有価証券報告書(内国投資証券)-第43期(2022/12/01-2023/05/31)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(重要な会計上の見積りに関する注記)
(固定資産の減損)
(1)財務諸表に計上した金額 (単位:千円)
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった固定資産の帳簿価額を、回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
保有する個別物件を一つの資産グループとし、営業活動から生ずる損益等の継続したマイナスや市場価格の著しい下落等によって減損の兆候がある場合に、減損損失の認識の要否を検討しています。減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用いており、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額が外部の不動産鑑定評価額等に基づく回収可能価額を上回る金額を減損損失として計上しています。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しています。各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期において減損損失の計上が必要となる可能性があります。
(貸借対照表に関する注記)
1.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の4行とコミットメントライン契約を締結しています。
※2.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
※3.自己投資口の消却の状況
(注)当期中の自己投資口の消却はありません。
※4.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
第42期(2022年11月30日) (単位:千円)
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額を積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
(注2)過年度に計上した不動産等売却益による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
第43期(2023年5月31日) (単位:千円)
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額を積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
(注2)過年度に計上した不動産等売却益による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
※2.不動産等売却損益の内訳(単位:千円)
第42期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
Of-09 グレイスビル泉岳寺前(準共有持分50%)
第43期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
Of-09 グレイスビル泉岳寺前(準共有持分50%)
※3.主要投資主との取引高(単位:千円)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
※1.一時差異等調整積立金
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(注) テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな投資対象不動産等の取得に当たっては、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等による資金調達を行います。デリバティブ取引については、借入金の金利変動リスクのヘッジ等を目的として利用し、投機的な取引は行いません。余資運用に関しては、有価証券及び金銭債権に投資することもできますが、積極的には投資を行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に物件の取得又は既往の借入れのリファイナンスです。これらは満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が資金繰計画を作成することにより管理するとともに、手元資金の確保、借入れ・償還期限の分散化、借入先金融機関の多様化、コミットメント型タームローン契約の締結等により当該リスクを限定しています。変動金利の借入金は、金利の上昇リスクに晒されていますが、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用し、当該リスクを限定しています。デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理規程に従い、資産運用会社の助言に基づき行っており、また、デリバティブ取引の利用に当たっては、信用リスクを軽減するために、格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金であり、退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、原則として返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2022年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次の通りです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性に乏しいことから、注記を省略しています。
*デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については( )で示しています。
2023年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次の通りです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性に乏しいことから、注記を省略しています。
*デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債、(2)1年内返済予定の長期借入金、(3)投資法人債及び(4)長期借入金
投資法人債の時価については、日本証券業協会の売買参考統計値に基づき算定しています。長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映することから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2022年11月30日)後の返済予定額
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2023年5月31日)後の返済予定額
(有価証券に関する注記)
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
① ヘッジ会計が適用されていないもの
第42期(2022年11月30日)
該当するものはありません。
第43期(2023年5月31日)
該当するものはありません。
② ヘッジ会計が適用されているもの
第42期(2022年11月30日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
(単位:千円)
* 取引先金融機関から提示された価格で評価しています。
第43期(2023年5月31日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
(単位:千円)
* 取引先金融機関から提示された価格で評価しています。
(退職給付に関する注記)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等に関する注記)
