有価証券報告書(内国投資証券)-第39期(令和3年3月1日-令和3年8月31日)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
※1. 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
※2. 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
※3. 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
※1. 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」)を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
※2. 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
※3. 当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[表示方法の変更に関する注記]
「会計上の見積りの開示に関する会計基準」(企業会計基準第31号 2020年3月31日)を当期から適用し、注記表に[重要な会計上の見積りに関する注記]を記載しています。
[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の減損
(1)対象となる資産の残高
減損損失 該当なし
有形固定資産 1,114,706,861千円
無形固定資産 5,376,730千円
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を外部の不動産鑑定評価額等に基づく回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、空室期間、稼働率、賃貸事業費用、物件保有期間、資本的支出及び回収可能価額算定の割引率等について、不動産鑑定評価において設定されている数値等の外部専門家情報を参考にしながら、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産
(単位:千円)
担保を付している債務
(単位:千円)
なお、従前所有者の同社従業員に対する退職金支払債務を担保するため、土地の一部に根抵当権(極度額 前期350,000千円、当期350,000千円)が設定されており、また、共有者の敷金・保証金返済債務を担保するため、土地及び建物に抵当権(債権額 前期133,035千円、当期133,035千円)及び根抵当権(極度額 前期558,872千円、当期558,872千円)が設定されておりますが、これらは上記の担保に供している資産に含まれております。
※2.国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
※3.交換により取得した固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
4.クレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約
本投資法人は、取引銀行とクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結しております。当期末における、これら契約に基づく当期末借入残高は次のとおりです。
(単位:千円)
※5.自己投資口の消却の状況
※6.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2021年2月28日)
(単位:千円)
(注)過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2021年8月31日)
(単位:千円)
(注)過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
※7.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
(表示方法の変更)
当投資法人は、開示の明瞭性を高めるため、従来、「賃貸事業収入」の「賃料及び駐車場使用料収入」に含めて表示していた「駐車場使用料収入」については、「その他賃料収入」に含めることとし、「賃料及び駐車場使用料収入」を「賃料」に変更しております。また、「その他賃料収入」に含めて表示していた「底地賃貸料」については「賃料」に含めることとしました。この表示方法の変更を反映させるため、前計算期間の内訳科目の組替えを行っています。
この結果、前計算期間の損益計算書の注記において、「賃貸事業収入」の「賃料及び駐車場使用料収入」に表示していた522,266千円は、「その他賃料収入」として、また「その他賃料収入」に表示していた841,794千円は、「賃料」としてそれぞれ組み替えています。
※2.不動産等売却益の内訳
(単位:千円)
※3.不動産等売却損の内訳
(単位:千円)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※1.一時差異等調整積立金
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(31,382,550円以上)の取崩しが必要とされます。当期は133,008,965円の取崩しを行うこととしました。
当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(31,382,550円以上)の取崩しが必要とされます。当期は1,657,314,031円の取崩しを行うこととしました。
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
(注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
※2.重要な非資金取引の内容
前期 (自 2020年9月1日至 2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期 (自 2021年3月1日至 2021年8月31日)
当期に合併したMCUBS MidCity投資法人より受け入れた資産及び引き受けた負債の内訳は、次のとおりです。なお合併による出資剰余金の増加は187,868,362千円です。
[リース取引に関する注記]
1.ファイナンス・リース取引(借主側)
所有権移転外ファイナンス・リース取引
(1)リース資産の内容
主として信託工具、器具及び備品であります。
(2)減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。
余剰資金の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重に行っております。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入金及び投資法人債のリファイナンスです。
預り敷金及び保証金は、賃貸借契約に係るテナントからの預り金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、負債比率等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしております。更に、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しております。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
投資有価証券は、匿名組合及び私募リートに対する出資であり、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されていますが、定期的に実質価値や発行体の財務状況等を把握しております。
また、借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的としたクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結していること等により流動性リスクを管理しております。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含まれておりません(注2.参照)。
