有価証券報告書(内国投資証券)-第44期(2023/09/01-2024/02/29)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[貸借対照表に関する注記]
[損益計算書に関する注記]
(単位:千円)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
[リース取引に関する注記]
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配金の支払い、もしくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的とします。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握することにより、流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2023年8月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
2024年2月29日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債 (3)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金 (4)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)預り敷金及び保証金 (6)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日(2023年8月31日)後の返済予定額
借入金及び投資法人債の決算日(2024年2月29日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
[デリバティブ取引に関する注記]
[持分法損益等に関する注記]
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
(単位:千円)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。資産運用報酬の支払については、本投資法人の規約により上限を定め、役員会により決定した料率によっています。
(注3)千円未満を切り捨てて表示しています。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
(単位:千円)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。資産運用報酬の支払については、本投資法人の規約により上限を定め、役員会により決定した料率によっています。
(注3)千円未満を切り捨てて表示しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
本投資法人執行役員内藤宏史が第三者(森トラスト・アセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引については、上記「3.兄弟会社等」に記載の森トラスト・アセットマネジメント株式会社との取引のとおりです。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
本投資法人執行役員内藤宏史が第三者(森トラスト・アセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引については、上記「3.兄弟会社等」に記載の森トラスト・アセットマネジメント株式会社との取引のとおりです。
[企業結合に関する注記]
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
取得による企業結合
1.企業結合の概要
(1)被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称:森トラスト・ホテルリート投資法人(以下「MTH」といいます。)
事業の内容:不動産投資信託
(2)企業結合を行った主な理由
本投資法人とMTHはオフィスアセットの安定性とホテルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築するとともに、スポンサーサポートを最大限活用して成長路線へと回帰することが更なる投資主価値の向上に繋がると判断し、2022年11月22日付で合併契約を締結し、2023年3月1日付でその効力が発生しました。
(3)企業結合日(合併効力発生日)
2023年3月1日
(4)企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続法人、MTHを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式
(5)結合後投資法人の名称
森トラストリート投資法人(2023年3月1日付で森トラスト総合リート投資法人から商号変更しました。)
(6)取得企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準に基づき、総体としての投資主が占める相対的な議決権比率、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人を取得企業と決定しました。
2.当期に係る損益計算書に含まれる被取得企業の業績期間
2023年3月1日から2023年8月31日まで
3.被取得企業の取得原価及びその内訳
4.取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口数
(1)投資口の交換比率
MTHの投資口1口に対し、本投資法人の投資口1.84口の割合をもって本投資法人の投資口を割当交付しました。なお、本交付に先立ち、本投資法人は2023年2月28日を基準日、2023年3月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
(2)算定方法
本合併に用いられる合併比率の算定にあたって、公正性を期すため本投資法人はSMBC日興証券株式会社をMTHはみずほ証券株式会社を、それぞれ本合併のためのフィナンシャル・アドバイザー(以下「FA」といいます。)として選定し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれの財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、本投資法人の合併によるメリット、FAが行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断しました。
(3)交付した投資口数
920,000口
5.取得に直接要した主要な費用の内容と金額
6.のれんの金額及び発生原因
(1)のれんの金額
629,256千円
(2)発生原因
企業結合におけるMTHの時価純資産額69,106,743千円を上回る69,736,000千円(取得原価)で取得したことにより発生しています。
(3)のれんの償却方法及び償却期間
20年間で均等償却しています。
7.企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
8.企業結合日が当営業期間の開始日に完了したと仮定した場合の当期に係る損益計算書に及ぼす影響の概算額
企業結合日と営業期間開始日が一致しているため、影響はありません。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
(単位:千円)
[退職給付に関する注記]
[資産除去債務に関する注記]
