43,502千円(前年同期は222,575千円の支出)となりました。これは主として、有形固定資産の取得による支出43,572千円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における財務活動により得られた資金は559,021千円(前年同期は407,559千円の収入)となりました。これは主として、長期借入れによる収入610,000千円によるものであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
当社グループは、単一セグメントであるため、生産実績及び受注実績については、スキームごとの実績を記載しております。
a. 生産実績
当連結会計年度における生産実績については、土地の購入及び空中店舗フィル・パークの開発から販売までを行う取り組みである「開発販売スキーム」の開発プロジェクト総額見込を記載しております。

	開発プロジェクト 総額見込(注)1 (千円)	前年同期比 (%)
開発販売スキーム	2,155,974	127.5

(注) 1.開発プロジェクト総額見込とは、「開発販売スキーム」において用地取得契約後プロジェクトを開始した空中店舗フィル・パークの、当連結会計年度末時点における土地及び建物の完成にかかる見込額の合計(将来の売上原価見込金額)となります。
b. 受注実績
当連結会計年度における受注実績については、「請負受注スキーム」の受注高及び受注残高を記載しております。

	受注高(注)2 (千円)	前年同期比 (%)	受注残高(注)3 (千円)	前年同期比 (%)
請負受注スキーム	1,275,279	30.4	1,458,000	43.4

(注) 1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.受注高とは、当連結会計年度における空中店舗フィル・パーク事業「請負受注スキーム」(内装工事等の追加工事の受注を含む)の新規受注金額の合計(売価ベース)となります。
3.受注残高とは、当連結会計年度末時点における空中店舗フィル・パーク事業「請負受注スキーム」(内装工事等の追加工事の受注を含む)の竣工引渡前の受注金額の残高合計(将来の売上見込金額)となります。
c. 販売実績
当連結会計年度における販売実績については、空中店舗フィル・パーク事業の単一セグメントであるため、次のとおりであります。

	金額(千円)	前年同期比(%)
空中店舗フィル・パーク事業	3,970,760	56.5
合計	3,970,760	56.5

(注) 1.主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合

相手先	前連結会計年度 (自 2018年12月1日 至 2019年11月30日)		当連結会計年度 (自 2019年12月1日 至 2020年11月30日)
	販売高(千円)	割合(%)	販売高(千円)	割合(%)
A社	―	―	437,600	11.0

2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
3.最近2連結会計年度の主要な相手先別の販売実績のうち、当該販売実績の総販売実績に対する割合が10%未満の相手先につきましては記載を省略しております。
4.A社との間で守秘義務を負っているため、社名の公表は控えさせていただきます。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は3,970,760千円(前期比43.5%減)となりました。これは主に、新型コロナウイルスの感染拡大防止のため2020年4月4日から6月30日までの間、原則在宅勤務を実施し、土地オーナーに対する企画提案が困難であったこと、並びに新型コロナウイルス感染症の影響により、不動産投資家の投資意欲が消極的になっていることから適切な販売時期ではないと判断し、第2四半期及び第3四半期連結会計期間での販売活動を見送ったことによるものであります。
(営業利益)
販売費及び一般管理費739,420千円の計上により、当連結会計年度における営業利益は130,256千円(前期比88.1%減)となりました。販売費及び一般管理費の主な内訳は、役員報酬149,846千円、給料及び手当208,407千円、業務委託費89,362千円であります。
(経常利益)
営業外収益2,374千円、営業外費用34,438千円計上により、当連結会計年度における経常利益は98,192千円(前期比90.9%減)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当社が所有する有形固定資産について減損損失33,328千円を特別損失に計上しました。その計上に伴い当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は65,014千円となりました。法人税、住民税及び事業税並びに法人税等調整額を加減した、親会社株主に帰属する当期純利益は19,660千円(前期比96.7%減)となりました。
b. 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、経済情勢の変動や各種法規制等による影響、自然災害の発生、感染症等の影響などが外的要因として挙げられます。また、内的要因としては、物件の竣工引渡時期の変動や、組織体制の充実に充分な対応ができない場合の事業展開への影響などが挙げられます。詳細については、「第2[事業の状況]2[事業等のリスク]」をご参照ください。
c. 財政状態の分析
(資産)
当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて224,021千円減少し、5,149,302千円になりました。これは主として、販売用不動産が873,650千円、仕掛販売用不動産が685,936千円増加し、現金及び預金が1,923,092千円減少したことによるものであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末に比べて94,983千円減少し、2,294,461千円になりました。これは主として、短期借入金が208,000千円、一年内返済予定の長期借入金が336,019千円増加し、前受金が416,139千円、未払法人税等が286,213千円減少したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて129,038千円減少し、2,854,840千円になりました。これは主として、役員向け株式給付信託及び従業員向け株式給付信託の導入により当該信託が取得した自己株式の増加119,661千円、配当金の支払による利益剰余金の減少28,888千円、親会社株主に帰属する当期純利益による利益剰余金の増加19,660千円によるものであります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローは、「第2[事業の状況]3[経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析](1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、次のとおりであります。
当社グループは、「開発販売スキーム」における土地仕入資金の機動的な調達を行うため、株式会社みずほ銀行と特別当座貸越契約(借入極度額1,000百万円)を締結しております。当連結会計年度において、土地仕入資金として396百万円を調達し、土地建物の販売に伴い168百万円を返済しております。なお、当連結会計年度末における本契約の借入実行残高は228百万円となっております。
また、当社グループは、新型コロナウイルス感染症の影響により社会情勢の先行きが不透明な中、経済活動の停滞及びその長期化と不測の事態に備えるため、2020年4月10日に株式会社りそな銀行との間で500百万円、2020年5月29日に株式会社みずほ銀行との間で500百万円のコミットメントライン契約を締結し、さらに2020年6月30日に株式会社三菱UFJ銀行との間で500百万円の当座貸越契約を締結しており、当社グループの販売費及び一般管理費の2年分に相当する総額1,500百万円の運転資金の借入枠を確保しております。なお、当連結会計年度において、コミットメントライン等の借入枠については使用しておりません。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積に用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。重要な会計方針については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。連結財務諸表を作成するに当たり、必要な見積りを行っており、それらは資産、負債、収益及び費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りは、その性質上判断及び入手し得る情報に基づいて行いますので、実際の結果がそれらの見積りと相違する場合があります。特に以下の事項は、経営者の会計上の見積りの判断が財政状態及び経営成績に重要な影響を及ぼすと考えております。
なお、新型コロナウイルスの感染拡大の影響に関する会計上の見積りについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(追加情報)」に記載しております。
(繰延税金資産)
繰延税金資産は、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を十分に検討し、回収可能見込額を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は、将来の課税所得に依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ、課税所得が減少した場合、繰延税金資産が取り崩され、税金費用を計上する可能性があります。
(固定資産の減損処理)
当社グループは、固定資産のうち減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。減損の兆候の把握、減損損失の認識及び測定に当たっては慎重に検討しておりますが、事業計画や市場環境の変化により、その見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、減損処理が必要になる可能性があります。