有価証券報告書(内国投資証券)-第40期(令和3年9月1日-令和4年2月28日)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の減損
(1)対象となる資産の残高
(単位:千円)
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を外部の不動産鑑定評価額等に基づく回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、空室期間、稼働率、賃貸事業費用、物件保有期間、資本的支出及び回収可能価額算定の割引率等について、不動産鑑定評価において設定されている数値等の外部専門家情報を参考にしながら、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
[会計方針の変更に関する注記]
(収益認識に関する会計基準等の適用)
「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日。以下「収益認識会計基準」といいます。)等を当期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしました。
これによる当期の財務諸表に与える影響は軽微です。
なお、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前期に係る収益認識に関する注記については記載していません。
(時価の算定に関する会計基準等の適用)
「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日。以下「時価算定会計基準」といいます。)等を当期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日)第44-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしました。
これによる当期の財務諸表に与える影響は軽微です。
なお、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」(内閣府令第61号令和3年9月24日)附則第2条第5項の規定に基づき、改正後の財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則第8条の6の2第1項第3号に掲げる事項の記載を省略しています。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産
(単位:千円)
担保を付している債務
(単位:千円)
なお、従前所有者の同社従業員に対する退職金支払債務を担保するため、土地の一部に根抵当権(極度額 前期350,000千円、当期350,000千円)が設定されており、また、共有者の敷金・保証金返済債務を担保するため、土地及び建物に抵当権(債権額 前期133,035千円、当期133,035千円)及び根抵当権(極度額 前期558,872千円、当期558,872千円)が設定されていますが、これらは上記の担保に供している資産に含まれています。
※2.国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
※3.交換により取得した固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
4.クレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約
本投資法人は、取引銀行とクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結しています。これら契約に基づく期末借入残高は次のとおりです。
(単位:千円)
※5.自己投資口の消却の状況
※6.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2021年8月31日)
(単位:千円)
(注)過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2022年2月28日)
(単位:千円)
(注)過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
※7.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
(単位:千円)
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
Gビル南青山01・Gビル新宿01・Gビル銀座01(準共有持分30%)・バロー勝川店(底地)(準共有持分50%)
(単位:千円)
個別の譲渡価格については一部の譲渡先からの同意を得られていないため非開示としています。
※3.不動産等売却損の内訳
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
(単位:千円)
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※1.一時差異等調整積立金
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(31,382,550円以上)の取崩しが必要とされます。当期は1,657,314,031円の取崩しを行うこととしました。
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(31,382,550円以上)の取崩しが必要とされます。当期は199,281,527円の取崩しを行うこととしました。
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
(注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
2.重要な非資金取引の内容
前期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
当期に合併したMCUBS MidCity投資法人より受け入れた資産及び引き受けた負債の内訳は、次のとおりです。なお合併による出資剰余金の増加は187,868,362千円です。
当期 (自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
該当事項はありません。
[リース取引に関する注記]
1.ファイナンス・リース取引(借主側)
所有権移転外ファイナンス・リース取引
(1)リース資産の内容
主として信託工具、器具及び備品です。
(2)減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しています。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。
余剰資金の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重に行っています。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入金及び投資法人債のリファイナンスです。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、負債比率等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。更に、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っています。
投資有価証券は、匿名組合、投資事業有限責任組合及び私募リートに対する出資であり、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されていますが、定期的に実質価値や発行体の財務状況等を把握しています。
また、借入金、投資法人債は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的としたクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結していること等により流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2021年8月31日)