前期(2021年2月28日)
(単位:千円)
当期(2021年8月31日)
(単位:千円)
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しております。
注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。
(3)投資有価証券
私募リートの投資口については、資産運用会社から提示される基準価格等によっております。なお、その他有価証券についての貸借対照表計上額、取得原価及びこれらの差額は後記「有価証券に関する注記」をご参照下さい。
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債、(4)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっております。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。)。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。
(3)1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金、(6)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来キャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっております。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
匿名組合出資持分に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。また、預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金のうち上記貸借対照表計上額については、市場価格がなく、かつ、返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
注3. 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2021年2月28日)
(単位:千円)
当期(2021年8月31日)
(単位:千円)
注4. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2021年2月28日)
(単位:千円)
当期(2021年8月31日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2021年8月31日)
その他有価証券 (単位:千円)
(注)匿名組合出資持分(貸借対照表計上額8,651,999千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年2月28日)及び当期(2021年8月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2021年2月28日)
(単位:千円)
当期(2021年8月31日)
(単位:千円)
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(2)、(5)」参照)。
[退職給付に関する注記]
前期(2021年2月28日)及び当期(2021年8月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)及び当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)において、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)及び当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)及び当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)及び当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)及び当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「DFS T ギャラリア沖縄」の一部の土地に係る事業用定期借地権契約に基づく原状回復義務、「川崎ルフロン」、「JMFビル神宮前02」及び「ツイン21」のアスベスト除去費用の契約上・法令上の義務に関して資産除去債務を計上しております。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該事業用定期借地権契約満了までの期間及び当該アスベストを含有する建物の耐用年数によりそれぞれ9年、24年、22年及び30年と見積り、割引率はそれぞれ0.458%、1.584%、0.596%及び0.691%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、三大都市圏を中心に日本国内の政令指定都市を含めた主要な都市等において、商業施設、オフィスビル、ホテル及び複合施設を保有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
注1. 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
注2.前期の期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出(1,532,713千円)によるものであり、主な減少額はイオンモール大和準共有持分50%(7,388,477千円)の売却及び減価償却費の計上によるものです。
注3.当期の期中増減額のうち、主な増加額は2021年3月1日付で吸収合併したMMIから承継した不動産等25物件(297,210,000千円)、JMFビル市ヶ谷01(21,181,892千円)及びGビル心斎橋05(9,113,759千円)の取得並びに資本的支出(2,618,672千円)によるものであり、主な減少額はイトーヨーカドー四街道店(12,080,647千円)、イオン高槻(9,715,203千円)及びイオンモール大和準共有持分50%(7,400,400千円)の売却並びに減価償却費の計上によるものです。
注4. 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しております。なお、前期について2020年12月17日付で譲渡契約を締結したイオンモール大和(期末準共有持分50%)及び2021年3月9日付で譲渡契約を締結したイオン高槻に関しては譲渡価格としております。
また、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
注. イオンリテール株式会社については、営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるものの、 継続性の観点より記載を行っております。
当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
[1口当たり情報に関する注記]
注1. 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
注2. 本投資法人は、2021年3月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口分割を行っているため、前期首に当該投資口分割が行われたと仮定して、1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算定しています。
注3. 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
[企業結合に関する注記]
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
1.企業結合の概要
(1)被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称 MCUBS MidCity投資法人(以下「MMI」といいます。)
