有価証券報告書(内国投資証券)-第27期(平成27年3月1日-平成27年8月31日)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産
(単位:千円)
担保を付している債務
(単位:千円)
なお、従前所有者の同社従業員に対する退職金支払債務を担保するため、土地の一部に根抵当権(極度額 前期350,000千円、当期350,000千円)が設定されており、また、共有者の敷金・保証金返済債務を担保するため、土地及び建物に抵当権(債権額 前期133,035千円、当期133,035千円)及び根抵当権(極度額 前期558,872千円、当期558,872千円)が設定されておりますが、これらは上記の担保に供している資産に含まれております。
※2.国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
3.クレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約
本投資法人は、取引銀行とクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結しております。
(単位:千円)
4.偶発債務
前期(平成27年2月28日)
[河原町オーパにおける賃料減額請求訴訟]
河原町オーパの信託受託者(本投資法人は信託受益権を保有しております。)は、当該物件の賃借人である株式会社OPAより、平成24年11月21日付で、京都地方裁判所に、平成23年3月1日以降平成23年7月31日までの賃料につき現行比約9%、平成23年8月1日以降につき現行比約10%の減額を求める賃料減額請求訴訟を提起され、現在係属しております。なお、平成25年6月28日付で、原告より、減額の起算日を「平成23年3月1日」から「平成23年3月31日」とする訴えの変更の申立てがなされております。
当該賃料減額請求訴訟については、平成27年1月16日付で京都地方裁判所から、平成24年5月11日以降の賃料につき現行比約8.6%減額した金額とする旨の第一審判決が言い渡されましたが、本投資法人は当該物件の信託受託者を通じ平成27年1月30日付で大阪高等裁判所に控訴いたしました。
この訴訟の結果次第では、本投資法人の経営成績に影響を及ぼす可能性がありますが、その影響額を現時点で見積もることは困難であります。
仮に株式会社OPAの減額請求が全額認められた場合には、同社に対して総額289百万円(平成27年2月末までの減額が認められた場合)とその利息の支払義務を負うことになります。
なお、この訴訟の結果を現時点で予測することはできません。
当期(平成27年8月31日)
[河原町オーパにおける賃料減額請求訴訟]
河原町オーパの信託受託者(本投資法人は信託受益権を保有しております。)は、当該物件の賃借人である株式会社OPAより、平成24年11月21日付で、京都地方裁判所に、平成23年3月1日以降平成23年7月31日までの賃料につき現行比約9%、平成23年8月1日以降につき現行比約10%の減額を求める賃料減額請求訴訟を提起され、現在係属しております。なお、平成25年6月28日付で、原告より、減額の起算日を「平成23年3月1日」から「平成23年3月31日」とする訴えの変更の申立てがなされております。
当該賃料減額請求訴訟については、平成27年1月16日付で京都地方裁判所から、平成24年5月11日以降の賃料につき現行比約8.6%減額した金額とする旨の第一審判決が言い渡されましたが、本投資法人は当該物件の信託受託者を通じ平成27年1月30日付で大阪高等裁判所に控訴いたしました。
仮に第一審判決のとおりに判決が確定した場合には、同社に対して総額205百万円(平成27年8月末までの減額が認められた場合)とその利息の支払義務を負うことになっておりましたが、平成27年10月27日付で大阪高等裁判所より「本投資法人の控訴を棄却する」旨の判決が言い渡されました。
本投資法人は、この判決を不服として当該物件の信託受託者を通じ平成27年11月9日付で最高裁判所に上告提起しております。
なお、上記上告提起の結果、仮に平成28年2月期において控訴審のとおりに判決が確定した場合には、特別損失として訴訟関連損失を最大241百万円計上することとなります。また、平成28年2月期中に判決が確定しない場合には、当該期において特別損失として訴訟損失引当金繰入額241百万円を計上する見込みです。
※5.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳
(単位:千円)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行する投資口の総数及び発行済投資口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
(注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
2.重要な非資金取引の内容
前期において、取得した資産に関して資産除去債務を計上していることにより、有形固定資産の信託建物及び資産除去債務は、それぞれ108,051千円増加しております。
[リース取引に関する注記]
1.ファイナンス・リース取引(借主側)
所有権移転外ファイナンス・リース取引
(1)リース資産の内容
主として信託工具、器具及び備品であります。
(2)減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。
余剰資金の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重に行っております。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入金及び投資法人債のリファイナンスです。
預り敷金及び保証金は、賃貸借契約に係るテナントからの預り金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、負債比率等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしております。さらに、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しております。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
また、借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的としたクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結していること等により流動性リスクを管理しております。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含まれておりません(注2.参照)。
前期(平成27年2月28日)
(単位:千円)
当期(平成27年8月31日)
(単位:千円)
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しております。
注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。
負債
(1)短期借入金
短期借入金は短期間で決済され、かつ変動金利によるものであるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。
(2)1年内償還予定の投資法人債、(5)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっております。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。)。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。