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第42期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
(注1)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注2)上記金額のうち、平和不動産から建物管理委託料として支払われた金額は以下の通りです。
平和不動産プロパティマネジメント株式会社 4,881千円
平和不動産プロパティマネジメント株式会社以外の第三者 102千円
(注3)上記記載の不動産信託受益権の購入は、栄センタービル、岩本町ツインビル及び岩本町ツインサカエビルに係るもので、取引金額には売買契約書等に記載された売買価格のほかに、売主との精算に係る固定資産税及び都市計画税相当額等を含みますが、その他の取得に係る諸費用は含んでいません。
(注4)上記記載の不動産の購入は、HF川口駅前レジデンス及びHF東尾久レジデンスに係るもので、取引金額には売買契約書等に記載された売買価格のほかに、売主との精算に係る固定資産税及び都市計画税相当額等を含みますが、その他の取得に係る諸費用は含んでいません。
(注5)上記記載の不動産信託受益権の売却は、グレイスビル泉岳寺前に係るもので、取引金額には売買契約書等に記載された譲渡対象の信託受益権の準共有持分50%相当の売買価格であり、その他の売却に係る諸費用は含んでいません。
第43期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
(注1)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注2)上記金額のうち、平和不動産から建物管理委託料として支払われた金額は以下の通りです。
平和不動産プロパティマネジメント株式会社 5,210千円
(注3)上記記載の不動産信託受益権の売却は、グレイスビル泉岳寺前に係るもので、取引金額には売買契約書等に記載された譲渡対象の信託受益権の準共有持分50%相当の売買価格のほかに、買主との精算に係る固定資産税及び都市計画税相当額等を含みますが、その他の売却に係る諸費用は含んでいません。
2.関連会社等
第42期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
該当事項はありません。
第43期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第42期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
(注1)主要投資主(法人)である平和不動産が議決権の100%を直接保有しています。
(注2)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3)上記金額のうち、平和不動産プロパティマネジメント株式会社から建物管理委託料として支払われた金額は以下の通りです。
平和不動産プロパティマネジメント株式会社以外の第三者 46,285千円
(注4)資産運用報酬額には、物件取得に係る運用報酬及び譲渡に係る運用報酬129,797千円が含まれています。
第43期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
(注1)主要投資主(法人)である平和不動産が議決権の100%を直接保有しています。
(注2)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3)上記金額のうち、平和不動産プロパティマネジメント株式会社から建物管理委託料として支払われた金額は以下の通りです。
平和不動産プロパティマネジメント株式会社以外の第三者 39,947千円
(注4)資産運用報酬額には、物件取得に係る運用報酬及び譲渡に係る運用報酬88,747千円が含まれています。
4.役員及び個人主要投資主等
第42期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
該当事項はありません。
第43期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル、賃貸住宅を保有しています。これらの賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次の通りです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は心斎橋フロントビル他5件の取得(計17,921,696千円)によるものであり、主な減少額はグレイスビル泉岳寺前(準共有持分50%)の売却(548,147千円)、減価償却費(980,148千円)によるものです。当期の主な増加額はステージ錦他5件の取得(計8,825,234千円)によるものであり、主な減少額はグレイスビル泉岳寺前(準共有持分50%)の売却(544,848千円)、減価償却費(992,321千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく金額を記載しています。なお、前期末の時価のうち、グレイスビル泉岳寺前については、2022年5月18日付の売買契約における譲渡価格としています。また、当期末の時価のうち、HF八丁堀レジデンスⅢについては、2023年4月25日付の売買契約における譲渡価格としています。
なお、賃貸等不動産に関する賃貸損益については、前記(損益計算書に関する注記)をご参照下さい。
(収益認識に関する注記)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、前記「損益計算書に関する注記」の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び 「※2.不動産等売却損益の内訳」をご参照下さい。なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一のセグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
第42期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
第43期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は以下の通りです。
(重要な後発事象に関する注記)
A.新投資口の発行
2023年5月22日及び2023年5月25日開催の役員会において、以下の通り新投資口の発行を決議し、公募による新投資口については2023年6月1日に、第三者割当による新投資口については2023年6月27日に、それぞれ払込みが完了しました。この結果、本書の日付現在の出資総額は102,992百万円、発行済投資口の総口数は1,149,933口となっています。
1.一般募集(公募)による新投資口の発行
①発行新投資口数 34,500口
②発行価格(募集価格) 148,239円
③発行価格(募集価格)の総額 5,114,245,500円
④払込金額(発行価額) 143,449円
⑤払込金額(発行価額)の総額 4,948,990,500円
⑥払込期日 2023年6月1日
2.第三者割当による新投資口の発行
①発行新投資口数 1,700口
②払込金額(発行価額) 143,449円
③払込金額(発行価額)の総額 243,863,300円
④割当先 SMBC日興証券株式会社
⑤払込期日 2023年6月27日
B.資産の取得
規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2023年6月6日付で不動産信託受益権2物件、2023年8月3日付で不動産信託受益権1物件(取得価格合計:8,820百万円)を取得しました。
物件番号:Of-55 物件名称:北浜一丁目平和ビル
(注1)取得価格は、信託受益権準共有持分売買契約書に記載された売買代金(消費税等相当額を除きます。)であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等を含みません。
(注2)1棟の建物の延床面積に準共有持分割合75%を乗じて算出した値を記載しています。
(注3)1棟の建物の総賃貸可能面積に準共有持分割合75%を乗じて算出した値を記載しています。
物件番号:Of-56 物件名称:平和不動産北浜ビル