事業の内容 不動産投資信託
(2)企業結合を行った主な理由
本投資法人及びMMIは、資産規模の拡大によるJ-REIT市場におけるプレゼンスの向上及び総合型REITへの転換による投資対象用途の拡大により更なる安定性及び成長性の向上に繋がると判断するに至り、2020年8月28日付で合併契約を締結いたしました。
(3)企業結合日
2021年3月1日
(4)企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続法人、MMIを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式
(5)結合後の企業の名称
日本都市ファンド投資法人(2021年3月1日付で日本リテールファンド投資法人から商号変更しました。)
(6)取得企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準に基づき、投資主が占める相対的な議決権比率、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人を取得企業として決定しました。
2.財務諸表に含まれている被取得企業の業績の期間
2021年3月1日から2021年8月31日まで
3.被取得企業の取得原価及びその内訳
4.取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口
(1)投資口の交換比率
MMIの投資口1口に対し、本投資法人の投資口1口の割合をもって本投資法人の投資口を割当交付しました。なお、本投資法人は2021年2月28日を分割の基準日とし2021年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
(2)算定方法
本合併に用いられる合併比率の算定にあたって、公正性を期すため本投資法人は三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社を、MMIはSMBC 日興証券株式会社を、それぞれ本合併のためのフィナンシャル・アドバイザー(以下「FA」といいます。)として選定し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれの財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、本合併によるメリット、FAが行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断しました。
(3)交付した投資口数
1,784,125口
5.主要な取得関連費用の内容と金額
6.のれんの金額及び発生原因
(1)のれんの金額
16,049,201千円
(2)発生原因
企業結合日におけるMMIの時価純資産額171,819,160千円を上回る187,868,362千円(取得原価)で取得したことにより発生しています。
(3)のれんの償却方法及び償却期間
20年間で均等償却しております。
7.企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
8.企業結合日が当営業期間の開始日に完了したと仮定した場合の当期に係る損益計算書に及ぼす影響の概算額
企業結合日と営業期間開始日が一致しているため、影響はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.資産の評価基準及び評価方法 | 有価証券 投資有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しています。 なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | ① 有形固定資産 定額法を採用しております。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。 建物・信託建物 2～62年 構築物・信託構築物 2～60年 信託機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品・信託工具、器具及び備品 2～20年 ② 無形固定資産 定額法を採用しております。 なお、のれんについては、20年で均等償却しています。 ③ リース資産 所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産 リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。 ④ 長期前払費用 定額法を採用しております。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | ① 投資口交付費 3年間で均等額を償却しております。 ② 投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しております。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しております。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しております。 前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は77,043千円です。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | ① ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっております。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、特例処理を採用しております。 ② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 ③ ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。 ④ ヘッジ有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、有効性の評価を省略しております。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしております。 (1) 信託現金及び信託預金 (2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 (3) 信託借地権 (4) 信託その他無形固定資産 (5) 信託差入敷金及び保証金 (6) 信託預り敷金及び保証金 |
| ② 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
※1. 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
※2. 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
※3. 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
※1. 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細なガイダンス(国際財務報告基準(IFRS)においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」)を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
※2. 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
※3. 当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
[表示方法の変更に関する注記]
「会計上の見積りの開示に関する会計基準」(企業会計基準第31号 2020年3月31日)を当期から適用し、注記表に[重要な会計上の見積りに関する注記]を記載しています。
[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の減損
(1)対象となる資産の残高
減損損失 該当なし
有形固定資産 1,114,706,861千円
