有価証券報告書-第20期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)
(1) 経営成績等の状況の概要
① 経営成績の状況
2012年12月から始まった景気回復は戦後最長となっているものの、年平均GDP成長率は1.2%と緩やかな水準であり、実感なき景気回復とも揶揄されています。米中貿易戦争、英国のEU離脱の問題が今後の世界経済の波乱要因となり、日本を巡る経済環境も中国経済の減退の影響を受け急激に悪化しています。2019年10月に予定されている消費税引上げについても、7月の日銀短観等の指標次第では再延長も一部囁かれ始めており予断を許さない状況になってきています。
当社の属する住宅業界におきましては、首都圏を中心に分譲マンション価格が高止まりする中、戸建て住宅は比較的割安に購入可能であり、住宅取得支援施策や住宅ローンの低金利水準継続も相まって、需要は安定的に推移しました。一方、建設コストの高騰、人口減少等による新設着工戸数の長期的減少等、将来的な不安定要素も生じております。
このような状況のもと、当社は自社設計・自社施工管理による高品質かつ低価格な住宅の供給をミッションに、当社の事業エリアである横浜市・川崎市、東京都内城南地区において活動エリアの深耕と拡大を計画しました。
これらの結果、当事業年度の売上高は7,977,255千円(前年同期比7.9%減)、営業利益は243,903千円(同36.1%減)、経常利益は217,568千円(同41.6%減)、当期純利益は136,912千円(同46.9%減)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(分譲住宅事業)
分譲住宅事業におきましては、上期に販売在庫の調整のため、一時的な値引きをせざるを得なくなり、売上高、利益面ともに大きく計画を下回る結果となりました。第3四半期では収益性の高い案件が成約になったことにより、利益率も戻りましたが、上期の出遅れを埋めるまでには至りませんでした。
これらの結果、売上高は6,321,153千円(前年同期比14.4%減)、営業利益は603,883千円(同21.6%減)となりました。
(注文住宅事業)
注文住宅事業は部門事業開始以来、6期連続増収を実現しております。2017年11月に武蔵小杉展示場内においても当社のモデルハウスを開設しましたが、企業認知度の向上にもつながっています。利益面においては、モデルハウスの償却費負担や人件費が増加しました。
これらの結果、売上高は1,447,978千円(前年同期比15.2%増)、営業利益は26,280千円(前年同期は9,930千円の損失)となりました。
(再生事業・その他)
関西圏への中古マンションリノベーション事業の展開を企図して、2017年6月に京都オフィスを開設いたしましたが、売上高は208,123千円(前年同期比972.8%増)、営業損失は7,991千円(前年同期は23,969千円の損失)となりました。
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.[ ]は、土地分譲に係る内数であります。
② 財政状態の状況
(資産の部)
当事業年度末における流動資産は4,512,253千円となり、前事業年度末に比べて613,491千円増加しました。これは主に、仕掛販売用不動産が280,709千円増加したことに加え、販売用不動産が172,476千円、現金及び預金が111,116千円増加したことによるものであります。
固定資産は301,083千円となり、前事業年度末に比べて29,966千円減少しました。これは主に減価償却累計額が増加したことに伴い、有形固定資産が25,442千円減少したことによるものであります。
この結果、総資産は4,813,337千円となり、前事業年度末と比較して583,524千円増加しました。
(負債の部)
当事業年度末における流動負債は2,187,490千円となり、前事業年度末に比べて339,274千円増加しました。これは主に、短期借入金が362,500千円増加したことによるものであります。
固定負債は253,604千円となり、前事業年度末に比べ167,329千円増加しました。これは主に、社債が170,000千円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は2,441,095千円となり、前事業年度末に比べて506,604千円増加しました。
(純資産の部)
当事業年度末における純資産合計は2,372,242千円となり、前事業年度末と比べて76,920千円増加しました。これは主に、当期純利益の計上136,912千円及び剰余金の配当59,992千円によるものであります。
この結果、自己資本比率は49.3%(前事業年度末は54.3%)となりました。
なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)等を当事業年度の期首から適用しており、財政状態については遡及処理後の前事業年度末の数値で比較を行っております。
③ キャッシュ・フローの状況
