有価証券報告書(内国投資証券)-第34期(平成30年10月1日-平成31年3月31日)

(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～47年 構築物 2～45年 機械及び装置 2～17年 工具、器具及び備品 2～18年 無形固定資産 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
4.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針	保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 (3)信託預り金 (4)信託預り敷金及び保証金
5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としています。 (1)手許現金及び信託現金 (2)随時引出し可能な預金及び信託預金 (3)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない、取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資
6.消費税等の処理方法	消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式を採用しています。

[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日)
1.概要
収益認識に関する包括的な会計基準です。収益は、次の5つのステップを適用し認識されます。
ステップ1:顧客との契約を識別する。
ステップ2:契約における履行義務を識別する。
ステップ3:取引価格を算定する。
ステップ4:契約における履行義務に取引価格を配分する。
ステップ5:履行義務を充足した時に又は充足するにつれて収益を認識する。
2.適用予定日
2021年9月期の期首より適用予定です。
3.当該会計基準等の適用による影響
影響額は、当財務諸表の作成時において評価中です。
[貸借対照表に関する注記]

期別 項目	前期 (2018年9月30日)	当期 (2019年3月31日)
1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額	信託建物 38,340千円	信託建物 38,340千円
2.当座借越契約	機動的な資金調達手段を確保することを主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。	機動的な資金調達手段を確保することを主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。
	契約極度額 20,000,000千円 当期末借入残高 - 差引額 20,000,000千円	契約極度額 20,000,000千円 当期末借入残高 - 差引額 20,000,000千円
3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額	50,000千円	50,000千円

[損益計算書に関する注記]
(単位:千円)

期別 項目	前期 (自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)	当期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
1.不動産賃貸事業損益の 内訳	A.不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入 家 賃 8,048,072 共 益 費 256,451 土地賃貸収益 123,609 計 8,428,133 その他賃貸事業収入 駐車場使用料 83,085 付帯収益 198,078 解約違約金 77,134 その他収益 33,343 計 391,641 不動産賃貸事業収益合計 8,819,775 B.不動産賃貸事業費用 賃貸事業費用 管理業務費 459,139 水道光熱費 256,830 公租公課 898,027 損害保険料 19,156 修繕費 166,918 減価償却費 1,262,337 その他費用 29,441 不動産賃貸事業費用合計 3,091,850 C.不動産賃貸事業損益 (A-B) 5,727,924	A.不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入 家 賃 8,107,574 共 益 費 244,600 土地賃貸収益 123,609 計 8,475,783 その他賃貸事業収入 駐車場使用料 88,592 付帯収益 174,080 解約違約金 2,215 その他収益 31,183 計 296,072 不動産賃貸事業収益合計 8,771,855 B.不動産賃貸事業費用 賃貸事業費用 管理業務費 419,442 水道光熱費 224,455 公租公課 896,120 損害保険料 19,132 修繕費 174,517 減価償却費 1,268,330 その他費用 26,331 不動産賃貸事業費用合計 3,028,330 C.不動産賃貸事業損益 (A-B) 5,743,525

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

期別 項目	前期 (自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)	当期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数	発行可能投資口総口数 10,000,000口 発行済投資口の総口数 1,320,000口	発行可能投資口総口数 10,000,000口 発行済投資口の総口数 1,320,000口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]

期別 項目	前期 (自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)	当期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に記載されている科目の金額との関係	(2018年9月30日現在) 現金及び預金 15,874,564千円 信託現金及び信託預金 2,871,670千円 現金及び現金同等物 18,746,235千円	(2019年3月31日現在) 現金及び預金 16,508,717千円 信託現金及び信託預金 2,899,320千円 現金及び現金同等物 19,408,037千円

[リース取引に関する注記]

期別 項目	前期 (2018年9月30日)	当期 (2019年3月31日)
オペレーティング・リース 取引	(貸主側) 未経過リース料 1年内 9,179,726千円 1年超 19,991,243千円 合計 29,170,970千円	(貸主側) 未経過リース料 1年内 10,804,887千円 1年超 20,793,461千円 合計 31,598,349千円

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配金の支払い、もしくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等によって調達した資金は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金に充当しています。借入金及び預り敷金は流動性リスクに晒されていますが、総合リート運用本部運用戦略部及び投資運用部並びに企画財務部からの報告に基づき資金繰り表を作成・更新するとともに、手許流動性を維持することにより、流動性リスクを管理しています。
なお、機動的な資金調達手段を確保するために極度借入枠設定契約を締結しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2018年9月30日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注2)参照)