(4)1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 、(7)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来キャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっております。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金のうち上記貸借対照表計上額については、市場価格がなく、かつ、返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
注3. 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(平成27年2月28日)
(単位:千円)
当期(平成27年8月31日)
(単位:千円)
注4. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(平成27年2月28日)
(単位:千円)
当期(平成27年8月31日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(平成27年2月28日)及び当期(平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成27年2月28日)及び当期(平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額または契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(平成27年2月28日)
(単位:千円)
当期(平成27年8月31日)
(単位:千円)
(注1)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(6)」参照)。
(注2)前期において、上記のほかに金利スワップの特例処理の対象となる金利スワップ契約(想定元本合計:20,000,000千円、契約期間:平成27年3月2日から借入の返済期限まで)を平成27年2月20日に締結しております。当該金利スワップ契約は、平成27年3月2日付借入実行の長期借入金に係る金利の受払条件を変換することを目的としております。
[退職給付に関する注記]
前期(平成27年2月28日)及び当期(平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)及び当期(自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要株主等
前期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)及び当期(自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)及び当期(自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)及び当期(自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要株主等
前期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)及び当期(自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「DFS T ギャラリア沖縄」の一部の土地に係る事業用定期借地権契約に基づく原状回復義務及び「川崎ルフロン」のアスベスト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しております。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該事業用定期借地権契約満了までの期間及び当該アスベストを含有する建物の耐用年数によりそれぞれ9年、24年と見積り、割引率はそれぞれ0.458%、1.584%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、三大都市圏を中心に日本国内の政令指定都市を含めた主要な都市等において、商業施設を保有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(単位:千円)
注1. 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
注2. 前期の期中増減額のうち、主な増加額はDFS T ギャラリア沖縄(13,647,795千円)、Cute Cube 原宿(8,604,426千円)、m-シティ豊中(5,636,244千円)、Gビル名古屋栄01(1,983,167千円)の取得、mozoワンダーシティ(11,855,923千円)、Gビル表参道02(5,355,915千円)、Gビル吉祥寺01(1,775,983千円)の準共有持分の追加取得及びイオンモール伊丹の外壁改修工事に係る資本的支出(168,163千円)を含む資本的支出総額(2,402,254千円)によるものであり、主な減少額はイオンモール神戸北(4,161,599千円)の準共有持分の一部売却及び減価償却費の計上によるものです。
注3. 当期の期中増減額のうち、主な増加額はエディオン京橋店(底地)(5,756,688千円)、Gビル上野01(3,459,381千円)の取得及びならファミリーの防災設備改修工事に係る資本的支出(149,530千円)を含む資本的支出総額(2,312,448千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
注4. 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しております。
また、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
当期(自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
[1口当たり情報に関する注記]
注1. 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
注2. 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1.新投資口の発行
平成27年8月20日及び平成27年9月2日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口については平成27年9月9日、第三者割当による新投資口については平成27年10月7日にそれぞれ払込が完了しております。この結果、平成27年10月7日付で出資総額は387,198,507,160円、発行済投資口数の総数は2,552,198口となっております。なお、これらの発行条件は以下のとおりとなっております。
[公募による新投資口の発行]
<日本国内、米国及び欧州を中心とする海外市場(ただし、米国においては米国証券法ルール144Aに基づく適格機関投資家への販売のみとする)における募集>発行新投資口数 :119,500口(国内52,400口、海外67,100口(海外引受会社による買取引受けの対象口数64,600口及び海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利の対象口数2,500口))