当事業年度における「現金及び現金同等物」(以下「資金」という。)は、営業活動により386,802千円を使用、投資活動により6,268千円を使用しましたが、財務活動により504,188千円を獲得したことにより、前事業年度末に比べ111,116千円増加し、当事業年度末には1,542,976千円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、386,802千円(前年同期は18,509千円の使用)となりました。これは主に、税引前当期純利益の計上217,568千円があった一方で、たな卸資産の増加453,185千円による資金の減少、法人税等の支払による支出106,054千円があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、6,268千円(前年同期は66,731千円の使用)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出5,310千円があったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果獲得した資金は、504,188千円(前年同期は518,054千円の獲得)となりました。これは主に、短期借入金の返済による支出2,519,500千円、社債の償還による支出90,000千円、配当金の支払による支出60,041千円があった一方で、短期借入れによる収入2,882,000千円、社債の発行による収入294,800千円があったことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社が営む分譲住宅事業及び建築請負を主体とする注文住宅事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。
b.受注実績
当事業年度における住宅事業のうち建築請負の受注状況は次のとおりであります。
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.上記以外のセグメントについては、提供するサービスの性格上、受注状況の記載になじまないため、記載を省略しております。
c.販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。
3.直近2事業年度の分譲住宅事業における地域別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。なお、地域別の分類は、物件の属する地域によって分類しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
この財務諸表の作成に当たりまして、重要な会計方針及び見積りにつきましては、十分検討して作成しております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し、合理的な基準により判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
分譲住宅事業に関しては、上期に一時的な値引き調整、販売在庫調整をせざるを得なくなり、売上高は6,321,153千円(前年同期比14.4%減)、営業利益は603,883千円(同21.6%減)となりました。注文住宅事業に関しては、売上高は1,447,978千円(前年同期比15.2%増)、営業利益は26,280千円(前年同期は9,930千円の損失)となり、黒字を初めて実現しました。
その他事業では、京都における再生住宅事業が増加して売上高208,123千円(前年同期比972.8%増)まで増加しています。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因
当社の経営成績に重要な影響を与える要因として、法的規制、自然災害等のリスクなどがあります。なお、各々の内容については、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載しております。
④ 資本の財源及び資金の流動性
当社は、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としており、運転資金及び設備資金につきましては、内部資金または借入により資金調達することとしております。また、運転資金の効率的な調達を行うため取引銀行と当座貸越契約を締結しております。
当社の運転資金需要のうち主なものは、事業用地等の取得に係るプロジェクト資金や、住宅建築に係る材料費及び外注費のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、設備投資等によるものであります。
なお、当事業年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は1,895,340千円となっております。また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は1,542,976千円となっております。
当社は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、特に主要な事業である分譲住宅事業において、いかに立地の良い土地を適正な価格で数多く仕入れることができるかを最重要課題のひとつとしており、当社の属する不動産・住宅業界が特有なビジネス環境の変化に影響を受けやすいことを鑑みますと、事業用不動産等の取得に係るプロジェクト資金の調達を機動的かつ安定的に行う必要があると共に、事業環境変化のリスクに備えるため資金調達手段の多様化を図る必要があると認識しております。
① 経営成績の状況
2012年12月から始まった景気回復は戦後最長となっているものの、年平均GDP成長率は1.2%と緩やかな水準であり、実感なき景気回復とも揶揄されています。米中貿易戦争、英国のEU離脱の問題が今後の世界経済の波乱要因となり、日本を巡る経済環境も中国経済の減退の影響を受け急激に悪化しています。2019年10月に予定されている消費税引上げについても、7月の日銀短観等の指標次第では再延長も一部囁かれ始めており予断を許さない状況になってきています。
当社の属する住宅業界におきましては、首都圏を中心に分譲マンション価格が高止まりする中、戸建て住宅は比較的割安に購入可能であり、住宅取得支援施策や住宅ローンの低金利水準継続も相まって、需要は安定的に推移しました。一方、建設コストの高騰、人口減少等による新設着工戸数の長期的減少等、将来的な不安定要素も生じております。