(単位:千円)
当期(2022年2月28日)
(単位:千円)
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)投資有価証券
私募リートの投資口については、資産運用会社から提示される基準価額等によっています。なお、その他有価証券についての貸借対照表計上額、取得原価及びこれらの差額は後記「有価証券に関する注記」をご参照下さい。
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 匿名組合出資持分及び投資事業有限責任組合出資持分
匿名組合出資持分及び投資事業有限責任組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日)第27項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は前期8,651,999千円、当期9,434,726千円です。
注3. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2021年8月31日)
(単位:千円)
当期(2022年2月28日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(2021年8月31日)
その他有価証券 (単位:千円)
(注)匿名組合出資持分(貸借対照表計上額8,651,999千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(2022年2月28日)
その他有価証券 (単位:千円)
(注)匿名組合出資持分(貸借対照表計上額8,651,999千円)および投資事業有限責任組合持分(貸借対照表計上額782,726千円)は、市場価格がないため、記載していません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年8月31日)及び当期(2022年2月28日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2021年8月31日)
(単位:千円)
当期(2022年2月28日)
(単位:千円)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(2)、(4)」参照)。
[退職給付に関する注記]
前期(2021年8月31日)及び当期(2022年2月28日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)及び当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)において、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)及び当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)及び当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)及び当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)及び当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「DFS T ギャラリア沖縄」の一部の土地に係る事業用定期借地権契約に基づく原状回復義務、「川崎ルフロン」、「JMFビル神宮前02」及び「ツイン21」のアスベスト除去費用の契約上・法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該事業用定期借地権契約満了までの期間及び当該アスベストを含有する建物の耐用年数によりそれぞれ9年、24年、22年及び30年と見積り、割引率はそれぞれ0.458%、1.584%、0.596%及び0.691%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、三大都市圏を中心に日本国内の政令指定都市を含めた主要な都市等において、商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及び複合施設を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
注1. 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
注2.前期の期中増減額のうち、主な増加額は2021年3月1日付で吸収合併したMMIから承継した不動産等25物件(297,210,000千円)、JMFビル市ヶ谷01(21,181,892千円)及びGビル心斎橋05(9,113,759千円)の取得並びに資本的支出(2,618,672千円)によるものであり、主な減少額はイトーヨーカドー四街道店(12,080,647千円)、イオン高槻(9,715,203千円)及びイオンモール大和準共有持分50%(7,400,400千円)の売却並びに減価償却費の計上によるものです。
注3.当期の期中増減額のうち、主な増加額はJMFビル赤坂02(44,063,818千円)、JMFビル広尾01(10,102,516千円)、JMFビル船橋01(5,173,708千円)及びJMFレジデンス千早(準共有持分50%)(1,717,001千円)の取得並びに資本的支出(2,778,784千円)によるものであり、主な減少額はGビル南青山01(9,999,909千円)、Gビル新宿01(6,488,255千円)、バロー勝川店(底地)(準共有持分50%)(3,205,808千円)及びGビル銀座01(準共有持分30%)(1,659,284千円)の売却並びに減価償却費の計上によるものです。
注4. 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。なお、当期について2021年11月30日付で譲渡契約を締結したGビル銀座01(期末準共有持分70%)及びサミットストア中野南台店に関しては譲渡価格としています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
(単位:千円)
注1. 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び受取水道光熱費です。
注2.不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
注3.不動産等の売却にかかる顧客との契約から生じる収益については譲渡先からの同意を得られていないため非開示としています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載の通りです。
3.当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(2)残存履行義務に配分した取引価格
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
不動産等の売却について、個別の譲渡価格は譲渡先からの同意を得られていないため非開示としています。2021年11月30日付の本譲渡契約における譲渡資産(Gビル銀座01、Gビル新宿01、サミットストア中野南台店)の譲渡予定価格の合計は20,820百万円です(うち、Gビル銀座01の準共有持分30%とGビル新宿01については当期において譲渡済みです。)。
受取水道光熱費については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
注1. 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
注2. 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
資産の譲渡
本投資法人は、以下の資産を2022年3月1日付で譲渡しました。
注1. 個別の譲渡価格については譲渡先からの同意を得られていないため非開示としています。2021年11月30日付の本譲渡契約における譲渡資産(Gビル銀座01、Gビル新宿01、サミットストア中野南台店)の譲渡予定価格の合計は20,820百万円です(うち、Gビル銀座01の準共有持分30%とGビル新宿01については当期において譲渡済みです。)。