(注)取得価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金(消費税等相当額を除きます。)であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等を含みません。
物件番号:Of-57 物件名称:プライムタワー横浜
(注)取得価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金(消費税等相当額を除きます。)であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等を含みません。
C.資産の譲渡
規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、本投資法人が保有する以下の資産の譲渡につき、2023年4月25日付で売買契約を締結しました。
物件番号:Re-41 物件名称:HF八丁堀レジデンスⅢ
(注1)譲渡予定価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金(消費税等相当額を除きます。)であり、固定資産税、都市計画税等の精算分を含みません。
(注2)譲渡予定日時点の帳簿価額見込額を記載しています。
(注3)本物件の譲渡に係る信託受益権売買契約(以下本(注3)において「本契約」といいます。)は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本契約において、本投資法人又は相手方の責めに帰すべき事由に基づき本契約が解除された場合には、帰責事由のある当事者は、かかる解除の違約金として売買対象である信託受益権に関する売買代金の10%相当額を違約金として支払うことになっています。但し、本契約では、本投資法人は売主であり、本契約の履行に関し特段の懸念はないことから、上記の違約金の負担が生じる可能性は低く、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと、本投資法人は判断しています。
(注4)譲渡先より開示することにつき同意が得られていないため非開示としています。
D.資金の借入れ
2023年8月3日付で取得したオフィス1物件(前記「B.資産の取得」をご参照下さい。)の取得資金等の一部に充当するため、以下の通り資金の借入れ(借入金額合計:4,000百万円)を行いました。
[タームローン72-①]
[タームローン72-②]
[タームローン72-③]
[タームローン72-④]
(注)同日が営業日でない場合には、翌営業日とし、かかる翌営業日が翌暦月となる場合には、直前の営業日とします。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | ①有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は、以下の通りです。 |
| 建物 2～65年 構築物 4～62年 機械及び装置 3～15年 工具、器具及び備品 2～18年 ②無形固定資産 定額法を採用しています。 なお、自社利用のソフトウエアについては、本投資法人内における利用可能期間(5年)に基づく定額法を採用しています。 | |
| ③長期前払費用 定額法を採用しています。 | |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 |
| 3.引当金の計上基準 | 貸倒引当金 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | ①収益に関する基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下の通りです。 (1)不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益を認識しています。 なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。 (2)水道光熱費収入 水道光熱費収入については、顧客である不動産等の賃借人に対して電気、水道等の供給を行っており、不動産賃貸借契約等による合意内容に基づき、収益を認識しています。 ②固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、第42期は52,183千円で、第43期は25,893千円です。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | ①ヘッジ会計の方法 原則として、繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては特例処理によっています。 |
| ②ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 | |
| ③ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 | |
| ④ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。 | |
| 6.不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 | 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。 |
| (1) 信託現金及び信託預金 (2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託借地権 (3) 信託預り敷金及び保証金 | |
| 7.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | 手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。 |
| 8.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | 控除対象外消費税等の会計処理 固定資産に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に算入しています。 |
(重要な会計上の見積りに関する注記)
(固定資産の減損)
(1)財務諸表に計上した金額 (単位:千円)
| 第42期 (2022年11月30日) | 第43期 (2023年5月31日) | |
| 有形固定資産 | 196,512,927 | 202,830,662 |
| 無形固定資産のうち 借地権及び信託借地権 | 9,660,342 | 11,327,329 |
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった固定資産の帳簿価額を、回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
保有する個別物件を一つの資産グループとし、営業活動から生ずる損益等の継続したマイナスや市場価格の著しい下落等によって減損の兆候がある場合に、減損損失の認識の要否を検討しています。減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用いており、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額が外部の不動産鑑定評価額等に基づく回収可能価額を上回る金額を減損損失として計上しています。
将来キャッシュ・フローの算定にあたっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しています。各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期において減損損失の計上が必要となる可能性があります。
(貸借対照表に関する注記)
1.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行の4行とコミットメントライン契約を締結しています。
| 第42期 (2022年11月30日) | 第43期 (2023年5月31日) | |
| コミットメントライン契約の総額 | 7,000,000千円 | 7,000,000千円 |
| 借入残高 | - | - |
| 差引 | 7,000,000千円 | 7,000,000千円 |
※2.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