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において 不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において 不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末にお
いて存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
(2)残存履行義務に配分した取引価格
2023年8月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年7月28日に売却契約を締結した不動産等にかかる7,266,666千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2024年2月29日に予定している当該不動産等の引渡に伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
(2)残存履行義務に配分した取引価格
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等]
1.セグメント情報
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一事業であるため、開示対象となる報告セグメントがありませんので記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
(注)同社に対する不動産等売却益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
(注)同社に対する不動産等売却益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスビルや宿泊施設等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)該当する賃貸等不動産の概要は前記「第一部ファンド情報/第1 ファンドの状況/5 運用状況/(2)投資資産/③その他投資資産の 主要なもの」をご参照ください。
(注2)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)前期増減額のうち主な増加理由は2023年3月1日付で吸収合併したMTHから承継した不動産等、神谷町トラストタワーの取得及び仙台MTビルの取得であり、減少理由は新橋駅前MTRビルの譲渡及び減価償却費です。当期増減額のうち主な増加理由は仙台MTビルの取得であり、減少理由は新橋駅前MTRビルの譲渡及び減価償却費です。
(注4)期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。
また、賃貸等不動産に関する損益は次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等)であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
(注2)不動産等売却益は「営業収益」に計上されています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
資産の譲渡
本投資法人は、2024年4月22日付で下記の資産の譲渡に関する不動産売買契約を締結し、2024年4月23日付で第1回分を譲渡しました。
橋本MTRビル
譲渡の概要
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | 有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、のれんについては、20年で均等償却しています。 | ||||||||||
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 | ||||||||||
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は43,918千円です。 | ||||||||||
| 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 (1)不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 (2)水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 | |||||||||||
| 4.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針 | 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 (1)信託現金及び信託預金 (2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 (3)信託預り金 (4)信託預り敷金及び保証金 | ||||||||||
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は以下のものを対象としています。 (1)手許現金及び信託現金 (2)随時引出し可能な預金及び信託預金 (3)容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクしか負わない、取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資 |
[貸借対照表に関する注記]
| 期別 項目 | 前期 (2023年8月31日) | 当期 (2024年2月29日) | ||||||||||||
| 1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額 |
|
| ||||||||||||
| 2.当座借越契約 | 機動的な資金調達手段を確保することを主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。 | 機動的な資金調達手段を確保することを主たる目的として、取引銀行と特殊当座借越契約を締結しています。 | ||||||||||||
|
| |||||||||||||
| 3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額 | 50,000千円 | 50,000千円 |
[損益計算書に関する注記]
(単位:千円)
| 期別 項目 | 前期 (自 2023年3月1日 至 2023年8月31日) | 当期 (自 2023年9月1日 至 2024年2月29日) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1.不動産賃貸事業損益の 内訳 |
|
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| 2.不動産等売却益の内訳 |
|
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[投資主資本等変動計算書に関する注記]
| 期別 項目 | 前期 (自 2023年3月1日 至 2023年8月31日) | 当期 (自 2023年9月1日 至 2024年2月29日) | ||||||||
| 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 |
|
|
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
| 期別 項目 | 前期 (自 2023年3月1日 至 2023年8月31日) | 当期 (自 2023年9月1日 至 2024年2月29日) | ||||||||||||