発行価格(募集価格) :1口当たり202,566円
発行価格(募集価格)の総額 :24,206,637,000円
発行価額(払込金額) :1口当たり196,261円
発行価額(払込金額)の総額 :23,453,189,500円
払込期日 :平成27年9月9日
分配金起算日 :平成27年9月1日
[第三者割当による新投資口の発行]
発行新投資口数 :2,500口
発行価額(払込金額) :1口当たり196,261円
発行価額(払込金額)の総額 :490,652,500円
払込期日 :平成27年10月7日
分配金起算日 :平成27年9月1日
割当先 :三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社
[資金使途]
今回の公募に係る調達資金については、本投資法人による新たな特定資産の取得資金の一部に充当します。また、第三者割当に係る調達資金については、当該特定資産の取得資金の一部に充当し、残額があれば手許資金とし、将来の特定資産の取得等に充当します。
2.資産の譲渡
本投資法人は、平成27年10月14日付で以下の資産の譲渡を行うことを決定し、一部については平成27年10月15日付で譲渡しました。
[イオンモール香椎浜、イオン西大津、イオン大宮、イオン上田、イオンモール八千代緑が丘]
譲渡資産 :不動産を信託する信託受益権
① イオンモール香椎浜 準共有持分30%、イオン西大津、イオン大宮、イオン上田、
イオンモール八千代緑が丘
② イオンモール香椎浜 準共有持分19%
③ イオンモール香椎浜 準共有持分51%
譲渡価格 :① 58,417百万円
② 2,755百万円
③ 7,395百万円
契約日 :平成27年10月15日
譲渡日 :① 平成27年10月15日
② 平成28年 8月31日(予定)
③ 平成28年 9月30日(予定)
譲渡先 :合同会社ダブルオーファイブ
損益に及ぼす影響 :営業収益として不動産等売却益を
第28期(自 平成27年9月1日 至 平成28年2月29日)に約975百万円、第29期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)に約549百万円、第30期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)に約1,419百万円を計上する見込みです。
3.訴訟の判決及びその上告提起
河原町オーパの信託受託者(本投資法人は信託受益権を保有しております。)は、当該物件の賃借人である株式会社OPAより、平成24年11月21日付で、京都地方裁判所に、平成23年3月1日以降平成23年7月31日までの賃料につき現行比約9%、平成23年8月1日以降につき現行比約10%の減額を求める賃料減額請求訴訟を提起され、現在係属しております。なお、平成25年6月28日付で、原告より、減額の起算日を「平成23年3月1日」から「平成23年3月31日」とする訴えの変更の申立てがなされております。
当該賃料減額請求訴訟については、平成27年1月16日付で京都地方裁判所から、平成24年5月11日以降の賃料につき現行比約8.6%減額した金額とする旨の第一審判決が言い渡され、本投資法人は当該物件の信託受託者を通じ平成27年1月30日付で大阪高等裁判所に控訴しておりましたが、平成27年10月27日付で大阪高等裁判所より「本投資法人の控訴を棄却する」旨の判決が言い渡されました。
本投資法人は、この判決を不服として当該物件の信託受託者を通じ平成27年11月9日付で最高裁判所に上告提起しております。
なお、上記上告提起の結果、仮に平成28年2月期において控訴審のとおりに判決が確定した場合には、特別損失として訴訟関連損失を最大241百万円計上することとなります。また、平成28年2月期中に判決が確定しない場合には、当該期において特別損失として訴訟損失引当金繰入額241百万円を計上する見込みです。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産 定額法を採用しております。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。 建物・信託建物 2～50年 構築物・信託構築物 2～60年 信託機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品・信託工具、器具及び備品 2～20年 ② 信託その他無形固定資産 定額法を採用しております。 ③ リース資産 所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産 リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。 ④ 長期前払費用 定額法を採用しております。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | ① 投資口交付費 3年間で均等額を償却しております。 ② 投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しております。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。 前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は51,691千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は17,844千円です。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | ① ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっております。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、特例処理を採用しております。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。 ④ ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、有効性の評価を省略しております。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から 3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしております。 (1) 信託現金及び信託預金 (2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3) 信託借地権 (4) 信託その他無形固定資産 (5) 信託差入敷金及び保証金 (6) 信託預り敷金及び保証金 |
| ② 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。 |
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産
(単位:千円)
| 前 期 (平成27年2月28日) | 当 期 (平成27年8月31日) | |
| 信託現金及び信託預金 | 513,115 | 513,115 |
| 信託建物 | 75,979,661 | 75,138,902 |
| 信託構築物 | 4,101,377 | 4,332,835 |
| 信託機械及び装置 | 269,911 | 261,566 |
| 信託工具、器具及び備品 | 448,212 | 424,932 |
| 信託土地 | 173,262,717 | 172,891,408 |
| その他 | 470,550 | 470,550 |