| 第42期 (2022年11月30日) | 第43期 (2023年5月31日) | ||
| 50,000千円 | 50,000千円 | ||
※3.自己投資口の消却の状況
| 第42期 (2022年11月30日) | 第43期 (2023年5月31日) | |
| 総消却口数 | 14,914口 | 14,914口 |
| 消却総額 | 1,699,990千円 | 1,699,990千円 |
(注)当期中の自己投資口の消却はありません。
※4.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
第42期(2022年11月30日) (単位:千円)
| 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 積立額 | 当期 取崩額 | 当期末 残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 負ののれん発生益(注1) | 2,497,604 | 1,551,563 | - | 38,842 | 1,512,720 | 分配金に充当 |
| 不動産等売却益による利益超過税会不一致の一部(注2) | 338,693 | 331,919 | - | 3,386 | 328,532 | 分配金に充当 |
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額を積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
(注2)過年度に計上した不動産等売却益による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
第43期(2023年5月31日) (単位:千円)
| 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 積立額 | 当期 取崩額 | 当期末 残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 負ののれん発生益(注1) | 2,497,604 | 1,512,720 | - | 41,162 | 1,471,558 | 分配金に充当 |
| 不動産等売却益による利益超過税会不一致の一部(注2) | 338,693 | 328,532 | - | 3,386 | 325,145 | 分配金に充当 |
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額を積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
(注2)過年度に計上した不動産等売却益による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)
| 第42期 自 2022年6月1日 至 2022年11月30日 | 第43期 自 2022年12月1日 至 2023年5月31日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料収入 | 5,947,312 | 6,043,405 | |||
| 共益費収入 | 728,885 | 6,676,198 | 724,187 | 6,767,593 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 駐車場収入 | 175,321 | 180,450 | |||
| 水道光熱費収入 | 275,478 | 345,599 | |||
| 付帯収益 | 135,419 | 163,131 | |||
| 解約違約金収入 | 4,986 | 24,239 | |||
| 雑収入 | 18,902 | 610,109 | 15,693 | 729,114 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 7,286,308 | 7,496,707 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 管理委託費 | 746,971 | 747,915 | |||
| 公租公課 | 452,513 | 477,121 | |||
| 水道光熱費 | 312,817 | 396,635 | |||
| 修繕費 | 250,005 | 294,309 | |||
| 保険料 | 9,574 | 10,327 | |||
| 信託報酬 | 32,544 | 32,297 | |||
| 減価償却費 | 980,148 | 992,321 | |||
| その他賃貸事業費用 | 152,099 | 155,548 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 2,936,675 | 3,106,478 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益 | ||||
| (A-B) | 4,349,632 | 4,390,229 | |||
※2.不動産等売却損益の内訳(単位:千円)
第42期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
Of-09 グレイスビル泉岳寺前(準共有持分50%)
| 不動産等売却収入 | 1,109,500 | |
| 不動産等売却原価 | 548,147 | |
| その他売却費用 | 11,447 | 559,595 |
| 不動産等売却益 | 549,904 |
第43期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
Of-09 グレイスビル泉岳寺前(準共有持分50%)
| 不動産等売却収入 | 1,109,500 | |
| 不動産等売却原価 | 544,848 | |
| その他売却費用 | 11,408 | 556,256 |
| 不動産等売却益 | 553,243 |
※3.主要投資主との取引高(単位:千円)
| 第42期 自 2022年6月1日 至 2022年11月30日 | 第43期 自 2022年12月1日 至 2023年5月31日 | ||||
| 営業取引による取引高 | |||||
| 不動産等売却益 | 549,904 | 553,243 | |||
| 賃貸事業費用 | 8,598 | 9,124 | |||
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 第42期 自 2022年6月1日 至 2022年11月30日 | 第43期 自 2022年12月1日 至 2023年5月31日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 8,000,000口 | 8,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 1,113,733口 | 1,113,733口 |
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
※1.一時差異等調整積立金
| 第42期 自 2022年6月1日 至 2022年11月30日 | 第43期 自 2022年12月1日 至 2023年5月31日 |
| 投資法人の計算に関する規則(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、第28期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残高である2,497,604,770円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は41,162,385円の取崩を行っています。 また、過年度に計上した不動産等売却益による利益超過税会不一致の一部である338,693,498円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は3,386,935円の取崩を行っています。 | 投資法人の計算に関する規則(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、第28期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残高である2,497,604,770円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は41,162,385円の取崩を行っています。 また、過年度に計上した不動産等売却益による利益超過税会不一致の一部である338,693,498円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取り崩す予定です。当期は3,386,935円の取崩を行っています。 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 第42期 自 2022年6月1日 至 2022年11月30日 | 第43期 自 2022年12月1日 至 2023年5月31日 | |