注2. 損益に及ぼす影響:第41期(自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)において、不動産等売却益約1,817百万円を計上する予定です。
本投資法人は、以下の資産を2022年4月21日付で譲渡しました。
注1. 譲渡先の名称については譲渡先からの同意を得られていないため非開示としています。
注2. 損益に及ぼす影響:第41期(自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)において、不動産等売却損約423百万円を計上する予定です。
(追加情報)
資産の譲渡
本投資法人は、以下の資産につき2021年11月30日付で譲渡契約を締結しました。
注1. 個別の譲渡価格については譲渡先からの同意を得られていないため非開示としています。2021年11月30日付の本譲渡契約における譲渡資産(Gビル銀座01、Gビル新宿01、サミットストア中野南台店)の譲渡予定価格の合計は20,820百万円です(うち、Gビル銀座01の準共有持分30%とGビル新宿01については当期において譲渡済みです。)。
注2. 損益に及ぼす影響:第42期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)において、不動産等売却益約1,355百万円を計上する予定です。
[企業結合に関する注記]
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
1.企業結合の概要
(1)被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称 MCUBS MidCity投資法人
事業の内容 不動産投資信託
(2)企業結合を行った主な理由
本投資法人及びMMIは、資産規模の拡大によるJ-REIT市場におけるプレゼンスの向上及び総合型REITへの転換による投資対象用途の拡大により更なる安定性及び成長性の向上に繋がると判断するに至り、2020年8月28日付で合併契約を締結しました。
(3)企業結合日
2021年3月1日
(4)企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続法人、MMIを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式
(5)結合後の企業の名称
日本都市ファンド投資法人(2021年3月1日付で日本リテールファンド投資法人から商号変更しました。)
(6)取得企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準に基づき、投資主が占める相対的な議決権比率、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人を取得企業として決定しました。
2.財務諸表に含まれている被取得企業の業績の期間
2021年3月1日から2021年8月31日まで
3.被取得企業の取得原価及びその内訳
4.取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口
(1)投資口の交換比率
MMIの投資口1口に対し、本投資法人の投資口1口の割合をもって本投資法人の投資口を割当交付しました。なお、本投資法人は2021年2月28日を分割の基準日とし2021年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
(2)算定方法
本合併に用いられる合併比率の算定にあたって、公正性を期すため本投資法人は三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社を、MMIはSMBC 日興証券株式会社を、それぞれ本合併のためのフィナンシャル・アドバイザー(以下「FA」といいます。)として選定し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれの財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、本合併によるメリット、FAが行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断しました。
(3)交付した投資口数
1,784,125口
5.主要な取得関連費用の内容と金額
6.のれんの金額及び発生原因
(1)のれんの金額
16,049,201千円
(2)発生原因
企業結合日におけるMMIの時価純資産額171,819,160千円を上回る187,868,362千円(取得原価)で取得したことにより発生しています。
(3)のれんの償却方法及び償却期間
20年間で均等償却しています。
7.企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
8.企業結合日が当営業期間の開始日に完了したと仮定した場合の当期に係る損益計算書に及ぼす影響の概算額
企業結合日と営業期間開始日が一致しているため、影響はありません。
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 投資有価証券 市場価格のない株式等以外のもの 時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定)を採用しています。 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法を採用しています。 なお、匿名組合出資持分及び投資事業有限責任組合出資持分については、匿名組合及び投資事業有限責任組合出資持分の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物・信託建物 2～62年 構築物・信託構築物 2～60年 信託機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品・信託工具、器具及び備品 2～20年 ② 無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、のれんについては、20年で均等償却しています。 ③ リース資産 所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産 リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しています。 ④ 長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | ① 投資口交付費 3年間で均等額を償却しています。 ② 投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | ① 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 (1) 不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行います。 (2) 受取水道光熱費 受取水道光熱費については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行います。 受取水道光熱費のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、水道等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 ② 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は77,043千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は24,075千円です。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | ① ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、特例処理を採用しています。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 ④ ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、有効性の評価を省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1) 信託現金及び信託預金 (2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3) 信託借地権 (4) 信託その他無形固定資産 (5) 信託差入敷金及び保証金 (6) 信託預り敷金及び保証金 |