| 合 計 | 255,045,545 | 254,033,311 |
担保を付している債務
(単位:千円)
| 前 期 (平成27年2月28日) | 当 期 (平成27年8月31日) | |
| 信託預り敷金及び保証金 | 33,017,022 | 32,511,842 |
| 合 計 | 33,017,022 | 32,511,842 |
なお、従前所有者の同社従業員に対する退職金支払債務を担保するため、土地の一部に根抵当権(極度額 前期350,000千円、当期350,000千円)が設定されており、また、共有者の敷金・保証金返済債務を担保するため、土地及び建物に抵当権(債権額 前期133,035千円、当期133,035千円)及び根抵当権(極度額 前期558,872千円、当期558,872千円)が設定されておりますが、これらは上記の担保に供している資産に含まれております。
※2.国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
| 前 期 (平成27年2月28日) | 当 期 (平成27年8月31日) | |
| 信託建物 | 24,552千円 | 5,119千円 |
3.クレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約
本投資法人は、取引銀行とクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結しております。
(単位:千円)
| 前 期 (平成27年2月28日) | 当 期 (平成27年8月31日) | |
| クレジット・ファシリティ契約の総額 | 35,500,000 | 35,500,000 |
| 借入実行残高 | - | - |
| 差引額 | 35,500,000 | 35,500,000 |
| コミットメント・ライン契約の総額 | 50,000,000 | 60,000,000 |
| 借入実行残高 | - | - |
| 差引額 | 50,000,000 | 60,000,000 |
4.偶発債務
前期(平成27年2月28日)
[河原町オーパにおける賃料減額請求訴訟]
河原町オーパの信託受託者(本投資法人は信託受益権を保有しております。)は、当該物件の賃借人である株式会社OPAより、平成24年11月21日付で、京都地方裁判所に、平成23年3月1日以降平成23年7月31日までの賃料につき現行比約9%、平成23年8月1日以降につき現行比約10%の減額を求める賃料減額請求訴訟を提起され、現在係属しております。なお、平成25年6月28日付で、原告より、減額の起算日を「平成23年3月1日」から「平成23年3月31日」とする訴えの変更の申立てがなされております。
当該賃料減額請求訴訟については、平成27年1月16日付で京都地方裁判所から、平成24年5月11日以降の賃料につき現行比約8.6%減額した金額とする旨の第一審判決が言い渡されましたが、本投資法人は当該物件の信託受託者を通じ平成27年1月30日付で大阪高等裁判所に控訴いたしました。
この訴訟の結果次第では、本投資法人の経営成績に影響を及ぼす可能性がありますが、その影響額を現時点で見積もることは困難であります。
仮に株式会社OPAの減額請求が全額認められた場合には、同社に対して総額289百万円(平成27年2月末までの減額が認められた場合)とその利息の支払義務を負うことになります。
なお、この訴訟の結果を現時点で予測することはできません。
当期(平成27年8月31日)
[河原町オーパにおける賃料減額請求訴訟]
河原町オーパの信託受託者(本投資法人は信託受益権を保有しております。)は、当該物件の賃借人である株式会社OPAより、平成24年11月21日付で、京都地方裁判所に、平成23年3月1日以降平成23年7月31日までの賃料につき現行比約9%、平成23年8月1日以降につき現行比約10%の減額を求める賃料減額請求訴訟を提起され、現在係属しております。なお、平成25年6月28日付で、原告より、減額の起算日を「平成23年3月1日」から「平成23年3月31日」とする訴えの変更の申立てがなされております。
当該賃料減額請求訴訟については、平成27年1月16日付で京都地方裁判所から、平成24年5月11日以降の賃料につき現行比約8.6%減額した金額とする旨の第一審判決が言い渡されましたが、本投資法人は当該物件の信託受託者を通じ平成27年1月30日付で大阪高等裁判所に控訴いたしました。
仮に第一審判決のとおりに判決が確定した場合には、同社に対して総額205百万円(平成27年8月末までの減額が認められた場合)とその利息の支払義務を負うことになっておりましたが、平成27年10月27日付で大阪高等裁判所より「本投資法人の控訴を棄却する」旨の判決が言い渡されました。
本投資法人は、この判決を不服として当該物件の信託受託者を通じ平成27年11月9日付で最高裁判所に上告提起しております。
なお、上記上告提起の結果、仮に平成28年2月期において控訴審のとおりに判決が確定した場合には、特別損失として訴訟関連損失を最大241百万円計上することとなります。また、平成28年2月期中に判決が確定しない場合には、当該期において特別損失として訴訟損失引当金繰入額241百万円を計上する見込みです。
※5.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前 期 (平成27年2月28日) | 当 期 (平成27年8月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前 期 (自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日) | 当 期 (自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日) | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料及び駐車場使用料収入 | 27,286,432 | 27,212,434 |
| 受取水道光熱費 | 1,559,197 | 1,622,605 |
| その他賃料収入 | 1,768,633 | 2,127,531 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 30,614,262 | 30,962,570 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| プロパティ・マネジメント報酬 | 760,800 | 686,716 |
| 建物管理委託費 | 1,372,615 | 1,365,744 |
| 水道光熱費 | 1,845,108 | 1,965,732 |
| 公租公課 | 2,795,740 | 2,896,418 |
| 修繕費 | 194,881 | 214,681 |
| 保険料 | 55,505 | 56,907 |
| 信託報酬 | 86,456 | 86,793 |
| 支払賃料 | 888,111 | 896,277 |
| その他賃貸事業費用 | 749,416 | 779,382 |
| 減価償却費 | 6,097,020 | 6,236,829 |
| 固定資産除却損 | 60,419 | 99,670 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 14,906,076 | 15,285,155 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 15,708,186 | 15,677,415 |
※2.不動産等売却益の内訳
(単位:千円)