無形固定資産 5,376,730千円
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を外部の不動産鑑定評価額等に基づく回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、空室期間、稼働率、賃貸事業費用、物件保有期間、資本的支出及び回収可能価額算定の割引率等について、不動産鑑定評価において設定されている数値等の外部専門家情報を参考にしながら、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産
(単位:千円)
| 前 期 (2021年2月28日) | 当 期 (2021年8月31日) | |
| 信託現金及び信託預金 | 513,333 | 513,333 |
| 信託建物 | 54,848,679 | 49,361,089 |
| 信託構築物 | 2,420,009 | 2,058,551 |
| 信託機械及び装置 | 167,589 | 143,341 |
| 信託工具、器具及び備品 | 544,665 | 515,129 |
| 信託土地 | 141,097,758 | 123,961,028 |
| 信託建設仮勘定 | 4,495 | 12,001 |
| 合 計 | 199,596,531 | 176,564,475 |
担保を付している債務
(単位:千円)
| 前 期 (2021年2月28日) | 当 期 (2021年8月31日) | |
| 信託預り敷金及び保証金 | 17,887,312 | 16,225,708 |
| 合 計 | 17,887,312 | 16,225,708 |
なお、従前所有者の同社従業員に対する退職金支払債務を担保するため、土地の一部に根抵当権(極度額 前期350,000千円、当期350,000千円)が設定されており、また、共有者の敷金・保証金返済債務を担保するため、土地及び建物に抵当権(債権額 前期133,035千円、当期133,035千円)及び根抵当権(極度額 前期558,872千円、当期558,872千円)が設定されておりますが、これらは上記の担保に供している資産に含まれております。
※2.国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
| 前 期 (2021年2月28日) | 当 期 (2021年8月31日) | |
| 信託建物 | 334,351 | 334,351 |
| 信託構築物 | - | 424 |
| 信託工具器具備品 | - | 495 |
| 合 計 | 334,351 | 335,271 |
※3.交換により取得した固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
| 前 期 (2021年2月28日) | 当 期 (2021年8月31日) | |
| 信託土地 | 450,559 | 450,559 |
4.クレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約
本投資法人は、取引銀行とクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結しております。当期末における、これら契約に基づく当期末借入残高は次のとおりです。
(単位:千円)
| 前 期 (2021年2月28日) | 当 期 (2021年8月31日) | |
| クレジット・ファシリティ契約の総額 | 35,500,000 | 55,500,000 |
| 借入実行残高 | - | - |
| 差引額 | 35,500,000 | 55,500,000 |
| コミットメント・ライン契約の総額 | 60,000,000 | 75,000,000 |
| 借入実行残高 | - | - |
| 差引額 | 60,000,000 | 75,000,000 |
※5.自己投資口の消却の状況
| 前 期 (2021年2月28日) | 当 期 (2021年8月31日) | |
| 総消却口数 | 64,715口 | 64,715口 |
| 消却総額 | 11,999,843千円 | 11,999,843千円 |
※6.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2021年2月28日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由等 | |
| 配当積立金 (注) | 3,138,254 | 2,949,959 | - | △31,920 | 2,918,039 | 分配金に充当 |
(注)過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期(2021年8月31日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由等 | |
| 配当積立金 (注) | 3,138,254 | 2,918,039 | - | △133,008 | 2,785,030 | 分配金に充当 |
(注)過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
※7.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前 期 (2021年2月28日) | 当 期 (2021年8月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前 期 (自 2020年9月1日 至 2021年2月28日) | 当 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料 | 26,295,009 | 33,669,333 |
| 受取水道光熱費 | 1,180,307 | 1,741,395 |
| その他賃料収入 | 1,916,750 | 2,611,867 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 29,392,066 | 38,022,596 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| プロパティ・マネジメント報酬 | 740,342 | 833,850 |
| 建物管理委託費 | 1,581,264 | 2,353,158 |
| 水道光熱費 | 1,220,432 | 1,897,005 |
| 公租公課 | 2,659,713 | 3,377,254 |
| 修繕費 | 433,095 | 884,901 |
| 保険料 | 31,010 | 31,799 |
| 信託報酬 | 47,039 | 55,007 |
| 支払賃料 | 773,032 | 789,080 |
| その他賃貸事業費用 | 931,334 | 843,361 |
| 減価償却費 | 5,399,834 | 6,148,948 |
| 固定資産除却損 | 25,831 | 24,898 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 13,842,931 | 17,239,266 |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 15,549,134 | 20,783,330 |
(表示方法の変更)
当投資法人は、開示の明瞭性を高めるため、従来、「賃貸事業収入」の「賃料及び駐車場使用料収入」に含めて表示していた「駐車場使用料収入」については、「その他賃料収入」に含めることとし、「賃料及び駐車場使用料収入」を「賃料」に変更しております。また、「その他賃料収入」に含めて表示していた「底地賃貸料」については「賃料」に含めることとしました。この表示方法の変更を反映させるため、前計算期間の内訳科目の組替えを行っています。
この結果、前計算期間の損益計算書の注記において、「賃貸事業収入」の「賃料及び駐車場使用料収入」に表示していた522,266千円は、「その他賃料収入」として、また「その他賃料収入」に表示していた841,794千円は、「賃料」としてそれぞれ組み替えています。
※2.不動産等売却益の内訳
(単位:千円)
