有価証券報告書(内国投資証券)-第42期(2022/10/01-2023/02/28)

(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～81年 構築物 2～45年 機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品 2～18年 無形固定資産 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
	収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 (1)不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 (2)水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。
4.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 (3)信託預り金 (4)信託預り敷金及び保証金
5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としています。 (1)手許現金及び信託現金 (2)随時引出し可能な預金及び信託預金 (3)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない、取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資

[貸借対照表に関する注記]

期別 項目	前期 (2022年9月30日)	当期 (2023年2月28日)
1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額	信託建物 38,340千円	信託建物 38,340千円
2.当座借越契約	機動的な資金調達手段を確保することを主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。	機動的な資金調達手段を確保することを主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。
	契約極度額 20,000,000千円 当期末借入残高 - 差引額 20,000,000千円	契約極度額 20,000,000千円 当期末借入残高 - 差引額 20,000,000千円
3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額	50,000千円	50,000千円

[損益計算書に関する注記]
(単位:千円)

期別 項目	前期 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)	当期 (自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
1.不動産賃貸事業損益の 内訳	A.不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入 家 賃 6,244,322 共 益 費 236,001 土地賃貸収益 123,609 計 6,603,932 その他賃貸事業収入 駐車場使用料 90,701 付帯収益 144,763 解約違約金 25,172 その他収益 37,771 計 298,407 不動産賃貸事業収益合計 6,902,340 B.不動産賃貸事業費用 賃貸事業費用 管理業務費 717,358 水道光熱費 255,836 公租公課 881,367 損害保険料 19,142 修繕費 41,623 減価償却費 1,116,153 その他費用 26,414 不動産賃貸事業費用合計 3,057,896 C.不動産賃貸事業損益 (A-B) 3,844,443	A.不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入 家 賃 5,321,121 共 益 費 196,524 土地賃貸収益 103,007 計 5,620,653 その他賃貸事業収入 駐車場使用料 76,370 付帯収益 99,674 解約違約金 - その他収益 31,390 計 207,435 不動産賃貸事業収益合計 5,828,088 B.不動産賃貸事業費用 賃貸事業費用 管理業務費 600,789 水道光熱費 211,827 公租公課 879,362 損害保険料 16,235 修繕費 62,957 減価償却費 914,440 その他費用 24,805 不動産賃貸事業費用合計 2,710,417 C.不動産賃貸事業損益 (A-B) 3,117,671
2.不動産等売却益の内訳	該当事項はありません。	新橋駅前MTRビル 不動産等売却収入 7,266,666 不動産等売却原価 5,829,179 その他売却費用 6,907 不動産等売却益 1,430,579

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

期別 項目	前期 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)	当期 (自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数	発行可能投資口総口数 10,000,000口 発行済投資口の総口数 1,320,000口	発行可能投資口総口数 10,000,000口 発行済投資口の総口数 1,320,000口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]

期別 項目	前期 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)	当期 (自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に記載されている科目の金額との関係	(2022年9月30日現在) 現金及び預金 16,534,395千円 信託現金及び信託預金 3,089,760千円 現金及び現金同等物 19,624,156千円	(2023年2月28日現在) 現金及び預金 14,729,422千円 信託現金及び信託預金 2,413,662千円 現金及び現金同等物 17,143,085千円

[リース取引に関する注記]

期別 項目	前期 (2022年9月30日)	当期 (2023年2月28日)
オペレーティング・リース 取引	(貸主側) 未経過リース料 1年内 7,654,988千円 1年超 32,185,923千円 合計 39,840,912千円	(貸主側) 未経過リース料 1年内 7,096,745千円 1年超 30,292,749千円 合計 37,389,494千円

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配金の支払い、もしくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的とします。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握することにより、流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2022年9月30日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)1年内償還予定の投資法人債	4,000,000	3,986,259	△13,740
(2)1年内返済予定の長期借入金	18,000,000	17,953,691	△46,308
(3)投資法人債	11,000,000	10,560,560	△439,439
(4)長期借入金	117,000,000	114,113,240	△2,886,759
(5)預り敷金及び保証金	7,555,628	6,708,856	△846,772
(6)信託預り敷金及び保証金	918,125	827,109	△91,016
負債合計	158,473,754	154,149,718	△4,324,036