| 現金及び預金 | 9,841,698千円 | 12,502,167千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 3,822,174千円 | 3,829,697千円 |
| 信託預り敷金及び保証金対応信託預金(注) | △487,406千円 | △496,196千円 |
| 現金及び現金同等物 | 13,176,466千円 | 15,835,669千円 |
(注) テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| 第42期 (2022年11月30日) | 第43期 (2023年5月31日) | |
| 1年内 | 116,290千円 | 29,072千円 |
| 1年超 | - | - |
| 合計 | 116,290千円 | 29,072千円 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな投資対象不動産等の取得に当たっては、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等による資金調達を行います。デリバティブ取引については、借入金の金利変動リスクのヘッジ等を目的として利用し、投機的な取引は行いません。余資運用に関しては、有価証券及び金銭債権に投資することもできますが、積極的には投資を行っていません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に物件の取得又は既往の借入れのリファイナンスです。これらは満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産運用会社が資金繰計画を作成することにより管理するとともに、手元資金の確保、借入れ・償還期限の分散化、借入先金融機関の多様化、コミットメント型タームローン契約の締結等により当該リスクを限定しています。変動金利の借入金は、金利の上昇リスクに晒されていますが、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用し、当該リスクを限定しています。デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理規程に従い、資産運用会社の助言に基づき行っており、また、デリバティブ取引の利用に当たっては、信用リスクを軽減するために、格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。
預り敷金及び保証金はテナントからの預り金であり、退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、原則として返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを限定しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2022年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次の通りです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性に乏しいことから、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 13,260,000 | 13,260,000 | - |
| (3)投資法人債 | 6,900,000 | 6,778,150 | △121,850 |
| (4)長期借入金 | 79,197,200 | 79,139,020 | △58,179 |
| 負債合計 | 99,357,200 | 99,177,170 | △180,029 |
| (5)デリバティブ取引* | 551,080 | 538,318 | △12,761 |
*デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については( )で示しています。
2023年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次の通りです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであり、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性に乏しいことから、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 1,000,000 | 997,800 | △2,200 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 11,285,000 | 11,285,000 | - |
| (3)投資法人債 | 7,900,000 | 7,722,740 | △177,260 |
| (4)長期借入金 | 88,252,200 | 88,219,442 | △32,757 |
| 負債合計 | 108,437,200 | 108,224,982 | △212,217 |
| (5)デリバティブ取引* | 282,680 | 266,120 | △16,560 |
*デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債、(2)1年内返済予定の長期借入金、(3)投資法人債及び(4)長期借入金
投資法人債の時価については、日本証券業協会の売買参考統計値に基づき算定しています。長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映することから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2022年11月30日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 短期借入金 | 200,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 13,260,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | 1,000,000 | - | - | 1,800,000 | 4,100,000 |
| 長期借入金 | - | 11,935,000 | 13,986,000 | 13,262,000 | 11,305,000 | 28,709,200 |
| 合計 | 13,460,000 | 12,935,000 | 13,986,000 | 13,262,000 | 13,105,000 | 32,809,200 |
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2023年5月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 1年内償還予定の投資法人債 | 1,000,000 | - | - | - | - | - |
| 短期借入金 | 1,380,000 | - | - | - | - | - |
| 1年内返済予定の長期借入金 | 11,285,000 | - | - | - | - | - |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 2,800,000 | 5,100,000 |