| 前 期 (自 2020年9月1日 至 2021年2月28日) | 当 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | |
| 不動産等売却収入 | 8,600,000 | 19,554,250 |
| 不動産等売却原価 | 7,388,477 | 17,115,604 |
| その他売却費用 | 84,659 | 331,422 |
| 不動産等売却益 | 1,126,862 | 2,107,223 |
※3.不動産等売却損の内訳
(単位:千円)
| 前 期 (自 2020年9月1日 至 2021年2月28日) | 当 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | |
| 不動産等売却収入 | - | 10,350,000 |
| 不動産等売却原価 | - | 12,080,647 |
| その他売却費用 | - | 36,506 |
| 不動産等売却損 | - | △1,767,153 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前 期 (自 2020年9月1日 至 2021年2月28日) | 当 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 8,000,000口 | 16,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 2,602,483口 | 6,989,091口 |
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※1.一時差異等調整積立金
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(31,382,550円以上)の取崩しが必要とされます。当期は133,008,965円の取崩しを行うこととしました。
当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上(31,382,550円以上)の取崩しが必要とされます。当期は1,657,314,031円の取崩しを行うこととしました。
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前 期 (自 2020年9月1日 至 2021年2月28日) | 当 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | |
| 現金及び預金 | 60,314,119 | 64,815,529 |
| 信託現金及び信託預金 | 12,762,382 | 18,562,314 |
| 使途制限付信託預金(注) | △513,333 | △513,333 |
| 現金及び現金同等物 | 72,563,168 | 82,864,510 |
(注)テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
※2.重要な非資金取引の内容
前期 (自 2020年9月1日至 2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期 (自 2021年3月1日至 2021年8月31日)
当期に合併したMCUBS MidCity投資法人より受け入れた資産及び引き受けた負債の内訳は、次のとおりです。なお合併による出資剰余金の増加は187,868,362千円です。
| (単位:千円) | |
| 流動資産 | 16,721,908 |
| 固定資産 | 305,872,209 |
| 資産合計 | 322,594,117 |
| 流動負債 | 29,102,339 |
| 固定負債 | 121,672,617 |
| 負債合計 | 150,774,957 |
[リース取引に関する注記]
1.ファイナンス・リース取引(借主側)
所有権移転外ファイナンス・リース取引
(1)リース資産の内容
主として信託工具、器具及び備品であります。
(2)減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
2.オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前 期 (自 2020年9月1日 至 2021年2月28日) | 当 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | |
| 1年以内 | 16,926,956 | 19,519,227 |
| 1年超 | 73,150,968 | 68,449,795 |
| 合計 | 90,077,925 | 87,969,023 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等による資金調達を行います。
余剰資金の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重に行っております。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入金及び投資法人債のリファイナンスです。
預り敷金及び保証金は、賃貸借契約に係るテナントからの預り金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、負債比率等を適正に管理することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしております。更に、変動金利の借入金のうち一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用しております。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しております。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
投資有価証券は、匿名組合及び私募リートに対する出資であり、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されていますが、定期的に実質価値や発行体の財務状況等を把握しております。
また、借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的としたクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結していること等により流動性リスクを管理しております。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含まれておりません(注2.参照)。
前期(2021年2月28日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 60,314,119 | 60,314,119 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 12,762,382 | 12,762,382 | - |
| 資産計 | 73,076,501 | 73,076,501 | - |
| (2) 1年内返済予定の長期借入金 | 51,000,000 | 51,007,107 | 7,107 |
| (3) 1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 | 695,091 | 705,995 | 10,904 |
| (4) 投資法人債 | 44,500,000 | 44,909,595 | 409,595 |
| (5) 長期借入金 | 316,200,000 | 316,269,002 | 69,002 |
| (6) 信託預り敷金及び保証金 | 645,957 | 633,783 | △12,174 |
| 負債計 | 413,041,048 | 413,525,484 | 484,435 |
| デリバティブ取引(※) | (79,697) | (79,697) | - |
当期(2021年8月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1) 現金及び預金 | 64,815,529 | 64,815,529 | - |