| ② 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。 |
[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の減損
(1)対象となる資産の残高
(単位:千円)
| 前 期 (2021年8月31日) | 当 期 (2022年2月28日) | |
| 減損損失 | - | - |
| 有形固定資産 | 1,114,706,861 | 1,151,174,264 |
| 無形固定資産 | 5,376,730 | 5,432,470 |
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を外部の不動産鑑定評価額等に基づく回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、空室期間、稼働率、賃貸事業費用、物件保有期間、資本的支出及び回収可能価額算定の割引率等について、不動産鑑定評価において設定されている数値等の外部専門家情報を参考にしながら、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
[会計方針の変更に関する注記]
(収益認識に関する会計基準等の適用)
「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日。以下「収益認識会計基準」といいます。)等を当期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしました。
これによる当期の財務諸表に与える影響は軽微です。
なお、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前期に係る収益認識に関する注記については記載していません。
(時価の算定に関する会計基準等の適用)
「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日。以下「時価算定会計基準」といいます。)等を当期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日)第44-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしました。
これによる当期の財務諸表に与える影響は軽微です。
なお、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」(内閣府令第61号令和3年9月24日)附則第2条第5項の規定に基づき、改正後の財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則第8条の6の2第1項第3号に掲げる事項の記載を省略しています。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産
(単位:千円)
| 前 期 (2021年8月31日) | 当 期 (2022年2月28日) | |
| 信託現金及び信託預金 | 513,333 | 513,338 |
| 信託建物 | 49,361,089 | 48,347,523 |
| 信託構築物 | 2,058,551 | 2,008,312 |
| 信託機械及び装置 | 143,341 | 133,760 |
| 信託工具、器具及び備品 | 515,129 | 507,172 |
| 信託土地 | 123,961,028 | 123,961,028 |
| 信託建設仮勘定 | 12,001 | 2,117 |
| 合 計 | 176,564,475 | 175,473,252 |
担保を付している債務
(単位:千円)
| 前 期 (2021年8月31日) | 当 期 (2022年2月28日) | |
| 信託預り敷金及び保証金 | 16,225,708 | 15,685,708 |
| 合 計 | 16,225,708 | 15,685,708 |
なお、従前所有者の同社従業員に対する退職金支払債務を担保するため、土地の一部に根抵当権(極度額 前期350,000千円、当期350,000千円)が設定されており、また、共有者の敷金・保証金返済債務を担保するため、土地及び建物に抵当権(債権額 前期133,035千円、当期133,035千円)及び根抵当権(極度額 前期558,872千円、当期558,872千円)が設定されていますが、これらは上記の担保に供している資産に含まれています。
※2.国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
| 前 期 (2021年8月31日) | 当 期 (2022年2月28日) | |
| 信託建物 | 334,351 | 336,589 |
| 信託構築物 | 424 | 424 |
| 信託工具、器具及び備品 | 495 | 495 |
| 合 計 | 335,271 | 337,509 |
※3.交換により取得した固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
| 前 期 (2021年8月31日) | 当 期 (2022年2月28日) | |
| 信託土地 | 450,559 | 450,559 |
4.クレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約
本投資法人は、取引銀行とクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結しています。これら契約に基づく期末借入残高は次のとおりです。
(単位:千円)
| 前 期 (2021年8月31日) | 当 期 (2022年2月28日) | |
| クレジット・ファシリティ契約の総額 | 55,500,000 | 55,500,000 |
| 借入実行残高 | - | - |
| 差引額 | 55,500,000 | 55,500,000 |
| コミットメント・ライン契約の総額 | 75,000,000 | 75,000,000 |
| 借入実行残高 | - | - |
| 差引額 | 75,000,000 | 75,000,000 |
※5.自己投資口の消却の状況
| 前 期 (2021年8月31日) | 当 期 (2022年2月28日) | |
| 総消却口数 | 64,715口 | 64,715口 |
| 消却総額 | 11,999,843千円 | 11,999,843千円 |
※6.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2021年8月31日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由等 | |
| 配当積立金 (注) | 3,138,254 | 2,918,039 | - | △133,008 | 2,785,030 | 分配金に充当 |
(注)過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2022年2月28日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由等 | |
| 配当積立金 (注) | 3,138,254 | 2,785,030 | - | △1,657,314 | 1,127,716 | 分配金に充当 |
(注)過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
※7.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前 期 (2021年8月31日) | 当 期 (2022年2月28日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | 当 期 (自 2021年9月1日 至 2022年2月28日) | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料 | 33,669,333 | 33,623,569 |