| 前 期 (自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日) | 当 期 (自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日) | |
| 不動産等売却収入 | 4,950,000 | - |
| 不動産等売却原価 | 4,161,599 | - |
| その他売却費用 | 2,798 | - |
| 不動産等売却益 | 785,602 | - |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行する投資口の総数及び発行済投資口数
| 前 期 (自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日) | 当 期 (自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日) | |
| 発行する投資口の総数 | 8,000,000口 | 8,000,000口 |
| 発行済投資口数 | 2,430,198口 | 2,430,198口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前 期 (自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日) | 当 期 (自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日) | |
| 現金及び預金 | 18,013,668 | 20,099,394 |
| 信託現金及び信託預金 | 10,836,326 | 11,152,932 |
| 使途制限付信託預金(注) | △ 513,115 | △ 513,115 |
| 預入期間が3ヶ月を超える定期預金 | △ 1,500,000 | △ 1,500,000 |
| 現金及び現金同等物 | 26,836,880 | 29,239,211 |
(注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
2.重要な非資金取引の内容
前期において、取得した資産に関して資産除去債務を計上していることにより、有形固定資産の信託建物及び資産除去債務は、それぞれ108,051千円増加しております。
[リース取引に関する注記]
1.ファイナンス・リース取引(借主側)
所有権移転外ファイナンス・リース取引
(1)リース資産の内容
主として信託工具、器具及び備品であります。
(2)減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前 期 (自 平成26年9月 1日 至 平成27年2月28日) | 当 期 (自 平成27年3月 1日 至 平成27年8月31日) | |
| 1年以内 | 28,427,427 | 27,265,451 |
| 1年超 | 96,248,872 | 100,644,676 |
| 合計 | 124,676,299 | 127,910,128 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。
余剰資金の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重に行っております。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入金及び投資法人債のリファイナンスです。
預り敷金及び保証金は、賃貸借契約に係るテナントからの預り金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、負債比率等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしております。さらに、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しております。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
また、借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的としたクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結していること等により流動性リスクを管理しております。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含まれておりません(注2.参照)。
前期(平成27年2月28日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 18,013,668 | 18,013,668 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 10,836,326 | 10,836,326 | - |
| 資産計 | 28,849,995 | 28,849,995 | - |
| (2) 1年内償還予定の投資法人債 | 10,000,000 | 10,179,700 | 179,700 |
| (3) 1年内返済予定の長期借入金 | 36,710,000 | 36,725,709 | 15,709 |
| (4) 1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 | 2,181,082 | 2,197,190 | 16,107 |
| (5) 投資法人債 | 37,500,000 | 38,603,365 | 1,103,365 |
| (6) 長期借入金 | 288,091,000 | 292,063,843 | 3,972,843 |
| (7) 信託預り敷金及び保証金 | 9,464,707 | 9,929,187 | 464,480 |
| 負債計 | 383,946,790 | 389,698,996 | 5,752,206 |
| デリバティブ取引(※) | (404,179) | (404,179) | - |
当期(平成27年8月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 20,099,394 | 20,099,394 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 11,152,932 | 11,152,932 | - |
| 資産計 | 31,252,327 | 31,252,327 | - |
| (1) 短期借入金 | 3,000,000 | 3,000,000 | - |
| (2) 1年内償還予定の投資法人債 | 10,000,000 | 10,087,000 | 87,000 |
| (3) 1年内返済予定の長期借入金 | 33,050,000 | 33,251,223 | 201,223 |
| (4) 1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 | 2,133,279 | 2,150,670 | 17,390 |
| (5) 投資法人債 | 37,500,000 | 38,445,035 | 945,035 |
| (6) 長期借入金 | 296,541,000 | 299,804,186 | 3,263,186 |
| (7) 信託預り敷金及び保証金 | 8,996,847 | 9,436,735 | 439,888 |
| 負債計 | 391,221,127 | 396,174,850 | 4,953,723 |