| (2) 信託現金及び信託預金 | 18,562,314 | 18,562,314 | - |
| (3) 投資有価証券 | |||
| その他有価証券 | 1,959,997 | 1,959,997 | - |
| 資産計 | 85,337,841 | 85,337,841 | - |
| (1) 1年内償還予定の投資法人債 | 6,000,000 | 5,995,820 | △4,180 |
| (2) 1年内返済予定の長期借入金 | 52,900,000 | 52,936,197 | 36,197 |
| (3) 1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 | 674,895 | 681,591 | 6,696 |
| (4) 投資法人債 | 53,500,000 | 53,987,320 | 487,320 |
| (5) 長期借入金 | 426,275,000 | 427,744,282 | 1,469,282 |
| (6) 信託預り敷金及び保証金 | 611,924 | 601,620 | △10,303 |
| 負債計 | 539,961,820 | 541,946,832 | 1,985,012 |
| デリバティブ取引(※) | (147,202) | (147,202) | - |
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しております。
注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております。
(3)投資有価証券
私募リートの投資口については、資産運用会社から提示される基準価格等によっております。なお、その他有価証券についての貸借対照表計上額、取得原価及びこれらの差額は後記「有価証券に関する注記」をご参照下さい。
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債、(4)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっております。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております(ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「デリバティブ取引に関する注記」参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。)。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっております。
(3)1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金、(6)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来キャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっております。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
| 区分 | 前 期 (2021年2月28日) | 当 期 (2021年8月31日) |
| 投資有価証券(匿名組合出資持分) | - | 8,651,999 |
| 預り敷金及び保証金 | 1,788,297 | 1,785,226 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 43,404,737 | 56,264,355 |
| 合計 | 45,193,034 | 66,701,581 |
匿名組合出資持分に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。また、預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金のうち上記貸借対照表計上額については、市場価格がなく、かつ、返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
注3. 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2021年2月28日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 60,314,119 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 12,762,382 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 73,076,501 | - | - | - | - | - |
当期(2021年8月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 64,815,529 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 18,562,314 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 83,377,843 | - | - | - | - | - |
注4. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2021年2月28日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 51,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返還予定の 信託預り敷金及び保証金 | 695,091 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 5,000,000 | 15,500,000 | 14,000,000 | - | 10,000,000 |
| 長期借入金 | - | 37,500,000 | 22,000,000 | 37,000,000 | 47,500,000 | 172,200,000 |
| 信託預り敷金及び保証金 | - | 68,065 | 168,065 | 68,065 | 68,065 | 273,696 |
| 合計 | 51,695,091 | 42,568,065 | 37,668,065 | 51,068,065 | 47,568,065 | 182,473,696 |
当期(2021年8月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 6,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 52,900,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返還予定の 信託預り敷金及び保証金 | 674,895 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 8,000,000 | 14,500,000 | 7,000,000 | 9,500,000 | 14,500,000 |
| 長期借入金 | - | 46,700,000 | 43,700,000 | 53,325,000 | 48,550,000 | 234,000,000 |
| 信託預り敷金及び保証金 | - | 168,065 | 68,065 | 68,065 | 68,065 | 239,664 |
| 合計 | 59,574,895 | 54,868,065 | 58,268,065 | 60,393,065 | 58,118,065 | 248,739,664 |
[有価証券に関する注記]
前期(2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2021年8月31日)
その他有価証券 (単位:千円)
| 種類 | 貸借対照表 計上額 | 取得原価 | 差額 | |
| 貸借対照表計上額が取得価額を超えるもの | その他 | 1,959,997 | 1,894,913 | 65,083 |