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)現金及び預金	15,874,564	15,874,564	-
(2)信託現金及び信託預金	2,871,670	2,871,670	-
資産合計	18,746,235	18,746,235	-
(1)短期借入金	5,000,000	5,000,000	-
(2)1年内償還予定の投資法人債	3,000,000	2,996,924	△3,075
(3)1年内返済予定の長期借入金	13,500,000	13,552,567	52,567
(4)投資法人債	9,000,037	9,054,670	54,632
(5)長期借入金	124,500,000	124,973,166	473,166
(6)預り敷金及び保証金	2,790,229	2,751,897	△38,332
(7)信託預り敷金及び保証金	247,752	233,502	△14,249
負債合計	158,038,019	158,562,727	524,708

2019年3月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注2)参照)

	貸借対照表計上額 (千円)	時価 (千円)	差額 (千円)
(1)現金及び預金	16,508,717	16,508,717	-
(2)信託現金及び信託預金	2,899,320	2,899,320	-
資産合計	19,408,037	19,408,037	-
(1)短期借入金	5,000,000	5,000,000	-
(2)1年内償還予定の投資法人債	4,000,024	3,994,220	△5,803
(3)1年内返済予定の長期借入金	33,000,000	33,083,826	83,826
(4)投資法人債	8,000,000	8,148,682	148,682
(5)長期借入金	105,000,000	106,068,567	1,068,567
(6)預り敷金及び保証金	4,210,459	4,172,680	△37,779
(7)信託預り敷金及び保証金	247,752	240,507	△7,244
負債合計	159,458,235	160,708,485	1,250,250

(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
資産
(1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金
預金は全て短期であるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(1)短期借入金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(2)1年内償還予定の投資法人債 (4)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金 (5)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)預り敷金及び保証金 (7)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
下記の預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、返還予定時期等を見積もることが困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。

区分	貸借対照表計上額 (千円)
	前期 (2018年9月30日)	当期 (2019年3月31日)
預り敷金及び保証金	6,755,754	5,472,142
信託預り敷金及び保証金	626,434	647,118

(注3)金銭債権の決算日(2018年9月30日)後の償還予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
現金及び預金	15,874,564	-	-	-	-	-
信託現金及び 信託預金	2,871,670	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(2019年3月31日)後の償還予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
現金及び預金	16,508,717	-	-	-	-	-
信託現金及び 信託預金	2,899,320	-	-	-	-	-

(注4)借入金及び投資法人債の決算日(2018年9月30日)後の返済予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
短期借入金	5,000,000	-	-	-	-	-
1年内償還予定の投資法人債	3,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	13,500,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	4,000,000	3,000,000	-	-	2,000,000
長期借入金	-	33,000,000	22,500,000	31,500,000	18,000,000	19,500,000

借入金及び投資法人債の決算日(2019年3月31日)後の返済予定額

	1年以内 (千円)	1年超 2年以内 (千円)	2年超 3年以内 (千円)	3年超 4年以内 (千円)	4年超 5年以内 (千円)	5年超 (千円)
短期借入金	5,000,000	-	-	-	-	-
1年内償還予定の投資法人債	4,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	33,000,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	3,000,000	3,000,000	-	-	2,000,000
長期借入金	-	23,000,000	26,500,000	25,500,000	16,000,000	14,000,000

[有価証券に関する注記]

前期 (2018年9月30日)	当期 (2019年3月31日)
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。	有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。

[デリバティブ取引に関する注記]

前期 (2018年9月30日)	当期 (2019年3月31日)
デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。	デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。

[持分法損益等に関する注記]

前期 (2018年9月30日)	当期 (2019年3月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。	本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。

[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
(単位:千円)

属性	会社等の名称	住所	資本金また は出資金	事業の内 容または 職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合	関係内容		取引の 内容	取引金額	科目	期末残高
						役員の 兼任等	事業上 の関係
その他の 関係会社 の子会社	森トラスト㈱	東京都 港区	30,000,000	不動産開 発、ホテ ル経営及 び投資事 業	なし	なし	不動産の 賃貸	不動産の 賃貸	3,116,779	営業 未収入金	999
										前受金	489,125
										預り敷金及び 保証金	926,928

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却及び賃貸については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3)千円未満を切り捨てて表示しています。
当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
(単位:千円)

属性	会社等の名称	住所	資本金また は出資金	事業の内 容または 職業	議決権等 の所有 (被所有) 割合	関係内容		取引の 内容	取引金額	科目	期末残高
						役員の 兼任等	事業上 の関係
その他の 関係会社 の子会社	森トラスト㈱	東京都 港区	30,000,000	不動産開 発、ホテ ル経営及 び投資事 業	なし	なし	不動産の 賃貸	不動産の 賃貸	3,129,499	営業 未収入金	3,398
										前受金	489,125
										預り敷金及び 保証金	896,057