| 1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に記載されている科目の金額との関係 | (2023年8月31日現在)
| (2024年2月29日現在)
| ||||||||||||
| 2.重要な非資金取引の内容 | 当期に合併した森トラスト・ホテルリート投資法人より受け入れた資産及び引き受けた負債の内訳は、次のとおりです。なお合併による出資剰余金の増加は69,736,000千円です。
| 該当事項はありません。 |
[リース取引に関する注記]
| 期別 項目 | 前期 (2023年8月31日) | 当期 (2024年2月29日) | ||||||||||||
| オペレーティング・リース 取引 | (貸主側) 未経過リース料
| (貸主側) 未経過リース料
|
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、運用資産の効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕等または分配金の支払い、もしくは債務の返済(敷金等並びに借入金及び投資法人債の債務の返済を含みます。)、運転資金等に手当てされる資金を、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行等により調達しています。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に鑑みたうえで慎重に行っています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金及び投資法人債は主に不動産等の取得、借入金及び投資法人債のリファイナンス等を目的とします。返済時及び償還時に流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理し、返済期限や借入先の分散化を図ることにより、流動性リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金はテナント退去時に流動性リスクに晒されますが、テナントの退去状況を適切に把握することにより、流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2023年8月31日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 3,000,000 | 2,972,500 | △27,499 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 42,500,000 | 42,365,757 | △134,242 |
| (3)投資法人債 | 11,000,000 | 10,305,576 | △694,423 |
| (4)長期借入金 | 158,000,000 | 154,500,189 | △3,499,810 |
| (5)預り敷金及び保証金 | 12,799,156 | 11,035,950 | △1,763,205 |
| (6)信託預り敷金及び保証金 | 959,194 | 853,468 | △105,725 |
| 負債合計 | 228,258,350 | 222,033,443 | △6,224,907 |
2024年2月29日現在の貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は、現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 1,000,000 | 989,949 | △10,050 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 43,500,000 | 43,351,768 | △148,231 |
| (3)投資法人債 | 14,000,000 | 13,325,470 | △674,529 |
| (4)長期借入金 | 157,000,000 | 153,225,977 | △3,774,022 |
| (5)預り敷金及び保証金 | 12,317,200 | 10,486,067 | △1,831,132 |
| (6)信託預り敷金及び保証金 | 948,440 | 835,086 | △113,354 |
| 負債合計 | 228,765,640 | 222,214,320 | △6,551,320 |
(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
負債
(1)1年内償還予定の投資法人債 (3)投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)1年内返済予定の長期借入金 (4)長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)預り敷金及び保証金 (6)信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金については、その将来キャッシュ・フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(注2)借入金及び投資法人債の決算日(2023年8月31日)後の返済予定額
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 3,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 42,500,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 1,000,000 | - | 1,000,000 | 2,000,000 | 7,000,000 |
| 長期借入金 | - | 38,500,000 | 29,000,000 | 29,500,000 | 24,500,000 | 36,500,000 |
借入金及び投資法人債の決算日(2024年2月29日)後の返済予定額
| 1年以内 (千円) | 1年超 2年以内 (千円) | 2年超 3年以内 (千円) | 3年超 4年以内 (千円) | 4年超 5年以内 (千円) | 5年超 (千円) | |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 1,000,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 43,500,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | 4,000,000 | 2,000,000 | 4,000,000 | 4,000,000 |
| 長期借入金 | - | 32,500,000 | 33,000,000 | 32,000,000 | 32,000,000 | 27,500,000 |
[有価証券に関する注記]
| 前期 (2023年8月31日) | 当期 (2024年2月29日) |
| 有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。 | 有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。 |
[デリバティブ取引に関する注記]
| 前期 (2023年8月31日) | 当期 (2024年2月29日) |
| デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。 | デリバティブ取引を行っていないため、該当事項はありません。 |
[持分法損益等に関する注記]
| 前期 (2023年8月31日) | 当期 (2024年2月29日) |