2023年2月28日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)1年内償還予定の投資法人債	3,000,000	2,972,527	△27,472
(2)1年内返済予定の長期借入金	15,000,000	14,942,401	△57,598
(3)投資法人債	11,000,000	10,305,120	△694,879
(4)長期借入金	117,500,000	113,879,368	△3,620,631
(5)預り敷金及び保証金	7,698,469	6,667,125	△1,031,343
(6)信託預り敷金及び保証金	943,131	831,117	△112,013
負債合計	155,141,600	149,597,661	△5,543,938

(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債 (3)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金 (4)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)預り敷金及び保証金 (6)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日(2022年9月30日)後の返済予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
1年内償還予定の投資法人債	4,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	18,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	3,000,000	1,000,000	-	1,000,000	6,000,000
長期借入金	-	19,500,000	27,500,000	16,000,000	20,000,000	34,000,000

借入金及び投資法人債の決算日(2023年2月28日)後の返済予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
1年内償還予定の投資法人債	3,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	15,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	1,000,000	-	1,000,000	2,000,000	7,000,000
長期借入金	-	27,000,000	21,500,000	18,000,000	19,000,000	32,000,000

[有価証券に関する注記]

前期 (2022年9月30日)	当期 (2023年2月28日)
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。	有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

[デリバティブ取引に関する注記]

前期 (2022年9月30日)	当期 (2023年2月28日)
デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。	デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。

[持分法損益等に関する注記]

前期 (2022年9月30日)	当期 (2023年2月28日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。	本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。

[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
(単位:千円)

属性	会社等の名称	住所	資本金また は出資金	事業の内 容または 職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合	関係内容		取引の 内容	取引金額	科目	期末残高
						役員の 兼任等	事業上 の関係
その他の 関係会社 の子会社	森トラスト㈱	東京都 港区	30,000,000	不動産開 発、ホテ ル経営及 び投資事 業	なし	なし	不動産の 賃貸	不動産の購入	-	-	-
								不動産の売却	-	-	-
								不動産の 賃貸	1,811,460	営業 未収入金	5,208
										前受金	24,761
										預り敷金及び 保証金	883,417
								不動産の管理	219,868	営業 未払金	157,705
										未払金	430

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。
(注3)千円未満を切り捨てて表示しています。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
(単位:千円)

属性	会社等の名称	住所	資本金また は出資金	事業の内 容または 職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合	関係内容		取引の 内容	取引金額	科目	期末残高
						役員の 兼任等	事業上 の関係
その他の 関係会社 の子会社	森トラスト㈱	東京都 港区	30,000,000	不動産開 発、ホテ ル経営及 び投資事 業	なし	なし	不動産の 賃貸	不動産の購入	5,266,666	-	-
								不動産の売却	7,266,666	-	-
								不動産の 賃貸	1,603,874	営業 未収入金	7,180
										前受金	24,761
										預り敷金及び 保証金	894,581
								不動産の管理	183,045	営業 未払金	42,409
										未払金	59

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。
(注3)千円未満を切り捨てて表示しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
(単位:千円)

期別 項目	前期 (2022年9月30日)	当期 (2023年2月28日)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳	(繰延税金資産) 未払事業税損金不算入額 13 繰延税金資産合計 13 (繰延税金負債) 圧縮積立金 514,833 繰延税金負債合計 514,833 (繰延税金負債の純額) 514,820	(繰延税金資産) 未払事業税損金不算入額 10 繰延税金資産合計 10 (繰延税金負債) 圧縮積立金 631,743 繰延税金負債合計 631,743 (繰延税金負債の純額) 631,732
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳	法定実効税率 31.46% (調整) 支払分配金の損金算入額 △40.93% その他 0.02% 税効果会計適用後の法人税等の負担率 △9.45%	法定実効税率 31.46% (調整) 支払分配金の損金算入額 △28.32% その他 0.01% 税効果会計適用後の法人税等の負担率 3.15%