| 受取水道光熱費 | 1,741,395 | 1,763,523 |
| その他賃料収入 | 2,611,867 | 2,425,071 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 38,022,596 | 37,812,164 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| プロパティ・マネジメント報酬 | 833,850 | 870,524 |
| 建物管理委託費 | 2,353,158 | 2,396,196 |
| 水道光熱費 | 1,897,005 | 1,968,301 |
| 公租公課 | 3,377,254 | 3,296,065 |
| 修繕費 | 884,901 | 572,244 |
| 保険料 | 31,799 | 38,720 |
| 信託報酬 | 55,007 | 53,214 |
| 支払賃料 | 789,080 | 823,126 |
| その他賃貸事業費用 | 843,361 | 927,648 |
| 減価償却費 | 6,148,948 | 6,023,361 |
| 固定資産除却損 | 24,898 | 25,712 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 17,239,266 | 16,995,117 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 20,783,330 | 20,817,047 |
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
(単位:千円)
| 不動産等売却収入 | 19,554,250 | |
| 不動産等売却原価 | 17,115,604 | |
| その他売却費用 | 331,422 | |
| 不動産等売却益 | 2,107,223 |
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
Gビル南青山01・Gビル新宿01・Gビル銀座01(準共有持分30%)・バロー勝川店(底地)(準共有持分50%)
(単位:千円)
| 不動産等売却収入 | 24,045,000 | |
| 不動産等売却原価 | 21,353,258 | |
| その他売却費用 | 159,441 | |
| 不動産等売却益 | 2,532,299 |
個別の譲渡価格については一部の譲渡先からの同意を得られていないため非開示としています。
※3.不動産等売却損の内訳
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
(単位:千円)
| 不動産等売却収入 | 10,350,000 | |
| 不動産等売却原価 | 12,080,647 | |
| その他売却費用 | 36,506 | |
| 不動産等売却損 | △1,767,153 |
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | 当 期 (自 2021年9月1日 至 2022年2月28日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 16,000,000口 | 16,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 6,989,091口 | 6,989,091口 |
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※1.一時差異等調整積立金
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(31,382,550円以上)の取崩しが必要とされます。当期は1,657,314,031円の取崩しを行うこととしました。
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(31,382,550円以上)の取崩しが必要とされます。当期は199,281,527円の取崩しを行うこととしました。
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | 当 期 (自 2021年9月1日 至 2022年2月28日) | |
| 現金及び預金 | 64,815,529 | 38,840,649 |
| 信託現金及び信託預金 | 18,562,314 | 17,368,710 |
| 使途制限付信託預金(注) | △513,333 | △513,338 |
| 現金及び現金同等物 | 82,864,510 | 55,696,022 |
(注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
2.重要な非資金取引の内容
前期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
当期に合併したMCUBS MidCity投資法人より受け入れた資産及び引き受けた負債の内訳は、次のとおりです。なお合併による出資剰余金の増加は187,868,362千円です。
| (単位:千円) | |
| 流動資産 | 16,721,908 |
| 固定資産 | 305,872,209 |
| 資産合計 | 322,594,117 |
| 流動負債 | 29,102,339 |
| 固定負債 | 121,672,617 |
| 負債合計 | 150,774,957 |
当期 (自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
該当事項はありません。
[リース取引に関する注記]
1.ファイナンス・リース取引(借主側)
所有権移転外ファイナンス・リース取引
(1)リース資産の内容
主として信託工具、器具及び備品です。
(2)減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しています。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | 当 期 (自 2021年9月1日 至 2022年2月28日) | |
| 1年以内 | 19,519,227 | 17,637,391 |
| 1年超 | 68,449,795 | 65,351,984 |
| 合計 | 87,969,023 | 82,989,375 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。
余剰資金の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重に行っています。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入金及び投資法人債のリファイナンスです。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、負債比率等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。更に、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っています。
投資有価証券は、匿名組合、投資事業有限責任組合及び私募リートに対する出資であり、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されていますが、定期的に実質価値や発行体の財務状況等を把握しています。
また、借入金、投資法人債は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的としたクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結していること等により流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2021年8月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 投資有価証券 | |||