| デリバティブ取引(※) | (345,675) | (345,675) | - |
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しております。
注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。
負債
(1)短期借入金
短期借入金は短期間で決済され、かつ変動金利によるものであるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。
(2)1年内償還予定の投資法人債、(5)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっております。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。)。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。
(4)1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 、(7)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来キャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっております。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
| 区分 | 前 期 (平成27年2月28日) | 当 期 (平成27年8月31日) |
| 預り敷金及び保証金 | 1,867,226 | 1,871,726 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 47,171,589 | 46,757,076 |
| 合計 | 49,038,816 | 48,628,803 |
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金のうち上記貸借対照表計上額については、市場価格がなく、かつ、返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
注3. 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(平成27年2月28日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 18,013,668 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 10,836,326 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 28,849,995 | - | - | - | - | - |
当期(平成27年8月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 20,099,394 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 11,152,932 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 31,252,327 | - | - | - | - | - |
注4. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(平成27年2月28日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 10,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 36,710,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返還予定の 信託預り敷金及び保証金 | 1,548,139 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | 15,000,000 | - | - | 22,500,000 |
| 長期借入金 | - | 29,450,000 | 24,300,000 | 43,766,000 | 49,500,000 | 141,075,000 |
| 信託預り敷金及び保証金 | - | 1,531,415 | 1,447,970 | 1,447,970 | 1,394,220 | 3,110,943 |
| 合計 | 48,258,139 | 30,981,415 | 40,747,970 | 45,213,970 | 50,894,220 | 166,685,943 |
当期(平成27年8月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 3,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 10,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 33,050,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返還予定の 信託預り敷金及び保証金 | 1,548,139 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 15,000,000 | - | - | - | 22,500,000 |
| 長期借入金 | - | 18,300,000 | 45,666,000 | 49,000,000 | 45,500,000 | 138,075,000 |
| 信託預り敷金及び保証金 | - | 1,531,415 | 1,447,970 | 1,447,970 | 1,231,620 | 2,819,558 |
| 合計 | 47,598,139 | 34,831,415 | 47,113,970 | 50,447,970 | 46,731,620 | 163,394,558 |
[有価証券に関する注記]
前期(平成27年2月28日)及び当期(平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成27年2月28日)及び当期(平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額または契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(平成27年2月28日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約 | 額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 143,575,000 | 132,575,000 | △404,179 | 取引先金融機関から提示された価格等によっております。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 88,500,000 | 88,500,000 | (注1) | - |
| 合計 | 232,075,000 | 221,075,000 | △404,179 (注1) | - | ||