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却及び賃貸については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3)千円未満を切り捨てて表示しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
(単位:千円)

期別 項目	前期 (2018年9月30日)	当期 (2019年3月31日)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳	(繰延税金資産) 未払事業税損金不算入額 5 繰延税金資産合計 5 (繰延税金負債) 圧縮積立金 495,211 繰延税金負債合計 495,211 (繰延税金負債の純額) 495,206	(繰延税金資産) 未払事業税損金不算入額 22 繰延税金資産合計 22 (繰延税金負債) 圧縮積立金 495,211 繰延税金負債合計 495,211 (繰延税金負債の純額) 495,189
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳	法定実効税率 31.51% (調整) 支払分配金の損金算入額 △31.61% その他 0.01% 税効果会計適用後の法人税等の負担率 △0.09%	法定実効税率 31.51% (調整) 支払分配金の損金算入額 △31.50% その他 0.01% 税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.02%

[退職給付に関する注記]

前期 (2018年9月30日)	当期 (2019年3月31日)
退職給付制度がないため、該当事項はありません。	退職給付制度がないため、該当事項はありません。

[資産除去債務に関する注記]

前期 (2018年9月30日)	当期 (2019年3月31日)
該当事項はありません。	該当事項はありません。

[セグメント情報等]
1.セグメント情報
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一事業であるため、開示対象となる報告セグメントがありませんので記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称または氏名	営業収益	関連するセグメント
森トラスト株式会社	3,116,779	不動産賃貸事業

当期(自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)

顧客の名称または氏名	営業収益	関連するセグメント
森トラスト株式会社	3,129,499	不動産賃貸事業

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスビルや賃貸商業施設等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)

用途			前期 (自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)	当期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
	貸借対照	表計上額
		期首残高	221,862,967	221,086,401
オフィスビル		期中増減額	△776,565	△652,169
		期末残高	221,086,401	220,434,232
		期末時価	246,350,000	248,970,000
	貸借対照	表計上額
		期首残高	69,507,222	69,421,010
商業施設		期中増減額	△86,212	△87,743
		期末残高	69,421,010	69,333,266
		期末時価	84,650,000	84,750,000
	貸借対照	表計上額
		期首残高	19,484,327	19,352,601
その他		期中増減額	△131,725	△119,674
		期末残高	19,352,601	19,232,927
		期末時価	20,330,000	20,440,000
	貸借対照	表計上額
		期首残高	310,854,517	309,860,013
合計		期中増減額	△994,503	△859,587
		期末残高	309,860,013	309,000,426
		期末時価	351,330,000	354,160,000

(注1)該当する賃貸等不動産の概要は前記「第一部ファンド情報/第1 ファンドの状況/5 運用状況/(2)投資資産/③その他投資資産の主要なもの」をご参照ください。
(注2)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)前期増減額のうち主な増加理由は保有資産の改修工事であり、減少理由は減価償却費です。当期増減額のうち主な増加理由は保有資産の改修工事であり、減少理由は減価償却費です。
(注4)期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。
また、賃貸等不動産に関する損益は次のとおりです。
(単位:千円)

用途			前期 (自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)	当期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
オフィスビル	損益計算	書における金額
		不動産賃貸事業収益	6,099,574	6,083,410
		不動産賃貸事業費用	2,397,843	2,351,183
		不動産賃貸事業損益	3,701,731	3,732,226
商業施設	損益計算	書における金額
		不動産賃貸事業収益	1,990,603	1,964,550
		不動産賃貸事業費用	352,985	337,290
		不動産賃貸事業損益	1,637,617	1,627,259
その他	損益計算	書における金額
		不動産賃貸事業収益	729,596	723,895
		不動産賃貸事業費用	341,022	339,856
		不動産賃貸事業損益	388,574	384,038
合計	損益計算	書における金額
		不動産賃貸事業収益	8,819,775	8,771,855
		不動産賃貸事業費用	3,091,850	3,028,330
		不動産賃貸事業損益	5,727,924	5,743,525

(注)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等)であり、
それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
[1口当たり情報に関する注記]

前期 (自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)	当期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
1口当たり純資産額 121,121円 1口当たり当期純利益 3,641円	1口当たり純資産額 121,137円 1口当たり当期純利益 3,666円
なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため、記載していません。	なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため、記載していません。

(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。

	前期 (自 2018年4月1日 至 2018年9月30日)	当期 (自 2018年10月1日 至 2019年3月31日)
当期純利益(千円)	4,806,841	4,839,482
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	4,806,841	4,839,482
期中平均投資口数(口)	1,320,000	1,320,000

[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。