| 本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。 | 本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。 |
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
(単位:千円)
| 属性 | 会社等の名称 | 住所 | 資本金また は出資金 | 事業の内 容または 職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 | 科目 | 期末残高 | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| その他の 関係会社 の子会社 | 森トラスト 株式会社 | 東京都 港区 | 30,000,000 | 不動産開 発、ホテ ル経営及 び投資事 業 | なし | なし | 不動産の 賃貸 | 不動産の購入 | 28,966,666 | - | - |
| 不動産の売却 | 7,266,666 | - | - | ||||||||
| 不動産の 賃貸 | 4,428,336 | 営業 未収入金 | 30,396 | ||||||||
| 前受金 | 171,260 | ||||||||||
| 預り敷金 及び保証金 | 4,089,023 | ||||||||||
| 不動産の管理 | 256,055 | 営業 未払金 | 59,088 | ||||||||
| 未払金 | 419 | ||||||||||
| その他の関係会社の子会社 | 森トラスト・アセットマネジメント株式会社 | 東京都 港区 | 400,000 | 投資運用業 | なし | あり | 資産運用業務の委託 | 資産運用報酬の支払 | 842,787 | 未払費用 | 311,747 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。資産運用報酬の支払については、本投資法人の規約により上限を定め、役員会により決定した料率によっています。
(注3)千円未満を切り捨てて表示しています。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
(単位:千円)
| 属性 | 会社等の名称 | 住所 | 資本金また は出資金 | 事業の内 容または 職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の 内容 | 取引金額 | 科目 | 期末残高 | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| その他の 関係会社 の子会社 | 森トラスト 株式会社 | 東京都 港区 | 30,000,000 | 不動産開 発、ホテ ル経営及 び投資事 業 | なし | なし | 不動産の 賃貸 | 不動産の購入 | 5,266,666 | - | - |
| 不動産の売却 | 7,266,666 | - | - | ||||||||
| 不動産の 賃貸 | 4,929,121 | 営業 未収入金 | 49,636 | ||||||||
| 前受金 | 348,295 | ||||||||||
| 預り敷金 及び保証金 | 4,030,351 | ||||||||||
| 不動産の管理 | 274,104 | 営業 未払金 | 76,015 | ||||||||
| 未払金 | 1,817 | ||||||||||
| その他の関係会社の子会社 | 森トラスト・アセットマネジメント株式会社 | 東京都 港区 | 400,000 | 投資運用業 | なし | あり | 資産運用業務の委託 | 資産運用報酬の支払 | 485,407 | 未払費用 | 330,829 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件の決定方法等
不動産の購入、売却、賃貸及び管理については、市場水準等を総合的に勘案のうえ、本資産運用会社が定める利害関係人取引規程及びコンプライアンスに関する諸規程に基づき適正な手続きを経て決定しています。資産運用報酬の支払については、本投資法人の規約により上限を定め、役員会により決定した料率によっています。
(注3)千円未満を切り捨てて表示しています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
本投資法人執行役員内藤宏史が第三者(森トラスト・アセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引については、上記「3.兄弟会社等」に記載の森トラスト・アセットマネジメント株式会社との取引のとおりです。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
本投資法人執行役員内藤宏史が第三者(森トラスト・アセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引については、上記「3.兄弟会社等」に記載の森トラスト・アセットマネジメント株式会社との取引のとおりです。
[企業結合に関する注記]
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
取得による企業結合
1.企業結合の概要
(1)被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称:森トラスト・ホテルリート投資法人(以下「MTH」といいます。)
事業の内容:不動産投資信託
(2)企業結合を行った主な理由
本投資法人とMTHはオフィスアセットの安定性とホテルアセットの成長性を併せ持つポートフォリオを構築するとともに、スポンサーサポートを最大限活用して成長路線へと回帰することが更なる投資主価値の向上に繋がると判断し、2022年11月22日付で合併契約を締結し、2023年3月1日付でその効力が発生しました。
(3)企業結合日(合併効力発生日)
2023年3月1日
(4)企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続法人、MTHを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式
(5)結合後投資法人の名称
森トラストリート投資法人(2023年3月1日付で森トラスト総合リート投資法人から商号変更しました。)
(6)取得企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準に基づき、総体としての投資主が占める相対的な議決権比率、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人を取得企業と決定しました。
2.当期に係る損益計算書に含まれる被取得企業の業績期間
2023年3月1日から2023年8月31日まで
3.被取得企業の取得原価及びその内訳
| 取得の対価 | |
| 企業結合日に交付した本投資法人の投資口の時価 | 69,736,000千円 |
| 取得原価 | 69,736,000千円 |
4.取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口数
(1)投資口の交換比率
MTHの投資口1口に対し、本投資法人の投資口1.84口の割合をもって本投資法人の投資口を割当交付しました。なお、本交付に先立ち、本投資法人は2023年2月28日を基準日、2023年3月1日を効力発生日として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
(2)算定方法