| 長期借入金 | - | 13,737,000 | 14,241,000 | 14,055,000 | 11,009,200 | 35,210,000 |
| 合計 | 13,665,000 | 13,737,000 | 14,241,000 | 14,055,000 | 13,809,200 | 40,310,000 |
(有価証券に関する注記)
有価証券取引を行っていないため、該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
① ヘッジ会計が適用されていないもの
第42期(2022年11月30日)
該当するものはありません。
第43期(2023年5月31日)
該当するものはありません。
② ヘッジ会計が適用されているもの
第42期(2022年11月30日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | 種類 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 59,018,200 | 46,238,200 | 551,080* |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 4,880,000 | 4,880,000 | △12,761* |
| 合計 | 63,898,200 | 51,118,200 | 538,318 | ||
* 取引先金融機関から提示された価格で評価しています。
第43期(2023年5月31日)
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次の通りです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | 種類 | 主なヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 57,453,200 | 50,748,200 | 282,680* |
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 4,880,000 | - | △16,560* |
| 合計 | 62,333,200 | 50,748,200 | 266,120 | ||
* 取引先金融機関から提示された価格で評価しています。
(退職給付に関する注記)
退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| 第42期 (2022年11月30日) | 第43期 (2023年5月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 貸倒引当金繰入超過額 | 37千円 | 7千円 |
| 合併時受入評価差額 | 1,952,308千円 | 1,946,232千円 |
| 繰延税金資産小計 | 1,952,345千円 | 1,946,239千円 |
| 評価性引当金 | △1,952,345千円 | △1,946,239千円 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| 繰延税金資産の純額 | - | - |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 第42期 (2022年11月30日) | 第43期 (2023年5月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △30.75% | △31.11% |
| 評価性引当金の増減 | △0.23% | △0.17% |
| 圧縮積立金繰入額 | △0.48% | △0.18% |
| その他 | 0.02% | 0.02% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.02% | 0.02% |
(持分法損益等に関する注記)
本投資法人には関連会社が存在しないため、該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
第42期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
| 種類 | 会社等の名称 | 所在地 | 資本金又 は出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の 所有 (被所有) 割合 | 関連当事者との関係 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 主要投資主(法人) | 平和不動産株式会社 | 東京都中央区 | 21,492,822 | 不動産業 | 被所有 直接12.9% 間接 0.3% | なし | 不動産管理業務の委託 | 管理委託費 (注2) | 8,598 | 営業未払金 | 662 |
| 不動産信託受益権の購入 (注3) | 7,805,871 | - | - | ||||||||
| 不動産の購入 (注4) | 2,473,681 | - | - | ||||||||
| 不動産信託受益権の売却 (注5) | 1,109,500 | - | - | ||||||||
(注1)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注2)上記金額のうち、平和不動産から建物管理委託料として支払われた金額は以下の通りです。
平和不動産プロパティマネジメント株式会社 4,881千円
平和不動産プロパティマネジメント株式会社以外の第三者 102千円
(注3)上記記載の不動産信託受益権の購入は、栄センタービル、岩本町ツインビル及び岩本町ツインサカエビルに係るもので、取引金額には売買契約書等に記載された売買価格のほかに、売主との精算に係る固定資産税及び都市計画税相当額等を含みますが、その他の取得に係る諸費用は含んでいません。
(注4)上記記載の不動産の購入は、HF川口駅前レジデンス及びHF東尾久レジデンスに係るもので、取引金額には売買契約書等に記載された売買価格のほかに、売主との精算に係る固定資産税及び都市計画税相当額等を含みますが、その他の取得に係る諸費用は含んでいません。
(注5)上記記載の不動産信託受益権の売却は、グレイスビル泉岳寺前に係るもので、取引金額には売買契約書等に記載された譲渡対象の信託受益権の準共有持分50%相当の売買価格であり、その他の売却に係る諸費用は含んでいません。
第43期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
| 種類 | 会社等の名称 | 所在地 | 資本金又 は出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の 所有 (被所有) 割合 | 関連当事者との関係 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 主要投資主(法人) | 平和不動産株式会社 | 東京都中央区 | 21,492,822 | 不動産業 | 被所有 直接12.9% 間接 0.3% | なし | 不動産管理業務の委託 | 管理委託費 (注2) | 9,124 | 営業未払金 | 662 |
| 不動産信託受益権の売却 (注3) | 1,110,947 | - | - | ||||||||
(注1)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注2)上記金額のうち、平和不動産から建物管理委託料として支払われた金額は以下の通りです。
平和不動産プロパティマネジメント株式会社 5,210千円
(注3)上記記載の不動産信託受益権の売却は、グレイスビル泉岳寺前に係るもので、取引金額には売買契約書等に記載された譲渡対象の信託受益権の準共有持分50%相当の売買価格のほかに、買主との精算に係る固定資産税及び都市計画税相当額等を含みますが、その他の売却に係る諸費用は含んでいません。
2.関連会社等
第42期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
該当事項はありません。
第43期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