[退職給付に関する注記]

前期 (2022年9月30日)	当期 (2023年2月28日)
退職給付制度がないため、該当事項はありません。	退職給付制度がないため、該当事項はありません。

[資産除去債務に関する注記]

前期 (2022年9月30日)	当期 (2023年2月28日)
該当事項はありません。	該当事項はありません。

[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益(注1)	外部顧客への売上高
不動産等の売却	-	-
水道光熱費収入	145,016	145,016
その他	-	6,757,323
合計	145,016	6,902,340

(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益(注1)	外部顧客への売上高
不動産等の売却(注2)	7,266,666	1,430,579
水道光熱費収入	99,850	99,850
その他	-	5,728,237
合計	7,366,517	7,258,668

(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において 不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。

3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末にお
いて存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)

	当期
顧客との契約から生じた債権(期首残高)	24,828
顧客との契約から生じた債権(期末残高)	36,980
契約資産(期首残高)	-
契約資産(期末残高)	-
契約負債(期首残高)	-
契約負債(期末残高)	-

(2)残存履行義務に配分した取引価格
2022年9月30日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年7月28日に売却契約を締結した不動産等にかかる21,800,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2023年2月28日、2023年8月31日及び2024年2月29日に予定している当該不動産等の引渡に伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)

	当期
顧客との契約から生じた債権(期首残高)	36,980
顧客との契約から生じた債権(期末残高)	39,506
契約資産(期首残高)	-
契約資産(期末残高)	-
契約負債(期首残高)	-
契約負債(期末残高)	-

(2)残存履行義務に配分した取引価格
2023年2月28日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年7月28日に売却契約を締結した不動産等にかかる14,533,333千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2023年8月31日及び2024年2月29日に予定している当該不動産等の引渡に伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等]
1.セグメント情報
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一事業であるため、開示対象となる報告セグメントがありませんので記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称または氏名	営業収益	関連するセグメント
森トラスト株式会社	1,811,460	不動産賃貸事業

当期(自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称または氏名	営業収益	関連するセグメント
森トラスト株式会社	1,603,874	不動産賃貸事業

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスビルや賃貸商業施設等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)

用途			前期 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)	当期 (自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
	貸借対照	表計上額
		期首残高	219,623,334	218,911,274
オフィスビル		期中増減額	△712,059	4,765,105
		期末残高	218,911,274	223,676,380
		期末時価	243,710,000	249,530,000
	貸借対照	表計上額
		期首残高	68,687,691	68,562,774
商業施設		期中増減額	△124,916	△5,667,954
		期末残高	68,562,774	62,894,820
		期末時価	85,140,000	78,100,000
	貸借対照	表計上額
		期首残高	18,674,613	18,492,827
その他		期中増減額	△181,785	△166,362
		期末残高	18,492,827	18,326,464
		期末時価	21,150,000	21,190,000
	貸借対照	表計上額
		期首残高	306,985,638	305,966,876
合計		期中増減額	△1,018,762	△1,069,211
		期末残高	305,966,876	304,897,665
		期末時価	350,000,000	348,820,000

(注1)該当する賃貸等不動産の概要は前記「第一部ファンド情報/第1 ファンドの状況/5 運用状況/(2)投資資産/③その他投資資産の 主要なもの」をご参照ください。
(注2)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)前期増減額のうち主な増加理由は保有資産の改修工事であり、減少理由は減価償却費です。当期増減額のうち主な増加理由は仙台MTビルの取得であり、減少理由は新橋駅前MTRビルの譲渡及び減価償却費です。
(注4)期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。
また、賃貸等不動産に関する損益は次のとおりです。
(単位:千円)