| その他有価証券 | 1,959,997 | 1,959,997 | - |
| 資産計 | 1,959,997 | 1,959,997 | - |
| (1) 1年内償還予定の投資法人債 | 6,000,000 | 5,995,820 | △4,180 |
| (2) 1年内返済予定の長期借入金 | 52,900,000 | 52,936,197 | 36,197 |
| (3) 投資法人債 | 53,500,000 | 53,987,320 | 487,320 |
| (4) 長期借入金 | 426,275,000 | 427,744,282 | 1,469,282 |
| 負債計 | 538,675,000 | 540,663,619 | 1,988,619 |
| デリバティブ取引(※) | (147,202) | (147,202) | - |
当期(2022年2月28日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 投資有価証券 | |||
| その他有価証券 | 3,680,426 | 3,680,426 | — |
| 資産計 | 3,680,426 | 3,680,426 | — |
| (1) 1年内償還予定の投資法人債 | 6,000,000 | 5,998,850 | △1,150 |
| (2) 1年内返済予定の長期借入金 | 47,200,000 | 47,223,988 | 23,988 |
| (3) 投資法人債 | 58,500,000 | 58,760,335 | 260,335 |
| (4) 長期借入金 | 431,975,000 | 432,466,457 | 491,457 |
| 負債計 | 543,675,000 | 544,449,630 | 774,630 |
| デリバティブ取引(※) | 53,695 | 53,695 | — |
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)投資有価証券
私募リートの投資口については、資産運用会社から提示される基準価額等によっています。なお、その他有価証券についての貸借対照表計上額、取得原価及びこれらの差額は後記「有価証券に関する注記」をご参照下さい。
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 匿名組合出資持分及び投資事業有限責任組合出資持分
匿名組合出資持分及び投資事業有限責任組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日)第27項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は前期8,651,999千円、当期9,434,726千円です。
注3. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2021年8月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 6,000,000 | 8,000,000 | 14,500,000 | 7,000,000 | 9,500,000 | 14,500,000 |
| 長期借入金 | 52,900,000 | 46,700,000 | 43,700,000 | 53,325,000 | 48,550,000 | 234,000,000 |
| 合計 | 58,900,000 | 54,700,000 | 58,200,000 | 60,325,000 | 58,050,000 | 248,500,000 |
当期(2022年2月28日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 6,000,000 | 15,500,000 | 14,000,000 | - | 14,500,000 | 14,500,000 |
| 長期借入金 | 47,200,000 | 41,300,000 | 52,150,000 | 57,675,000 | 43,850,000 | 237,000,000 |
| 合計 | 53,200,000 | 56,800,000 | 66,150,000 | 57,675,000 | 58,350,000 | 251,500,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2021年8月31日)
その他有価証券 (単位:千円)
| 種類 | 貸借対照表 計上額 | 取得原価 | 差額 | |
| 貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの | その他 | 1,959,997 | 1,894,913 | 65,083 |
| 貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの | - | - | - | - |
| 合計 | 1,959,997 | 1,894,913 | 65,083 | |
(注)匿名組合出資持分(貸借対照表計上額8,651,999千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(2022年2月28日)
その他有価証券 (単位:千円)
| 種類 | 貸借対照表 計上額 | 取得原価 | 差額 | |
| 貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの | その他 | 3,680,426 | 3,575,061 | 105,365 |
| 貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの | - | - | - | - |
| 合計 | 3,680,426 | 3,575,061 | 105,365 | |
(注)匿名組合出資持分(貸借対照表計上額8,651,999千円)および投資事業有限責任組合持分(貸借対照表計上額782,726千円)は、市場価格がないため、記載していません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年8月31日)及び当期(2022年2月28日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2021年8月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ 対象 | 契約 | 額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 33,500,000 | 17,300,000 | △147,202 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 84,500,000 | 66,500,000 | (注) | - |
| 合計 | 118,000,000 | 83,800,000 | △147,202 (注) | - | ||
当期(2022年2月28日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ 対象 | 契約 | 額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 28,500,000 | 17,300,000 | 53,695 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 73,500,000 | 54,000,000 | (注) | - |
| 合計 | 102,000,000 | 71,300,000 | 53,695 (注) | - | ||
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(2)、(4)」参照)。
[退職給付に関する注記]
前期(2021年8月31日)及び当期(2022年2月28日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前 期 (2021年8月31日) | 当 期 (2022年2月28日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 資産除去債務 | 246,495 | 247,724 |