本合併に用いられる合併比率の算定にあたって、公正性を期すため本投資法人はSMBC日興証券株式会社をMTHはみずほ証券株式会社を、それぞれ本合併のためのフィナンシャル・アドバイザー(以下「FA」といいます。)として選定し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれの財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、本投資法人の合併によるメリット、FAが行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断しました。
(3)交付した投資口数
920,000口
5.取得に直接要した主要な費用の内容と金額
| 内容 | 金額 |
| FA報酬 | 250,000千円 |
| 合併時取得報酬 | 313,667千円 |
6.のれんの金額及び発生原因
(1)のれんの金額
629,256千円
(2)発生原因
企業結合におけるMTHの時価純資産額69,106,743千円を上回る69,736,000千円(取得原価)で取得したことにより発生しています。
(3)のれんの償却方法及び償却期間
20年間で均等償却しています。
7.企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
| 流動資産 | 5,689,456千円 |
| 固定資産 | 123,270,538千円 |
| 資産合計 | 128,959,994千円 |
| 流動負債 | 21,338,409千円 |
| 固定負債 | 38,514,841千円 |
| 負債合計 | 59,853,250千円 |
8.企業結合日が当営業期間の開始日に完了したと仮定した場合の当期に係る損益計算書に及ぼす影響の概算額
企業結合日と営業期間開始日が一致しているため、影響はありません。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
(単位:千円)
| 期別 項目 | 前期 (2023年8月31日) | 当期 (2024年2月29日) | ||||||||||||||||||||||||
| 1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 |
|
| ||||||||||||||||||||||||
| 2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳 |
|
|
[退職給付に関する注記]
| 前期 (2023年8月31日) | 当期 (2024年2月29日) |
| 退職給付制度がないため、該当事項はありません。 | 退職給付制度がないため、該当事項はありません。 |
[資産除去債務に関する注記]
| 前期 (2023年8月31日) | 当期 (2024年2月29日) |
| 該当事項はありません。 | 該当事項はありません。 |
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却(注2) | 7,266,666 | 1,437,186 |
| 水道光熱費収入 | 117,172 | 117,172 |
| その他 | - | 10,257,733 |
| 合計 | 7,383,839 | 11,812,092 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において 不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却(注2) | 7,266,666 | 1,380,285 |
| 水道光熱費収入 | 129,364 | 129,364 |
| その他 | - | 10,571,157 |
| 合計 | 7,396,031 | 12,080,807 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人の計算に関する規則(平成18年内閣府令第47号)第48条第2項に基づき、損益計算書において 不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末にお
いて存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
| 当期 | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 39,506 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 54,790 |
| 契約資産(期首残高) | - |
| 契約資産(期末残高) | - |
| 契約負債(期首残高) | - |
| 契約負債(期末残高) | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
2023年8月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2022年7月28日に売却契約を締結した不動産等にかかる7,266,666千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2024年2月29日に予定している当該不動産等の引渡に伴い、収益を認識することを見込んでいます。
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
| 当期 | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 54,790 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 43,374 |
| 契約資産(期首残高) | - |
| 契約資産(期末残高) | - |
| 契約負債(期首残高) | - |
| 契約負債(期末残高) | - |
(2)残存履行義務に配分した取引価格
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等]
1.セグメント情報
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一事業であるため、開示対象となる報告セグメントがありませんので記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 森トラスト株式会社 | 4,428,336 | 不動産賃貸事業 |
(注)同社に対する不動産等売却益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
① 営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(単位:千円)
| 顧客の名称または氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 森トラスト株式会社 | 4,929,121 | 不動産賃貸事業 |
(注)同社に対する不動産等売却益については、「損益計算書に関する注記」に記載しています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都を中心として、賃貸オフィスビルや宿泊施設等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、増減額及び時価は次のとおりです。
(単位:千円)
| 用途 | 前期 (自 2023年3月1日 至 2023年8月31日) | 当期 (自 2023年9月1日 至 2024年2月29日) | ||
| 貸借対照 | 表計上額 | |||
| 期首残高 | 223,676,380 | 252,457,803 | ||
| オフィスビル | 期中増減額 | 28,781,423 | 4,902,578 | |
| 期末残高 | 252,457,803 | 257,360,381 | ||