このような状況のもと、当社は自社設計・自社施工管理による高品質かつ低価格な住宅の供給をミッションに、当社の事業エリアである横浜市・川崎市、東京都内城南地区において活動エリアの深耕と拡大を計画しました。
これらの結果、当事業年度の売上高は7,977,255千円(前年同期比7.9%減)、営業利益は243,903千円(同36.1%減)、経常利益は217,568千円(同41.6%減)、当期純利益は136,912千円(同46.9%減)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(分譲住宅事業)
分譲住宅事業におきましては、上期に販売在庫の調整のため、一時的な値引きをせざるを得なくなり、売上高、利益面ともに大きく計画を下回る結果となりました。第3四半期では収益性の高い案件が成約になったことにより、利益率も戻りましたが、上期の出遅れを埋めるまでには至りませんでした。
これらの結果、売上高は6,321,153千円(前年同期比14.4%減)、営業利益は603,883千円(同21.6%減)となりました。
(注文住宅事業)
注文住宅事業は部門事業開始以来、6期連続増収を実現しております。2017年11月に武蔵小杉展示場内においても当社のモデルハウスを開設しましたが、企業認知度の向上にもつながっています。利益面においては、モデルハウスの償却費負担や人件費が増加しました。
これらの結果、売上高は1,447,978千円(前年同期比15.2%増)、営業利益は26,280千円(前年同期は9,930千円の損失)となりました。
(再生事業・その他)
関西圏への中古マンションリノベーション事業の展開を企図して、2017年6月に京都オフィスを開設いたしましたが、売上高は208,123千円(前年同期比972.8%増)、営業損失は7,991千円(前年同期は23,969千円の損失)となりました。
| セグメントの名称 | 売上高(千円) | (前年同期比) | 引渡棟数 | (前年同期) |
| 分譲住宅事業 [うち土地分譲] | 6,321,153 | (△14.4%) | 167 | (199) |
| [321,837] | [△41.7%] | [7] | [9] | |
| 注文住宅事業 | 1,447,978 | (15.2%) | 71 | (61) |
| その他 | 208,123 | (972.8%) | 7 | (-) |
| 合計 | 7,977,255 | (△7.9%) | 245 | (-) |
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.[ ]は、土地分譲に係る内数であります。
② 財政状態の状況
(資産の部)
当事業年度末における流動資産は4,512,253千円となり、前事業年度末に比べて613,491千円増加しました。これは主に、仕掛販売用不動産が280,709千円増加したことに加え、販売用不動産が172,476千円、現金及び預金が111,116千円増加したことによるものであります。
固定資産は301,083千円となり、前事業年度末に比べて29,966千円減少しました。これは主に減価償却累計額が増加したことに伴い、有形固定資産が25,442千円減少したことによるものであります。
この結果、総資産は4,813,337千円となり、前事業年度末と比較して583,524千円増加しました。
(負債の部)
当事業年度末における流動負債は2,187,490千円となり、前事業年度末に比べて339,274千円増加しました。これは主に、短期借入金が362,500千円増加したことによるものであります。
固定負債は253,604千円となり、前事業年度末に比べ167,329千円増加しました。これは主に、社債が170,000千円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は2,441,095千円となり、前事業年度末に比べて506,604千円増加しました。
(純資産の部)
当事業年度末における純資産合計は2,372,242千円となり、前事業年度末と比べて76,920千円増加しました。これは主に、当期純利益の計上136,912千円及び剰余金の配当59,992千円によるものであります。
この結果、自己資本比率は49.3%(前事業年度末は54.3%)となりました。
なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)等を当事業年度の期首から適用しており、財政状態については遡及処理後の前事業年度末の数値で比較を行っております。
③ キャッシュ・フローの状況
当事業年度における「現金及び現金同等物」(以下「資金」という。)は、営業活動により386,802千円を使用、投資活動により6,268千円を使用しましたが、財務活動により504,188千円を獲得したことにより、前事業年度末に比べ111,116千円増加し、当事業年度末には1,542,976千円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は、386,802千円(前年同期は18,509千円の使用)となりました。これは主に、税引前当期純利益の計上217,568千円があった一方で、たな卸資産の増加453,185千円による資金の減少、法人税等の支払による支出106,054千円があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、6,268千円(前年同期は66,731千円の使用)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出5,310千円があったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果獲得した資金は、504,188千円(前年同期は518,054千円の獲得)となりました。これは主に、短期借入金の返済による支出2,519,500千円、社債の償還による支出90,000千円、配当金の支払による支出60,041千円があった一方で、短期借入れによる収入2,882,000千円、社債の発行による収入294,800千円があったことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社が営む分譲住宅事業及び建築請負を主体とする注文住宅事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。