| 借地権償却等 | 165,300 | 175,137 |
| 減価償却費損金算入限度超過額 | 18,406 | 19,333 |
| 合併受入資産評価差額 | 10,860,118 | 10,754,079 |
| 繰延ヘッジ損益 | 46,310 | 4,246 |
| その他 | 38,218 | 62,706 |
| 繰延税金資産小計 | 11,374,849 | 11,263,228 |
| 評価性引当額 | △11,374,849 | △11,263,228 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| 繰延税金資産の純額 | - | - |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
| 前 期 (2021年8月31日) | 当 期 (2022年2月28日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △32.80 | △29.66 |
| 評価性引当額の増減 | △1.36 | △0.41 |
| のれん償却額 | 0.93 | 0.75 |
| 圧縮積立金の取崩しによる影響額 | 1.79 | - |
| 圧縮積立金繰入額 | - | △2.16 |
| その他 | △0.01 | 0.03 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.00 | 0.00 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)及び当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)において、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)及び当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)及び当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)及び当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)及び当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「DFS T ギャラリア沖縄」の一部の土地に係る事業用定期借地権契約に基づく原状回復義務、「川崎ルフロン」、「JMFビル神宮前02」及び「ツイン21」のアスベスト除去費用の契約上・法令上の義務に関して資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該事業用定期借地権契約満了までの期間及び当該アスベストを含有する建物の耐用年数によりそれぞれ9年、24年、22年及び30年と見積り、割引率はそれぞれ0.458%、1.584%、0.596%及び0.691%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
| 前 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | 当 期 (自 2021年9月1日 至 2022年2月28日) | |
| 期首残高 | 549,506 | 783,521 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | 230,596 | - |
| 時の経過による調整額 | 3,418 | 3,904 |
| 期末残高 | 783,521 | 787,426 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、三大都市圏を中心に日本国内の政令指定都市を含めた主要な都市等において、商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及び複合施設を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | 当 期 (自 2021年9月1日 至 2022年2月28日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 824,751,456 | 1,119,816,471 | |
| 期中増減額 | 295,065,014 | 36,473,360 | |
| 期末残高 | 1,119,816,471 | 1,156,289,831 | |
| 期末時価 | 1,280,820,000 | 1,308,995,000 | |
注1. 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
注2.前期の期中増減額のうち、主な増加額は2021年3月1日付で吸収合併したMMIから承継した不動産等25物件(297,210,000千円)、JMFビル市ヶ谷01(21,181,892千円)及びGビル心斎橋05(9,113,759千円)の取得並びに資本的支出(2,618,672千円)によるものであり、主な減少額はイトーヨーカドー四街道店(12,080,647千円)、イオン高槻(9,715,203千円)及びイオンモール大和準共有持分50%(7,400,400千円)の売却並びに減価償却費の計上によるものです。
注3.当期の期中増減額のうち、主な増加額はJMFビル赤坂02(44,063,818千円)、JMFビル広尾01(10,102,516千円)、JMFビル船橋01(5,173,708千円)及びJMFレジデンス千早(準共有持分50%)(1,717,001千円)の取得並びに資本的支出(2,778,784千円)によるものであり、主な減少額はGビル南青山01(9,999,909千円)、Gビル新宿01(6,488,255千円)、バロー勝川店(底地)(準共有持分50%)(3,205,808千円)及びGビル銀座01(準共有持分30%)(1,659,284千円)の売却並びに減価償却費の計上によるものです。
注4. 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。なお、当期について2021年11月30日付で譲渡契約を締結したGビル銀座01(期末準共有持分70%)及びサミットストア中野南台店に関しては譲渡価格としています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却(注2) | (注3) | 2,532,299 |
| 受取水道光熱費 | 1,763,523 | 1,763,523 |
| その他 | - | 36,302,714 |
| 合計 | (注3) | 40,598,537 |
注1. 企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び受取水道光熱費です。
注2.不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
注3.不動産等の売却にかかる顧客との契約から生じる収益については譲渡先からの同意を得られていないため非開示としています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載の通りです。
3.当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
| (単位:千円) |
| 当 期 (自 2021年9月1日 至 2022年2月28日) | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 420,828 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 345,065 |
| 契約資産(期首残高) | - |
| 契約資産(期末残高) | - |
| 契約負債(期首残高) | - |
| 契約負債(期末残高) | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
不動産等の売却について、個別の譲渡価格は譲渡先からの同意を得られていないため非開示としています。2021年11月30日付の本譲渡契約における譲渡資産(Gビル銀座01、Gビル新宿01、サミットストア中野南台店)の譲渡予定価格の合計は20,820百万円です(うち、Gビル銀座01の準共有持分30%とGビル新宿01については当期において譲渡済みです。)。