当期(平成27年8月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約 | 額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 143,575,000 | 132,575,000 | △345,675 | 取引先金融機関から提示された価格等によっております。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 108,500,000 | 108,500,000 | (注1) | - |
| 合計 | 252,075,000 | 241,075,000 | △345,675 (注1) | - | ||
(注1)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(6)」参照)。
(注2)前期において、上記のほかに金利スワップの特例処理の対象となる金利スワップ契約(想定元本合計:20,000,000千円、契約期間:平成27年3月2日から借入の返済期限まで)を平成27年2月20日に締結しております。当該金利スワップ契約は、平成27年3月2日付借入実行の長期借入金に係る金利の受払条件を変換することを目的としております。
[退職給付に関する注記]
前期(平成27年2月28日)及び当期(平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前 期 (平成27年2月28日) | 当 期 (平成27年8月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| (流動) | ||
| 繰越欠損金 | 3,017,236 | 2,806,821 |
| その他 | 11,420 | 12,352 |
| 小計 | 3,028,656 | 2,819,174 |
| 評価性引当金 | △ 3,028,656 | △ 2,819,174 |
| 合計 | - | - |
| (固定) | ||
| 借地権償却等 | 49,276 | 45,121 |
| 減価償却費損金算入限度超過額 | - | 42,162 |
| 資産除去債務 | 161,759 | 154,021 |
| 合併受入資産評価差額 | 5,831,055 | 5,509,698 |
| その他 | 138,537 | 112,389 |
| 小計 | 6,180,629 | 5,863,393 |
| 評価性引当金 | △ 6,180,629 | △ 5,863,393 |
| 合計 | - | - |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| 繰延税金資産の純額 | - | - |
| 繰延税金負債 | ||
| (固定) | ||
| 相殺不能合併受入資産評価差額 | 414,319 | - |
| 相殺不能資産除去費用 | 99,780 | - |
| 繰延税金負債合計 | 514,100 | - |
| 繰延税金負債の純額 | 514,100 | - |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
| 前 期 (平成27年2月28日) | 当 期 (平成27年8月31日) | |
| 法定実効税率 | 34.16 | 34.15 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △ 30.18 | △ 34.15 |
| 圧縮積立金繰入額 | △ 1.61 | - |
| 税率変更による影響額 | - | 4.89 |
| 制度改正に基づく繰延税金負債の支払可能性 の見込みの変更 | - | △ 5.03 |
| 評価性引当金の増減 | △ 1.93 | △ 4.78 |
| その他 | △ 0.18 | △ 0.11 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.26 | △ 5.03 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)及び当期(自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要株主等
前期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)及び当期(自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)及び当期(自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)及び当期(自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要株主等
前期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)及び当期(自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「DFS T ギャラリア沖縄」の一部の土地に係る事業用定期借地権契約に基づく原状回復義務及び「川崎ルフロン」のアスベスト除去費用の契約上、法令上の義務に関して資産除去債務を計上しております。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該事業用定期借地権契約満了までの期間及び当該アスベストを含有する建物の耐用年数によりそれぞれ9年、24年と見積り、割引率はそれぞれ0.458%、1.584%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
| 前 期 (自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日) | 当 期 (自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日) | |
| 期首残高 | 362,431 | 473,533 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | 108,051 | - |
| 時の経過による調整額 | 3,050 | 3,166 |
| 期末残高 | 473,533 | 476,700 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、三大都市圏を中心に日本国内の政令指定都市を含めた主要な都市等において、商業施設を保有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前 期 (自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日) | 当 期 (自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 755,736,276 | 796,765,499 | |
| 期中増減額 | 41,029,223 | 6,338,435 | |
| 期末残高 | 796,765,499 | 803,103,935 | |
| 期末時価 | 847,609,000 | 874,015,000 | |
注1. 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
注2. 前期の期中増減額のうち、主な増加額はDFS T ギャラリア沖縄(13,647,795千円)、Cute Cube 原宿(8,604,426千円)、m-シティ豊中(5,636,244千円)、Gビル名古屋栄01(1,983,167千円)の取得、mozoワンダーシティ(11,855,923千円)、Gビル表参道02(5,355,915千円)、Gビル吉祥寺01(1,775,983千円)の準共有持分の追加取得及びイオンモール伊丹の外壁改修工事に係る資本的支出(168,163千円)を含む資本的支出総額(2,402,254千円)によるものであり、主な減少額はイオンモール神戸北(4,161,599千円)の準共有持分の一部売却及び減価償却費の計上によるものです。