用途			前期 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)	当期 (自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
オフィスビル	損益計算	書における金額
		不動産賃貸事業収益	4,671,481	3,967,263
		不動産賃貸事業費用	2,432,069	2,130,511
		不動産賃貸事業損益	2,239,412	1,836,752
		不動産等売却益	-	-
商業施設	損益計算	書における金額
		不動産賃貸事業収益	1,492,640	1,245,374
		不動産賃貸事業費用	305,184	283,085
		不動産賃貸事業損益	1,187,456	962,289
		不動産等売却益	-	1,430,579
その他	損益計算	書における金額
		不動産賃貸事業収益	738,218	615,451
		不動産賃貸事業費用	320,643	296,821
		不動産賃貸事業損益	417,574	318,630
		不動産等売却益	-	-
合計	損益計算	書における金額
		不動産賃貸事業収益	6,902,340	5,828,088
		不動産賃貸事業費用	3,057,896	2,710,417
		不動産賃貸事業損益	3,844,443	3,117,671
		不動産等売却益	-	1,430,579

(注1)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等)であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
(注2)不動産等売却益は「営業収益」に計上されています。
[1口当たり情報に関する注記]

前期 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)	当期 (自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
1口当たり純資産額 60,254円 1口当たり当期純利益 1,261円	1口当たり純資産額 60,123円 1口当たり当期純利益 1,368円
なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため、記載していません。	なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため、記載していません。

(注1)本投資法人は、2023年3月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口分割を行っているため、前期首に当該投資口分割が行われたと仮定して、1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益を算定しています。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。

	前期 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)	当期 (自 2022年10月1日 至 2023年2月28日)
当期純利益(千円)	3,331,238	3,614,104
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	3,331,238	3,614,104
期中平均投資口数(口)	2,640,000	2,640,000

[重要な後発事象に関する注記]
本投資法人と森トラスト・ホテルリート投資法人との合併
本投資法人とMTHは、2023年3月1日を合併の効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、MTHを吸収合併消滅法人とする本合併を行いました。
1.本合併の目的
本投資法人とMTHはオフィスアセットの安定性とホテルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築するとともに、スポンサーサポートを最大限活用して成長路線へと回帰することが更なる投資主価値の向上に繋がると判断し、本合併を行いました。
2.本合併の方式
本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、MTHは本合併により解散しました。
3.合併比率
MTHの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人の投資口を交付することを目的として、MTHの投資主に対する割当てに先立ち、2023年2月28日を基準日、2023年3月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行い、MTHの投資主に対してMTHの投資口1口につき本投資法人の投資口1.84口を割当交付しました。
4.合併交付金
本投資法人は、本合併の効力発生日の前日に終了するMTHの最終期の営業期間に係る金銭の分配の代わり金(利益の配当)として、MTHの分配可能利益に基づきMTHの投資主(本合併の効力発生日の前日のMTHの最終の投資主名簿に記載または記録された投資主(本投資法人、MTH及び投信法第149条の3の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求したMTHの投資主(当該買取請求を撤回した投資主を除きます。)を除き、以下「割当対象投資主」といいます。))に対して同営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金(本合併の効力発生日の前日におけるMTHの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日におけるMTHの発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除した金額(1円未満切捨て))を、2023年5月22日から支払いを開始しています。
5.出資総額
本合併に際して増加した本投資法人の出資総額及び出資剰余金の額は以下のとおりです。
出資総額 :0円
出資剰余金:投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含む。)第22条第1項
に定める投資主資本等変動額から上記出資総額を減じて得た額
投資口の分割
本投資法人は、2023年2月28日を分割の基準日、2023年3月1日を効力発生日として、本投資口分割を行いました。
①分割の目的
本合併は、本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式によって行われたところ、本投資口分割考慮前の合併比率によりMTHの投資口1口に対して本投資法人の投資口0.92口を割り当てる場合には、交付される本投資法人の投資口の口数が1口未満となるMTHの投資主が多数生じることとなります。そのため、本合併後もMTHの投資主が本投資法人の投資口を継続して保有することを可能とするべく、MTHの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人投資口を交付することを目的として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行うことといたしました。
②分割の方法
本合併の効力発生日の前日である2023年2月28日を基準日とし、同日の最終の投資主名簿に記載または記録された本投資法人の投資主の所有投資口1口につき、2口の割合をもって分割しました。
③分割により増加する投資口数等
(ⅰ) 本投資口分割前の本投資法人発行済投資口の総口数: 1,320,000口
(ⅱ) 本投資口分割により増加した投資口数 : 1,320,000口
(ⅲ) 本投資口分割後の本投資法人発行済投資口の総口数: 2,640,000口
(ⅳ) 本投資法人合併に伴うMTH投資口への割当交付口数 : 920,000口(注1)
(ⅴ) 本合併後の本投資法人発行済投資口の総口数 : 3,560,000口
(ⅵ) 本投資口分割・本合併後の発行可能投資口総口数 :20,000,000口(注2)
(注1) 本合併により、MTHの投資口1口に対して、本投資口分割後の本投資法人の投資口1.84口を、2023年2月28日現在のMTHの発行
済投資口の全て(500,000口)について、割当交付しました。
(注2) 本投資口分割に伴い、本投資法人の役員会の決議により本投資法人の規約の一部変更を行い、本合併の効力発生日付で発行可能
投資口総口数を変更しました。
[追加情報]
資産の譲渡
本投資法人は、2023年2月28日に以下の資産の譲渡のうち第1回目にかかる譲渡を行いました。
新橋駅前MTRビル
譲渡の概要