受取水道光熱費については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | 当 期 (自 2021年9月1日 至 2022年2月28日) | |
| 1口当たり純資産額 | 89,234円 | 89,404円 |
| 1口当たり当期純利益 | 1,938円 | 2,421円 |
注1. 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
注2. 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | 当 期 (自 2021年9月1日 至 2022年2月28日) | |
| 当期純利益(千円) | 13,549,190 | 16,924,222 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 13,549,190 | 16,924,222 |
| 期中平均投資口数(口) | 6,989,091 | 6,989,091 |
[重要な後発事象に関する注記]
資産の譲渡
本投資法人は、以下の資産を2022年3月1日付で譲渡しました。
| 物件名 | 譲渡価格 | 契約日 | 譲渡日 | 譲渡先 |
| Gビル銀座01 (不動産信託受益権の準共有持分30%) | 非開示 (注1) | 2021年11月30日 | 2022年3月1日 | ヒューリック 株式会社 |
| サミットストア中野南台店 (不動産信託受益権) |
注1. 個別の譲渡価格については譲渡先からの同意を得られていないため非開示としています。2021年11月30日付の本譲渡契約における譲渡資産(Gビル銀座01、Gビル新宿01、サミットストア中野南台店)の譲渡予定価格の合計は20,820百万円です(うち、Gビル銀座01の準共有持分30%とGビル新宿01については当期において譲渡済みです。)。
注2. 損益に及ぼす影響:第41期(自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)において、不動産等売却益約1,817百万円を計上する予定です。
本投資法人は、以下の資産を2022年4月21日付で譲渡しました。
| 物件名 | 譲渡価格 | 契約日 | 譲渡日 | 譲渡先 |
| Gビル神宮前02 (不動産信託受益権) | 1,850百万円 | 2022年4月21日 | 2022年4月21日 | 非開示 (注1) |
注1. 譲渡先の名称については譲渡先からの同意を得られていないため非開示としています。
注2. 損益に及ぼす影響:第41期(自 2022年3月1日 至 2022年8月31日)において、不動産等売却損約423百万円を計上する予定です。
(追加情報)
資産の譲渡
本投資法人は、以下の資産につき2021年11月30日付で譲渡契約を締結しました。
| 物件名 | 譲渡予定価格 | 契約日 | 譲渡予定日 | 譲渡先 |
| Gビル銀座01 (不動産信託受益権の準共有持分40%) | 非開示 (注1) | 2021年11月30日 | 2022年9月1日 | ヒューリック 株式会社 |
注1. 個別の譲渡価格については譲渡先からの同意を得られていないため非開示としています。2021年11月30日付の本譲渡契約における譲渡資産(Gビル銀座01、Gビル新宿01、サミットストア中野南台店)の譲渡予定価格の合計は20,820百万円です(うち、Gビル銀座01の準共有持分30%とGビル新宿01については当期において譲渡済みです。)。
注2. 損益に及ぼす影響:第42期(自 2022年9月1日 至 2023年2月28日)において、不動産等売却益約1,355百万円を計上する予定です。
[企業結合に関する注記]
前期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
1.企業結合の概要
(1)被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称 MCUBS MidCity投資法人
事業の内容 不動産投資信託
(2)企業結合を行った主な理由
本投資法人及びMMIは、資産規模の拡大によるJ-REIT市場におけるプレゼンスの向上及び総合型REITへの転換による投資対象用途の拡大により更なる安定性及び成長性の向上に繋がると判断するに至り、2020年8月28日付で合併契約を締結しました。
(3)企業結合日
2021年3月1日
(4)企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続法人、MMIを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式
(5)結合後の企業の名称
日本都市ファンド投資法人(2021年3月1日付で日本リテールファンド投資法人から商号変更しました。)
(6)取得企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準に基づき、投資主が占める相対的な議決権比率、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人を取得企業として決定しました。
2.財務諸表に含まれている被取得企業の業績の期間
2021年3月1日から2021年8月31日まで
3.被取得企業の取得原価及びその内訳
| 取得の対価 | |
| 企業結合日に交付した本投資法人の投資口の時価 | 187,868,362千円 |
| 取得原価 | 187,868,362千円 |
4.取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口
(1)投資口の交換比率
MMIの投資口1口に対し、本投資法人の投資口1口の割合をもって本投資法人の投資口を割当交付しました。なお、本投資法人は2021年2月28日を分割の基準日とし2021年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
(2)算定方法
本合併に用いられる合併比率の算定にあたって、公正性を期すため本投資法人は三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社を、MMIはSMBC 日興証券株式会社を、それぞれ本合併のためのフィナンシャル・アドバイザー(以下「FA」といいます。)として選定し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれの財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、本合併によるメリット、FAが行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断しました。
(3)交付した投資口数
1,784,125口
5.主要な取得関連費用の内容と金額
| 内容 | 金額 |
| 合併報酬 | 1,000,000千円 |
6.のれんの金額及び発生原因
(1)のれんの金額
16,049,201千円
(2)発生原因
企業結合日におけるMMIの時価純資産額171,819,160千円を上回る187,868,362千円(取得原価)で取得したことにより発生しています。
(3)のれんの償却方法及び償却期間
20年間で均等償却しています。
7.企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
| 流動資産 | 16,721,908千円 |
| 固定資産 | 305,872,209千円 |
| 資産合計 | 322,594,117千円 |
| 流動負債 | 29,102,339千円 |
| 固定負債 | 121,672,617千円 |
| 負債合計 | 150,774,957千円 |
8.企業結合日が当営業期間の開始日に完了したと仮定した場合の当期に係る損益計算書に及ぼす影響の概算額
企業結合日と営業期間開始日が一致しているため、影響はありません。
当期(自 2021年9月1日 至 2022年2月28日)
該当事項はありません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