第42期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
| 種類 | 会社等の名称 (注1) | 所在地 | 資本金又は出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の 所有 (被所有) 割合 | 関連当事者との関係 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 主要投資主(法人)が議決権の過半数を所有している会社(当該会社の子会社を含む。) | 平和不動産プロパティマネジメント株式会社 | 東京都中央区 | 134,000 | 不動産管理業 | なし | なし | 不動産管理業務の委託 | 管理委託費 (注3) | 274,115 | 営業未払金 | 49,870 |
| 損害保険料 | 9,286 | - | - | ||||||||
| 修繕工事等 | 128,653 | 営業未払金 | 23,557 | ||||||||
| 平和不動産アセットマネジメント株式会社 | 295,575 | 投資運用業 | 被所有 直接 0.3% | なし | 資産運用業務の委託 | 資産運用報酬の支払 | 804,818 (注4) | 未払費用 | 742,522 | ||
(注1)主要投資主(法人)である平和不動産が議決権の100%を直接保有しています。
(注2)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3)上記金額のうち、平和不動産プロパティマネジメント株式会社から建物管理委託料として支払われた金額は以下の通りです。
平和不動産プロパティマネジメント株式会社以外の第三者 46,285千円
(注4)資産運用報酬額には、物件取得に係る運用報酬及び譲渡に係る運用報酬129,797千円が含まれています。
第43期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
| 種類 | 会社等の名称 (注1) | 所在地 | 資本金又は出資金 (千円) | 事業の 内容 | 議決権等の 所有 (被所有) 割合 | 関連当事者との関係 | 取引の 内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上の関係 | ||||||||||
| 主要投資主(法人)が議決権の過半数を所有している会社(当該会社の子会社を含む。) | 平和不動産プロパティマネジメント株式会社 | 東京都中央区 | 134,000 | 不動産管理業 | なし | なし | 不動産管理業務の委託 | 管理委託費 (注3) | 265,828 | 営業未払金 | 47,808 |
| 損害保険料 | 10,055 | - | - | ||||||||
| 修繕工事等 | 16,692 | 営業未払金 | 3,207 | ||||||||
| 平和不動産アセットマネジメント株式会社 | 295,575 | 投資運用業 | 被所有 直接 0.3% | なし | 資産運用業務の委託 | 資産運用報酬の支払 | 784,490 (注4) | 未払費用 | 765,317 | ||
(注1)主要投資主(法人)である平和不動産が議決権の100%を直接保有しています。
(注2)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
(注3)上記金額のうち、平和不動産プロパティマネジメント株式会社から建物管理委託料として支払われた金額は以下の通りです。
平和不動産プロパティマネジメント株式会社以外の第三者 39,947千円
(注4)資産運用報酬額には、物件取得に係る運用報酬及び譲渡に係る運用報酬88,747千円が含まれています。
4.役員及び個人主要投資主等
第42期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
該当事項はありません。
第43期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
該当事項はありません。
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル、賃貸住宅を保有しています。これらの賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次の通りです。
| (単位:千円) |
| 用途 | 第42期 自 2022年6月1日 至 2022年11月30日 | 第43期 自 2022年12月1日 至 2023年5月31日 | ||
| 賃貸等不動産 | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 189,189,799 | 206,173,270 | ||
| 期中増減額 | 16,983,471 | 7,984,721 | ||
| 期末残高 | 206,173,270 | 214,157,992 | ||
| 期末時価 | 259,464,500 | 270,811,000 | ||
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は心斎橋フロントビル他5件の取得(計17,921,696千円)によるものであり、主な減少額はグレイスビル泉岳寺前(準共有持分50%)の売却(548,147千円)、減価償却費(980,148千円)によるものです。当期の主な増加額はステージ錦他5件の取得(計8,825,234千円)によるものであり、主な減少額はグレイスビル泉岳寺前(準共有持分50%)の売却(544,848千円)、減価償却費(992,321千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額に基づく金額を記載しています。なお、前期末の時価のうち、グレイスビル泉岳寺前については、2022年5月18日付の売買契約における譲渡価格としています。また、当期末の時価のうち、HF八丁堀レジデンスⅢについては、2023年4月25日付の売買契約における譲渡価格としています。
なお、賃貸等不動産に関する賃貸損益については、前記(損益計算書に関する注記)をご参照下さい。
(収益認識に関する注記)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、前記「損益計算書に関する注記」の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び 「※2.不動産等売却損益の内訳」をご参照下さい。なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
(セグメント情報等に関する注記)
[セグメント情報]
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一のセグメントであるため、記載を省略しています。
[関連情報]
第42期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
第43期(自 2022年12月1日 至 2023年5月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
(1口当たり情報に関する注記)
| 第42期 (自 2022年6月1日 至 2022年11月30日) | 第43期 (自 2022年12月1日 至 2023年5月31日) | |
| 1口当たり純資産額 | 101,467円 | 101,291円 |
| 1口当たり当期純利益金額 | 3,202円 | 3,195円 |
(注1)1口当たり当期純利益金額は、当期純利益金額を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益金額の算定上の基礎は以下の通りです。
| 第42期 (自 2022年6月1日 至 2022年11月30日) | 第43期 (自 2022年12月1日 至 2023年5月31日) | |
| 当期純利益金額(千円) | 3,565,873 | 3,558,539 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益金額(千円) | 3,565,873 | 3,558,539 |
| 期中平均投資口数(口) | 1,113,319 | 1,113,733 |