注3. 当期の期中増減額のうち、主な増加額はエディオン京橋店(底地)(5,756,688千円)、Gビル上野01(3,459,381千円)の取得及びならファミリーの防災設備改修工事に係る資本的支出(149,530千円)を含む資本的支出総額(2,312,448千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費の計上によるものです。
注4. 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しております。
また、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| イオンリテール株式会社 | 4,950,357 | 不動産賃貸業 |
| イオンモール株式会社 | 3,928,460 | 不動産賃貸業 |
当期(自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| イオンリテール株式会社 | 4,990,584 | 不動産賃貸業 |
| イオンモール株式会社 | 3,836,341 | 不動産賃貸業 |
[1口当たり情報に関する注記]
| 前 期 (自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日) | 当 期 (自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 160,862円 | 161,122円 |
| 1口当たり当期純利益 | 4,415円 | 4,415円 |
注1. 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
注2. 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前 期 (自 平成26年9月1日 至 平成27年2月28日) | 当 期 (自 平成27年3月1日 至 平成27年8月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 10,658,506 | 10,731,054 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 10,658,506 | 10,731,054 |
| 期中平均投資口数(口) | 2,413,648 | 2,430,198 |
[重要な後発事象に関する注記]
1.新投資口の発行
平成27年8月20日及び平成27年9月2日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行を決議し、公募による新投資口については平成27年9月9日、第三者割当による新投資口については平成27年10月7日にそれぞれ払込が完了しております。この結果、平成27年10月7日付で出資総額は387,198,507,160円、発行済投資口数の総数は2,552,198口となっております。なお、これらの発行条件は以下のとおりとなっております。
[公募による新投資口の発行]
<日本国内、米国及び欧州を中心とする海外市場(ただし、米国においては米国証券法ルール144Aに基づく適格機関投資家への販売のみとする)における募集>発行新投資口数 :119,500口(国内52,400口、海外67,100口(海外引受会社による買取引受けの対象口数64,600口及び海外引受会社に付与する追加的に発行する本投資口を買取る権利の対象口数2,500口))
発行価格(募集価格) :1口当たり202,566円
発行価格(募集価格)の総額 :24,206,637,000円
発行価額(払込金額) :1口当たり196,261円
発行価額(払込金額)の総額 :23,453,189,500円
払込期日 :平成27年9月9日
分配金起算日 :平成27年9月1日
[第三者割当による新投資口の発行]
発行新投資口数 :2,500口
発行価額(払込金額) :1口当たり196,261円
発行価額(払込金額)の総額 :490,652,500円
払込期日 :平成27年10月7日
分配金起算日 :平成27年9月1日
割当先 :三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社
[資金使途]
今回の公募に係る調達資金については、本投資法人による新たな特定資産の取得資金の一部に充当します。また、第三者割当に係る調達資金については、当該特定資産の取得資金の一部に充当し、残額があれば手許資金とし、将来の特定資産の取得等に充当します。
2.資産の譲渡
本投資法人は、平成27年10月14日付で以下の資産の譲渡を行うことを決定し、一部については平成27年10月15日付で譲渡しました。
[イオンモール香椎浜、イオン西大津、イオン大宮、イオン上田、イオンモール八千代緑が丘]
譲渡資産 :不動産を信託する信託受益権
① イオンモール香椎浜 準共有持分30%、イオン西大津、イオン大宮、イオン上田、
イオンモール八千代緑が丘
② イオンモール香椎浜 準共有持分19%
③ イオンモール香椎浜 準共有持分51%
譲渡価格 :① 58,417百万円
② 2,755百万円
③ 7,395百万円
契約日 :平成27年10月15日
譲渡日 :① 平成27年10月15日
② 平成28年 8月31日(予定)
③ 平成28年 9月30日(予定)
譲渡先 :合同会社ダブルオーファイブ
損益に及ぼす影響 :営業収益として不動産等売却益を
第28期(自 平成27年9月1日 至 平成28年2月29日)に約975百万円、第29期(自 平成28年3月1日 至 平成28年8月31日)に約549百万円、第30期(自 平成28年9月1日 至 平成29年2月28日)に約1,419百万円を計上する見込みです。
3.訴訟の判決及びその上告提起
河原町オーパの信託受託者(本投資法人は信託受益権を保有しております。)は、当該物件の賃借人である株式会社OPAより、平成24年11月21日付で、京都地方裁判所に、平成23年3月1日以降平成23年7月31日までの賃料につき現行比約9%、平成23年8月1日以降につき現行比約10%の減額を求める賃料減額請求訴訟を提起され、現在係属しております。なお、平成25年6月28日付で、原告より、減額の起算日を「平成23年3月1日」から「平成23年3月31日」とする訴えの変更の申立てがなされております。
当該賃料減額請求訴訟については、平成27年1月16日付で京都地方裁判所から、平成24年5月11日以降の賃料につき現行比約8.6%減額した金額とする旨の第一審判決が言い渡され、本投資法人は当該物件の信託受託者を通じ平成27年1月30日付で大阪高等裁判所に控訴しておりましたが、平成27年10月27日付で大阪高等裁判所より「本投資法人の控訴を棄却する」旨の判決が言い渡されました。
本投資法人は、この判決を不服として当該物件の信託受託者を通じ平成27年11月9日付で最高裁判所に上告提起しております。
なお、上記上告提起の結果、仮に平成28年2月期において控訴審のとおりに判決が確定した場合には、特別損失として訴訟関連損失を最大241百万円計上することとなります。また、平成28年2月期中に判決が確定しない場合には、当該期において特別損失として訴訟損失引当金繰入額241百万円を計上する見込みです。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