| 貸借対照表計上額が取得価額を超えないもの | - | - | - | - |
| 合計 | 1,959,997 | 1,894,913 | 65,083 | |
(注)匿名組合出資持分(貸借対照表計上額8,651,999千円)は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2021年2月28日)及び当期(2021年8月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期(2021年2月28日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ 対象 | 契約 | 額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 24,000,000 | 9,000,000 | △79,697 | 取引先金融機関から提示された価格等によっております。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 91,500,000 | 73,500,000 | (注) | - |
| 合計 | 115,500,000 | 82,500,000 | △79,697 (注) | - | ||
当期(2021年8月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の 種類等 | 主なヘッジ 対象 | 契約 | 額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 33,500,000 | 17,300,000 | △147,202 | 取引先金融機関から提示された価格等によっております。 |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 84,500,000 | 66,500,000 | (注) | - |
| 合計 | 118,000,000 | 83,800,000 | △147,202 (注) | - | ||
(注)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております(前記「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項 注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(2)、(5)」参照)。
[退職給付に関する注記]
前期(2021年2月28日)及び当期(2021年8月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前 期 (2021年2月28日) | 当 期 (2021年8月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 資産除去債務 | 172,874 | 246,495 |
| 借地権償却等 | 155,462 | 165,300 |
| 減価償却費損金算入限度超過額 | 17,478 | 18,406 |
| 合併受入資産評価差額 | 5,305,143 | 10,860,118 |
| 繰延ヘッジ損益 | 25,072 | 46,310 |
| その他 | 65,572 | 38,218 |
| 繰延税金資産小計 | 5,741,604 | 11,374,849 |
| 評価性引当額 | △5,741,604 | △11,374,849 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| 繰延税金資産の純額 | - | - |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
| 前 期 (2021年2月28日) | 当 期 (2021年8月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △30.97 | △32.80 |
| 評価性引当額の増減 | 0.33 | △1.36 |
| のれん償却額 | - | 0.93 |
| 一時差異等調整積立金の取崩しによる影響額 | 0.35 | - |
| 圧縮積立金の取崩しによる影響額 | - | 1.79 |
| 圧縮積立金繰入額 | △0.84 | - |
| その他 | △0.33 | △0.01 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01 | 0.00 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)及び当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)において、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)及び当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)及び当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)及び当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)及び当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「DFS T ギャラリア沖縄」の一部の土地に係る事業用定期借地権契約に基づく原状回復義務、「川崎ルフロン」、「JMFビル神宮前02」及び「ツイン21」のアスベスト除去費用の契約上・法令上の義務に関して資産除去債務を計上しております。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該事業用定期借地権契約満了までの期間及び当該アスベストを含有する建物の耐用年数によりそれぞれ9年、24年、22年及び30年と見積り、割引率はそれぞれ0.458%、1.584%、0.596%及び0.691%を使用して資産除去債務の金額を算定しております。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
| 前 期 (自 2020年9月1日 至 2021年2月28日) | 当 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | |
| 期首残高 | 546,434 | 549,506 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - | 230,596 |
| 時の経過による調整額 | 3,071 | 3,418 |
| 期末残高 | 549,506 | 783,521 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、三大都市圏を中心に日本国内の政令指定都市を含めた主要な都市等において、商業施設、オフィスビル、ホテル及び複合施設を保有しております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前 期 (自 2020年9月1日 至 2021年2月28日) | 当 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 836,003,376 | 824,751,456 | |
| 期中増減額 | △11,251,919 | 295,065,014 | |
| 期末残高 | 824,751,456 | 1,119,816,471 | |
| 期末時価 | 987,434,000 | 1,280,820,000 | |
注1. 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
注2.前期の期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出(1,532,713千円)によるものであり、主な減少額はイオンモール大和準共有持分50%(7,388,477千円)の売却及び減価償却費の計上によるものです。