譲渡資産	:	不動産信託受益権
譲渡価格	:	21,800,000,000円 (第1回:7,266,666,667円、第2回:7,266,666,667円、第3回:7,266,666,666円)
		(但し、譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます。)
譲渡益	:	営業収益として不動産売却益を2023年8月期に約14億円、2024年2月期に約13億円計上する予定です。
譲渡予定日	:	第1回:2023年2月28日、第2回:2023年8月31日、第3回:2024年2月29日
買主	:	森トラスト株式会社
備考	:	3分割での譲渡を予定しており、第1回は2023年2月28日付で共有持分3分の1を信託設定し、第2回は2023年8月31日付で共有持分3分の1を追加信託し、第3回は2024年2月29日付で共有持分3分の1を追加信託したうえで譲渡します。
その他	:	本譲渡は金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本譲渡は、相手方当事者に故意または重大な過失がある場合に限り、相手方当事者による本譲渡にかかる売買契約上の重大な義務違反を理由として、当該契約を解除することができるものとされています。義務違反により本譲渡が解除された場合には、解除の原因者は、相手方に対して当該売買代金の20%相当額を違約金として支払うものとされています。

資産の取得
本投資法人は、2023年2月28日に以下の資産の取得のうち第1回目にかかる取得を行いました。
仙台MTビル
取得の概要

取得資産	:	不動産信託受益権
		土地 所有権
		建物 所有権(共有持分:100,000分の90,845)
取得価格	:	15,800,000,000円 (第1回:5,266,666,667円、第2回:5,266,666,667円、第3回:5,266,666,666円)
		(但し、取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。)
取得予定日	:	第1回:2023年2月28日、第2回:2023年8月31日、第3回:2024年2月29日
売主	:	森トラスト株式会社
備考	:	3分割での取得を予定しており、第1回は2023年2月28日付で共有持分300,000分の90,845を信託設定し、第2回は2023年8月31日付で共有持分300,000分の90,845を追加信託設定し、第3回は2024年2月29日付で共有持分300,000分の90,845を追加信託設定したうえでそれぞれ取得します。
その他	:	本取得は金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本取得は、相手方当事者に故意または重大な過失がある場合に限り、相手方当事者による本取得にかかる売買契約上の重大な義務違反を理由として、当該契約を解除することができるものとされています。義務違反により本取得が解除された場合には、解除の原因者は、相手方に対して当該売買代金の20%相当額を違約金として支払うものとされています。