| 期末時価 | 277,620,000 | 283,380,000 | ||
| 貸借対照 | 表計上額 | |||
| 期首残高 | 15,238,341 | 138,224,599 | ||
| 宿泊施設 | 期中増減額 | 122,986,258 | △224,570 | |
| 期末残高 | 138,224,599 | 138,000,029 | ||
| 期末時価 | 140,567,000 | 141,986,500 | ||
| 貸借対照 | 表計上額 | |||
| 期首残高 | 65,982,943 | 60,076,464 | ||
| その他 | 期中増減額 | △5,906,479 | △5,882,496 | |
| 期末残高 | 60,076,464 | 54,193,967 | ||
| 期末時価 | 74,220,000 | 66,770,000 | ||
| 貸借対照 | 表計上額 | |||
| 期首残高 | 304,897,665 | 450,758,867 | ||
| 合計 | 期中増減額 | 145,861,201 | △1,204,488 | |
| 期末残高 | 450,758,867 | 449,554,378 | ||
| 期末時価 | 492,407,000 | 492,136,500 | ||
(注1)該当する賃貸等不動産の概要は前記「第一部ファンド情報/第1 ファンドの状況/5 運用状況/(2)投資資産/③その他投資資産の 主要なもの」をご参照ください。
(注2)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注3)前期増減額のうち主な増加理由は2023年3月1日付で吸収合併したMTHから承継した不動産等、神谷町トラストタワーの取得及び仙台MTビルの取得であり、減少理由は新橋駅前MTRビルの譲渡及び減価償却費です。当期増減額のうち主な増加理由は仙台MTビルの取得であり、減少理由は新橋駅前MTRビルの譲渡及び減価償却費です。
(注4)期末の時価については、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額または調査価額です。
また、賃貸等不動産に関する損益は次のとおりです。
(単位:千円)
| 用途 | 前期 (自 2023年3月1日 至 2023年8月31日) | 当期 (自 2023年9月1日 至 2024年2月29日) | ||
| オフィスビル | 損益計算 | 書における金額 | ||
| 不動産賃貸事業収益 | 5,793,327 | 6,236,796 | ||
| 不動産賃貸事業費用 | 2,284,480 | 2,425,959 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 3,508,847 | 3,810,836 | ||
| 不動産等売却益 | - | - | ||
| 宿泊施設 | 損益計算 | 書における金額 | ||
| 不動産賃貸事業収益 | 2,985,122 | 3,079,127 | ||
| 不動産賃貸事業費用 | 785,948 | 794,812 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 2,199,174 | 2,284,315 | ||
| 不動産等売却益 | - | - | ||
| その他 | 損益計算 | 書における金額 | ||
| 不動産賃貸事業収益 | 1,596,455 | 1,384,598 | ||
| 不動産賃貸事業費用 | 312,423 | 286,752 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 1,284,031 | 1,097,845 | ||
| 不動産等売却益 | 1,437,186 | 1,380,285 | ||
| 合計 | 損益計算 | 書における金額 | ||
| 不動産賃貸事業収益 | 10,374,905 | 10,700,521 | ||
| 不動産賃貸事業費用 | 3,382,852 | 3,507,523 | ||
| 不動産賃貸事業損益 | 6,992,053 | 7,192,998 | ||
| 不動産等売却益 | 1,437,186 | 1,380,285 | ||
(注1)不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用(減価償却費、修繕費、保険料、公租公課等)であり、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
(注2)不動産等売却益は「営業収益」に計上されています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 (自 2023年3月1日 至 2023年8月31日) | 当期 (自 2023年9月1日 至 2024年2月29日) | ||||||||
|
| ||||||||
| なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため、記載していません。 | なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算出しています。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため、記載していません。 |
(注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は以下のとおりです。
| 前期 (自 2023年3月1日 至 2023年8月31日) | 当期 (自 2023年9月1日 至 2024年2月29日) | |
| 当期純利益(千円) | 7,157,734 | 7,247,514 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 7,157,734 | 7,247,514 |
| 期中平均投資口数(口) | 3,560,000 | 3,560,000 |
[重要な後発事象に関する注記]
資産の譲渡
本投資法人は、2024年4月22日付で下記の資産の譲渡に関する不動産売買契約を締結し、2024年4月23日付で第1回分を譲渡しました。
橋本MTRビル
譲渡の概要
| 譲渡資産 | : | 不動産 |
| 譲渡価格 | : | 8,500百万円(第1回:4,250百万円、第2回:4,250百万円) (但し、譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます。) |
| 譲渡益 | : | 営業収益として不動産等売却益を2024年8月期に約5億円、2025年2月期に約7億円計上する予定です。 |
| 譲渡日 | : | 第1回:2024年4月23日、第2回:2024年9月2日(予定) |
| 買主 | : | 国内の一般事業会社(関連当事者には該当しません。) |
| 備考 | : | 第1回は2024年4月23日付で共有持分2分の1を譲渡しました。また、第2回は2024年9月2日付で共有持分2分の1を譲渡する予定です。 |
| その他 | : | 本譲渡は金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人又は譲渡先は、本譲渡に係る売買契約において、相手方が売買契約上の債務を履行しないときは、催告のうえ売買契約を解除することができるものとされています。 義務違反により売買契約が解除された場合には、解除の原因者は、相手方に対して当該売買代金の20%相当額を違約金として支払うものとされています。 |
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