注3.当期の期中増減額のうち、主な増加額は2021年3月1日付で吸収合併したMMIから承継した不動産等25物件(297,210,000千円)、JMFビル市ヶ谷01(21,181,892千円)及びGビル心斎橋05(9,113,759千円)の取得並びに資本的支出(2,618,672千円)によるものであり、主な減少額はイトーヨーカドー四街道店(12,080,647千円)、イオン高槻(9,715,203千円)及びイオンモール大和準共有持分50%(7,400,400千円)の売却並びに減価償却費の計上によるものです。
注4. 期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しております。なお、前期について2020年12月17日付で譲渡契約を締結したイオンモール大和(期末準共有持分50%)及び2021年3月9日付で譲渡契約を締結したイオン高槻に関しては譲渡価格としております。
また、賃貸等不動産に関する損益は、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
[関連情報]
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| イオンモール株式会社 | 3,222,600 | 不動産賃貸事業 |
| イオンリテール株式会社(注) | 2,891,686 | 不動産賃貸事業 |
注. イオンリテール株式会社については、営業収益が損益計算書の営業収益の10%未満であるものの、 継続性の観点より記載を行っております。
当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しております。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しております。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しております。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前 期 (自 2020年9月1日 至 2021年2月28日) | 当 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 83,375円 | 89,234円 |
| 1口当たり当期純利益 | 2,285円 | 1,938円 |
注1. 1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しております。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
注2. 本投資法人は、2021年3月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口分割を行っているため、前期首に当該投資口分割が行われたと仮定して、1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算定しています。
注3. 1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前 期 (自 2020年9月1日 至 2021年2月28日) | 当 期 (自 2021年3月1日 至 2021年8月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 11,896,522 | 13,549,190 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 11,896,522 | 13,549,190 |
| 期中平均投資口数(口) | 5,204,966 | 6,989,091 |
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
[企業結合に関する注記]
前期(自 2020年9月1日 至 2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2021年3月1日 至 2021年8月31日)
1.企業結合の概要
(1)被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称 MCUBS MidCity投資法人(以下「MMI」といいます。)
事業の内容 不動産投資信託
(2)企業結合を行った主な理由
本投資法人及びMMIは、資産規模の拡大によるJ-REIT市場におけるプレゼンスの向上及び総合型REITへの転換による投資対象用途の拡大により更なる安定性及び成長性の向上に繋がると判断するに至り、2020年8月28日付で合併契約を締結いたしました。
(3)企業結合日
2021年3月1日
(4)企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続法人、MMIを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式
(5)結合後の企業の名称
日本都市ファンド投資法人(2021年3月1日付で日本リテールファンド投資法人から商号変更しました。)
(6)取得企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準に基づき、投資主が占める相対的な議決権比率、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人を取得企業として決定しました。
2.財務諸表に含まれている被取得企業の業績の期間
2021年3月1日から2021年8月31日まで
3.被取得企業の取得原価及びその内訳
| 取得の対価 | |
| 企業結合日に交付した本投資法人の投資口の時価 | 187,868,362千円 |
| 取得原価 | 187,868,362千円 |
4.取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口
(1)投資口の交換比率
MMIの投資口1口に対し、本投資法人の投資口1口の割合をもって本投資法人の投資口を割当交付しました。なお、本投資法人は2021年2月28日を分割の基準日とし2021年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
(2)算定方法
本合併に用いられる合併比率の算定にあたって、公正性を期すため本投資法人は三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社を、MMIはSMBC 日興証券株式会社を、それぞれ本合併のためのフィナンシャル・アドバイザー(以下「FA」といいます。)として選定し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれの財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、本合併によるメリット、FAが行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断しました。
(3)交付した投資口数
1,784,125口
5.主要な取得関連費用の内容と金額
| 内容 | 金額 |
| 合併報酬 | 1,000,000千円 |
6.のれんの金額及び発生原因
(1)のれんの金額
16,049,201千円
(2)発生原因
企業結合日におけるMMIの時価純資産額171,819,160千円を上回る187,868,362千円(取得原価)で取得したことにより発生しています。
(3)のれんの償却方法及び償却期間
20年間で均等償却しております。
7.企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
| 流動資産 | 16,721,908千円 |
| 固定資産 | 305,872,209千円 |
| 資産合計 | 322,594,117千円 |
| 流動負債 | 29,102,339千円 |
| 固定負債 | 121,672,617千円 |
| 負債合計 | 150,774,957千円 |
8.企業結合日が当営業期間の開始日に完了したと仮定した場合の当期に係る損益計算書に及ぼす影響の概算額
企業結合日と営業期間開始日が一致しているため、影響はありません。
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