(重要な後発事象に関する注記)
A.新投資口の発行
2023年5月22日及び2023年5月25日開催の役員会において、以下の通り新投資口の発行を決議し、公募による新投資口については2023年6月1日に、第三者割当による新投資口については2023年6月27日に、それぞれ払込みが完了しました。この結果、本書の日付現在の出資総額は102,992百万円、発行済投資口の総口数は1,149,933口となっています。
1.一般募集(公募)による新投資口の発行
①発行新投資口数 34,500口
②発行価格(募集価格) 148,239円
③発行価格(募集価格)の総額 5,114,245,500円
④払込金額(発行価額) 143,449円
⑤払込金額(発行価額)の総額 4,948,990,500円
⑥払込期日 2023年6月1日
2.第三者割当による新投資口の発行
①発行新投資口数 1,700口
②払込金額(発行価額) 143,449円
③払込金額(発行価額)の総額 243,863,300円
④割当先 SMBC日興証券株式会社
⑤払込期日 2023年6月27日
B.資産の取得
規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2023年6月6日付で不動産信託受益権2物件、2023年8月3日付で不動産信託受益権1物件(取得価格合計:8,820百万円)を取得しました。
物件番号:Of-55 物件名称:北浜一丁目平和ビル
| 取得資産の種類 | 信託受益権(準共有持分割合75%) |
| 契約日 | 2023年5月22日 |
| 取得日 | 2023年6月6日 |
| 取得価格(注1) | 3,370百万円 |
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市中央区北浜一丁目1番14号 |
| 用途 | 事務所・店舗・駐車場 |
| 建築時期 | 2015年2月28日 |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建 |
| 延床面積(注2) | 4,106.49㎡ |
| 総賃貸可能面積(注3) | 2,714.28㎡ |
(注1)取得価格は、信託受益権準共有持分売買契約書に記載された売買代金(消費税等相当額を除きます。)であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等を含みません。
(注2)1棟の建物の延床面積に準共有持分割合75%を乗じて算出した値を記載しています。
(注3)1棟の建物の総賃貸可能面積に準共有持分割合75%を乗じて算出した値を記載しています。
物件番号:Of-56 物件名称:平和不動産北浜ビル
| 取得資産の種類 | 信託受益権 |
| 契約日 | 2023年5月22日 |
| 取得日 | 2023年6月6日 |
| 取得価格(注) | 1,650百万円 |
| 所在地(住居表示) | 大阪府大阪市中央区北浜二丁目1番5号 |
| 用途 | 事務所・店舗 |
| 建築時期 | 2011年10月1日 |
| 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建 |
| 延床面積 | 2,315.59㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 1,623.62㎡ |
(注)取得価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金(消費税等相当額を除きます。)であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等を含みません。
物件番号:Of-57 物件名称:プライムタワー横浜
| 取得資産の種類 | 信託受益権 |
| 契約日 | 2023年7月31日 |
| 取得日 | 2023年8月3日 |
| 取得価格(注) | 3,800百万円 |
| 所在地(住居表示) | 神奈川県横浜市中区山下町89番6 |
| 用途 | 事務所・駐車場 |
| 建築時期 | 1986年1月24日 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根 地下2階付8階建 |
| 延床面積 | 7,555.33㎡ |
| 総賃貸可能面積 | 4,446.56㎡ |
(注)取得価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金(消費税等相当額を除きます。)であり、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等を含みません。
C.資産の譲渡
規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、本投資法人が保有する以下の資産の譲渡につき、2023年4月25日付で売買契約を締結しました。
物件番号:Re-41 物件名称:HF八丁堀レジデンスⅢ
| 譲渡資産 | 信託受益権 |
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区新川二丁目17番8号 |
| 譲渡予定価格(注1) | 1,300百万円 |
| 帳簿価額(注2) | 671百万円 |
| 契約締結日 | 2023年4月25日 |
| 譲渡予定日(注3) | 2023年8月31日 |
| 譲渡先 | 非開示(注4) |
(注1)譲渡予定価格は、信託受益権売買契約書に記載された売買代金(消費税等相当額を除きます。)であり、固定資産税、都市計画税等の精算分を含みません。
(注2)譲渡予定日時点の帳簿価額見込額を記載しています。
(注3)本物件の譲渡に係る信託受益権売買契約(以下本(注3)において「本契約」といいます。)は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本契約において、本投資法人又は相手方の責めに帰すべき事由に基づき本契約が解除された場合には、帰責事由のある当事者は、かかる解除の違約金として売買対象である信託受益権に関する売買代金の10%相当額を違約金として支払うことになっています。但し、本契約では、本投資法人は売主であり、本契約の履行に関し特段の懸念はないことから、上記の違約金の負担が生じる可能性は低く、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと、本投資法人は判断しています。
(注4)譲渡先より開示することにつき同意が得られていないため非開示としています。
D.資金の借入れ
2023年8月3日付で取得したオフィス1物件(前記「B.資産の取得」をご参照下さい。)の取得資金等の一部に充当するため、以下の通り資金の借入れ(借入金額合計:4,000百万円)を行いました。
[タームローン72-①]
| 借入先 | 借入金額 | 借入実行日 | 元本返済期日 | 元本返済方法 | 使途 | 摘要 |
| 株式会社三井住友銀行 | 1,000百万円 | 2023年 8月3日 | 2024年 5月31日 (注) | 期限一括返済 | 物件の取得資金等 | 無担保 無保証 |
[タームローン72-②]
| 借入先 | 借入金額 | 借入実行日 | 元本返済期日 | 元本返済方法 | 使途 | 摘要 |
| 株式会社日本政策投資銀行 | 1,000百万円 | 2023年 8月3日 | 2031年 11月28日 (注) | 期限一括返済 | 物件の取得資金等 | 無担保 無保証 |
[タームローン72-③]
| 借入先 | 借入金額 | 借入実行日 | 元本返済期日 | 元本返済方法 | 使途 | 摘要 |
| 三井住友信託銀行株式会社 | 1,000百万円 | 2023年 8月3日 | 2032年 5月31日 (注) | 期限一括返済 | 物件の取得資金等 | 無担保 無保証 |
[タームローン72-④]
| 借入先 | 借入金額 | 借入実行日 | 元本返済期日 | 元本返済方法 | 使途 | 摘要 |
| 株式会社りそな銀行 | 1,000百万円 | 2023年 8月3日 | 2032年 11月30日 (注) | 期限一括返済 | 物件の取得資金等 | 無担保 無保証 |
(注)同日が営業日でない場合には、翌営業日とし、かかる翌営業日が翌暦月となる場合には、直前の営業日とします。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