b.受注実績
当事業年度における住宅事業のうち建築請負の受注状況は次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 受注高(千円) | 前年同期比(%) | 受注残高(千円) | 前年同期比(%) |
| 注文住宅事業 | 1,666,410 | 16.1 | 1,320,715 | 31.2 |
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.上記以外のセグメントについては、提供するサービスの性格上、受注状況の記載になじまないため、記載を省略しております。
c.販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日) | 前年同期比(%) |
| 分譲住宅事業(千円) | 6,321,153 | △14.4% |
| 注文住宅事業(千円) | 1,447,978 | 15.2% |
| その他事業(千円) | 208,123 | 972.8% |
| 合計(千円) | 7,977,255 | △7.9% |
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。
3.直近2事業年度の分譲住宅事業における地域別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。なお、地域別の分類は、物件の属する地域によって分類しております。
| 地域 | 前事業年度 | 当事業年度 | ||
| 売上高(千円) | 割合(%) | 売上高(千円) | 割合(%) | |
| 東京都23区 | 215,413 | 2.9 | 1,392,571 | 22.0 |
| 神奈川県横浜市 | 3,678,601 | 49.8 | 3,366,344 | 53.3 |
| 神奈川県川崎市 | 3,489,059 | 47.3 | 1,562,237 | 24.7 |
| 合計 | 7,383,075 | 100.0 | 6,321,153 | 100.0 |
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
この財務諸表の作成に当たりまして、重要な会計方針及び見積りにつきましては、十分検討して作成しております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し、合理的な基準により判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
分譲住宅事業に関しては、上期に一時的な値引き調整、販売在庫調整をせざるを得なくなり、売上高は6,321,153千円(前年同期比14.4%減)、営業利益は603,883千円(同21.6%減)となりました。注文住宅事業に関しては、売上高は1,447,978千円(前年同期比15.2%増)、営業利益は26,280千円(前年同期は9,930千円の損失)となり、黒字を初めて実現しました。
その他事業では、京都における再生住宅事業が増加して売上高208,123千円(前年同期比972.8%増)まで増加しています。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因
当社の経営成績に重要な影響を与える要因として、法的規制、自然災害等のリスクなどがあります。なお、各々の内容については、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載しております。
④ 資本の財源及び資金の流動性
当社は、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としており、運転資金及び設備資金につきましては、内部資金または借入により資金調達することとしております。また、運転資金の効率的な調達を行うため取引銀行と当座貸越契約を締結しております。
当社の運転資金需要のうち主なものは、事業用地等の取得に係るプロジェクト資金や、住宅建築に係る材料費及び外注費のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、設備投資等によるものであります。
なお、当事業年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は1,895,340千円となっております。また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は1,542,976千円となっております。
当社は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、特に主要な事業である分譲住宅事業において、いかに立地の良い土地を適正な価格で数多く仕入れることができるかを最重要課題のひとつとしており、当社の属する不動産・住宅業界が特有なビジネス環境の変化に影響を受けやすいことを鑑みますと、事業用不動産等の取得に係るプロジェクト資金の調達を機動的かつ安定的に行う必要があると共に、事業環境変化のリスクに備えるため資金調達手段の多様化を図る必要があると認識しております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
